4 березня 2021, 14:00 Читать на русском

Плануєте брати іпотеку — дізнайтеся, як виглядає ідеальний позичальник

Минулого року загальна сума виданих іпотечних кредитів зросла на 36% до 3,8 млрд грн. Та попри це, за кредитні кошти фінансується менше 5% угод з купівлі житла. «Мінфін» з’ясовував у банкірів, хто має найбільші шанси одержати схвалення на житловий кредит у 2021 році.

Перший внесок: чим більше, тим краще

Отже, починаємо з першого враження, яке ви справляєте на банкірів, як позичальник. Фінансисти складають його із суми, яку позичальник готовий викласти в якості першого внеску. Здебільшого в банках він становить не менше 20% від вартості нерухомості. Але чим більший відсоток позичальник готовий одразу внести, тим вищі його шанси отримати кредит.

«В середньому клієнти вносять 30−35% від вартості житла. Початковий внесок банку необхідний для того, щоб підтвердити платоспроможність позичальника», — пояснює начальник управління кредитування роздрібного бізнесу банку Глобус Віталій Кириленко.

Майже не мають шансів отримати іпотеку ті, хто не має достатньої суми для першого внеску, або ж хочуть зробити його за рахунок тих таки позикових коштів. Логіка банкірів проста: якщо позичальник не зміг накопичити навіть на перший внесок, то й навряд чи зможе сумлінно обслуговувати кредит.

Читайте також: Іпотека-2021: хто кредитує і скільки коштує

Високий стабільний дохід

Але першого враження недостатньо для схвалення іпотечного запиту. Треба ще володіти фінансовими ресурсами для обслуговування кредиту. Тому банки ретельно оцінюють сумарне значення доходів та витрат позичальника.

«Важливо, щоб доходів вистачало не тільки на щомісячне обслуговування іпотечного кредиту, а також і на підтримання нормальних умов життєдіяльності позичальника та його родини», — підкреслює начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку Віталій Годун.

Мінімальна межа доходів — не менше 5000 грн в місяць. Але, відверто кажучи, шанси отримати іпотеку з такою сумою теж мінімальні.

«Для розгляду можливості надання іпотечного кредиту позичальнику, а також враховуючи середню вартість житла — офіційний підтверджений дохід людини/сім'ї повинен складати від 20 тисяч гривень», — повідомляють у пресслужбі Кристалбанку.

Оцінюючі платоспроможность клієнта, банкіри користуються правилом: витрати на обслуговування кредитних зобов’язань не повинні перевищувати 50−60% доходу позичальника чи його сім'ї.

За основу береться інформація про середній дохід позичальника: для найманих працівників — за останні 6 місяців, для приватних підприємців — за 12 місяців. Дохід позичальника чи сім'ї коригується на кількість членів сім'ї (дітей, утриманців, інші зобов’язання і т.ін.).

Для прикладу розглянемо потенційного позичальника віком 30 років, не одруженого, без дітей, який хоче отримати 700 тис. грн кредиту на максимальний термін 20 років із відсотковою ставкою 10% річних. Виплати за кредитом та відсотками складатимуть 8750 грн на місяць, при цьому витрати на життя становлять 4−5 тис. грн на місяць.

Для успішного отримання кредиту на таких умовах потрібно надати банку довідку про середньомісячний дохід не менше ніж на 19 тис. грн.

Ідеальний варіант — якщо щомісячний платіж не перевищує чверть сукупного доходу родини. Адже так банкіри перестраховуються від непередбачуваних ситуацій, які можуть статися із позичальником і вибити його із графіку погашення кредиту.

Читайте також: Іпотека під 7%. Кому видаватимуть і на яких умовах

Професія має значення

Минулого року на особливому рахунку в банків були клієнти — працівники бюджетної сфери та держслужбовці. Їм видавали іпотеку охочіше, часто на більш привабливих умовах. Натомість до працівників секторів, найбільш постраждалих від пандемії і карантинних заходів, кредитори підходили з особливою обережністю.

Схоже, подібні тенденції частково зберігатимуться і у 2021 році. Перед тим, як видати іпотечний кредит, банки аналізуватимуть фінансове становище позичальника не просто в момент звернення, але й в динаміці, оцінюючи доходи як за минулий період, так і в перспективі.

«Звичайно, в ході оцінки можливості надання кредиту потенційному позичальнику оцінюється багато факторів. Зокрема, місце роботи клієнта, компанія клієнта, галузь економіки, в якій працює роботодавець, стабільність бізнесу компанії, політику компанії під час кризи і локдауну щодо власних працівників, наскільки цінним є співробітник для компанії, його кваліфікаційні навики і т.ін.», — коментує директор з розвитку роздрібного бізнесу департаменту підтримки та координації мережі Правекс Банку Володимир Чорненький.

Однак, як стверджують банкіри, сфера зайнятості не відіграватиме вирішального значення. В першу чергу, аналізуватимуть самого клієнта та співвідношення його доходу до суми кредиту.

Вікові преференції

Ще один важливий момент при розгляді банком заявки на іпотеку — вік позичальника. За загальним стандартом, мінімальний віковий поріг для надання кредиту — 21 рік, максимальний — 70 на момент закінчення строку кредитування.

«Звісно ж, нам легше працювати з людьми у віковому діапазонні 27−50 років. Здебільшого ці люди чітко розуміють, що саме хочуть отримати», — зауважує представник банку Глобус Віталій Кириленко.

Втім, банкіри запевняють, що переваг, як таких, немає і для кожного клієнта, який звертається за кредитом, намагаються знайти найоптимальніші варіанти, щоб якнайповніше задовільнити його вимоги.

Читайте також: Чи стане доступне житло ще доступнішим

Роль кредитної історії

Кредитна історія — репутація позичальника. Вона є одним з ключових факторів при прийнятті рішення щодо надання кредиту клієнту.

Наявність позитивної кредитної історії вітається банками та додає значну кількість балів при скоринговій оцінці. Крім того, клієнти з хорошою кредитною історію мають можливість отримати на ринку найкращу цінову пропозицію по кредиту.

Але відсутність кредитної історії не буде причиною відмови в оформленні іпотеки. Інша справа, якщо кредитна історія є і вона негативна. Тоді ризик отримати відмову банку суттєво зростає.

«Є різні причини виникнення фактів, які призвели до неможливості клієнтом обслуговувати власні зобов’язання. Банки індивідуально можуть оцінити поведінкову модель позичальника, його комунікацію з банком-кредитором, спроби врегулювати ситуацію, чи повне ігнорування звернень банку. На основі цього приймається рішення, чи надати такому клієнту кредит, чи відмовити», — пояснює представник Правекс Банку Володимир Чорненький.

Якщо ж так трапилося, що кредитна історія недосконала, це аж ніяк не означає, що клієнт навічно занесений у «чорний» список позичальників і йому ніколи не видадуть кредит. Шанси отримати іпотеку зростуть, коли позичальник сплатить власними коштами 50% і більше вартості майна, яке купує за рахунок кредитних коштів.

Читайте також: Як перевірити свою кредитну історію

Як підвищити шанси на отримання іпотеки

Офіційне працевлаштування, хороша кредитна історія, збільшення доходу, постійне підвищення кваліфікації, кар'єрний ріст дозволяють банку при прийнятті рішення більш лояльно оцінювати позичальника.

Позитивну роль відіграє наявність поручительства, а також, якщо клієнт має у власності майно або грошові вклади, розміщені в інших банках.

Банкіри наполегливо рекомендують одразу надавати максимально повну інформацію про себе, з усіма «нюансами». Намагатися «не забувати» повідомляти, наприклад, про інший діючий кредит. Якщо раніше приховати від кредитора таку інформацію не складало особливих труднощів, то зараз банки, як правило, мають доступ до цих даних і активно їх аналізують.

Причини відмови у видачі кредиту

Основні причини відмови в отриманні іпотеки, за словами банкірів, пов’язані з недостатнім розміром офіційно підтвердженого доходу. Те, що значна частина доходів позичальника перебуває в тіні — виплата лише мінімальної зарплати, декларування мінімального доходу підприємця — не дозволяє банкам прийняти позитивне рішення про надання іпотеки.

Іншим найпоширенішим стоп-фактором є негативна кредитна історія клієнта або членів його сім'ї.

Не на руку позичальнику грають також відкриті судові провадження та зіпсована ділова репутація.

Читайте також: Що заважає зробити справді дешеву іпотеку

Слово за регулятором

Нещодавно Нацбанк розширив можливості для кредитування під іпотеку. Зокрема, дозволив враховувати доходи членів родини позичальника в скорингу на отримання кредиту. Рішення регулятора учасники ринку оцінюють однозначно позитивно. На їх переконання, це дозволить банкам поступово нарощувати кредитні портфелі, а позичальникам отримати більш доступні кредити.

Банкіри кажуть, що корисним було б рішення про врахування покриття за кредитами на первинному ринку. Це дозволить значно знизити власний внесок позичальника та зменшити відсоткові ставки, що, в свою чергу, збільшить попит на первинному ринку нерухомості.

Автор:
Ірина Рибніцька
Журналіст Ірина Рибніцька
Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Коментарі - 23

+
+30
mary27
mary27
4 березня 2021, 14:13
#
И получается, «доступная' ипотека для граждан с доходом от 20 000 грн в мес, имеющих достаточно сбережений, чтоб сделать разовый взносв 30% от кредита?)
Много ли таких граждан, и без жилья?

Мне одно интересно — чего эти граждане станут записываться в многолетнюю долговую кабалу, когда им проще скопить недостающие 70% стоимости, и купить квартиру просто так?)
​​​​​
+
+45
Kidav
Kidav
4 березня 2021, 14:46
#
Все так, но на «скопить» уйдет минимум 2 — 3 года, а жить с тещей не очень хочется.
+
0
mary27
mary27
4 березня 2021, 20:05
#
Надо выбирать не только жену.
А хорошая теща — это чистое золото)
+
+15
Bratyshechka
Bratyshechka
4 березня 2021, 15:39
#
Отличный вариант для тех, у кого есть где жить, белая зп и лишний кеш который некуда пристроить, считаю нужно всем у кого есть голова, обязательно воспользоваться. Заплататить первоначальный взнос, и отправить недвигу мариноваться на 10−20 лет в аренду
+
0
mary27
mary27
4 березня 2021, 20:07
#
Думаете купить по «схеме Кийосаки»?
Так через год компенсацию % отменят, из-за дефицита бюджета и секвестра, и усе)
+
+15
Bratyshechka
Bratyshechka
4 березня 2021, 20:20
#
Ну значит отнесем это в папку высокорисковых инвестиций) Я настаиваю на том, что это должен быть лишний кеш, есть где жить, и разум в голове.
+
0
mary27
mary27
4 березня 2021, 20:27
#
Причем одновременно высокорисковых и долгосрочных.
Что удваивает риск.

Разум в голове вообще крайне полезная вещь)
+
+15
Віталій CN
Віталій CN
4 березня 2021, 22:01
#
А спробуй накопич 600к, яких не вистачає, при зарплаті 20к.
+
+15
Італій .
Італій .
5 березня 2021, 1:05
#
Так о том и речь: банкиры хотят видеть клиентами тех людей кому ипотека не нужна поскольку у них и так есть финансы на существенную часть квартиры, а оставшуюся часть они могут накопить за период до 10 лет.

А вот те люди кому ипотека реально была бы нужна и кто согласился бы выплачивать пусть и больше, но с рассрочкой на 15−20 лет — имеют слишком малые доходы и не имеют денег на первый взнос в сумме 25% от цены жилья.
+
0
borrman
borrman
5 березня 2021, 9:53
#
Накопить, это при условии, что есть где жить

Вот я сейчас арендую квартиру и реально мне было бы проще выплачивать просто кредит за свое жилье, чем копить + снимать жилье
+
0
mary27
mary27
5 березня 2021, 10:12
#
Когда вы копите, % на депозит дает вам банк.
А когда выплачиваете кредит — то наоборот.
+
+15
bonv
bonv
4 березня 2021, 14:56
#
Той хто не влазить в борги.
+
+15
Італій .
Італій .
4 березня 2021, 18:37
#
===Логика банкиров проста: если заемщик не смог накопить даже на первый взнос, то вряд ли сможет добросовестно обслуживать кредит.

Если у меня есть деньги на более чем половину стоимости квартиры — то зачем мне тогда ипотека, тем более с комиссией 16−19% годовых?

Ведь квартира это не коммерческий автотранспорт который можно купить в кредит для того чтобы начать зарабатывать на нём раньше пожертвовав ради этого частью прибыли в пользу расходов на кредит.

Вот потому и нет у нас, и не будет в ближайшие годы, никакой нормальной ипотеки — банкиры мыслят категориями потребительского кредита на покупку стиральной машины. Но когда покупаетя стиральная машина в кредит — сама стиральная машина не является залоговым имуществом и банк не может её отобрать в случае непогашения. Да и кредит оформляется максимум на 2 года, если уж совсем всё плохо у бюджетника с зарплатой.
+
+30
mary27
mary27
4 березня 2021, 20:08
#
Вы совершенно правы.
Ипотека — услуга для очень бедных людей, к тому же хронически неспособных копить.
А в нашей стране все с точностью до наоборот)
+
0
Кот Котик
Кот Котик
5 березня 2021, 7:40
#
Сейчас большая часть застройщиков при первоначальном взносе и так дают безпроцентную рассрочку.
+
+15
Італій .
Італій .
5 березня 2021, 7:52
#
===большая часть застройщиков при первоначальном взносе и так дают безпроцентную рассрочку.

Большая? Я тоже повёлся на эту рекламную чепуху.

На самом деле рассрочка не беспроцентная, даже если она всего лишь на год. «Беспроцентной» она будет только если данный застройщик предлагает типа рассрочку при одновременном повышении цены квадратного метра.

Если на больший срок то ничем не отличается от обычного банковского кредита на жильё, просто застройщик называет это рассрочкой.
+
+1
Bratyshechka
Bratyshechka
5 березня 2021, 11:55
#
Тоже ходил как-то общался в один жк, обычная стоимость 500$ За 1 кв/м., но при «безпроцентной рассрочки» на 12−36 мес цена за 1 кв/м почему-то просчитывается 600$
+
+1
53910117
53910117
5 березня 2021, 12:08
#
Я дізнавався, за логікою забудовника справжня ціна у вашому випадку 600 баксів, а 500 — то зі знижкою за 100% оплату.
+
0
Bratyshechka
Bratyshechka
5 березня 2021, 12:11
#
Можливо так i e.
+
0
53910117
53910117
5 березня 2021, 12:07
#
Безпроцентну розстрочку в доларах! Сплата, звичайно ж, в гривні за курсом НБУ. І що цікаво, деякі забудовники беруть поточний курс на дату сплати, а деякі поточний курс, але не менше ніж курс на час укладання!
Я б не назвав це просто «безпроцентною» розстрочкою.
+
0
ballistic
ballistic
5 березня 2021, 12:24
#
Там де пропонують «безвідсоткову розстрочку» можна отримати 10%+ знижку при 100% оплаті.
+
+15
0675613
0675613
6 березня 2021, 22:54
#
Самій главній вопрос- есть ли коммерческий смісл платить в 3 раза больше за ипотеку, чем в Испаниях. Есть смісл только при уверенности в серьезной девальвации гривни, но єто же приведет и к падению цен в уе. Мне кажется, что покупка в ипотеку кв под аренду не имеет смісла. Мб потому, что 10 лет занимаюсь арендой и с нее живу. Как думаете, отобьет ли аренда ипотеку, есть ли смісл влезать и почему?
+
0
mary27
mary27
10 березня 2021, 21:14
#
Не отобьет конечно же.
​​​​​
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися