Сюрпризи заміського життя: новий рейтинг забудовників столичного передмістя

Після публікації минулого рейтингу ми отримали масу відгуків від читачів і ще раз переконалися, що покупцям житла гостро не вистачає об'єктивних оцінок цього ринку.

Навіщо потрібен рейтинг

Той, хто останнім часом купував квартиру, знає, як непросто зробити вибір. Банальне, на перший погляд, завдання вибору об'єкта і забудовника, на практиці виявляється справжньою головоломкою. Останні тенденції на українському ринку нерухомості підтверджують — проблемних будівництв стає все більше. Багато компаній затягують терміни здачі будинків в експлуатацію, а деякі — не підключають до комунікацій або взагалі не оформляють право власності на нерухомість, продаючи, по суті, повітря.

Щоб не втратити свої гроші, час і нерви, варто підійти до задачі вибору квартири серйозно. Для цього бажано озброїтися хоча б мінімальною первинною інформацією. Рейтинг «Мінфіну» може стати свого роду «гідом», який допоможе зорієнтуватися на заплутаному ринку нерухомості.

Як ми «відсівали» забудовників

Перед збором інформації для рейтингу забудовників столичного передмістя, «Мінфін» створив первинну базу даних. До неї увійшли всі будівельні компанії, які працюють в околицях Києва. Вийшов досить солідний список — понад 162 забудовників.

Потім ми ретельно перевірили учасників і відсіяли «зайвих». У списку залишилися тільки ті компанії, у яких на руках є сертифікат або декларація Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Як відомо, ці документи на сьогоднішній день можна вважати одними з небагатьох реальних гарантій того, що об'єкти відповідають всій проектній документації та є технічно безпечними. Простіше кажучи — в них можна жити. Сертифікати ДАБІ не продаються, тобто їм дійсно можна довіряти.

Вже первинний відбір претендентів на участь в рейтингу показав, що на практиці сертифікати ДАБІ мають далеко не всі забудовники, які здали будинки. Наприклад, під виглядом таємного покупця «Мінфін» зателефонував в компанію АІД, і нам розповіли, що забудовник не зміг отримати сертифікат. Проблема нібито в тому, що об'єкт закладався, коли в країні ще діяли старі містобудівні норми. А в цьому році вони змінилися. В результаті зведений компанією житловий будинок, за новими правилами, обов'язково повинен бути обладнаний ліфтом, а його не встановили. Через це він відсутній в рейтингу.

Кілька інших забудовників просто відмовилися надати «Мінфіну» сертифікати ДАБІ. Нам довелося їх шукати самим на сайті регулятора. Ті компанії, чиїх сертифікатів «Мінфін» не знайшов, в рейтинг не потрапили. Ми розсудили просто: якщо офіційні документи не змогли отримати навіть представники ЗМІ, рядовим покупцям це і зовсім буде не під силу.

При складанні рейтингу ми відбирали тільки компанії, які мають історію: тобто не тільки здали об'єкти в 1 півріччі 2018 року, а й будували будинки раніше, і в ідеалі — будують ще. Тобто для нас важлива стабільна будівельна діяльність компаній. Фірми — одноденки або ті, хто тільки почав працювати і ще не встиг зарекомендувати себе на ринку, до уваги не бралися.

Як складався рейтинг

У підсумку в остаточний варіант рейтингу потрапило не так багато забудовників — всього 24. У дослідженні брало участь 25 населених пунктів Київської області, в тому числі Білогородка, Бориспіль, Боярка, Буча, Васильків, Вишневе, Вишгород, Гостомель, Ірпінь, Чабани та ін. Власне, охоплене все передмістя, яке активно забудовується в останні роки. Для порівняння: в торішньому рейтингу, який складався з такої ж методології, брало участь 45 компаній. Тобто число тих, хто має підтверджуючі документи на свої об'єкти, зменшилося вдвічі. Однак є важливий нюанс: у 2017 році рейтинг складався за підсумками року в цілому, в 2018 році — тільки за результатами 1 півріччя.

У минулому році в топ-3 рейтингу увійшли компанії Синергія» (здала 9 будинків на 944 квартири),Martynov Real Estate (6 будинків на 594 квартири) та Novbud (6 будинків на 478 квартир). У новому рейтингу трійка лідерів змінилася. У неї потрапили ЖК Данія» (6 будинків на 134 квартири), РК «Фортуна -2» (4 будинки на 360 квартир) та IG Group (4 будинки на 80 квартир).

Головним критерієм при складанні рейтингу стала кількість житлових будинків, введених компанією в експлуатацію за звітний період. Враховувалися об'єкти не нижче 3 поверхів. У ранжируванні брали участь не самі будинки, а сертифікати, так як у деяких забудовників на один ЖК оформлено по кілька сертифікатів (наприклад, на кожен корпус), а у деяких, навпаки, кілька секцій можуть значитися за однією адресою і мати один сертифікат.

Якщо кілька фірм ввели в експлуатацію однакову кількість будинків, то додаткові бали отримувала компанія, в активі якої більше загальної кількості зданих квартир. Останній показник може бути не абсолютно точним. Оскільки кількість квартир в документації не вказується, «Мінфін» підраховував його сам, виходячи з інформації, яка була в наявності.

Стовпець «Локація» має на увазі той населений пункт, в якому у забудовника найбільше об'єктів, які увійшли до рейтингу. При складанні рейтингу не враховувалися житлові комплекси, які забудовники зводять в самому Києві або віддалених районах Київської області. Ще один важливий нюанс — в нашому рейтингу в деяких випадках вказані назви компаній-забудовників, тоді як в інших — назви ЖК. Останнє означає, що забудовником є ​​приватна особа або реальний власник об'єкта не встановлений.

«Мінфін» збирав інформацію з кількох відкритих джерел, зокрема, бази ДАБІ, сайтів компаній-забудовників та ін.

Важливі нюанси

Але тільки офіційних підтверджень — сертифікатів від ДАБІ, наявності у компаній об'єктів і навіть докладних відповідей забудовників — нам здалося мало для створення по-справжньому надійного рейтингу.

Тому команда «Мінфіну» проробила величезну роботу в якості «таємних покупців». Ми вивчили численні форуми мешканців і переконалися на практиці, що здані в експлуатацію об'єкти дійсно обживаються — там йде заселення і почалися ремонти. Виявлені в процесі цього дослідження нюанси також вказані в нашому рейтингу.

Наприклад, в ЖК «Затишний квартал» жителі скаржаться, що забудовник диктує їм, де встановлювати кондиціонери, «щоб не псувати фасад». Також є скарги на високі тарифи на комунальні послуги. У ЖК «Данія» з об'єктами, які беруть участь в рейтингу, все в порядку. Але поруч будується нова секція. Мешканців турбує, що замість заявлених 8 поверхів, вже виросло 12 і зводять ще техповерх. Цей факт може стати «дзвіночком» для потенційних покупців, і, можливо, вплине на позиції забудовника в наших наступних рейтингах.