Мінфін - Курси валют України

Встановити
25 серпня 2021, 14:32 Читать на русском

Склади замість квартир: чому варто придивитися до комерційної нерухомості

До кінця року за умови введення жорсткого карантину офісна нерухомість і об'єкти стріт-рітейлу можуть здешевшати на 3−10%. Натомість складські приміщення і в цих умовах додадуть в ціні ще 7%. Такі прогнози роблять профільні експерти. «Мінфін» дізнавався, чи варто вкладатися у склади і скільки на цьому можна заробити.

Ситуація на ринку

Ринок комерційної нерухомості по-різному відреагував на кризу, пов’язану з пандемією. У першому півріччі, за даними Геоінформаційної системи «Увекон», вартість оренди офісних приміщень в середньому знизилася на 0,8%, торгових площ — на 10%. Натомість оренда складської нерухомості подорожчала в середньому на 3,1%.
Що стосується об'єктів, виставлених на продаж, то за 6 місяців 2021 року складські приміщення зросли в ціні на 8,6%. Відчутно подорожчали склади у Львові (на 39,6%, оренда — на 10,5%), Києві (на 30,8%, оренда — на 8,3%), Дніпрі (на 29,5%, оренда — на 29,9%). У Харкові зростання цін було більш помірним (на 6,7%), а в Одесі вартість складів залишилася майже без змін.

Середня ціна 1 кв м складської нерухомості в столиці на сьогодні становить 552,7 $/кв.м. Але цінники на якісні приміщення стартують із 700 $/кв.м. Не залишилася на місці і вартість оренди.

«У порівнянні з „докарантинним“ періодом кінця 2019 — початку 2020 рр, орендні ставки в складській нерухомості поступово збільшуються — до 15%. На сьогодні орендні ставки на ринку професійних складських приміщень сягають 6−7 $/кв.м», — розповів засновник Alterra Development Дмитро Ковальчук.

Що зробило складську нерухомість такою затребуваною навіть у кризу?

По-перше, — розвиток онлайн-торгівлі. E-commerce і до карантину виступала драйвером попиту на склади, а у період локдаунів ця тенденція тільки посилилася.

По-друге, в Києві і раніше спостерігався дефіцит якісних складських приміщень, розташованих поблизу міста. Тепер же їх стає ще менше. Вільних місць практично немає: рівень вакантності в сегменті на сьогодні складає близько 2%.

Уже ці два факти — слабка зайнятість ніші і ріст її затребуваності — відкривають неабиякий потенціал для інвесторів.

Читайте також: Чи є бульбашка на ринку нерухомості України

Склад чи квартира: у що вигідніше вкладатися

Комерційна нерухомість зазвичай більш прибуткова, ніж житлова. За словами Дмитра Ковальчука, засновника Alterra Development, інвестуючи у складську нерухомість, розраховувати можна на:

  • 9−11% річних — дохід від оренди;
  • 9−12% — зростання ціни квадратного метра протягом ходу будівництва.

Період окупності професійного складського об'єкту складає приблизно 9−10 років.

«Що стосується житлової нерухомості, тут прибутковість знаходиться на рівні 5%-7%, а період окупності залежить від багатьох чинників і складає від 14 до 20 років», — доповнив директор департаменту ринку капіталів CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

Але вкладення в складську нерухомість потребують значних коштів. Якщо середня сума угоди купівлі квартири, за оцінками Alterra Development, становить $50 тис., то за об'єкт складської нерухомості доведеться викласти близько $250 тис.

У світі поширений варіант інвестування через закриті пайові інвестфонди, які заробляють на комерційній нерухомості, у тому числі і складській. У цьому випадку сума входу на ринок через дроблення її між інвесторами на порядок нижча. Але в Україні ця практика поки не поширена. Тому можна придбати об'єкт в складчину.

Також можна довірити пошук ліквідного варіанту та подальше керування ним управляючій компанії. Це суттєво зекономить час та позбавить головного болю з пошуком орендарів, ремонтами і т.ін.

Ключові показники інвестування у квартири та у склади

(за даними Альтерра Девелопмент)

Параметри

Квартири

Склади

Середня дохідність, % на рік

6−7%

10%

Середній поріг входу

$50K

$250K

Можливість масштабуватися

низька

висока

Витрати власного часу інвестора

високі

низькі (за умови наявності керуючої компанії)

Клієнт

фізособи

бізнес

Контракти

короткострокові

довгострокові

Ліквідність

висока

середня

Ризик недобудови

середній

низький

Ріст вартості кв. м протягом будівництва

високий

низький

Читайте також: За місяць цінник на первинну нерухомість в столиці зріс на 2,5%

Як обрати «правильний» об'єкт

Ключовим моментом в інвестиціях у будь-яку нерухомість є вміння правильно вибрати об'єкт. Складські приміщення тут не виключення.

«Безумовно, це має бути професійний складський об'єкт — якісно і правильно побудований, площею від 5 000 кв. м, який буде знаходитись в радіусі 20 км від Києва, матиме зручну транспортну розв’язку та інфраструктуру для працівників», — перераховує основні вимоги до об'єкту інвестицій директор департаменту ринку капіталів CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

Засновник Alterra Development Дмитро Ковальчук радить також додатково звернути увагу й на інші параметри, як-от:

  • наявність території для розширення забудови та подальшого розвитку комплексу;
  • відсутність обмежень з експлуатації споруд.
  • наявність усієї необхідної документації, прямих договорів на постачання комунальних послуг (бажано з запасом потужностей).

Експерти одразу попереджають, що знайти підходящий об'єкт непросто. Адже великих якісних складських комплексів на ринку обмаль. Майже всі проєкти, які реалізуються, часто орендуються ще на стадії будівництва.

Інвесторам у складські площі, а особливо початківцям, які ще не дуже обізнані з правилами гри ринку, не завадить звернутися по допомогу до професійних консультантів. Вони порадять достойний об'єкт і проведуть його всебічний аудит. Це дасть змогу мінімізувати ті ризики, які часто супроводжують угоди з комерційною нерухомістю. Серед основних Ярослав Горбушко виділяє:

  • технічні — наприклад, поганий технічний стан та інші конструктивні недоліки, що можуть негативно вплинути на експлуатацію складу або потребувати значних витрат на усунення;
  • юридичні — ризик, що угоду можуть признати недійсною, наявність невиявлених зобов’язань перед третіми особами;
  • фінансові — неправильно прораховані майбутні грошові потоки від володіння
  • макроекономічні — непередбачувана зміна ринкової ситуації
  • форс-мажор — війна, стихійні лиха.

Читайте також: Скільки можна заробити на дохідних будинках в Україні

Перспектива складів

Незважаючи на перебіг пандемії, експерти прогнозують, що складська нерухомість однозначно буде зростати. Основним драйвером сегменту залишатиметься e-сommerce.

Вартість складів до кінця року може збільшитися на додаткових 7% навіть за умов жорсткого локдауну. Такі ж тенденції очікуються і щодо орендних ставок.

«Стійкість складської нерухомості до криз робить її більш привабливою для інвесторів. З огляду на підвищений попит, а також зростання вартості орендної ставки за кв. м, очікується збільшення активності в сегменті», — вважає Дмитро Ковальчук.

В найближчій перспективі експерти очікують збільшення обсягу будівництва складських орендних приміщень.

«Близько 47 000 кв. м складських площ знаходяться на стадії девелопменту і очікуються до виходу на ринок Києва протягом 2021−2022 років», — повідомила директор департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталя Сокирко.

Загалом, обсяг нової пропозиції на ринку складської і логістичної нерухомості України впродовж наступних років, за підрахунками Альтерра Груп, має скласти 364 тис. кв.м. Найбільше поповниться ринок Львова та області, тут заплановано до вводу близько 200 тис. кв.м.

Автор:
Ірина Рибніцька
Журналіст Ірина Рибніцька
Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Коментарі - 12

+
0
mary27
mary27
25 серпня 2021, 14:44
#
Коммерческая недвига в отличие от квартир — вещь безусловно хорошая.
Но, сумма минимальной инвестиции гораздо серьезнее.
И желательно хоть немного разбираться в бизнесе, под который ее станут арендовать.
+
+30
bonv
bonv
25 серпня 2021, 15:40
#
Хтось здає а інші розбираються:)))
+
+15
bonv
bonv
25 серпня 2021, 15:37
#
Не всі в Києві живуть. Але перші поверхи всюди цікаві під бізнес:)
+
+45
BEZE
BEZE
25 серпня 2021, 16:21
#
Особливо для сусідів;)
+
+15
bonv
bonv
25 серпня 2021, 18:04
#
В Україні помітно зросли ціни на купівлю житла.
Середня вартість житла на вторинному ринку зросла на 6,4−9%
https://www.unian.ua/economics/other/v-ukrajini-pomitno-zrosli-cini-na-kupivlyu-zhitla-ostanni-novini-11522944.html
+
+24
bonv
bonv
25 серпня 2021, 15:39
#
Якщо у ненаглядної в руках сковорідка, це не означає, що будуть смажені котлетки. Те ж зі складами замість квартир:)))))
+
+15
bonv
bonv
25 серпня 2021, 15:42
#
Окупаційна влада Криму похвалили Зеленського: щомісяця платить по 6 тисяч рублів комуналки за свою квартиру в Лівадії. От вам і бізнес на крові.
https://ukranews.com/ua/news/796597-okupatsijna-vlada-krymu-pohvalyly-zelenskogo-shhomisyatsya-platyt-po-6-tysyach-rubliv-komunalky-za
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
25 серпня 2021, 21:19
#
Оплата коммуналки — это бизнес? Все у нас бизнесмены тогда.
+
+42
busypit
busypit
25 серпня 2021, 21:41
#
Вам дебаты зебила с Порошенко пересмотреть.
+
0
nighthawk357
nighthawk357
28 серпня 2021, 16:35
#
Так то ж баян
+
0
preyvanamor
preyvanamor
25 серпня 2021, 22:04
#
Комерційна нерухомість взагалі найкраща інвестиція! Буквально пару тижнів назад тут була стаття, в якій вказувалось, що такі вклади обганяють навіть амерські акції.
+
0
abc11111
abc11111
3 вересня 2021, 14:27
#
Стоимость аренды 1 метра торговой площади в городе миллионнике (не Киев), с кризиса 2008 года упала почти в четыре раза (в $). Рынок акций за это время вырос, а на рынке коммерческой недвижимости (не элитной), стоимость квадратного метра снизилась разнонаправленно (в зависимости от расположения объекта). Поэтому, статья это хорошо, только временной период захватывает последних 2−3 лет и что будет через следующие два-три года, никто не знает.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися