Зміна власника нерухомого майна: як зменшити витрати

Договір купівлі-продажу

У разі, коли продавцем нерухомого майна виступає юридична особа чи ФОП, ставки податку та база оподаткування будуть визначатися, виходячи з системи оподаткування такого суб'єкта підприємницької діяльності.

Так, для платників податку на прибуток на загальних підставах ставка податку складатиме 18%, а об'єктом оподаткування буде фінансовий результат за даними бухгалтерського обліку за звітний період. Також, у разі, якщо продавець є зареєстрованим платником ПДВ, виникатиме обов'язок щодо сплати останнього у розмірі 20%, крім продажу об'єктів житлової нерухомості або земельних ділянок.

Платник єдиного податку сплачує податок у розмірі 5% або 3% + 20% ПДВ від всього доходу, отриманого в результаті продажу об'єкту нерухомого майна. Проте, є певне виключення для платників ЄП-юридичних осіб — якщо продається об'єкт нерухомого майна після його використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу такого об'єкту, та його залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Форвардні контракти

На практиці також застосовується механізм продажу нерухомого майна через форвардні контракти. Суть його полягає в тому, що залучається посередник, частіше всього КУА (КІФ), з яким власник нерухомого майна укладає форвардний контракт (дериватив). Посередник, в свою чергу, укладає договір купівлі-продажу деривативу з покупцем, після чого останній придбаває нерухоме майно у власника за ціною, визначеною в деривативі.

Порядок оподаткування таких операцій:

• операції з емісії та обігу деривативів не є об'єктом оподаткування ПДВ
• доходи інституту спільного інвестування звільняються від оподаткування податком на прибуток.

Операції з корпоративними правами

Одним з інструментів структурування угод з нерухомістю можуть виступати операції з корпоративними правами. Податкове навантаження при вчиненні даних дій буде мінімальним, але при цьому слід звернути увагу, що внесення юридичною особою нерухомого майна до статутного капіталу іншої юридичної особи в цілях оподаткування ПДВ розглядається як продаж і відповідно виникає обов'язок по нарахуванню та сплаті 20% ПДВ.

Читайте також: Київміськбуд анонсував підвищення цін на нерухомість

Реорганізації юридичної особи

Ще одним із варіантів відчуження нерухомого майна є здійснення процедур реорганізації юридичної особи, а саме: проведення поділу чи виділу юридичної особи, в результаті якого нерухоме майно буде передано за розподільчим балансом одній чи декільком новоствореним компаніям. Перевагою такого механізму зміни власника об'єкту нерухомості є відсутність податкового навантаження, в тому числі щодо сплати ПДВ. Попри це, значним мінусом є його тривалість, яка не може становити менше місяця.

Читайте також: Чому в цьому році житло подорожчає на 30%

Проаналізувавши питання щодо можливих варіантів реалізації процедури зміни власника нерухомого майна, оцінивши витрати по кожному з них, можна обирати найбільш оптимальний механізм структурування угоди з нерухомістю.