Житло на Заході України, як інвестиція: що купувати та скільки можна заробити

«Мінфін» уже писав про справжній бум на ринку нерухомості західних регіонів України. Первинка у Львівській, Івано-Франківській, Закарпатській областях відновлюється набагато швидше, ніж загалом у країні, й випереджає навіть столичну. Цінники на квадратні метри взагалі б'ють рекорди. Скажімо, на Одещині середня вартість житла в новобудовах — близько 35 тис. грн за квадрат, тоді як у Закарпатській області — понад 44,6 тис., а у Львівській — 42,5 тис.

Головна причина — масовий попит на «західну» нерухомість з боку інвесторів.

Як каже столичний рієлтор Ірина Луханіна, багато інвесторів, що раніше вкладалися в київську нерухомість, намагаються продати все, й придбати активи в західних регіонах. Величезний попит на нерухомість з боку інвесторів підтверджують і самі забудовники.

Продають у Києві — скуповують у Львові

Покупці вишиковуються в черги за нерухомістю в західних регіонах країни, що легко пояснити: ці області вважаються порівняно безпечними, туди релокували чимало бізнесів та переїхали десятки тисяч переселенців. За даними українського представництва МОМ (міжнародна організація, що вивчає міграційні процеси), наприклад, у Львівській області на 2023 рік налічувалося 160 тис. переселенців, у Закарпатській — 85 тис.

«Попит на інвестиційне житло в західних регіонах України залишається високим, зокрема через внутрішню міграцію, спричинену війною. Внутрішньо переміщені особи шукають житло, що підвищує попит у таких містах, як Львів, Тернопіль, Івано-Франківськ, Ужгород тощо. Крім того, є певне перетікання інвесторів зі столичного ринку через ризики, пов'язані з війною, та бажання диверсифікувати свої інвестиції у більш стабільних регіонах», — погоджується генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ Ростислав Мельник.

Частина цих людей має заощадження чи готова купувати власне житло в кредит. Ще частина — орендує. За словами голови Івано-Франківського відділення Асоціації фахівців із нерухомості Віктора Фурдіяки, переселенці забезпечують третину попиту на ринку оренди.

Не дивно, що ціни на оренду житла у західних областях рекордно зростали ще з початку війни. Цього року відбувся відкат за ставками, бо, як кажуть місцеві рієлтори, «рости вже нікуди, а ринок перегрівся». Та навіть після «знижок» оренда житла в Ужгороді чи Івано-Франківську дорожче, ніж у Києві.

Наприклад, за однокімнатну квартиру у відносно новому будинку в Ужгороді доведеться заплатити щонайменше 12 тис. грн на місяць, а в столиці можна знайти й за 10 тис. У Івано-Франківську цінники складають 12−13 тис. грн, у Львові за хорошу квартиру у новобудові просять до 15 тис. грн і навіть більше, якщо ремонт дизайнерський.

Не дивно, що до західних областей ринулися інвестори з усієї України.

«Раніше було вигідно скуповувати нерухомість у Києві. Та з початком війни орендні ставки почали падати, а саме житло — дешевшати. Власники зіткнулися з тим, що не могли знайти орендаторів, доводилося самим платити за комунальні послуги, нерухомість припинила працювати.

Тому багато хто почав позбуватися квадратних метрів. А щоб гроші не «простоювали», їм знайшли нову «тиху гавань» — нерухомість у західних областях. Там скуповують все — і житло, й землю, й комерційні об‘єкти", — зазначила Ірина Луханіна.

Андрій Криницький, співвласник групи будівельних компаній Auroom, називає інвестиції в нерухомість на заході країни «залізобетонними».

«Це зараз дуже вигідно через девальвацію національної валюти, інфляцію, прив’язку нерухомості до іноземної валюти, найкращу ціну на етапі котловану. Ви зберігаєте свою інвестицію та додатково примножуєте її після завершення будівництва. При оренді окупність до 10−15 років, плюс нерухомість залишається у вашій власності та зростає у ціні при покупці на котловані до 30%», — перераховує він переваги для потенційних інвесторів.

Криницький каже, що про «бум» на західну нерухомість, говорити, можливо, й передчасно. «Та, порівнюючи з іншими регіонами України, скажімо, у Львові дійсно досить хороша динаміка продажів квадратних метрів», — додає він. Криницький пояснює це тим, що Львів зараз — найрозвиненіше та інвестиційно привабливе місто заходу України, що манить інвесторів не лише з нашої країни, а й з-за кордону.

«Відповідно, є потреба в трудових ресурсах, а отже, й у новому житлі. Звісно, дуже важливу роль відіграє чинник безпеки», — каже Андрій Криницький.

За словами Андрія Герасимова, СЕО «Інтергал-Буд» у західному регіоні, останнім часом потенційні інвестори взяли паузу через закон про мобілізацію. Та, зрозуміло, що попит нікуди не подівся.

«Якщо порівнювати показники першого кварталу 2024 року з аналогічним періодом у 2023 році, то ми спостерігаємо зниження кількості угод на 15% та нерівномірний попит на інвестиційне житло. З осені минулого року покупці зайняли вичікувальну позицію. На їх рішення щодо інвестування впливають мобілізаційні процеси та зміни законодавства, що це регулюють.

Якщо ж порівнювати поточний стан із довоєнним періодом (1 квартал 2021 року), то це 40% від загальної кількості угод. Інвестиційна складова в структурі продажів складає 12−15%, залежно від наявності нової пропозиції. З метою заробітку купують переважно місцеві. Ті, хто добре знайомий зі специфікою локації та місцевим ринком", — каже Андрій Герасимов.

Читайте також: Золота середина: ціни на житло у Житомирі та Полтаві зросли до столичних

Житло «під ключ» та гарантії: що купують інвестори

Що купують інвестори у західних регіонах та які нюанси враховують?

За словами Герасимова, одним із ключових чинників вибору проєкту та девелопера є наявність пропозиції житла з виконаним ремонтом. «Інвестори більше не хочуть самостійно займатися оздобленням для того, щоб заробити додатково 5−10%. Саме тому у нових чергах будівництва ми передбачаємо здачу квартир та апартаментів із ремонтом», — каже Андрій Герасимов.

Цю тенденцію підтверджує й Андрій Криницький.

«Збільшилась кількість клієнтів, що бажають придбати вже збудовану нерухомість, або на кінцевій стадії будівництва. Власне, таку тенденцію диктують воєнні ризики.

Також сприяє попиту на готове житло державна програма доступного житла «єОселя». Тому, зокрема, будівельна компанія Auroom пропонує клієнтам здані квартири в ЖК Auroom Forest, що у м. Винники. А також на завершальній стадії процес акредитації для програми «єОселя» — ще декілька будинків, які активно будуються", — додав він.

Забудовники кажуть, що зараз найпопулярніше серед інвесторів житло — комфорт-класу, а також бізнес та еліт. За словами Андрія Криницького, бюджети починаються від $1 тис. за квадрат.

Розташування — подалі від критичної інфраструктури, військових об'єктів, за містом. Щодо площ, то дві третини попиту — на «одинички», решту майже порівну ділять двох- та трикімнатні квартири, а також пентхауси.

За словами Ростислава Мельника, найбільший попит є на квартири середньої площі (50−70 кв. м) з бюджетом 60−80 тис. дол. «Інвестори орієнтуються на об'єкти, які можна швидко здати в оренду або вигідно перепродати. Наприклад, у нас в РІЕЛ це квартири в ЖК Riel City та „Шенген“», — розповідає він.

Андрій Герасимов вважає, що найпопулярніший серед інвесторів запит — однокімнатна квартира у готовому проєкті.

«І до повномасштабної війни інвесторів цікавили однокімнатні квартири, проте на початкових стадіях будівництва й без готового оздоблення», — зазначив він.

Також експерт помітив, що потенційні інвестори почали прискіпливіше обирати об'єкти. «На вигідні пропозиції з потенціалом зростання ціни запит зберігся. Однак тепер враховують репутацію забудовника, наявність гарантій на добудову та повний пакет дозвільної документації.

Уважно вивчають можливість застосування державної іпотечної програми «єОселя» або наявність партнерських іпотечних програм. Залучення кредитних коштів дозволяє знизити власні ризики та не вкладати 100% власного капіталу. Іпотека у гривні, особливо на пільгових умовах — дуже приваблива пропозиція", — каже Андрій Герасимов.

Не вистачає дешевого та елітного

На перший погляд, проєктів дуже багато.

Минулого року в Україні розпочато будівництво близько 4,21 млн квадратних метрів житла. Лідерами стали Львівська (понад 870,37 тис. кв. м., або 20,7%), Київська (понад 616,16 тис. кв. м., або 14,7%), Івано-Франківська (близько 469,04 тис. кв. м., або 11,2%), Хмельницька (понад 313,14 тис. кв. м., або 7,4%) області.

Як бачимо, основне будівництво в країні концентрується на заході та в столичному регіоні.

Ще в декількох західних регіонах, які не потрапили до топ-5, стрімко зростає динаміка житлового будівництва. Скажімо, у Чернівецькій області — в 3,8 раза за рік, на Закарпатті — майже на 80%.

«На заході країни будують активно, всі довоєнні об'єкти відновилися. З кожним кварталом кількість нових об'єктів збільшується. Наприклад, будівельна компанія Auroom зараз активно будує 7 житлових комплексів. Від початку повномасштабного вторгнення вже здали 3 будинки, а до кінця 2024 року планується здача ще 5. Також на 2024 рік заплановано старт 4 нових проєктів», — розповідає Андрій Криницький.

Водночас, на думку забудовників, не вистачає пропозицій економ та елітного житла.

«До повномасштабної війни будувалося й так недостатньо квадратних метрів, а з війною, через руйнування житла та потреби спокійнішого регіону проживання, попит збільшується», — зазначає Андрій Криницький.

«Забудовники намагаються надолужити дефіцит економ житла, активно реалізуючи нові проєкти, але швидко його покрити не вдасться. Станом на сьогодні РІЕЛ пропонує понад тисячу різних варіантів житла у 13 новобудовах у Львові. Це готові квартири у введених в експлуатацію будинках та помешкання на рівні котловану. Плануємо у Львові розпочати зведення кількох нових проєктів: це будуть нові черги у вже існуючих комплексах, як от „Містечко Підзамче“ чи „Велика Британія“, а також це будуть будови з „нуля“», — каже Ростислав Мельник.

За словами Герасимова, рішення щодо запуску нової черги будівництва приймається після реалізації попередньої черги. «Девелопери не поспішають виводити багато нових проєктів на перспективу зростання ринку через 5−10 років. Тому наявна пропозиція відповідає існуючому запиту і зростатиме лише у міру збільшення реального платоспроможного попиту». — пояснив він.

Читайте також: «Доступні кредити 5−7−9%» урізали: хто випав із програми та які є альтернативи

Скільки можна заробити

При цьому нерухомість у західних регіонах продовжує зростати в ціні.

«Здорожчання первинки пов'язане з дефіцитом робочої сили, енергетичних ресурсів та коливанням курсу валюти», — пояснив Андрій Криницький. Ростислав Мельник додає, що на ціну квадратних метрів впливає також й подорожчання будівельних матеріалів та робіт.

В «Інтергал-Буд» наводять таку статистику: середньозважена ціна в новобудові Львова — $1 460 за квадрат, у Києві — $1 490. «Львівські ціни максимально близькі до столичних, в деяких районах навіть перевищують медіанні значення Києва», — каже Андрій Герасимов.

Наприклад, у березні 2023 року квадратний метр у львівській новобудові економ-класу коштував $920, у березні 2024 року — вже $1 040, тобто плюс 13% за рік. Квартири у комфорт-класі подорожчали на 12% — із $1 300 до $1 460, бізнес-класі — на 10% — із $1 900 до $2 100. Преміум-клас зріс у ціні на 8% — із $2 900 до $3 150 за квадрат.

Тобто лише на зростанні вартості житла інвестори змогли отримати 8−13% річних у валюті.

«Західні регіони показують зараз чудові тенденції зростання ціни — на 12−15% річних, що за 2 роки дасть гарантованих 30%. Тож, вигода вкладень є очевидною, попри те, що через обмежені ресурси з часом пропозиція на ринку житла скорочуватиметься», — вважає Андрій Герасимов.

На думку ж Ростислава Мельника, інвестори на такому житлі зможуть заробити навіть більше. «Я думаю інвестори можуть заробляти десь 15−40% річних на перепродажу житла в залежності в якому стані готовності купують квартири, або 5−7% на його оренді», — підсумовує він.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки