Записки сумашедшего управдома (Ч.8)

Пока гром не грянет, мужик не перекрестится.

— Копейка рубль бережет. Пока гром не грянет, мужик не перекрестится. Не жили богато, нечего и начинать.

— Министр финансов, вы закончили доклад?

В самой первой части я задавалась вопросом, почему вдруг активизировали тему, почему и насколько изменили закон? ЗАКОН №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и вправду многое расставил по местам.

Помните, еще с 1992 года, с ЗУ «О приватизации ГЖФ» собственники жилых и нежилых помещений назывались также собственниками вспомогательных помещений дома, его технического оборудования, конструктивных элементов и элементов внешнего благоустройства. НО не дома в целом!

Напомню, что согласно части первой статьи 182 ГКУ право на недвижимость, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая по ЗУ №1952 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество..» обязательна. И что характерно, право возникает только с момента регистрации (статья 3). Т.е. право на жилое /нежилое помещение зарегистрировано, о чем на руках свидетельство, а право на вспомогательные помещения и прочее законодатель разрешил не регистрировать!

Давайте разберемся, что же нам принадлежит в квартире? В вашей квартире вам принадлежит объем воздуха, ограниченный оздобленням (просто нравится это слово:)) пола, потолка, а также оздобленням внешних стен по периметру квартиры. Всё. Сами пол, потолок, внешние и любые иные заградительные конструкции, все инженерные системы квартиры — совместная собственность без выделения доли в натуре. Вопрос о том, составляет ли суммарная собственность жилых/нежилых плюс общая совместная собственность дом целиком, оставался открытым. И вот тому доказательства из преамбулы Решения КС от 02.03.2004

«Державний комітет України з будівництва та архітектури наголошує на тому, що ….у житлових будинках, де частина або всі квартири приватизовані, улаштування мансард може здійснюватись за погодженням із власниками приватизованих квартир та власником будинку.

Право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як зазначається у листі Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства, виникає з моменту приватизації квартири. Але до моменту створення об'єднання співвласників житлові будинки перебувають у комунальній власності…Відповідно до статті 11 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» після набуття статусу юридичної особи об'єднання може вирішити питання про прийняття на власний баланс усього житлового комплексу.

Представник Асоціації інвесторів «Сучасна архітектура та будівництво» Балацька О.О. на пленарному засіданні Конституційного Суду України стверджувала, що частка власності окремого громадянина в загальній власності законодавством не визначена, як не визначено і саме поняття «співвласність», і що не розроблено механізму передачі або набуття права власності на багатоквартирний будинок. Лише право власності громадян на квартиру оформляється свідоцтвом про право власності на неї.»

По ссылке на ЗУ «Про ОСББ» в ст.1 мы находим определение «жилой комплекс — единый комплекс недвижимого имущества, образованный земельным участком в установленных пределах, размещенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс». А вот статью 11 мне хочется почти целиком привести:

Статья 11. Содержание жилого комплекса на балансе

Объединение после приобретения статуса юридического лица может:

принять на собственный баланс весь жилой комплекс;

по договору с предыдущим собственником оставить его балансодержателем всего жилого комплекса или его части;

заключить договор с любым юридическим лицом, устав которой предусматривает возможность осуществления такой деятельности, о передаче ей на баланс всего жилого комплекса или его части.

Решение о принятии на баланс основных фондовпринимается в соответствии с настоящим Законом, другими нормативно-правовых актов и уставом объединения.

Балансодержатель обеспечивает управление жилым комплексом.

Передача имущества с баланса на баланс происходит в порядке (1521-2002-п), установленном Кабинетом Министров Украины.

Передача на баланс имущества (в том числе земельные участки), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет за собой возникновения права собственности на него.»

В предыдущей части я пыталась объяснить всю эклектику данной конструкции. Объясняю еще раз. Принимая на баланс в качестве основных средств весь жилой комплекс, юрик (балансодержатель) принимает его в АКТИВ, с переходом к юрику всей экономической выгоды от него и права распоряжаться без оглядки на кого-либо. Без перехода права собственности такое невозможно! Но последним предложением законодатель огововаривает, что, мол, дом и земля не передается никому, потому что это – коммунальная собственность, а собственник – территориальная община. Просто — стой там, иди сюда! И это ЗАКОН!!!!

Как воспользовалась законодательным разрывом между суммарной собственностью жилых/нежилых плюс общая совместная собственность и домом целиком, например, наша одесская власть. 28.01.2003 было издано распоряжение Одесского городского головы «О передаче имущества в полное хозяйственное ведение коммунальным предприятиям «Дирекция единого заказчика», ну а уже потом полными преемниками ДЭЗов стали ЖКСы. Именно из ЖКС, при создании своего ОСМД, я получила ответ, что дом «на балансе», а все остальные «собственники» могут идти в сад!

Однако, согласно ст.136 ГКУ право хозяйственного ведения является вещным правом субъекта предпринимательства, по которому он владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним собственником (уполномоченным им органом). То есть, право хозяйственного ведения является производным правом и предоставляется только после проведения государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.

Отступление. Я вовсе не сидела все время у компа, но ходила и во многие «дружественные» ассоциации, и оббивала пороги многих «недружественных» учреждений. При этом заводя всяческие знакомства. Однажды, судьба свела меня с человеком, который буквально изнасиловал местное МБТИ именно на предмет свидетельства права собственности территориальной общины на многоквартирный дом по нужному этому человеку адресу. Увиденный письменный ответ от МБТИ заставил меня прокричать «бинго!»: ни на один дом города у территориальной общины нет зарегистрированного права собственности.

Кстати, в статье 5 ЗУ № 1952 уже закрепляется правило о регистрации права собственности или на дом в целом, или на отдельные квартиры, которые в нем находятся. То есть, как только в любом многоквартирном доме приватизирована хотя бы одна квартира, регистрация права собственности на него, как на целостный имущественный комплекс, становится невозможной.

Ну, просто горепечальбеда: сами городские власти не имеют права собственности на жилой комплекс (не имели и иметь не смогут), но передают производные от этого права своим прихлебалам, прикрываясь функцией «балансодержания».

Приватизация у меня в доме, судя по многочисленным свидетельствам, которые довелось увидеть, началась с 1993 года. Т.е. при наличии многочисленных сведений о приватизированных жилых/нежилых по состоянию на дату издания распоряжения Одесского городского головы «О передаче имущества в полное хозяйственное ведение коммунальным предприятиям «Дирекция единого заказчика», субъект предпринимательства КП ЖКС законодательно необоснованно получил от своего основателя в полное хозяйственное ведение чужое имущество. Так ЧЬЁ оно?

Отступление. Если вы думаете, что всё описанное не свойственно новостроям – вы ошибаетесь. «Ассоциация инвесторов» и ей подобные имели и имеют крепкое лобби. Поэтому они таки умудрялись через процедуру ввода дома в эксплуатацию получать право собственности на дом целиком. В качестве примера вот вам ссылочка , изучайте.

Так вот, именно ЗУ №417 убрал разрыв между суммарной собственностью жилых/нежилых плюс общая совместная собственность и домом целиком. Читаем сразу в ст.1: совладельцы многоквартирного дома (далее — совладельцы) — собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Всё, точка, ДОМНАШ! А еще ЗУ №417 убрал… «у Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» з) статтю 11 виключити». Ура! Балансодержательству для ОСМД больше не быть! А еще…

Ой, там столько этих ЕЩЕ, что нужна отдельная статья