Іпотека для українців в Іспанії: як війна змінила її умови та чому це досі вигідно

З весни 2021 року почав активно зростати попит на іспанську курортну нерухомість серед українців. Наші дані свідчили про те, що за рік він зріс на понад удвічі. Це було обумовлено низкою причин, в тому числі поступовим зростанням цін після пандемії Covid-19, що робило нерухомість привабливим активом для збереження та примноження капіталу. А також вигідними умовами придбання. Зокрема, можливістю для українців швидко і без проблем оформити іпотеку під 3,2% річних на 15−25 років та під заставу придбаного житла.

Найбільші та найконсервативніші банки Іспанії погоджували для українців іпотеку з покриттям 50−60% вартості житла на основі українських документів, що підтверджували походження коштів і доходів. Наші співгромадяни мали репутацію надійних платників, тому отримували гарні умови іпотеки. Хоча і з дещо вищими відсотками, ніж для іспанців або інших громадян країн ЄС, яким видавали позику під 2−2,4% річних. Пам’ятаю, деякі клієнти хотіли відразу ж оплатити покупку, бо мали на руках всю суму. Таких я переконував взяти іпотеку, оскільки це вигідно і допомагає сформувати кредитну історію в ЄС.

З осені 2021 року все змінилося. І змінилося доволі різко. Практично всі іспанські банки припинили видавати іпотеку українцям. Це було несподівано і незрозуміло, оскільки ніяких адекватних пояснень не надавали. Говорили про якісь нові вимоги щодо легалізації капіталу, надсилали формальні відмови, вказуючи, що документи не відповідають вимогам, або просили надати довідки про доходи в Європі, чого раніше не було.

Що ж, напевне, іспанські банки передчували наближення війни в Україні раніше за більшість українців. Це ми зрозуміли вже за декілька місяців.

Як змінилися умови іпотеки для наших покупців іспанської нерухомості

З початком війни ставлення до українських клієнтів із боку банків різко змінилося. Ми припинили бути для них надійними та зрозумілими. Натомість часто в розмові зі співробітником банку можна було почути абсолютно щире питання, на кшталт: «А що, в Україні досі щось працює?» Вони не вірили і не вірять у те, що в умовах війни реально вести бізнес.

Інвестори, які встигли оформити іпотеку до осені 2021-го, не стикаються з проблемами в обслуговуванні кредиту — умови для них залишалися незмінними. Чого не скажеш про нових клієнтів, яким і отримати іпотеку значно важче, і відсотки та покриття для них геть інакші.

З початку війни ми оформили лише три іпотеки українцям. Один із клієнтів — моряк, інший — IT-фахівець, третій веде бізнес у Чехії і має там резидентство.

Зараз іпотеки для українців оформлюють лише два банки: Santander та Sabadell. Інші навіть не розглядають такі заявки. Основна вимога цих двох банків полягає в тому, що доходи позичальника повинні формуватися за межами України. В ідеалі — в Іспанії, або інших країнах ЄС.

Щодо умов іпотеки — на початку цього року відсоткові ставки становили приблизно 6,5−6,7%. Треба зазначити, що у хитрих маркетингових стратегіях банків фігурують інші цифри: 4−4,5%. З усіма ж обов’язковими витратами і платежами (страховка, тощо) набігає до 7%. Ставки можуть бути плаваючими, тобто змінюватися протягом усього терміну іпотеки.

Що потрібно для отримання іпотеки в Іспанії

Хоча отримати іпотеку в Іспанії стало складніше і дорожче, ця країна залишається однією з найліберальніших країн у Європі щодо українців. Отримати позику можливо, якщо дотримуватися певних умов.

Як і раніше, для того, щоб реалізувати будь-яку фінансову операцію в Іспанії, потрібно оформити NIE (Número de Identificación de Extranjero) — індивідуальний податковий номер, який є аналогом українського ІПН. Подібні правила діють і в Україні. Якщо іноземець хоче купити нерухомість, наприклад, у Києві, перше, що йому потрібно зробити, — отримати індивідуальний податковий номер. Без цього коду оформлення прав власності неможливе.

NIE можна оформити навіть з України через іспанське консульство. Від початку війни NIE оформлюється для українців у рамках програми тимчасового захисту.

Основне, що потрібно підготувати для банку, — це підтвердження доходів. Банки детально перевіряють походження коштів, тому важливо мати на руках всі документи.

Українські клієнти, які зараз працюють офіційно в Європі за контрактом або відкрили свій бізнес, щонайменше один рік показують нормальні доходи (а не мінімалку), сплачують податки, подаючи європейські декларації, отримують іпотеку.

Для іспанських банків «правильна» людина — це та, яку вони повністю розуміють. Вони хочуть знати все: де ви живете, скільки заробляєте, які у вас активи, де ви працювали раніше і чому звільнилися. Вони мають повну картину про вас, як, наприклад, податкові служби в європейських країнах знають усе про своїх громадян. Тому, коли ви приходите до банку за іпотекою, важливо розуміти, що вони вас перевірятимуть дуже ретельно і знатимуть про вас майже все.

Навчись інвестувати у дохідну нерухомість за 14 днів з Академією Мінфіну

Ким би ви не були в Україні, скільки б кешу не мали, для іспанського банку ви — білий аркуш. Вони нічого про вас не знають, про ваш авторитет і досягнення на батьківщині. Все, що їх цікавить, — чи можна вас вважати надійним позичальником, який зможе виплачувати кредит. Доходи, отримані в Україні, вони не враховують, оскільки це занадто ризиковано для банку. Тому для того, щоб отримати іпотеку, потрібно показати стабільні доходи в Європі.

Один із варіантів — відкрити власний бізнес в Європі, реальний, діючий і прибутковий. Другий варіант — знайти роботу з високою зарплатою, наприклад, в Польщі або Німеччині. Якщо у вас хороший контракт на 5 тисяч євро, це вже більше середнього рівня доходів в Іспанії, і банки будуть до вас прихильні.

Також важливо зазначити, що банк оцінює всю вашу родину. Наприклад, якщо лише одна людина працює, а інші залежать від її доходу, це теж враховується. Банк розраховує, чи зможете ви забезпечити всіх членів родини.

Нарешті, варто бути обережним із порадами від консультантів чи блогерів, які обіцяють «порішати» питання з іпотеками для українців. Реальність така, що банки мають жорсткі вимоги і обійти їх не вийде.

Зараз з'явилося багато людей, які намагаються заробити на співвітчизниках, розповідаючи казки про легке отримання іпотеки для українців. Часто це новоприбулі консультанти, які малюють фальшиві документи або домовляються з банками неформально. Але потрібно розуміти, що за все це відповідатимете ви, клієнт.

Читайте також: Греція підвищує суму інвестицій у нерухомість для «золотої візи»

Навіть якщо зараз вдасться отримати іпотеку таким чином, через рік банк може запросити підтвердження ваших доходів. І тоді, якщо ви не зможете надати справжні документи, виникнуть серйозні проблеми. Один раз заплямувавши собі репутацію в ЄС, ви вже її не відмиєте, за вами це тягнутиметься шлейфом все життя.

В чому вигода іпотеки

Чому іпотека, зокрема, в Іспанії, досі вигідна, навіть з огляду на перелічені зміни та нюанси? Ще з 2014 року, коли Україна почала рух у бік євроінтеграції, стало зрозуміло, що нам варто адаптуватися до європейських стандартів. Це означає, що потрібно вибудовувати свою фінансову репутацію в Європі — відкривати рахунки, подавати декларації, сплачувати податки, а також брати кредити, щоб створити позитивну кредитну історію.

Іпотека — це один із способів почати формувати таку історію. Коли ви оформлюєте іпотеку, ваш «білий аркуш» поступово наповнюється записами про ваші фінансові операції. Наприклад, відкриття рахунку в Європі ще до того, як ви переїхали або отримали статус біженця, показує банкам, що ви вже давно маєте фінансові відносини з європейською банківською системою.

Наявність кредитної історії в Європі полегшує вам майбутні фінансові операції: відкриття нових рахунків, отримання кредитів або іпотеки у країнах Європи, а також відкриття бізнесу. Банки бачать, що ви фінансово стабільні, платите за іпотеку, і тому готові пропонувати вам кращі умови — нижчі відсоткові ставки та більше покриття.

Наприклад, якщо через декілька років ви вирішите взяти ще одну іпотеку на новий об'єкт нерухомості, замість ставки 6,5%, вам можуть дати 5%, а покриття збільшити з 50% до 70%.

Таким чином, формування кредитної історії — це ключ до легшого і ефективнішого ведення фінансових справ у Європі.

Ще один аргумент — математика. Схема роботи з іпотекою в Іспанії виглядає так: ви купуєте нерухомість на етапі будівництва, сплачуєте перший внесок у розмірі 20−30%, потім ще 20% протягом усього періоду будівництва. Коли об'єкт вводиться в експлуатацію, решту суми (50%) покриваєте за рахунок іпотеки. Якщо ви плануєте заробляти на здачі житла в оренду, матимете позитивний баланс. З огляду на середнє зростання економіки на 7−10% та дохід від оренди, який може становити 4−5%, загальна вигода перевищує витрати на іпотеку навіть при ставці 6,5%.

Читайте також: «єОселя»: Українці взяли кредити на придбання житла на 11 млрд грн від початку року

Отже, отримання іпотеки в Іспанії під невисокі відсотки має багато переваг: це можливість придбати нерухомість за зафіксованою ціною і створення кредитної історії. Важливо те, що, взявши іпотеку, ви вже зафіксували ціну об'єкта, і це вигідно, з огляду на нинішнє та прогнозоване зростання цін на іспанську нерухомість.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій