Кількість іпотечних угод на ринку первинного житла столиці поступово зростає. Але до популярності розстрочки від забудовника іпотеці поки що далеко. Про те, що вигідніше: брати іпотеку або скористатися розстрочкою, а також про те, як банки, забудовники і покупці новобудов можуть спрацювати втрьох розповідає у своєму блозі заступник директора з комерційних питань ІБК «Обрій» Олеся Перчак.
18 квітня 2018, 15:50
Що краще: іпотека або розстрочка від забудовників
Розстрочка
Розстрочка від забудовника стала популярною після кризи 2008 р. На той момент це був єдиний інструмент для залучення інвесторів на ринок нерухомості. Розстрочка видавалася до закінчення терміну будівництва будинку при первинному внеску не менше 30%.
У 2012-2013 роках з'явилася розстрочка на період від 3 до 10 років з первинним внеском від 10% загальної вартості об'єкта. Дозволити собі цей вид фінансування могли тільки великі компанії з великою кількістю об'єктів, що будуються або ті, у кого був свій капітал для інвестування.
Зараз розстрочку дають 95% забудовників, і практично всі говорять про «безпроцентну розстрочку». Однак, давайте будемо чесні: вартість квадратного метра при такій покупці вище, ніж при 100% оплаті. Крім того, вона часто залежить від суми початкового внеску і терміну виплати. Найпопулярніший серед інвесторів варіант це розстрочка на 2 роки з первинним внеском від 20%.
Вигода для покупця нерухомості при використанні розстрочки очевидна: вартість розстрочки набагато дешевше, ніж банківські відсотки; при оформленні розстрочки не потрібно офіційних довідок про доходи та інші документи. Питання тільки в тому, що виплатити всю суму покупець повинен в стислі терміни.
Іпотека
Останні рік-два існує думка про те, що іпотечне кредитування на ринку первинного житла відсутній в принципі, іпотеку якщо і видають, то вкрай мало і під дуже високі відсотки. Повинна відзначити, що це не зовсім так. Кількість угод за участю банківського іпотечного кредитування зростає з кожним місяцем, і ми бачимо це по своїх продажах.
У Києві працює кілька банків, які співпрацюють із забудовниками, видають кредити за середньоринковою ставкою 20% на 10-15 років з первинним внеском 20% від загальної вартості квартири. І ці кредити користуються популярністю у тих інвесторів, які розуміють, що не зможуть виплатити за рік-два всю суму, але при цьому отримують стабільний дохід і можуть отримати іпотечне кредитування.
Незважаючи на високі відсотки, іпотечне кредитування теж має свої вигоди: банки працюють тільки з перевіреними і надійними забудовниками, які пройшли акредитацію, мають всі дозволи і документи на будівництво. Крім того, забудовник не може надати розстрочку на 10 років і більше, а взявши іпотеку у банку, можна платити менше, але довше.
При цьому потрібно чітко розуміти, що банк в більшості випадків дає іпотеку на ті об'єкти, готовність яких перевищує 70%. На цей момент забудовник встигає продати більше 80% площ і вибір квартир стає дуже обмеженим.
На трьох
Якщо забудовник і банк зацікавлені в збільшенні іпотечних угод, то виграють не тільки вони, а й інвестор. Так, наприклад, деякі банки стали використовувати так званий «пільговий рік», коли процентна ставка по іпотеки знижена до 5-7%, а по закінченню першого року виростає до 20-21%.
Крім того, якщо забудовник і банк домовляються, то можливий варіант, коли забудовник дає банку істотну знижку на квартири, за рахунок чого банк може знизити відсоткову ставку або запропонувати інші вигідні варіанти для інвестора.
Звичайно, було б непогано, якби до цього процесу підключився державний регулятор і іпотечне кредитування стало більш доступним. Але зараз ринок сам знаходить шляхи вирішення і, впевнена, кількість іпотечних угод на ринку первинного житла буде рости з кожним місяцем.
Джерело:
Мінфін
Коментарі - 7