Мінфін - Курси валют України

Встановити
6 травня 2024, 12:30

Як уникнути ризиків від банкрутства забудовників: три варіанти

Останнім часом збанкрутіло чимало компаній, які обслуговували забудовників, що створює проблеми для інвесторів, які купували житло в недобудованих ЖК. Як мінімізувати такі ризики та що на практиці може означати банкрутство забудовника, в колонці для ЕП розповіла Керуюча партнерка Юридичної компанії Nobili Наталія Тищенко. «Мінфін» вибрав головне.

Які є загрози та як їх мінімізувати

За даними Держкомстату, лише за перший квартал 2024 року було 18 справ про банкрутство компаній, безпосередньо пов'язаних із будівництвом, та 44 справи — про банкрутство компаній зі суміжних галузей. Загалом за цей період було 192 юридичні особи, щодо яких ведеться судове провадження про банкрутство.

Недобудова житла стала серйозною проблемою в Україні, залишаючи тисячі інвесторів із порожніми обіцянками та незавершеними спорудами. Різниця у вартості квадратного метра в «котловані» та зданому в експлуатацію житлі спонукає людей ризикувати й інвестувати в недобудовані об'єкти нерухомості.

Це призводить не лише до фінансових втрат, а й до підриву довіри до будівельних компаній та ринку нерухомості загалом. Є декілька механізмів інвестування в новобудову.

Найбезпечнішим та найзручнішим варіантом для інвесторів є участь у Фонді фінансування будівництва (ФФБ). Це дозволяє інвесторам передати кошти управителю ФФБ, які можуть бути використані лише на будівництво житла. Керівниками фонду є банки або фінансові компанії з відповідними ліцензіями. Саме вони беруть на себе всі ризики, пов'язані з діяльністю будівельної компанії.

Другий варіант — інвестування в цільові облігації забудовника. Базовим товаром виступає одиниця нерухомості (наприклад, 0,01 кв м). Після емісії весь обсяг цінних паперів купує фінансовий посередник (венчурний фонд чи банк). Потім він продає папери майбутнім власникам квартир лотами (на площу однієї квартири).

Після введення будинку в експлуатацію емітент викуповує свої облігації, а на вторговану суму інвестор купує квартиру. Для інвестора це виглядає так: коли будинок здається в експлуатацію, інвестор обмінює свої облігації на квартиру.

При цьому варто пам'ятати про ризики, пов'язані з таким видом інвестування. Емісія облігацій може бути визнана недійсною в суді, особливо якщо забудовник оголошує дефолт за облігаціями. Однак, у разі введення об'єкта в експлуатацію, інвестори можуть розраховувати на часткове повернення інвестицій.

Ще один інструмент захисту інтересів інвестора — попередній договір купівлі-продажу. Його укладання передбачає зобов'язання сторін укласти основний договір на визначених умовах у майбутньому. Перевагою таких угод є їх нотаріальне засвідчення, що надає їм правову обов'язковість.

Основний ризик такого виду інвестування — банкрутство забудовника та перенесення термінів завершення будівництва. Попередній договір також не надає права власності. Тобто якщо будівництво не закінчилося, покупець позбавлений можливості вимагати укладення договору купівлі-продажу.

У цьому разі він зможе претендувати лише на повернення сплачених коштів. Крім того, спірним питанням щодо законності такого договору є те, що на момент укладання попереднього договору його предмет (квартира) відсутній.

Які наслідки банкрутства забудовника

Попри негативний підтекст слова «банкрутство», його не варто лякатися: у цьому випадку інвестори можуть повернути хоча б частину вкладених коштів. Зазвичай, боржник має будівельні матеріали чи недобудований об'єкт. У разі обрання шляху ліквідації, їх продадуть, а кошти поділять між кредиторами.

Якщо в процесі ліквідації активів боржника не вистачить для розрахунку з кредиторами, то залишок кредиторських вимог може бути задоволений коштом керівника, учасників, акціонерів чи бенефіціарів при покладанні на них субсидіарної та солідарної відповідальності.

Позитивніший сценарій — санація. Це один із можливих сценаріїв процедури банкрутства. Саме в цій процедурі можливе залучення інвестора.

Інвесторами можуть бути інші забудовники, яким вигідно придбати недобудову, оскільки банкрут пройшов значний шлях: отримав землю, затвердив проєктні документи і почав будівництво. Вигода, зазвичай, полягає у переформатуванні об'єкта (зведення додаткових приміщень комерційного призначення).

Якщо будівництво зупинилося ближче до фінішної стадії, то інвестувати в добудову можуть й покупці квартир. У цьому випадку капіталовкладення не надто великі, порівнюючи з можливістю втратити все. До того ж є кошти, отримані від стягнення дебіторської заборгованості, якщо вона реальна. Також існує субсидіарна та солідарна відповідальність власників та керівників підприємств.

Читайте також: Дефіцит на порозі: чому у Києві зменшується пропозиція нових квартир

Хоча недобудова є серйозною проблемою для інвесторів, банкрутство може стати ефективним виходом із ситуації, бо воно дозволяє частково відновити втрачені інвестиції. Однак перед ухваленням будь-яких інвестиційних рішень, людині варто ретельно аналізувати всі можливі ризики та консультуватися з фахівцями.

Банкрутство забудовника — це шанс для кредиторів повернути свої кошти, а за правильної стратегії — це можливість добудувати об'єкт та отримати своє майно.

Коментарі - 9

+
+75
stas12345
stas12345
6 травня 2024, 12:58
#
В Украине надо запретить инвестировать на этапе строительства, других вариантов спасти деньги нет.
Даже готовый дом не введут в эксплуатацию пока не получат на лапу
+
+15
bonv
bonv
6 травня 2024, 13:23
#
Забудовник на початку будівництва продає лише певну частину квартир… Якщо купівля через банк і є всі дозвола, в тому числі на землю, то проблем практично немає.
+
+15
Rubi0
Rubi0
6 травня 2024, 14:00
#
Вы себя слышите, на началтном этапе строительства и через банк банки не Буратино чтоб вылазить, а эту пирамиду, а когда дом на завершающем этапе и банк выдал аккредитацию на кредитование — то там уже покупать нечего, в лучшем случае на 2 этаже над коммерцией останется 1-2 квартиры
+
+15
bonv
bonv
6 травня 2024, 14:09
#
Мова не про кредитування. Те що держава дозволяє забудовнику продавати лише певну кількість квартир є захистом для вкладників. Розжувати чи сам вкурив?
+
+30
Rubi0
Rubi0
6 травня 2024, 13:18
#
Пока не примут законы про покупку недвижимости в новостройках тока по эскроу счетам, лучше в эту реку не входить..
+
+15
Silumin
Silumin
6 травня 2024, 20:06
#
Уже колись рахували, що якщо ввести обов’язкові ескроу-рахунки для первинного ринку нерухомості, то ціни на новобудови зростуть десь на 30%. В результаті зникне весь сенс за щось платити на етапі котловану, тому що всього на кілька відсотків дорожче можна буде купити готове житло, в яке можна буде в'їхати одразу після оформлення документів.
Більшість людей просто не розуміють, що квартири на ранньому етапі будівництва коштують на чверть дешевше вже збудованих в основному через дисконт на ризик і на достатньо тривалому періоді часу в середньому чверть т.з. «інвесторів» на виході не отримають ні житла, ні грошей, втратять багато років і нервів у судових тяганинах і часто потім змушені будуть переплачувати більше, ніж якби одразу заплатили за вже збудовану квартиру. Але в умовах обмежених ресурсів і бажання за однакові гроші отримати житло кращого рівня, площі чи розташування не переводиться число бажаючих зіграти в цю українську рулетку, які потім ходять з плакатами під міськрадою, очікуючи, що за їх бажання зекономити мають заплатити інші платники податків.
+
+15
bonv
bonv
6 травня 2024, 13:20
#
Перенесення термінів завершення будівництва — то не проблема. Це реальність.
+
0
efess
efess
6 травня 2024, 22:12
#
А с вариантом ФФС рисков нет вообще?
+
+30
poradnyk
poradnyk
7 травня 2024, 12:00
#
Автор геть не стежить за законодавством. Тепер при реєстрації майбутніх об'єктів нерухомості попередні договори майже не застосовуються, бо там заборонена оплата.
Тому зараз є прямі договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. Загалом це дає гарантії, що не буде продажу без дозвільних документів.
А далі Вам гарантію не дасть жодна схема купівлі, жодна. Тому ризик є завжди. Не готові ризикувати — купляйте готове. та й все.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися