Записки сумасшедшего управдома (Ч.11)

ЖКС, давай, до свиданья?

— Помните демонов племени хиваро? Гурупиру, который говорит человеческим голосом? Он явился мне и заговорил об …, и я пошел за ним в трясину. А там, если помните, ждет Ипупиара, чудовище с вывернутыми назад ступнями, — думаешь, что убегаешь от него, а на самом деле… Вот и все. (Э. Войнич «Прерванная дружба»)

Еще до того, как было зарегистрировано наше ОСМД, законодатель «продлил жизнь» ЖКС: отодвинул срок «реформы» на неопределенное время. Если помните, с 1 июля органы местного самоуправления должны были провести конкурс для управляющих компаний (УК) для тех домов, где нет ОСМД. Но реализовать такое оказалось невозможно – отсутствовал законодательный механизм. Вот до его разработки и отложили «реформу». Надо сказать, что сегодня воз и ныне там.

Напомню, ОСМД было зарегистрировано 21 июня. КВЭД ему дали 81.10 — комплексное обслуживание объектов. Объектом, как сами понимаете, являлся наш дом. И тут возник первый законодательный нюанс.

Поскольку до 1 июля наш дом все же определился с формой управления, т.е. в соответствии со ст.9 ЗУ 417 по решению совладельцев все функции по управлению общим имуществом переданы ОСМД, и в то же время, в соответствии с ч.1 ст. 12 ЗУ «Про ОСМД» управление домом ОСМД осуществляет через свои органы управления ( собрание и правление), то, следовательно, ОСМД управляет домом с момента своей регистрации. Но этим же домом «управляет» и ЖКС! Значит первый шаг – отказаться от его «услуг».

Поэтому мы со Светой (зам. председателя), заявились на прием к начальнику ЖКС с письмом на данную тему, мол, просим, перестать навязывать свои услуги сособственникам, так как они делегировали функции по управлению домом ОСМД. Начальника в приемные часы на рабочем месте не было ( обычная практика, кстати), выслушал нас главный инженер. Беседа велась в стиле приема священнослужителем прихожан с грехом гордыни. Расхожая фраза – «блажен, кто верует». Все свелось к «ОСМД не существует до того, как ему сессия горсовета не разрешит взять дом, а ЖКС его передаст». На вопрос почему собственник должен спрашивать разрешение у кого-то на управление своим имуществом, ответ, как сами понимаете,- «дом на балансе», поэтому какие же вы собственники, вы – жильцы. В этом же стиле был неторопливый письменный ответ через месяц. Кстати, главный инженер оперировал исключительно Постановлением №1521 и особо напирал, что его никто не отменял.

Отступление. Конечно мы подозревали, что «мы — жильцы»:) Эту фразу неоднократно слышала от начальника своего участка. Причем произносила она ее с таким выражением, что автоматически возникала ассоциация с «опять завелись тараканы». Поэтому еще до похода в ЖКС было инициировано новое общее собрание.

Требования горсовета были следующие: собрание решает «взять дом в управление (на баланс)», председатель «просит» это у зам. мэра, прилагает протокол собрания, копию Устава и выписку из реестра. Про то, что два последних документа имеются в электронном доступе на сайте гос.реестра, «бедная власть» даже слышать не желает.

Так как, мягко говоря, в гробу я видела «в управление (на баланс)» вместе с Постановой №1521, результирующая формулировка решения в протоколе была такова: «инициировать списание дома с баланса ЖКСа в соответствии с п.3 Постановления КМУ №301 и не изменять форму управления домом через органы ОСМД, в соответствии с ч.1 ст. 12 ЗУ «Про ОСМД». Естественно надо объяснить почему именно так.

Сначала о Постановлении №301: дает возможность удалить свою собственность из активов ЖКСа. Вот что в нем говорится:

1. Списание с баланса многоквартирного дома министерством, другим центральным органом исполнительной власти, государственным предприятием или органом местного самоуправления, на балансе которых находятся многоквартирные дома (далее — балансодержатель), в которых расположены помещения частной и других форм собственности (далее — многоквартирные дома), осуществляется на основании принятого ими решения о списании многоквартирного дома.

Понятное дело, что в нашем случае сами органы местного самоуправления не примут подобного решения.

2. Балансодержатель многоквартирного дома определяет в соответствующем многоквартирном доме принадлежность помещений в частной и других форм собственности.

А это – то, что доктор прописал. Называется инвентаризацией помещений. Всплывают истинные владельцы, истинные площади и истинный жилой/не жилой фонд. Всплывают и «бесхозные» помещения.

3. Списание многоквартирного дома с баланса может быть инициировано лицом (лицами), которому (которым) на праве частной собственности принадлежит (принадлежат) помещения в таком доме, путем направления балансодержателю письменного уведомления и копий документов, в соответствии с законодательством подтверждающих принадлежность лицу (лицам) соответствующего (соответствующих) помещения (помещений) на праве частной собственности.

В таком случае балансодержатель в течение десяти рабочих дней со дня поступления уведомления и документов начинает процедуру списания такого дома с баланса согласно пункту 4 настоящего Порядка.

Да, да и еще раз ДА! Один единственный владелец помещения в доме, уведомив о своем законном праве владения и помещением и, автоматически, общим недолевым имуществом, превращает весь дом в «частный». Стоп! Да ведь копии всех требуемых документов давно в ЖКСе.

3. Списание многоквартирного дома с баланса осуществляется его балансодержателем на основании принятого им распорядительного документа (далее — распорядительный документ).

Ладно, пусть это будет решение сессии горсовета.

4. Информация о принятии соответствующего распорядительного документа доводится до сведения совладельцев многоквартирного дома путем размещения на официальном сайте балансодержателя и в каждом конкретном доме (на придомовой территории), в том числе на информационных стендах в подъездах домов и около них, соответствующего объявления.

5.Процедура списания многоквартирного дома с баланса должна быть завершена в срок не более двух месяцев со дня принятия распорядительного документа.

О, четкие сроки указаны.

6.Для списания многоквартирного дома с баланса образуется соответствующая комиссия в составе не менее пяти человек (далее — комиссия). Состав комиссии утверждается балансодержателем. Комиссию возглавляет представитель балансодержателя.

В работе комиссии участвует уполномоченное лицо (лица) от совладельцев многоквартирного дома по его (их) согласию. Уполномоченное (уполномоченные) лицо (лица) от совладельцев дома может (могут) быть привлечена (привлеченные) в состав комиссии в течение всего времени работы комиссии, но не позднее дня подписания акта о списании многоквартирного дома с баланса.

Прекрасно. Во-первых, сами ЖКСовцы организуют комиссию и отвечают за ее работу. Во-вторых, обязательно в ней участвуют и совладельцы (как физические лица, хоть всем правлением). Причем могут хоть каждый божий день, тщательно контролируя ход и содержание процесса.

7. Комиссия в целях фиксирования технического состояния многоквартирного дома перед списанием проводит его осмотр.

При осмотре комиссия может использовать имеющуюся в балансодержателя техническую документацию (акт принятия в эксплуатацию, материалы технической инвентаризации, планы внешних сетей и т.д.), а также данные бухгалтерского учета по дому.

Самый цимес! Потому что крайне необходим дефектный акт, как результат осмотра, вся комиссия его может подписать. И тут же фиксируется «наличие отсутствия» правовой и технической документации на дом, проявляется весь бухгалтерский учет, содержание инвентарного дела. В общем, — полная инвентаризация. И все это может быть зафиксировано в промежуточных материалах работы комиссии!

8. По результатам работы комиссии составляется акт о списании многоквартирного дома с баланса по утвержденной форме.

9. Копия акта о списании многоквартирного дома с баланса предоставляется балансодержателем совладельцу (совладельцам) многоквартирного дома по его (их) обращением.

Уж будьте покойны: обращение будет!

10. В случае, если в списанном с баланса многоквартирном доме отдельные квартиры / нежилые помещения не находятся в частной собственности и право коммунальной собственности на них не зарегистрировано, такие квартиры / нежилые помещения принимаются на баланс балансодержателя, а право собственности на них регистрируется в установленном законом порядке.

Замечательно! Во-первых, четко разделяются «бесхозные» помещения, а во-вторых, уже после списания с баланса. Именно «в списаному», а не «при списані». Однозначно, отобрать их у сособственников без «балансодержания» будет тяжелее. А неоспариваемые помещения наконец-то обретут реального представителя в ОСМД.

В целом, Постановление хорошее. Жаль, нет сроков обязаловки по п.1.

Теперь по поводу «не изменять форму управления домом через органы ОСМД, в соответствии с ч.1 ст. 12 ЗУ «Про ОСМД».

Наши власти, конечно, добровольно позиции не только не сдают, но одновременно активно наступают. Опираясь на ч.2 ст.12, а именно «по решению общего собрания функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы (все или частично) управителю или ассоциации», они: а) автоматически приравнивают ОСМД к управителю; б) требуют процент голосующих «ЗА» на уровне 75-ти; в) возвращают протоколы с низшим процентом, как недействительные. Такой себе финт ушами.

Поэтому своей формулировкой мы: а) не меняем форму управления (она уже есть в виде ОСМД); б) процент голосования оставляем тем же – 50+1 голос.

Собрание состоялось, решение с указанной формулировкой было принято, протокол сформирован, «просьба» на имя зам.мэра была отправлена. Честно говоря, отправлять такое письмо было рискованно, такая «нетрадиционная ориентация» протокола вряд ли прошла б не замеченной. Поэтому я в него вложила еще и письмо МинЖКХ от 17.03.2016 №8/9-882-16, которое имело содержание по теме в нашу пользу. Собрание было в июле, а ближайшая сессия – в сентябре. Пошло время ожидания.

За это время мы с инициативной группой облазили весь дом, за исключением подвала. Подвал у нас, напомню, частично приватизирован, частично сдан, в большинстве оставшихся помещений находится инвентарь и материалы, принадлежащие ЖКСу. Поэтому даже те помещения, которые были доступны, мы решили без сотрудников ЖКСа не посещать, чтоб не было «вещи-то нашлись, а осадочек остался».

Результатам обследования дома и будет посвящена следующая часть записок: техническая :)