Чому в цьому році житло подорожчає на 30%

Інфляційні настрої

Про майбутній сировинний суперцикл і очікуване зростання цін на сировину аналітики JP Morgan почали активно говорити на початку 2021 року. Майже через пів року ми бачимо результати: зростання цін на руду, сталь, алюміній, деревину йде на десятки, а іноді і на сотні відсотків. Наприклад, деревина з початку року подорожчала на 246%, руда — на 146%.

Цей процес виглядає досить логічним, з огляду на очікування відновлення світової економіки на другий рік пандемії. На ціни також тисне інфляція, спровокована масштабними вливаннями для підтримки економік у 2020 році, і надлишкова ліквідність. На світових ринках сировина сьогодні вкрай затребувана.

Читайте також: Запрацювали на пшениці майже 20%: чому тепер інвестуємо в кукурудзу

До чого тут ринок нерухомості? Якщо глобальні ринки акцій і криптовалюта не особливо впливають на собівартість квадратного метра нерухомості в Києві, то зростання сировини — дуже відчутно.

У структурі собівартості квадратного метра сировина і матеріали займають більше 50%. А тепер уявіть зростання цін на сировину на десятки відсотків. Це гарантоване зростання собівартості теж на десятки відсотків. Зрозуміло, що поточна кон’юнктура сировини ще може скоригуватися, але світова інфляція здається неминучою і нові ціни на сировину — теж. Це спровокує зростання собівартості будівництва в Україні.

Читайте також: Київміськбуд анонсував підвищення цін на нерухомість

У 2020 році ціни на первинному ринку нерухомості Києва зросли на 21%. Активне зростання припало на другу половину року. В 2021 році щомісячне зростання 0.1−1.1% в січні-березні змінилося зростанням 3.2% в квітні.

При цьому забудовники ще не провели перерахунок собівартості в новій реальності цін на сировину. За збереження поточного тренда до кінця року зростання цін на нерухомість досягне 28−30%. Імовірність реалізації цього прогнозу досить висока, оскільки ціна буде підживлюватися зростанням собівартості.

Слабка ланка — економ-клас

З огляду на ймовірне зростання собівартості, важливо відповісти на одне запитання: що буде з проєктами економ-класу, які працюють «від обороту».

Що таке робота «від обороту»? Це продавати багато з мінімальною націнкою по ринку. Це найдешевші і найбільші проєкти з великою кількістю черг. Як правило, вони продаються набагато швидше, ніж будуються.

І ось, квартири продані, наприклад, з маржею в 15−20% від собівартості, кошти частково перенаправлені на будівництво інших черг або покупку нових ділянок — і тут світова економіка запустила новий сировинний суперцикл. Будинок, де все продано, намагаються хоч якось добудувати, часто йдучи в мінус. Добре, якщо є нові будинки, з продажу яких можна дофінансувати будівництво старих. А якщо ні?

Читайте також: Травневі знижки: ціни на новобудови в столиці

Інвестувати в найдешевше житло означає піддаватися додатковим ризикам того, що забудовник не зможе добудувати ваш будинок за виручені кошти. пам’ятаємо приказку «Дешевий сир — тільки в мишоловці». Інвестувати в маленькі дешеві проєкти від локальних забудовників — подвійний ризик. У них високі накладні витрати і шансів домовитися з постачальниками матеріалів про знижки або відстрочку небагато.