Найбільший у минулому столичний забудовник — Київміськбуд — після затяжної кризи готується відновити роботи на будмайданчиках. «Мінфін» розбирався, як повернення до роботи цієї компанії позначиться на столичній первинці, і на що чекати покупцям нерухомості від КМБ.
25 листопада 2025, 7:10
Київміськбуд повертається: що чекає на інвесторів і ринок новобудов
18 листопада Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку погодила випуск нових акцій КМБ на суму 2,56 млрд гривень. Раніше за збільшення статутного капіталу компанії на цю суму шляхом емісії акцій із їх подальшим викупом проголосувала Київрада. Таким чином, частка Києва в бізнесі забудовника досягне 99,87% (раніше — 80%), тобто фактично він стане повністю комунальним.
У КМБ розробляють план реструктуризації боргів перед підрядниками, за яким кошти спрямовуватимуться не на погашення старої заборгованості, а насамперед на добудову житла.
Як повідомив голова наглядової ради «Київміськбуду» Владислав Андронов, кошти, одержані від додаткової емісії акцій, підуть виключно на відновлення будівництва.
На балансі «Київміськбуду» — 24 будмайданчики та понад 120 будинків різного ступеня готовності. Покупці квадратних метрів від КМБ чекають на новосілля вже декілька років. За словами керівника компанії Alliance Novobud Ірини Міхальової, якщо «Київміськбуд» знову почне працювати, інвестори отримають своє житло, і загалом це буде позитивним сигналом для ринку.
Проте, за оцінками власника агентства нерухомості КиївДімСервіс Андрія Романова, на завершення робіт на недобудованих об'єктах КМБ потрібно набагато більше озвучених 2,56 млрд гривень — близько 20 млрд. Тому швидкого вирішення проблеми з недобудовами, найімовірніше, не буде. Експерти також не виключають, що покупцям запропонують доплатити за вже придбані квадратні метри, адже собівартість будівництва за час простою КМС помітно зросла.
Чому КМБ припинив будувати і коли знову почне
До війни компанія «Київміськбуд» вважалася одним із найнадійніших столичних забудовників. «З'їмо цю цеглу, якщо не добудуємо хоча б один будинок» — був одним із головних рекламних слоганів компанії на той час.
Проте вже у 2022 році десятки покупців квартир у ЖК «Чарівне місто», обурюючись затримками зі здаванням об'єкта в експлуатацію, «сервірували» під офісом КМБ тарілки з цеглою, ще не здогадуючись, що чекати на новосілля їм доведеться ще дуже довго.
«Київміськбуд» практично з початку війни — у системній кризі. У 2022 році роботи на багатьох об'єктах КМБ було зупинено. А навесні 2023 року тодішній президент компанії Ігор Кушнір публічно визнав, що компанія більше не в змозі будувати.
На той момент вже висіло понад 360 млн гривень боргів інвесторів, які припинили платити за придбані на виплат квартири. Плюс по компанії вдарили спільні для будівельної галузі проблеми — війна, різкий спад попиту на житло в новобудовах, брак фінансових коштів тощо. Додали проблем і гучні корупційні скандали. За даними Bigus.Info, компанія віддавала підряди наближеним до керівництва підрядникам, а президент КМБ Ігор Кушнір, нібито, навіть зміг вивести елітну землю у столиці під власне котеджне містечко.
Втім, згодом аудит «Київміськбуду» особливих схем у роботі компанії не знайшов. Зафіксував лише стійке погіршення фінансових показників. Так, із 2019 до 2022 років чистий дохід компанії знизився на понад 40%, а операційні витрати, навпаки, зросли — з 86,6 млн гривень у 2019 році до 201,6 млн гривень у 2022 році. Тому, якщо 2019 році КМБ отримав прибуток 35,1 млн гривень, то вже у 2020-му — був у мінусі на 54,9 млн гривень.
Експерти кажуть, що проблем «Київміськбуду» додала передача недобудов збанкрутілої раніше компанії Укрбуд, роботи на яких вимагали величезних додаткових вливань.
За останні роки в КМБ змінилося керівництво, а також з'явився план щодо повернення на ринок.
Минулого року Київрада проголосувала за збільшення статутного капіталу компанії на 2,56 млрд гривень, а нещодавно на цю суму було випущено додаткові акції. У компанії раніше підраховували, що за ці гроші зможуть добудувати 6 ЖК у 2025 році, і ще чотири — у 2026 році. Але оскільки процес докапіталізації затягнувся, терміни, зважаючи на все, будуть перенесені.
На запитання «Мінфіну» — коли компанія відновить роботи на будмайданчиках і які ЖК добудовуватимуть насамперед — у «Київміськбуді» не відповіли. «Мінфін» опублікує коментарі компанії, як тільки їх отримає.
Джерело «Мінфіну» у КМБ розповіло, що до грудня цього року планується завершити процес докапіталізації. Але на деяких об'єктах високого ступеня готовності роботи вже йдуть, невдовзі може з'явитися графік відновлення робіт на всіх майданчиках.
Зазначимо, що графіки добудови об'єктів почали гуляти ринком ще минулого року. Один із них публікував у своєму телеграмі експрезидент корпорації Укрбуд Максим Микитась. У ньому — 30 ЖК (у числі перших названо «Шевченківський», «Гвардійський», «Поділ Град», «Райдужний», Freedom, «Оберіг-2» тощо).
Але не виключено, що цей графік поновлять.
Водночас на будівельному ринку вже щосили обговорюють повернення «Київміськбуду». «Компанія викликає людей на роботу та розподіляє кошти між будмайданчиками, домовляється з підрядниками», — розповів «Мінфіну» керівник однієї з компаній, що працює на ринку нерухомості.
Але, за оцінками Андрія Романова, на завершення об'єктів може знадобитися набагато більше від виділених Києвом 2,56 млрд гривень — близько 20 млрд. Де компанія візьме ці гроші?
Читайте також: 5 головних помилок інвестора на ринку нерухомості
Як повернення Київміськбуду вплине на столичний ринок новобудов
«Київміськбуд» може спробувати залучити додаткові кошти за рахунок продажу квадратних метрів у недобудованих будинках.
«У них є нереалізовані квартири, нежитлові приміщення та паркінги. Якщо люди знову повірять у перспективи компанії та почнуть купувати, ці кошти можна буде спрямувати на будівельні роботи», — пояснює Романов.
На сайті КМБ і зараз багато пропозицій для потенційних покупців. Скажімо, в ЖК «Урловський-2» можна купити квадратні метри за ціною від 49 030 гривень за квадрат, «Отрада» — за 38 060 гривень, «Італійський квартал-2» — від 49 956 гривень, «Медовий-2» — 38 058 гривень, «Абрикосовий» — від 42 000, «Академ Парк» — від 45 280 гривень тощо. У статусі об'єктів зазначено, що вони «будуються», покупцям пропонують знижку 5% за умови сплати всієї суми, і 2,5% — за умов внеску у 50%.
Але, зрозуміло, що доки будівництва заморожені, бажаючих вкласти кошти в житло від КМБ, м'яко кажучи, небагато.
Але все може змінитися, якщо компанія повернеться до активних робіт на будмайданчиках.
«Відновлення роботи КМБ — це загалом гарний сигнал для всієї первинки. Зрозуміло, що у війну все можливо — і перебої у роботах, і прильоти. Але довіри до забудовників побільшає, ніж якби „Київміськбуд“ раптом збанкрутував», — каже Романов. «Сигнал позитивний і для ринку, і для інвесторів. Але треба стежити, як далі розвиватимуться події на будмайданчиках, чи не з'являться нові затримки», — сказали «Мінфіну» в одній із великих будівельних компаній Києва.
Чи може повернення «Київміськбуду» вплинути на цінову ситуацію на первинці?
Раніше КМБ продавав житло порівняно недорого. Та й зараз пропоновані компанією ціни на нерухомість набагато нижчі за середні на ринку. За даними ЛУН, на кінець листопада середня вартість квадратного метра на первинці у Києві варіюється від 41 тисячі гривень за квадрат в економкласі до 49 тисяч у комфорт-класі, та 72 тисяч у бізнес-класі.
За останній рік в економ- та комфорт-класах цінник зріс на 3% та 7% відповідно, а у бізнес-класі — впав на 1%.
Втім, Романов вважає, що з активним відновленням робіт КМБ, найімовірніше, продаватиме нерухомість за ринковими цінами, оскільки останніми роками сильно зросла собівартість будівельних робіт.
«Дуже складна та дорога логістика, матеріали, зросли витрати на персонал через жорсткий дефіцит», — пояснив експерт.
Але різке збільшення пропозиції житла, що продається, може посилити конкуренцію між забудовниками і змусити їх пропонувати потенційним покупцям щонайменше акції та знижки.
Ризики для інвесторів
Окреме питання — що чекає на покупців, які вже вклалися в об'єкти «Київміськбуду».
«Київміськбуд» має понад 120 недобудованих будинків. Новосілля в них чекають, за оціночними даними, загалом близько 33 тисяч інвесторів (20 тисяч — покупці квартир у будинках КМБ та 13 тисяч — у будинках Укрбуду).
Час від часу інвестори дають про себе знати мітингами під офісом КМБ і «атаками» міської влади. Одна з таких акцій відбулася, наприклад, у вересні 2025 року під стінами КМДА.
Відновлення роботи на будмайданчиках теоретично дозволяє людям розраховувати на введення в експлуатацію їхніх будинків хоча б у найближчому майбутньому. Втім, не виключено, що щодо об'єктів низького ступеня готовності процес очікування новосілля може розтягнутися ще на декілька років.
Експерти також не виключають, що людям можуть запропонувати доплатити за житло. Адже на момент його придбання (а в багатьох випадках договори укладалися ще до війни) цінова ситуація на ринку була зовсім іншою.
Як пояснив «Мінфіну» голова адвокатського об'єднання «Кравець та партнери» Ростислав Кравець, ризики «доплат» залежать від умов конкретних договорів.
«Але дуже часто у договорах справді прописують можливість доплати з боку інвестора за ціною, запропонованою забудовником. Якщо людина відмовляється платити, їй можуть повернути вже вкладені кошти через 180 днів після повторного продажу такого житла.
Зрозуміло, що для людей такі умови є дуже невигідними і до того ж порушують законодавство про захист прав споживачів. Якщо інвестори, з яких вимагають додаткових сум, звернуться до суду, то їхні шанси відстояти свої права є дуже високими", — каже Кравець.
Автор:
Коментарі - 30