Прибуткові «квадрати»: чи варто інвестувати в житло і скільки на цьому можна заробити

На хвилі кризи, коли ціни на житло пішли вниз, ідея інвестицій в квадратні метри стала, м'яко кажучи, непривабливою. У кращому випадку, можна було просто зберегти вкладення, майже нічого не заробивши зверху. А в гіршому — і зовсім втратити свої гроші. За даними SV Development, в доларовому еквіваленті всього за рік — з 2016 по 2017 — квартири в Києві подешевшали майже на 100 доларів за квадратний метр.

Але останнім часом ситуація змінилася. «Мінфін» розбирався, чому українці знову понесли гроші ріелторам, чи варто зараз інвестувати в квартиру і скільки на ній можна заробити.

Клюнули на оренду

За словами директора АН Best&Seller Ірини Луханіної, бажаючих купити квартиру про запас, вклавши в квадратні метри «зайві» гроші, стає все більше. «Правда, не всі розуміють різницю між звичайною купівлею житла і інвестицією в нього. Отже, багато хто здобуває спонтанно, не прораховуючи наперед ні терміни окупності, ні ризики. У підсумку заробляти вдається далеко не всім», — говорить Луханіна.

Потенційних покупців надихають кілька факторів. По-перше, квартири на вторинному ринку в доларовому еквіваленті зараз дешевшають не так стрімко, як ще рік тому. За останній рік вартість середньостатистичного квадратного метра в столиці впала на $30 (до $ 1052), тобто негативна динаміка, в порівнянні з 2016-2017 рр., скоротилася втричі.

По-друге, привабливими залишаються ціни на первинному ринку. Зараз середня ціна квадратного метра в київських новобудовах — близько 20 тис. грн., а в передмісті — 10-11 тис., — пояснив «Мінфіну» голова агентства «Євро Рейтинг» Григорій Перерва. За останній рік ціни зросли приблизно на 5-6%, що майже вдвічі нижче темпів інфляції в країні. За даними Мінрегіонбуду, за цей же час собівартість будівельних робіт збільшилася більш ніж на 15%.

Бажаєте інвестувати вигідно? Обирайте пропозиції від забудовників на «Мінфіні»

По-третє, і це, мабуть, найголовніше — зростають попит і ціни на оренду житла в Києві.

За даними SV Development, середні орендні ставки на однокімнатні квартири в Києві складають 7,8 тис. грн., на двокімнатні — 10,5 тис. грн., на трикімнатні — 12,5 тис. грн. Це, в середньому, на 500-1000 грн. дорожче, ніж роком раніше. А деякі квартири (одинички економ-класу біля метро) і зовсім подорожчали в цьому році на 25-30%. Скромну одиничку за $25-30 тис. можна здати в оренду, як мінімум, за 6 тис. грн. у місяць. У рік це 72 тис. грн. або $2,6 тис. чистого доходу (комуналку оплачують орендарі), тобто близько 10% річних. Така дохідність за доларовими вкладеннями в українських банках недоступна — за валютними депозитами вони дають до 5% річних.

У черзі — чиновники та фермери

Ріелтори виділили декілька груп потенційних покупців, які полюють на квартири.

«Скуповують люди, пов'язані з держслужбою, топ-менеджери, які отримують бонуси та відкати, інші громадяни, які мають «зайві гроші», — розповів «Мінфіну» експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов. За його словами, на ринку сформувався і свого роду клуб інвесторів, які мають по 4-5 квартир, і навіть розширюють мережу: активно шукають «бросові» пропозиції і купують нове житло, нерідко оформлюючи кредит під заставу вже наявних об'єктів.

Експерти також відзначають наплив інвесторів з регіонів. Зокрема, активно приглядають житло в Києві аграрії, які отримують великі суми після продажу врожаю.

Середній бюджет, з яким люди хочуть спробувати щастя в справі інвестування в житло — $50-70 тис. За такі гроші вони шукають хорошу одиничку або двушку на вторинному ринку або в новобудові, які потім можна здавати в оренду.

Одна за 50 або дві за 20?

За словами Ірини Луханіної, середній термін окупності інвестицій в житло, на який орієнтуються потенційні покупці — 10 років. «Якщо вдається вийти на 8 років, інвестиція вважається дуже вдалою. Все, що довше 10 років — під питанням», — пояснила вона.

Луханіна наводить такі приклади прорахунку вигідності інвестицій в житло.

«Скажімо, за $60 тис. можна купити непогану двушку в новобудові на Харківському. Але, як правило, нове житло здається без обробки. Тому $25-28 тис. піде на скромний ремонт. Багато хто цю суму не враховують в розрахунках, вважають, що вдасться обійтися набагато меншою сумою. За підсумком, виходить загальний бюджет $85 тис. Таку квартиру реально здати в оренду за $600 доларів в місяць ($7,2 тис. на рік). Шляхом нехитрих підрахунків отримуємо термін окупності — 11,8 років. М'яко кажучи, довго, тому не дуже вигідно», — говорить Луханіна.

ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ. ОБ'ЄКТИ КИЇВМІСЬКБУДУ

Щоб окупити цю ж квартиру за еталонні 10 років, потрібно або вкласти гроші в житло на більш ранніх термінах будівництва (тобто зменшити бюджет вкладень) або здавати її не за $600, а за $800. Це реально, якщо знайти не стандартну двушку, а квартиру з родзинкою. Наприклад, видову, в парку, з нестандартним плануванням та ін. «Скажімо, якщо в середньому на Харківському одинички здаються за 10-11 тис. грн., то в комплексах «з родзинкою»- по 18 тис. грн.», — пояснила Луханіна.

Михайло Артюхов радить звернути увагу на житло економ-класу. Йдеться про невеликі квартири зі скромним ремонтом біля метро або із зручною розв'язкою. Такі одинички зараз можна знайти як на вторинному ринку, так і на первинному ринку (смарт-квартири). «Ще питання, що вигідніше — купити квартиру під оренду за $50 тис. або дві по $ 20 тис.», — говорить експерт.

Наприклад, двушку за $50 тис. можна здавати за 12 тис.грн., а одиничку вартістю $20 тис. — за 7 тис. грн. (дві — за 14 тис. грн.). Причому, одинички, швидше за все, не будуть простоювати і стануть дорожчати більш динамічно, ніж двушка.

Якщо у вас є більша сума, скажімо, близько $100 тис., краще купити квартиру в центрі Києва. Таке житло потім можна буде здавати в оренду набагато дорожче, ніж в спальних районах. Якщо на Святошино знімна одиничка коштує близько 7 тис. грн. на місяць, то на Печерську — 10,5 тис. грн., — відзначають в SV Development.

Для вегетаріанців та IT — шників — дорожче

Житло в центрі цікаво ще й тим, що дозволяє добре заробляти на подобовій оренді. Мінімальні ставки — 600-700 грн. на добу. За умови повного завантаження, це — 18-21 тис. грн. в місяць, тобто вдвічі більше, ніж можна виручити за таке ж житло при помісячній оренді.

Правда, щоб досягти повного завантаження, доведеться здавати квартиру в управління спеціалізованому агентству, а воно бере від 20% комісії. Плюс — житло швидше зношується. Одна весела компанія орендарів може розгромити ваші апартаменти за добу.

Але такий бізнес все одно стає все більш вигідним. Адже до Києва приїжджає все більше туристів, які охоче заселяються в апартаменти.

За словами Михайла Артюхова, в столиці вже сформувався пул інвесторів, які активно реінвестують в квартири, розширюючи свої мережі. Плюс — вони намагаються підвищити вартість житла за рахунок нових форматів.

Йдеться, в першу чергу, про так званий колівінг. Цей формат має на увазі не просто здачу житла в оренду, а створення своєрідного середовища. Як правило, апартаменти підганяються під інтереси певної цільової аудиторії, а потенційних орендарів відбирають за принципом спільності життєвих цінностей (йога, вегетаріанство та ін.) або професії (популярно серед айтішників). «Створюється єдина субкультура. Власник житла забезпечує спеціальне харчування, послуги з прибирання та прання та ін. Таке житло реально здавати на третину дорожче стандартного», — пояснив Артюхов.

За його словами, даний формат найближчим часом буде розвиватися більш ніж активно. «Зараз дефіцит таких пропозицій, і ринок буде залишатися ненасиченим ще, як мінімум, два роки. Цей сегмент готовий «перетравити» близько $30 млн. інвестицій», — резюмував Артюхов.

Гроші в котлован

Ще один варіант, який активно розглядають потенційні інвестори — вкладення грошей в новобудову на етапі котловану з метою перепродажу квартири на більш пізніх етапах будівництва або після здачі будинку в експлуатацію. Якщо все прораховано правильно, можна заробити до 30% зверху, — говорить Григорій Перерва.

Начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов розповів «Мінфіну», що найбільш ліквідними на первинному ринку є однокімнатні квартири. Їх частка в загальному обсязі продажів досягає 60-65%. «За нашими оцінками, близько 25% того житла купується саме як інвестиція — з метою перепродажу за вищою ціною або здачі в оренду», — розповів експерт.

Рівень можливого доходу від такого вкладення залежить від ряду факторів, — каже Панфілов. І радить звернути увагу на наступні нюанси.

По-перше, вартість квартири, купленої на етапі котловану до моменту введення в експлуатацію будинку дійсно може зрости на 25-30%. Але на добудову будинку йде в середньому до 2,5 років. На той час привабливість такої квартири може знизитися, тому що на ринку з'являються більш сучасні проекти. Тому, плануючи інвестицію, слід обирати об'єкт «з доданою цінністю» (закритий двір, хороша інфраструктура, видові квартири та ін.), який не застаріє за 2-3 роки.

По-друге, варто звертати увагу на якість самого будівництва. Зараз зростає актуальність енергозберігаючих об'єктів, які дозволяють економити на комуналці (зокрема, опаленні). Шанси вигідно перепродати таку квартиру набагато вищі, ніж звичайну.

По-третє, важливі планування. «Найбільш привабливими для інвестування вважаються одинички, в яких передбачена простора кухня з невеликою спальнею. Дуже часто такі квартири називають «1+», оскільки кухня може служити не лише вітальнею, але ще і тимчасово виконувати функції окремої кімнати, якщо розташувати в ній, наприклад, розкладний диван. За фактом така квартира може виконувати функцію 2-х кімнатної, але при цьому залишатися однокімнатною, що дає можливість істотно економити на комунальних платежах, що актуально для молодих сімей з дитиною, які орендують житло. Також популярні смарт-квартири — площею до 30 м2, в яких кухня не відокремлена від житлової зони. Такий варіант є найбільш економним в частині комунальних платежів, таку квартиру так само легко здати в оренду або продати, більш того, її вартість мінімальна через невелику площу », — розповів Панфілов.

Але перш ніж обирати планування і заглиблюватися в особливості будівельних технологій, все-таки поцікавитися документами забудовників. Потрібно перевіряти всі, починаючи від ліцензії компанії, цільового призначення земельної ділянки, договорів з підрядниками, і закінчуючи дозволами на підключення до комунікацій. Інакше може виявитися так, що ваші інвестиції просто перекочують в кишеню недобросовісних забудовників або «заморозяться» на будмайданчику на невизначений час. Певним фільтром є і ціна. «Якщо вона на 15-20% нижче за ринок (20 тис. грн./кв.м для Києва і 10-11 тис. грн. для передмістя) — в такі об'єкти краще не вкладати, — підсумував Перерва.

Марія Коливанова