Плюс 30% за рік: чому в Україні різко підвищилися ціни на житло

Скажімо, у Житомирі за рік — плюс 29% (до 40 тис. гривень), у Хмельницькому — 21% (до 34,2 тис. гривень), в Одесі — 14% (до 52 тис. гривень), у Києві — 9% (до 58,7 тис. гривень) тощо.

За даними OLX, середня вартість виставлених на продаж об'єктів, яка вказана в оголошеннях, за рік зросла на 30%. «Реальні цінники зросли не так суттєво, оскільки продавці виставляють цінники „із запасом“ та дають знижки у процесі торгу. Але однаково житло подорожчало суттєво — на 15−20%. І ціни продовжують розганятися», — розповів «Мінфіну» керівник агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов.

Зазначимо, що вітчизняний ринок нерухомості за час війни вже переживав декілька етапів активізації, що супроводжувалась подорожчанням квартир. Наприклад, зростання цін спостерігалося на етапі приходу до влади президента США Дональда Трампа, який обіцяв Україні «швидкий мир». Тоді власники житла почали підвищувати цінники в очікуванні швидкого закінчення воєнних дій.

Втім, зараз, за словами Романова, цінники на квартири розганяють «приземленіші» причини — зокрема, зростання попиту та зниження пропозиції житла.

«Мінфін» розбирався, що відбувається на ринку нерухомості, і чого чекати щодо цін на квартири.

Дорожчає все: де шукати квартири подешевше

Як випливає із недавнього квартального звіту ЛУН, ціни на квартири зростають практично у всіх регіонах країни, у тому числі у східних областях, які вважаються не найблагополучнішими у плані безпеки. Винятком стало хіба що Запоріжжя, де цінники на вторинному ринку йдуть донизу (скажімо, однокімнатні квартири у старому фонді подешевшали на 14%).

У сегменті однокімнатних квартир на вторинному ринку найбільше подорожчання аналітики ЛУН зафіксували в Тернополі — на 37% за рік (до $50 тис.). На другому місці — Одеса (плюс 25% за рік), на третьому — Рівне (на 20% за рік). У Хмельницькому, Чернівцях та Вінниці одинички додали в ціні 14%, у Луцьку — 13%, в Івано-Франківську — 9%, у Києві — 11%, у Харкові — 10%, у Львові — 5%.

Найдорожчі одинички у Києві ($70 тис.), у Львові ($71,6 тис.) та в Ужгороді ($67 тис). Щодо двокімнатних квартир, то до топ-3 потрапили ці ж міста: у Києві середньостатистична двокімнатна квартира коштує $110 тис., у Львові — $100 тис., в Ужгороді — $95,3 тис.

При цьому за рік помітно зріс розрив у вартості квартир у різних регіонах країни. Скажімо, якщо минулого року одиничка у Дніпрі коштувала $33 тис., а у Львові — $65 тис. (тобто на $32 тис. більше), то зараз цінники становлять $34 тис. та $71,6 тис. відповідно (різниця — $37,6 тис.). Тобто фактично за ціною однокімнатної квартири у Львові можна купити дві в Дніпрі.

Щодо Києва, то тут така ж «цінова неоднорідність» спостерігається в різних районах міста. Так, різниця у вартості квартири на Печерську та в Деснянському районі може бути навіть триразовою. Одиничка на Печерську коштує $150 тис., а на Троєщині — $45 тис.

Зростають цінники й на первинці. Скажімо, у Житомирі за рік — плюс 29% до вартості середньостатистичного квадратного метра (до 40 тис. гривень), у Хмельницькому — 21% (до 34,2 тис. гривень), в Одесі — 14% (до 52 тис. гривень), у Києві — 9% (до 58,7 тис. гривень) тощо.

«Ціни на житло в новобудовах підвищуються через низку об'єктивних причин. Дорожчають будівельні матеріали та логістика, збільшується дефіцит кадрів та зарплатний фонд. Слідом за первинкою підтягується й вторинка, хоча жодних „накладних витрат“ там немає», — каже Андрій Романов.

Втім, це лише одна із причин подорожчання житла.

Читайте також: Нові закони про податок із оренди житла вже на підході: скільки доведеться заплатити

Чому продавці переписують цінники

Експерти називають декілька чинників, які рухають цінники на квартири вгору:

Зниження пропозиції виставленого на продаж житла. За оцінками експерта, на вторинному ринку зараз пропонується на 40% об'єктів менше, ніж до війни, і на 25% — ніж у 2023—2024 роках. Якщо порівнювати із зимою цього року, то пропозиція скоротилася орієнтовно на 3−5%.

«Багато власників виїхали з країни, багато хто воює — їм не до продажу житла. Інші не можуть скласти ціну, хтось вважає за краще почекати, доки закінчиться війна і цінники вийдуть на максимальні рівні», — пояснив «Мінфіну» Романов. Про це говорить і столична рієлторка Ірина Луханіна.

«Гарних квартир на ринку поменшало. Багато власників просто зняли їх із продажу, особливо ті, хто мав дійсно якісні об'єкти в гарних локаціях. Люди розуміють, що продати сьогодні легко, а от купити потім щось вартісне може бути набагато складніше та дорожче», — зазначила Луханіна.

Активізація державних іпотечних та компенсаційних програм. «Пільгові кредити на квартири за програмою «єОселя», через «Молодьжитло», житлові сертифікати за знищене житло. зараз почали активно видавати по 2 млн гривень на придбання житла внутрішньо переміщеним особам.

Охочих купити нерухомість за цими держпрограмами вистачає, адже, по суті, це вигідніше, ніж винаймати квартиру. Частка покупців, які заходять на угоди через різноманітні державні програми, перевищує 50%. При цьому власники житла закладають до цінника для таких клієнтів усі ризики та незручності, пов'язані з перерахуванням грошей державою у гривні (можливе зростання курсу долара, тривалий процес зняття грошей із банківського рахунку та конвертація у валюту тощо).

Покупці готові платити більше, оскільки сума однаково йде на виплат і декілька зайвих тисяч доларів особливої ролі для них не відіграють. Але виходить, що продажі через держпрограми — це фактично половина ринку, цінники поступово підвищуються і для всіх інших покупців", — пояснив Романов.

За його словами, найбільший попит у Києві зараз — на квартири до $100 тис. «Якщо квартира коштує $50−60 тис., вона відразу ж йде, ще й черга стоїть. Наприклад, ми за тиждень закрили угоду щодо двокімнатної квартири за $58 тис. на Святошино. Перша ж людина, яка прийшла на перегляд, дала завдаток. При цьому цим об'єктом зацікавилося ще 9 потенційних покупців, тобто конкурс на скромну хрущовку становив 10 людей», — каже Романов.

У ЛУН також зазначають, що строки експозиції квартир на столичній вторинці скоротилися, тобто вони почали продаватися швидше. Якщо минулого року середньостатистичний об'єкт висів у базах рієлторів 53 дні, то зараз — 47 днів.

Криза на первинному ринку. «Будівельна галузь переживає гострий дефіцит кадрів, значне подорожчання будівельних матеріалів. Багато покупців не готові ризикувати грошима, інвестуючи у недобудовані об'єкти. Весь платоспроможний попит змістився на „готовий“ вторинний ринок, спровокувавши дефіцит якісних квартир», — каже засновник оціночної компанії «Дельта Консалтинг» Роман Рябов.

«Крім того на ринку переважає концепція „заїжджай та живи“ — покупці зараз не хочуть займатися тривалими та дорогими ремонтами. Тому квартири з якісним оздобленням, меблями, побутовою технікою та, головне, автономними комунікаціями продаються у перші тижні після того, як потрапляють до оголошень», — додав Романов.

Квартирний парадокс у Сумах та знижки на Дарниці

Але є й регіональні «підвищуючі» чинники.

Наприклад, у Сумах в окремих сегментах цінники за рік підскочили на «аномальні» 29%. «Зростання цін на однокімнатні квартири у Сумах виглядає парадоксально, з огляду на близькість до кордону та регулярні обстріли. Але ця тенденція має пояснення.

Річ у тім, що Суми перетворилися на головний «внутрішній хаб» для мешканців області. Жителі прикордонних громад (Білопілля, Велика Писарівка, Краснопілля) масово евакуюються до обласного центру, воліючи залишатися у «рідному» регіоні. Масовий наплив ВПО створив колосальний тиск на ринок нерухомості Сум.

Потужним драйвером стала програма «єВідновлення». Громадяни, чиє житло було зруйновано, одержують житлові сертифікати і хочуть монетизувати їх якнайшвидше. Купують готові квартири на вторинному ринку Сум, оскільки первинка у місті практично паралізована", — пояснив Рябов.

В Одесі — своя специфіка. За останній рік однокімнатні квартири тут подорожчали на 21%, хоча, на перший погляд, мінусів у місті вистачає — починаючи від жорстких обстрілів і закінчуючи вкрай проблемною енергетикою.

«Економічна логіка Одеси суттєво відрізняється від західноукраїнської, та базується на відновленні статусу «головних морських воріт» України. Робота українського морського коридору у 2025 та 2026 роках повернула до життя портову інфраструктуру, логістичний сектор та супутні види бізнесу. В Одесу повернувся великий капітал, пов'язаний із морською торгівлею та експортом агропродукції.

Місцеві підприємці та топменеджери, які отримують доходи від відновленого бізнесу, частково інвестують у нерухомість, як у найзрозуміліший та найнадійніший інструмент заощадження коштів. Окрім того, Одеса відіграє роль потужного макрорегіонального притулку. Сюди переїжджає платоспроможне населення із сусідніх областей — Миколаївської та Херсонської, а також із частково окупованих територій Запорізької області. Особливістю одеського ринку є висока популярність сучасного житла.

Покупці практично повністю ігнорують старий житловий фонд у центрі міста через його зношеність та відсутність укриттів. Водночас є попит на відносно нові ЖК у Приморському та Київському районах. Квартири в будинках, оснащених автономними системами енерго- та водопостачання, суттєво додають у ціні, формуючи загальну позитивну динаміку ринку", — каже Роман Рябов.

Столична рієлторка Ірина Луханіна зазначає, що ринок нерухомості в Києві є вкрай неоднорідним.

«Немає такого, що «дорожчає все». Так, деякі квартири продаються за лічені дні, але інші можуть місяцями висіти в базах. Наприклад, протягом останніх декількох місяців ціни на однокімнатні квартири на столичній Оболоні зросли з $59 до $61 тис., або на 3,4%. У Шевченківському районі подорожчання становило приблизно 4,4% — із $91 до $95 тис. А на Печерську ціни збільшилися лише на 1−2% — зі $150 до $151−153 тис.

При цьому Дарницького району подорожчання взагалі не торкнулося — одиничка там, як і раніше, коштує близько $65 тис. Двокімнатки в тому ж Дарницькому районі навіть подешевшали з $98 до $95 тис., а трикімнатні квартири — зі $123 тис. до $115 тис. Причина в тому, що в цьому районі велика пропозиція житла, що продається, і продавцям важко утримувати високі цінники. Саме у масовому сегменті покупці торгуються особливо жорстко. При цьому гарні квартири біля метро на Дарниці продаються швидко", — розповіла «Мінфіну» Луханіна.

Читайте також: Кабмін переписав правила «єОселі»: чи зможуть кияни взяти пільгову іпотеку?

Що буде з цінами далі

Андрій Романов каже, що нинішній сплеск цін на ринку нерухомості — далеко не останній. «Житло й надалі дорожчатиме. Конкретна динаміка залежатиме від ситуації. Якщо бойові дії припиняться, цінники можуть за декілька місяців злетіти ще на 20−30%. Якщо війна продовжиться, подорожчання буде набагато скромнішим — до 10% до кінця року. На ринок можуть вплинути й економічні чинники. Наприклад, у разі різкого зростання курсу долара попит на житло може піти на спад та підтримувати високі ціни власникам квартир буде складно», — вважає Романов.

На думку Луханіної, ринок продовжить розшаровуватися. «На гарні об'єкти продавці й надалі підвищуватимуть ціни, менш якісні — не дорожчатимуть, і не виключено, що можуть навіть дешевшати, оскільки в процесі торгу потенційні покупці вимагатимуть знижок», — підсумувала Луханіна.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки