Які офіси і склади зараз обирають орендарі

Основні тенденції

За останні десять років на ринку комерційної нерухомості неодноразово відбувалась зміна позицій. Коронакриза скоригувала розвиток форматів і сприяла виникненню нових трендів.

З початком covid-19 попит на складські площі виразився у зниженні вакантності до мінімального рівня, хоч у 2020-му було введено чи не найбільший обсяг нової пропозиції за останні декілька років. Частково цьому сприяли поширення e-commerce та перехід левової частки ритейлерів до онлайну.

У свою чергу, девелопери торгової нерухомості сповільнили темпи реалізації об'єктів. Так, у минулому році у Києві було введено в експлуатацію один торговий комплекс, за перше півріччя 2021-го — ще не було реалізовано нових проєктів. На сьогодні обсяг вільних торгових приміщень столиці, залежно від об'єкта, у середньому складає 10%.

Загалом цього року до виходу у Києві заплановано понад 70 тис. кв. м складів та відкриття торгових площ, сумарний обсяг яких перевищує 200 тис. кв. м.

Що стосується офісів, то після подій 2014-го кількість введених в експлуатацію площ у сегменті переважно відзначалась на рівні 50 тис. кв. м на рік. У 2019−2020 роках пропозиція виросла трохи більше, ніж вдвічі. Столичний ринок офісів і надалі характеризувався б зростанням попиту, однак обмеження, викликані covid-19, призвели до зниження заповнюваності.

Зважаючи на частку працівників, що перейшли на дистанційну роботу, а також обсяг офісних приміщень, запланованих до виходу на ринок, у столичних бізнес-центрах, що не відповідають актуальним вимогам, вакантність може ще збільшитися з середніх на сьогодні 10−15%.

Так, за даними консалтингової компанії CBRE, анонсований обсяг офісних приміщень у 2021-му складає понад 180 тис. кв. м. Взявши до уваги всі чинники, можна припустити, що зрештою пропозиція буде на рівні двох останніх років.

Офісна нерухомість: які простори виграють

Чи не найбільше під впливом covid-19 трансформується офісна нерухомість, більшою мірою у світі, меншою — в Україні. Змінюється внутрішня організація робочих просторів. Це зумовлено не лише наміром дотримуватися соціальної дистанції, а й незадоволенням від роботи у форматі open space через зниження концентрації.

Офіс стає більш гнучким. Це дає змогу оптимізувати орендовані площі та зосередитись на результатах, надавши команді вільний простір для реалізації робочих завдань.

Так, у ряді європейських компаній офісні приміщення організовують за концепцією agile, що передбачає їх поділ на зони. Почергове перебування в нетворкінг-просторі, кабінеті чи переговорній кімнаті залежить від поставленого перед співробітником завдання, без прив’язки до робочого місця.

Читайте також: Склади замість квартир: чому варто придивитися до комерційної нерухомості

Це виклик, що безперечно має свої переваги, однак вимагає перепланувань процесів та інвестицій відповідно до запитів й особливостей кожної окремої компанії. Для порівняння: концепцію hot-desking (почергове використання робочого місця різними співробітниками) можна реалізувати в межах однієї функціональної зони.

В які офіси повертаються компанії

У ділових районах Лондону та Нью-Йорку повернути персонал в офіси (повністю чи частково) планують до кінця року. Водночас робота у віддаленому форматі закріплюється у суспільстві періоду пандемії.

Так, згідно зі звітом Work Trend Index, понад 70% опитаних віддали перевагу гібридній стратегії (можливість працювати від 2 до 4 днів на тиждень в офісі, решту — віддалено) після зняття обмежень, викликаних covid-19. Схожість у думках показало опитування, проведене у 2020-му серед українців.

Зважаючи на поширення концепції Work From Anywhere, розвивається напрям короткострокової оренди у форматах flex-офісів і коворкінгів. Для компаній це один зі способів оптимізувати орендовані площі у період невизначеності.

Гнучкі офіси легко адаптуються під потреби тієї чи іншої компанії (робочі місця оперативно скорочуються чи розширюються). Орендар відразу отримує приміщення з Wi-Fi, канцелярією та меблями. Часто в таких офісах за потреби надають аутсорс-функції, як-от консьєрж-сервіс.

Починаючи з 2020 року, з підвищенням попиту частка гнучких офісів зростає на українському ринку нерухомості. Сьогодні серед їх резидентів значаться як малий та середній бізнес, так і команди великих компаній. Окрім операторів, до реалізації гнучких рішень долучаються девелопери бізнес-центрів, розвиваючи їх у власних проєктах.

Загальне уповільнення економіки відбилося на зменшенні ставок оренди в київських бізнес-центрах класу «А» та «В» (у середньому до 10% в першій половині 2021 року). Водночас попит серед орендарів залишається на площі в якісно реалізованих бізнес-центрах з центральним розташуванням. Так, серед основних характеристик, що впливають на вибір: багатофункціональність, розвинена інфраструктура й енергоефективність.

Читайте також: Купити столичне передмістя на 40% дешевше за новобудову в Києві: три головні ризики

Крім того, економія часу на дорогу, яку дає дистанційна робота, сьогодні виразилася в підвищенні інтересу до офісних об'єктів за межами центру столиці, — коворкінгів та класичних бізнес-центрів. Настрої децентралізації загалом відзначаються як в Україні, так і світі.