1 жовтня 2012
Останній раз був на сайті:
11 жовтня 2023 о 21:36
-
044blog
36 років, Киев
-
А С
24 року
-
ballistic
3 року
-
Allin
45 років
-
e2e4
91 рік, N******V
-
Юрий Makhlay
66 років, Днепропетровск
-
Дмитрий Овчаренко
35 років, бердянск
-
Сергей Илько
48 років, Украина
-
Tom K
24 року
- 3 лютого 2017, 19:33
Записки сумашедшего управдома (Ч.8)
Пока гром не грянет, мужик не перекрестится.
— Копейка рубль бережет. Пока гром не грянет, мужик не перекрестится. Не жили богато, нечего и начинать.
— Министр финансов, вы закончили доклад?
В самой первой части я задавалась вопросом, почему вдруг активизировали тему, почему и насколько изменили закон? ЗАКОН №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и вправду многое расставил по местам.
Помните, еще с 1992 года, с ЗУ «О приватизации ГЖФ» собственники жилых и нежилых помещений назывались также собственниками вспомогательных помещений дома, его технического оборудования, конструктивных элементов и элементов внешнего благоустройства. НО не дома в целом!
Напомню, что согласно части первой статьи 182 ГКУ право на недвижимость, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая по ЗУ №1952 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество..» обязательна. И что характерно, право возникает только с момента регистрации (статья 3). Т.е. право на жилое /нежилое помещение зарегистрировано, о чем на руках свидетельство, а право на вспомогательные помещения и прочее законодатель разрешил не регистрировать!
Давайте разберемся, что же нам принадлежит в квартире? В вашей квартире вам принадлежит объем воздуха, ограниченный оздобленням (просто нравится это слово:)) пола, потолка, а также оздобленням внешних стен по периметру квартиры. Всё. Сами пол, потолок, внешние и любые иные заградительные конструкции, все инженерные системы квартиры — совместная собственность без выделения доли в натуре. Вопрос о том, составляет ли суммарная собственность жилых/нежилых плюс общая совместная собственность дом целиком, оставался открытым. И вот тому доказательства из преамбулы Решения КС от 02.03.2004
«Державний комітет України з будівництва та архітектури наголошує на тому, що ….у житлових будинках, де частина або всі квартири приватизовані, улаштування мансард може здійснюватись за погодженням із власниками приватизованих квартир та власником будинку.
Право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як зазначається у листі Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства, виникає з моменту приватизації квартири. Але до моменту створення об'єднання співвласників житлові будинки перебувають у комунальній власності…Відповідно до статті 11 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» після набуття статусу юридичної особи об'єднання може вирішити питання про прийняття на власний баланс усього житлового комплексу.
Представник Асоціації інвесторів «Сучасна архітектура та будівництво» Балацька О.О. на пленарному засіданні Конституційного Суду України стверджувала, що частка власності окремого громадянина в загальній власності законодавством не визначена, як не визначено і саме поняття «співвласність», і що не розроблено механізму передачі або набуття права власності на багатоквартирний будинок. Лише право власності громадян на квартиру оформляється свідоцтвом про право власності на неї.»
По ссылке на ЗУ «Про ОСББ» в ст.1 мы находим определение «жилой комплекс — единый комплекс недвижимого имущества, образованный земельным участком в установленных пределах, размещенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс». А вот статью 11 мне хочется почти целиком привести:
Статья 11. Содержание жилого комплекса на балансе
Объединение после приобретения статуса юридического лица может:
принять на собственный баланс весь жилой комплекс;
по договору с предыдущим собственником оставить его балансодержателем всего жилого комплекса или его части;
заключить договор с любым юридическим лицом, устав которой предусматривает возможность осуществления такой деятельности, о передаче ей на баланс всего жилого комплекса или его части.
Решение о принятии на баланс основных фондовпринимается в соответствии с настоящим Законом, другими нормативно-правовых актов и уставом объединения.
Балансодержатель обеспечивает управление жилым комплексом.
Передача имущества с баланса на баланс происходит в порядке (1521-2002-п), установленном Кабинетом Министров Украины.
Передача на баланс имущества (в том числе земельные участки), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет за собой возникновения права собственности на него.»
В предыдущей части я пыталась объяснить всю эклектику данной конструкции. Объясняю еще раз. Принимая на баланс в качестве основных средств весь жилой комплекс, юрик (балансодержатель) принимает его в АКТИВ, с переходом к юрику всей экономической выгоды от него и права распоряжаться без оглядки на кого-либо. Без перехода права собственности такое невозможно! Но последним предложением законодатель огововаривает, что, мол, дом и земля не передается никому, потому что это – коммунальная собственность, а собственник – территориальная община. Просто — стой там, иди сюда! И это ЗАКОН!!!!
Как воспользовалась законодательным разрывом между суммарной собственностью жилых/нежилых плюс общая совместная собственность и домом целиком, например, наша одесская власть. 28.01.2003 было издано распоряжение Одесского городского головы «О передаче имущества в полное хозяйственное ведение коммунальным предприятиям «Дирекция единого заказчика», ну а уже потом полными преемниками ДЭЗов стали ЖКСы. Именно из ЖКС, при создании своего ОСМД, я получила ответ, что дом «на балансе», а все остальные «собственники» могут идти в сад!
Однако, согласно ст.136 ГКУ право хозяйственного ведения является вещным правом субъекта предпринимательства, по которому он владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним собственником (уполномоченным им органом). То есть, право хозяйственного ведения является производным правом и предоставляется только после проведения государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.
Отступление. Я вовсе не сидела все время у компа, но ходила и во многие «дружественные» ассоциации, и оббивала пороги многих «недружественных» учреждений. При этом заводя всяческие знакомства. Однажды, судьба свела меня с человеком, который буквально изнасиловал местное МБТИ именно на предмет свидетельства права собственности территориальной общины на многоквартирный дом по нужному этому человеку адресу. Увиденный письменный ответ от МБТИ заставил меня прокричать «бинго!»: ни на один дом города у территориальной общины нет зарегистрированного права собственности.
Кстати, в статье 5 ЗУ № 1952 уже закрепляется правило о регистрации права собственности или на дом в целом, или на отдельные квартиры, которые в нем находятся. То есть, как только в любом многоквартирном доме приватизирована хотя бы одна квартира, регистрация права собственности на него, как на целостный имущественный комплекс, становится невозможной.
Ну, просто горепечальбеда: сами городские власти не имеют права собственности на жилой комплекс (не имели и иметь не смогут), но передают производные от этого права своим прихлебалам, прикрываясь функцией «балансодержания».
Приватизация у меня в доме, судя по многочисленным свидетельствам, которые довелось увидеть, началась с 1993 года. Т.е. при наличии многочисленных сведений о приватизированных жилых/нежилых по состоянию на дату издания распоряжения Одесского городского головы «О передаче имущества в полное хозяйственное ведение коммунальным предприятиям «Дирекция единого заказчика», субъект предпринимательства КП ЖКС законодательно необоснованно получил от своего основателя в полное хозяйственное ведение чужое имущество. Так ЧЬЁ оно?
Отступление. Если вы думаете, что всё описанное не свойственно новостроям – вы ошибаетесь. «Ассоциация инвесторов» и ей подобные имели и имеют крепкое лобби. Поэтому они таки умудрялись через процедуру ввода дома в эксплуатацию получать право собственности на дом целиком. В качестве примера вот вам ссылочка , изучайте.
Так вот, именно ЗУ №417 убрал разрыв между суммарной собственностью жилых/нежилых плюс общая совместная собственность и домом целиком. Читаем сразу в ст.1: совладельцы многоквартирного дома (далее — совладельцы) — собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Всё, точка, ДОМНАШ! А еще ЗУ №417 убрал… «у Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» з) статтю 11 виключити». Ура! Балансодержательству для ОСМД больше не быть! А еще…
Ой, там столько этих ЕЩЕ, что нужна отдельная статья
|
67
|
- 20:00 Кредитний рейтинг України, прибутки банків, новий мінімум гривні й інфляція в США: головне за середу
- 18:56 MetaMask почала випуск карток Mastercard для розрахунків криптовалютою
- 18:10 Пенсійний фонд Норвегії отримав $138 млн прибутку
- 17:25 Курс валют на вечір 14 серпня: долар припинив зростання на міжбанку
- 17:10 Попит падає, ціни зростають. Що відбувається на ринку нерухомості (дослідження)
- 16:51 У ліпні споживчі настрої українців покращилися — дослідження
- 16:36 Офіційний курс гривні впав до нового історичного мінімуму щодо євро
- 15:51 У липні крипторинок зріс на 6% у загальній ринковій капіталізації — Binance Research
- 14:54 Криптобіржа OKX оголосила про лістинг токену DOGS
- 13:10 Новий сервіс для бізнесу: Приватбанк підключив цифрові чайові до смартфону
Коментарі - 18
Скажу відверто — мені, далекому від юридичних термінів, важко повністю сприйняти написане. Потрібно розбирати по фразам і реченням, бо виникають пов'язані питання.
Але спробую прокоментувати, бо я «співвласник» і мені це цікаво.
«дом «на балансе», а все остальные «собственники» могут идти в сад!»
— але якщо у вас вже створене ОСББ, то ви ж можете рішенням співвласників послати ЖЕК в сад і забрати в нього собі «на баланс» будинок. Так?
Дом на «балансе» больше быть не может. Вообще, ни ОСМД, ни какой-либо еще, потому что он -«частный». Такое привычное понятие. Только не маленький на земле, а очень большой и «в воздухе», потому что земля под многоэтажкой -отдельная тема. Но многоквартирные дома — частные, сразу после начала приватизации, и, как выяснилось, никогда не принадлежали к коммунальной собственности. Просто миновали этот этап эволюции.
Давайте проведем аналогию. Есть физик-предприниматель (ФОП). Как его собственность используется в бизнесе? Он берет из нее все, что хочет и использует, так? Поэтому, когда у него обязательства — отвечает ВСЕМ своим имуществом по ним. Как ведет бизнес товарищество? Физические лица оговаривают, что они этому товариществу из своего имущества выделят. А потом — отчуждают выделенное, передают навсегда товариществу (юрику), формируя уставный фонд. И не отвечают по обязательствам юрика остальным своим имуществом. ОСМД по ГКУ тоже товарищество, только непредпринимательское (ст.83). И уставного фонда ( имущества) у него нет. Следовательно ничего своего совладелец ОСМД не передает. Тем более в актив (с отчуждением). Может только передать в управление. Так что тему «на баланс» надо закрыть навсегда. Что и делает новый ЗУ про ЖКУ.
Да, и закон обратной силы не имеет. Но имеющиеся «на баланс
— але ж в законі все ще присутній термін «балансоутримувач». :)
Чи планується ще одна редакція?
І мене більш цікавлять практичні наслідки. Тому повторю своє попереднє питання — «Якщо у вас вже створене ОСББ, то ви ж можете рішенням співвласників відмовитись від послуг ЖЕКа (послати в сад) і управляти майном так, як вам захочеться?»
2. Это ооочень интересная тема, будет изложена сразу после того, как опишу учредительное собрание. Скажу сразу, что однозначного ответа нет, как всегда. Только авторитарные методы
— да я концентрую свою увагу як можу. І наче ж не тупий…
Пробачте.
Ось знайшов проект закону про ЖКХ №1581, там дійсно нема нічого про баланс. Але вводяться поняття «управитель будинку» та «виконавець послуг».
Тобто великі зміни ще попереду і з прийняттям закону багатьом будинкам (де нема ОСББ) прийдеться обрати управителя та перепідписати договори на послуги.
Згадав, минулого літа хотіли ввести цей закон в дію, і будинкам, що самі не обрали управителя, цей управитель мав бути призначений місцевою владою. Але введення відклали.
«Управителем є фізична особа — підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, визначена за спільним рішенням, прийнятим в установленому законом порядку співвласниками відповідного багатоквартирного будинку, а в передбачених законом випадках — органом місцевого самоврядування, яка надає послугу з управління багатоквартирним будинком.»
Если создано ОСМД, то оно и является управителем, осуществляя управление (тот самый термин «взять в управление»).
Если нет ОСМД, то управителя назначает местная власть. Как правило, оставляют управителем КП. Возможно, где-то «раздают» дома частным управляющим компаниям (УК). В этом случае, выбирать никого не придется — назначат.
"Виконавець послуг" — если своими словами, то это наши монополисты: горгаз, горводоканал, теплоэнерго, облэнерго и пр.
А вы наверное думаете, что речь идет про управляющие компании и исполнителей работ по обслуживанию и содержанию дома?
Нет, летом шла борьба за правку ЗУ 417 и принято продление жизни ЖКС, т.е. отодвинуто время дедлайна определиться с формой управления дома. Буквально завтра расскажу
Нет, ОСМД не управитель, в том-то и цимес. Об этом позже:)
И в то же время наблюдаю, как в эту нишу прямо-таки рвутся стервятники. Их интерес только непонятен пока.
Так что с вас to be continued… :)
— не обов'язково. ОСББ ж може передати по договору управління іншій організації (старому ЖЕКу або іншій УК), а може і не передавати, тоді буде самоуправління.
"Виконавець послуг" —… это наши монополисты: горгаз, горводоканал, теплоэнерго..."
— сюди ж можуть входити такі послуги як вивозу сміття, прибирання території, охорона, консьерж (окремо або пакетом). Одноразові послуги теж сюди підходять.
І ще цікаво, що від визначення попадає навіть послуга з управління! Цитата з закону:
"18) управитель багатоквартирного будинку – виконавець послуги з управління багатоквартирним будинком"
:)
Создание ОСМД подразумевает автоматическое получение права на управление домом, соответственно, ОСМД по умолчанию и есть управитель. В перечне услуг в ЗУ «Про ЖКУ» есть жилищная услуга — по управлению домом.
Если только я в очередной раз не поплыл в терминах.
Мухи — отдельно, котлеты-отдельно:)
ЗЫ. Не подумайте, ради Бога, что издеваюсь. Но информации столько, что просто не успеваю ее упорядочивать и набирать, пропуская через свой опыт. Поэтому прошу не торопиться
Или не об этом речь, оставим это в прошлом, проведем амнистию?
То, что дом целиком и полностью переходит в собственность и управление сособственников («на баланс») при создании ОСМД, закрепленное соответствующим актом передачи дома «на баланс», вроде без сомнений становится ясным из того же ЗУ 417.
Или предыстория чем-то важна? Если да, то чем? Не совсем понятно, какая взаимосвязь с беспределом прошлых лет к текущей ситуации и законодательству?
Надо только идти в суд, как в приведенной ссылке, и аннулировать выданные свидетельства. Но это очень затратный механизм, как по деньгам, так и по времени.
А предыстория уже давно перетекла в историю:) И в ней важна каждая мелочь, поверьте
На руках имеется решение исполкома:
№хххх от хххх — Про вилучення з господарського відання та передачу в управління ОСББ «ххх» житлового будинку №ххх по вул. ххх
Керуючись ЗУ… виконком Запорізької міськради
ВИРІШИВ
1. Вилучити з господарського відання КП «Наше місто» Запор. міськради житловий будинок №ххх крім квартир, зазначених у додатку
2. КП «Наше місто» Запор. міськради:
2.1. Передати в управління ОСББ житловий будинок за малими формами (інв. номер...)… та оригіналом технічної документації на будинок згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс за формою, затвердженою постановою КМУ від 11.10.2002 №1521
2.2 Внести зміни до обліку житлового фонду
.....
В тексте одного решения имеем фразы
Вилучити з господарського відання
крім квартир, зазначених у додатку
Передати в управління ОСББ
згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс
Вначале вроде как идет речь о передаче дома с управления в управление, затем встречается фраза с баланса на баланс. Еще и остаются коммунальные квартиры на обслуживании того же КП.
Каково ваше мнение, в данном случае фраза «с баланса на баланс» — это чисто бухгалтерский термин, а дом находится в управлении ОСББ?
1. Ваш дом «списали с баланса» КП, кроме неприватизированных квартир
2.1. Постановление №1521 читали? Ознакомьтесь.http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1521-2002-%D0%BF.
Первое на что обратите внимание «Редакція від 17.01.2014», т.е. последняя версия — ДО ЗУ 417. И другой нет.
Второе на что обратить внимание «Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс". Во-первых, ЗУ 417 ычеркнул понятие «жилой комплекс» из ЗУ «Про ОСББ», а во-вторых, ЗУ 417 вычеркнул ст.11, где речь шла про эту самую передачу «с баланса на баланс».
Третье на что обратить внимание «Документ 1521-2002-п, чинний». Вот, не ёпрст! Его надо было отменить, но почему-то «забыли». Поэтому действует он только в тех пунктах, которые не противоречат ЗУ 417 и новой редакции ЗУ 2866. А балансодержание им противоречит!
Вывод. ОСМД в вашем доме образовано либо до лета 2015, либо вам навязали схему, которую «толкали» и мне, и прочим председателям. Я не пошла по ней. Но, увы, многие последовали.
Расспросите бухгалтера, на каком счету числиться ваш дом: если на 025- терпимо, а если на 103 — его надо списывать с баланса, что называется «резать, немедленно резать, не дожидаясь перитонита!»