Золота середина: ціни на житло у Житомирі та Полтаві зросли до столичних

Що відбувається з цінами на нерухомість у різних регіонах країни, і де купити квартиру, на якій можна добре заробити, розбирався «Мінфін».

Як змінилися ціни на первинному ринку

За даними квітневого дослідження DOM.RIA, активність ринку нерухомості продовжує зміщуватися на захід країни — і на первинному, і на вторинному ринку.

Наприклад, загалом у країні минулого місяця працювало 76% відділів продажу новобудов на первинному ринку, тоді як у Закарпатській області — 97%, Львівській — 94%, а у Харківській — лише 32%.

Читайте також: Як уникнути ризиків від банкрутства забудовників: три варіанти

Активізується первинка також в областях, які раніше не відрізнялися великими обсягами житла, що будується, і ринку нерухомості загалом. Скажімо, у Полтавській області у квітні працювало 92% відділів продажу забудовників, у Черкаській — 87%, Житомирській — 82%. Для порівняння: у Києві цей показник становив 75%.

Те ж саме відбувається з цінами. У квітні цінник на новобудови впав на 4% на Сумщині (до 25 438 гривень за квадрат), на 2% — на Харківщині (до 29 968 гривень). Натомість у Полтавській області — плюс 7% до цінника всього за місяць, де квадрат тепер коштує в середньому 31 350 гривень.

У Кіровоградській області зростання цін на первинці склало 3% (35 595 гривень). Такий самий показник у Івано-Франківській (32 491 гривень), Закарпатській (до 44 610 гривень) областях. На Житомирщині ціни на житло в новобудовах зросли на 2% (до 28 876 гривень за квадрат). Для порівняння: у Київській області житло на первинці у квітні подорожчало на 1,3% (до 31 835 гривень за квадрат).

При цьому збільшується різниця у цінниках на житло між «безпечними» та «гучними» регіонами.

Скажімо, на Одещині квадратний метр у новобудовах коштує близько 35 тис. гривень, тоді як у Закарпатській — понад 44,6 тис., на Львівщині — 42,5 тис. Одесу, нерухомість у якій до війни традиційно була дорогою, вже наздоганяє Полтава. Там квартири у новобудовах продають майже за 31,5 тис. гривень за квадрат. А на Київщині цінник зупинився на рівні 31,8 тис. Тобто фактично за ті ж самі гроші можна купити квартиру у столичному регіоні чи у Полтавській області.

Київ поки що стоїть окремо. Первинка тут коштує понад 54 тис. гривень за квадрат, і за квітень подорожчала на 1%. Але якщо так піде далі, Закарпаття та Львів вже зовсім незабаром можуть наздогнати столицю за цінами.

У регіонах зі складною воєнною ситуацією первинка вже коштує набагато дешевше, ніж у тих областях, які до війни вважалися «середнячками». Скажімо, у Харківській області — близько 30 тис. за квадрат, у Сумській — 25,4 тис., а у Кіровоградській — майже 36 тис.

Причин такого цінового «розшарування» декілька. По-перше, зміна воєнної ситуації. Одеса, Харків, Суми все частіше підпадають під обстріл, тому попит на нерухомість там падає.

По-друге, обсяги пропозиції. У великих містах, таких як Харків чи Одеса, традиційно будували багато. І хоча після початку війни роботи сповільнилися, компанії все ж таки добудовують об'єкти. А от у тій же Полтаві чи Кіровограді, де ринки нерухомості вважалися невеликими, закладали набагато менше новобудов.

Тобто вийшло так, що попит змістився у бік «середнячків» — областей, де ситуація з безпекою нині краща.

«Багато переселенців поїхали саме у Полтавську, Черкаську, Кіровоградську, Вінницьку області, вважаючи, що, скажімо, у Києві дуже дорого», — каже рієлтор Ірина Луханіна. А вибір у потенційних покупців там не дуже великий, що дозволяє продавцям підвищувати цінники.

Вторинний ринок: Харків розпродається, Житомир не складе ціну

Схожі тенденції спостерігаються і на вторинному ринку.

У квітні різко зросла кількість виставлених на продаж квартир у Херсонській (125%), Харківській (18%), Сумській (41%), Одеській (26%) областях.

Але покупці не вишиковуються в черги.

За словами директора філії харківської оцінної компанії «Аргумент» Євгена Добровольського, у Харкові ринок нерухомості працює, але активність вкрай слабка. Відбуваються, переважно, продажі, які були заплановані ще до наступу ворога.

«Немає панічного продажу за безцінь, як це було на початку війни, але й покупців дуже мало. Чекаємо, що буде далі, поки щось прогнозувати складно — все залежить від ситуації на фронті», — каже Добровольський.

За даними Flatfy, у Харкові зараз виставлено на продаж понад 23 тис. квартир.

Причому багато власників готові віддавати житло за дуже «приємними» цінами. Наприклад, двокімнатна квартира з ремонтом на ХТЗ виставлена за $14,5 тис., а двоярусну квартиру в ЖК можна купити за $19,5 тис. Одиничка в передмісті Харкова коштує $12 тис. А однокімнатну квартиру на Салтівці (район, який зазнає найпотужніших обстрілів) господар і зовсім готовий віддати за $4,5 тис. Квартира площею 26 квадратів, із новим ремонтом, меблями та побутовою технікою.

Загалом кількість пропозицій одиничок та двійок до $20 тис. величезна.

В Одесі ціни на житло не такі низькі. Але кількість варіантів зі знижками також зростає.

Скажімо, трикімнатна квартира площею 56 квадратів на Черемушках продається за $26 тис. Підсумковий цінник може бути нижчим, оскільки власник готовий до торгу. Однокімнатна в Хаджибейському районі коштує $16,5 тис., хоча ще нещодавно однокімнатні квартири дешевше $20 тис. були великою рідкістю.

Директор філій АН «СЛОН» (Одеса) Володимир Ровенчук зазначає, що виставлених на продаж квартир дуже багато і з кожним днем стає дедалі більше. Багато власників готові поступатися до 20−30% від ціни, аби лише продати.

За даними DOM.RIA, за квітень квартири на вторинному ринку в Одесі впали в ціні на 0,4%, на Харківщині — на 2%. Зниження цінника на 2% зафіксовано також у Запорізькій області, де середньостатистична одиничка коштує близько $22 тис. У Сумській та Дніпропетровській областях ціна на вторинному ринку впала на 3%.

У західних регіонах ціни рухаються у протилежному напрямку. Середньостатистична одиничка в Закарпатській області лише за місяць подорожчала на 12% і коштує вже дорожче за $60 тис., тобто у понад тричі дорожче, ніж у Харкові.

На Івано-Франківщині однокімнатки подорожчали на 3% — майже до $52 тис. Але за рік у цій області цінник на однокімнатні квартири на вторинному ринку побив усі рекорди — зріс на 42%.

Майже таке ж річне зростання — на 42% — на Черкащині. Однокімнатна квартира там коштує в середньому $42 тис., причому цінники й надалі зростають (за останній місяць — плюс 2%).

Фактично за тими ж цінами ($40−41 тис.) продаються однокімнатні квартири у Полтаві та Житомирі. На Вінниччині набагато дорожче — $52 тис., причому ціна щомісяця додає по 1−2%.

У Житомирі, за словами голови регіонального відділення Асоціації фахівців із нерухомості Наталії Мелай, ціни на нерухомість за останні два роки зросли на третину. А якщо брати, наприклад, квартиру в новобудові, яку ще до війни можна було купити на етапі фундаменту за $17 тис., то минулого року її цінник (вже після здачі будинку) зріс до $32 тис., зараз же, після того, як зроблено ремонт, її продають за $57 тис.

За такі гроші вже можна купити квартиру у передмісті Києва чи спальних районах столиці, а у Харкові чи Сумах за такий бюджет реально придбати декілька об'єктів.

Де купити квартиру, щоб заробити

На думку рієлторів, цінове розшарування на ринку нерухомості лише посилюватиметься. У регіонах, які вважаються порівняно безпечними і куди виїхали багато переселенців, житло продовжуватиме дорожчати. За даними українського представництва МОМ (міжнародна організація, що досліджує міграційні процеси), у 2023 році, наприклад, у Полтавській області налічувалося понад 200 тис. ВПО, у Вінницькій — 110 тис., у Львівській — 160 тис., у Закарпатській — 85 тис. .

І багато хто хоче купити житло, що цілком реально зробити за програмою «єВідновлення» за житлові сертифікати чи під пільгові кредити від «єОселя».

Читайте також: Хто отримає право на нову квартиру за гроші ЄС

Крім того, до багатьох порівняно безпечних регіонів «переїжджають» інвестори, які хочуть заробити на здачі квартир в оренду чи перепродажі. У західних областях інвестиційний бум розпочався ще рік тому. Зараз же інвестори пішли центральними регіонами. Наприклад, у Житомирі однокімнатну квартиру реально здати в оренду за 10−12 тис. грн — це дорожче, ніж у Києві (8−10 тис.), при цьому саме житло поки що коштує дешевше, ніж у столиці, отже, менший термін окупності.

У Полтаві також зростають цінники на оренду. Скажімо, однокімнатна квартира в центрі виставлена за 12 тис. гривень, а одиничка з дизайнерським ремонтом у новобудові пропонується за 23,5 тис. При цьому мінімальні цінники стартують від 6 тис., але з огляду на те, що житла під оренду не вистачає, вони теж підвищуватимуться, — прогнозують рієлтори.

За словами керівника філії місцевого агентства нерухомості Марини Сумар, люди готові інвестувати у купівлю квартир у Полтаві, роблять там ремонти, здають в оренду. Це може спровокувати зростання цін на житло в обласному центрі на 5−10%.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки