Кабмін переписав правила «єОселі»: чи зможуть кияни взяти пільгову іпотеку?

Урізали площі квартир та цінник: все про нові правила «єОселі»

Правила програми оновили ще наприкінці минулого року Постановою КМУ № 1637. Частина пунктів цього документа почала діяти з січня 2026 року, частина — з лютого, але наслідки цих нововведень по-справжньому почали проявлятися тільки зараз.

Нововведень декілька:

Колишня модель державного фінансування збереглася лише для пільговиків (військових, медиків, вчителів тощо). Раніше держава через «Українську фінансову житлову компанію» давала банкам гроші для подальшого використання при іпотечному кредитуванні під 3% для пільгових категорій позичальників та під 7% — для решти.

Зараз для всіх, хто не підпадає під пільгові категорії, запроваджено іншу модель: банки самостійно надаватимуть кредити, а «Укрфінжитло» оплачуватиме їм вищу комісію, а протягом трьох років викуповуватиме іпотеку. Головна причина новації полягає в тому, що за старої моделі кредитні ризики масово перекладалися з банків на державу. І цей «перекіс» уже давно критикував Нацбанк.

Зменшується допустима площа житла: із розрахунку на двох членів сім'ї квартира має бути не більше 52,5 квадратних метрів, а будинок — до 62,5 квадратів. На кожного додаткового члена сім'ї — плюс 21,5 квадратний метр, але не більше 115,5 квадратних метрів. Перевищення на 10% є допустимим для новобудов. «На практиці це означає: для двох — квартира 52,5 квадратних метрів, для сім'ї з трьох осіб — 73,5 квадратів, із 4 осіб — 94,5 квадратів», — пояснила Олена Рижова, комерційний директор девелоперської компанії «Інтергал-Буд».

Змінився підхід до аналізу операцій з нерухомістю: тепер враховують період не 12, а 36 місяців до подання заявки на «єОселю». Якщо за цей час людина продавала житло, а сукупна площа проданих об'єктів або об'єктів, що залишилися у власності, перевищує норматив (понад 52,5 квадратів на двох), участь у програмі неможлива.

Зрізали максимальний цінник на житло — він не може перевищувати граничну вартість квадратного метра на понад 10%. Гранична вартість визначається за формулою: опосередкована вартість будівництва у регіоні, помножена на два. Наприклад, для Києва опосередкована вартість будівництва становить 30 081 гривень, тобто гранична вартість не повинна перевищувати 66 178 гривень за квадрат.

Із розрахунку на сім'ю із трьох осіб максимальний цінник на квартиру за таких умов — 4,86 млн гривень. Зазначимо, що раніше різницю між ринковою ціною та умовами програми можна було покрити із власних коштів, за рахунок більшого першого внеску. Наразі це не допускається.

Читайте також: Оренда за кордоном змінюється: де нерухомість ще приносить 7−12%

Що чекає на учасників програми

Як нові умови «єОселі» вплинуть на реальні можливості позичальників купити житло? Забудовники, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що квартир, які відповідали б новим умовам «єОселі», на ринку, зокрема, столичному, не так багато.

«Діючі державні будівельні норми регулюють не загальну площу квартир, а мінімальні параметри комфортного житла. Обов'язкові, зокрема, окремі функціональні зони: житлова кімната, кухня, санвузол, коридор, а також природне освітлення, норми вентиляції, мікроклімату, наближені до європейських стандартів. Тобто державні будівельні норми визначають якість простору, тоді як державна іпотека орієнтується на соціальний ліміт площі», — пояснює Рижова.

За її словами, виникає «конфлікт цифр».

«Якщо поглянути на структуру новобудов, які проєктувалися в Україні протягом останніх 10−15 років, то середня площа однокімнатних квартир становить близько 45−50 квадратів, тобто вони переважно підходять під нові умови „єОселі“. Але наймасовіший продукт — двокімнатні квартири площею 65−75 квадратів — вже „непрохідні“ під іпотечні ліміти для сім'ї із двох осіб. Квартира може повністю відповідати державним будівельним нормам, бути якісною та ринково ліквідною, але формально не підходити для державної іпотеки», — констатує Рижова.

Державні будівельні норми не обмежують площі квартир безпосередньо, але вони визначають мінімальну просторову якість, що автоматично формує середній метраж житла.

«Коли архітектор проєктує будинок та квартири в ньому, всі вимоги ДБН враховуються та задають нижню межу комфортного планування. Наприклад, щоб забезпечити потрібну інсоляцію, квартира не повинна бути надто „глибокою“, а щоб витримати нормативи для кухні та житлової кімнати, потрібна велика загальна площа. Для того, щоб дотриматися нормативів щільності забудови, не можна сильно збільшувати кількість малогабаритних квартир у секції. У результаті на ринку і сформувалися середні площі квартир — 42−50 квадратів для одиничок, 65−75 квадратів — для двокімнатних квартир», — пояснила Рижова.

Оновлення в «єОселі» встановлюють, радше, соціальний норматив площі — 52,5 квадратів на двох. Це вже не комфорт-клас, на який ринок орієнтувався останніми роками.

Голова департаменту маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова каже, що оновлення програми «єОселя» фактично змінює її роль на ринку — з інструменту часткового інвестиційного попиту вона стає механізмом базового забезпечення житлом. «І це матиме прямі наслідки для девелоперів, особливо у Києві та передмісті. Оскільки встановлені нові рамки щодо площі житла, компаніям доведеться ще більше оптимізувати продукт — метраж, ціну тощо», — зазначила Міхальова.

Чи зможуть забудовники оперативно це зробити — питання відкрите.

«Держава змінила структуру попиту швидше, ніж ринок може фізично переналаштувати пропозицію. Умовно кажучи, будівельний цикл новобудови — 3−5 років, а правила іпотеки переписали за декілька місяців. Саме цей часовий розрив створив відчуття кризи на ринку первинної нерухомості», — вважає Рижова.

Щобільше, вона не впевнена, чи варто забудовникам взагалі знижувати стандарти якості житла, щоб воно стало прохідним для «єОселі». Чи, можливо, є сенс переглянути й державні будівельні норми?

«ДБН досі виходять із логіки, що кожна окрема функція життя повинна мати спеціальне приміщення — кухню, спальню, передпокій. Але зараз покупці орієнтуються не так на кількість кімнат, як на гнучкість використання простору.

Квартира припиняє бути набором окремих функціональних приміщень, і розглядається, радше, як середовище, яке можна змінювати, залежно від потреб. Один і той же простір може бути і робочою зоною вдень, і місцем відпочинку ввечері, або взагалі трансформуватися під потреби сім'ї. Плюс змінилися економічні можливості покупців. Тому потрібно більше варіантів планувань, ніж дозволяють діючі ДБН", — каже Рижова.

Виникає питання і щодо обмежень за віком будинків. «У пріоритеті „єОселі“ — квартири в будинках, що не старші трьох років. Тобто у 2026 році будуть „прохідними“ новобудови, які здали не пізніше 2023 року, вже під час війни. Хоча не секрет, що з 2022 року в Україні різко впала активність будівельного ринку та обсяги введення нового житла в експлуатацію. Тобто, щоб знайти квартиру, що відповідає новим параметрам „єОселі“ за площею та віком будинку, доведеться побігати ринком», — прокоментував «Мінфіну» голова агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов.

Щодо ціни, то середня вартість квадратного метра житла в новобудовах у Києві, за даними ЛУН, зараз становить 57,6 тисяч гривень, тобто формально вона прохідна під нові умови «єОселі» і має навіть запас за ціною (за ними, максимально допустимий цінник для столиці — 66 178 гривень).

Але, по-перше, вартість первинки постійно зростає (плюс 7,26% за 2025 рік), по-друге, у рамки «середньої ціни» вписуються далеко не всі новобудови. У Києві багато будинків, де квадратний метр житла коштує 70−75 тисяч гривень та вище.

Читайте також: Нові податки та штрафи для орендодавців житла, що пропонує влада

Чи піде «єОселя» з Києва?

Як нові умови «єОселі» можуть загалом вплинути на київський ринок первинної нерухомості? Адже останніми роками державна іпотека стала справжнім драйвером попиту — у різних забудовників частка операцій за нею становить від 30% до 50% і більше.

Столичний рієлтор Ірина Луханіна каже, що повністю «єОселя» з Києва не піде (хоча у ЗМІ звучать і такі заяви). Але кількість угод за держпрограмою справді може зменшитися.

«Київ давно вийшов за межі базового сценарію житла. Тут купують не квадратні метри, а рівень життя, функціональність та сценарій на майбутнє. Саме у цих точках намічається конфлікт із параметрами „єОселі“. Обмеження щодо площі, можливо, і виглядають логічними на папері, але на практиці вони відсікають значну частину ліквідних об'єктів», — зазначила Луханіна.

На її думку, багато покупців, для яких принципово оселитися саме в Києві та вибрати квартиру, яку вони хочуть, розглядатимуть можливості придбання без «єОселі». Частково її можуть замінити програми розстрочок від забудовників, які ті постійно вдосконалюють (на ринку вже є розстрочки на 5−7 років). Ті, хто без «єОселі» купівлю квартири у столиці не потягнуть, активніше переміщатимуться до передмістя, де ціни поки що нижчі. Водночас проблема з площами може виникнути і там.

Ті квартири в київських новобудовах, що залишаються прохідними за метражем для «єОселі», можуть зрости в ціні, оскільки попит на них різко піде вгору. Експерти прогнозують подорожчання щонайменше на 5−7% вже найближчим часом.

Водночас інше житло, «неформат», за мірками оновленої «єОселі», може навіть трохи подешевшати, оскільки кількість претендентів на нього різко зменшиться. Забудовники припускають, що формально цінник залишиться тим самим, але даватимуть знижки під конкретного покупця.