Квадрати під офіс чи магазин: як змінилися ціни на оренду та купівлю

Офіси заповнюють благодійники та IT-шники

Відновлення ринку комерційної нерухомості відбувається нерівномірно. Позитивна динаміка стосується, здебільшого, західних областей, Києва та Київської області. Наприклад, у Києві, за даними CBRE Ukraine, обсяг орендної активності, порівнюючи з минулим роком, зріс на 51% — до 69 тис. кв м.

Експерти кажуть, що додатковим стимулом для орендарів повертатися в офіси або переселитися у зручніші є привабливі знижки.

«Орендодавці намагаються запропонувати кращі умови, на ринку навіть присутній певний елемент демпінгу. Орендарі радо користуються цією ситуацією і змінюють офіси на якісніші, новіші на тих самих умовах або навіть кращих», — стверджує Анастасія Качан, старший консультант із офісної нерухомості CBRE Ukraine.

При цьому нових пропозицій майже не з'являється: цьогоріч ринок поповнився всього лише 13 тис. кв м, що на 86% менше, порівнюючи з минулим роком.

«Добудовуються тільки ті проєкти, які вже були розпочаті. Нового ніхто нічого не починає. Ми вважаємо, що така ситуація буде ще досить довго», — додає Анастасія Качан із CBRE Ukraine.

Попри це, у сегменті офісної нерухомості вакантність залишається доволі високою — на рівні 26,4%. Від початку року показник додав ще 0,4%, але, якщо порівнювати з тим, як він стрімко зростав минулого року, зараз можна говорити про стабілізацію ситуації.

Незмінною також залишається ефективна прайм-ставка (максимальна ставка у найкращих приміщеннях), із початку року вона закріпилася на рівні 21 $/кв м/міс.

Загалом, ставки на офісний «квадрат» у столиці з початку війни просіли на близько 30%, і вагомих причин вважати, що найближчим часом вони суттєво зміняться, немає. Хоча б через те, що орендарі й орендодавці фіксують розмір оренди на триваліші, ніж раніше, терміни.

«Якщо у 2022 році переважала практика перемовин кожні 3−6 місяців із укладенням короткострокових договорів, то у 2023 році орендні умови, здебільшого, фіксуються до кінця воєнного стану. Сама ж ставка поділяється на „воєнну“ та незафіксовану майбутню, яка коригуватиметься після війни, відповідно до умов ринку», — пояснює Анастасія Качан.

Найактивніше офісні приміщення заповнюють компанії з публічного сектора та недержавних організацій, тобто різні фонди і місії, пов’язані з війною та біженцями. Якщо до війни їхня частка складала менше 5%, то зараз, за даними CBRE Ukraine, вона сягнула 30%. Також активність на ринку після минулорічного просідання відновили айтішники. А ось компанії з сегментів FMCG (товари повсякденного вжитку), гуртової торгівлі, бізнес послуг так і не відновили свої позиції.

Ракетні обстріли та відключення електроенергії, безумовно, змінили запити орендарів. Основними факторами вибору офісних приміщень стали наявність бомбосховищ поблизу, віддаленість від критичної інфраструктури та енергоавтономність.

Читайте також: Куди інвестувати $50 тис: розбираємо найнадійніші способи зберігати значні заощадження

ТРЦ на Заході забиті, Київ сильно відстає

Після надскладного 2022 року ознаки життя подає й ринок ритейлу. Найкраще, за оцінками Colliers Ukraine, сьогодні себе почувають торгівці товарами для спорту та першої необхідності, fast-fashion, супермаркети та аптеки. Добре працюють також продавці техніки та електроніки.

Гірше справи в операторів класичного одягу та товарів преміального сегменту. У ТРЦ успіхи залежать від розташування та якості пропонованих продуктів. Загалом, сегмент взяв курс на відновлення довоєнних показників.

За словами Галини Чоловської, експертки Colliers Ukraine, до війни у сегменті торговельної нерухомості найвищі орендні ставки в кращих ТЦ/ТРЦ Києва на площі форматом 100−200 м² сягали близько $62/кв м/місяць. У 2022 році з моменту відкриття торговельних центрів орендувати такий офіс можна було з 50%-им дисконтом від довоєнного рівня.

«Орендодавці проявляли гнучкість, тому що їм важливо було відкрити не тільки двері торгівельного центру, а й магазини, які є в ньому. Тому максимально йшли на поступки, лише б бізнеси запускалися й працювали. Станом на 1 півріччя 2023 року середній показник знижок варіюється на рівні 20−25%. Але є оператори, які взагалі не отримують дисконтів, із огляду на поточні показники товарообігів», — каже експертка.

У 2023 році відвідуваність професійних ТРЦ столиці просіла на 30−40% порівняно з 2021 ковідним роком. Тим не менш, порівнюючи з 2022 роком (не враховуючи розпал військових дій у Київській області) зростання у 2023 відмічається на рівні 40−50%. З червня 2023 року спостерігається стабілізація потоків з приростом у 10−20% в залежності від об'єкту.

Бажання українців знову витрачати гроші на шопінг підстьобує повертатися в ТРЦ і торговців. Так, не всі бренди, які з початком війни вийшли з українського ринку або призупинили діяльність, повернулися. Але активізувалися національні виробники і наш ритейл.

«Вони знайшли своє „вікно можливостей“ і готові розвивати свою експансію. Це позитивно вплинуло на рівень вакантності, який скоротився на кінець 22 року до 15%», — підкреслила Галина Чоловська.

Попри це, столичний ринок торговельної нерухомості сильно програє локальним ринкам західних регіонів країни, де у місцевих ТРЦ ставки оренди майже не змінилися, порівнюючи з початком 2022 року, вакантність наближається до 0%, відвідуваність — на високому рівні.

Ба більше, очікується вихід на ринок нової пропозиції. Зокрема, в Ужгороді будується ТРЦ «Корона» загальною площею 14 тис кв м. Комплекс планується ввести в експлуатацію уже у другому півріччі 2023 року. В Івано-Франківську теж реалізується великий проєкт — Промприлад. Реновація загальною площею торговельної частини майже 2,5 тис кв м.

У столиці не такі масштабні плани. За словами Галини Чоловської, до повномасштабного вторгнення на стадії будівництва в Києві знаходилось 6 ТРЦ сумарною площею близько 500 тис. кв м. Більшість призупинили будівництво. У першому півріччі 2023 року в експлуатацію не було введено жодного нового об'єкту торговельної нерухомості, і поповнення не очікується раніше 2024 року.

Читайте також: Як змінити вимоги до багатоповерхівок, щоб зробити їх безпечними під час війни

Чому комерційні «квадрати» у ЖК можуть стати кращим вибором

Останні півроку забудовники фіксують підвищення інтересу до комерційних площ у новозбудованих житлових комплексах. Як зауважує CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова, комерційна нерухомість в обжитих будинках — практично гарантований успіх справи.

«У кварталі, який складається з п’яти комплексів Alliance Novobud, проживають понад 10 тисяч сімей, і кожна з них — потенційний користувач великої кількості різнопланових послуг», — наводить приклад вона.

Щоправда, попит дуже залежить від регіону. Так, за словами Марка Марченка, засновника SENSAR Development, який працює на трьох ринках — у Запоріжжі, Львові, Яремче, — на сході та півдні країни попит тільки починає відновлюватись. На заході — навпаки, попит на торговельну нерухомість зріс.

«Це обумовлено переважно релокацією бізнесу, який перевіз потужності в безпечніші регіони», — каже засновник SENSAR Development.

Найчастіше покупці цікавляться квадратними метрами під дитсадки, міні-маркети, пекарні, кав'ярні. Також популярні приміщення для стоматологій, салонів краси, центрів дитячого розвитку. До кожного із них свої вимоги. Наприклад, якщо площа розглядається для майбутнього магазину продуктів, то є вимоги стосовно потужностей, безбар'єрного доступу, тощо. Якщо це дитячий садочок, то обов’язкові майданчик у дворі, пандус на сходах та інше.

«Звісно, серед вимог є і безпекові умови та наявність систем забезпечення роботи під час можливих блекаутів», — підкреслює Марк Марченко.

Крім того, успіх комерційних приміщень у новобудовах, на думку експертки ринку нерухомості Вікторії Берещак, залежить й від їх нарізки.

«У Києві девелопери робили акцент на великих об'єктах. Мінімальна площа — 80 кв м, але більшість пропонували від 100−150 кв м. Такі приміщення орендувати дорого, а тому їх зараз складніше реалізувати», — пояснює вона.

Ліквідніші площі — 40−60 кв. м. На них виник попит під час пандемії і зараз не зникає.

Ринок вже реагує на запити на менші формати, а тому поряд із площами у 100 і більше кв м з'являються також і до 60 кв м. Такий запит, наприклад, готові задовольнити у SENSAR Development.

«Наразі пропозиція комерційної нерухомості є в трьох комплексах: Smart House (м. Львів) — від 50 до 73 кв м, Smart Hill (м. Яремче) — від 60 до 80 кв м, Kvartal (м. Запоріжжя) — від 30 до 90 кв м», — повідомили у компанії.

Що стосується цін на комерційну нерухомість, то вона залежить від локації, ситуації у регіоні, якісних характеристик. В середньому, у Києві при пошуку достойного приміщення, яке забезпечуватиме трафік і оборот, можна орієнтуватися на 1 500−2 700 $/кв м.

«За нашими проєктами вартість становить від $1 000 до $2 500 за метр квадратний», — поінформував засновник SENSAR Development.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість: що краще квартира чи земля

Що очікувати ринку

Подальше відновлення ринку комерційної нерухомості, насамперед, залежатиме від перебігу подій на фронті.

«Дуже багато залежить від воєнних дій, у безпечніших регіонах попит буде стабільним і буде динаміка зростання, у прифронтових регіонах попит поки що не дуже стабільний. Чим тихіше буде у наших містах, тим більшим буде попит», — говорить Марк Марченко.

Ціни, на думку його думку, залежатимуть від загальної тенденції у будівництві.

Загалом, учасники ринку суттєвого подорожчання «комерції» у 2023 році не очікують, адже пропозиції досить багато.

Із іншого боку, комерційна нерухомість, за словами Галини Чоловської, усе ж із часом подорожчає, а це означає можливість зараз вигідно інвестувати кошти.

«Наші інвестори взяли вектор на Західну Україну. Це безпечніші міста. Коли ж закінчиться війна, пропозиція щодо комерційної нерухомості зросте й у інших містах. Ті об'єкти, які призупинили будівництво, наздоженуть свої обсяги. Ринок відіграє своє», — підкреслила експерт Colliers Ukraine.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки