Висока надійність, низька дохідність: для чого варто купувати нерухомість у Німеччині

Німецька нерухомість: високі ціни і жорсткиц фінмон

Німеччина стала другою країною після Польщі, яка прихистила найбільше українських біженців. Згідно з даними Центрального реєстру іноземців, за перший рік війни кількість осіб із українським громадянством у Німеччині зросла у понад 7 разів — із 155 тис. до 1,1 млн. Майже половина з них, а саме 44%, як свідчать результати останнього дослідження, хотіли б залишитися у цій країні якомога довше — принаймні, ще на декілька років або навіть назавжди.

Уже зараз українці почали облаштовувати своє життя — вивчають німецьку мову, йдуть на роботу, віддають дітей до навчальних закладів, відвідують курси. Для багатьох гостро стоїть проблема даху над головою. Більшість мігрантів орендує житло. Проте, стає дедалі більше тих, хто задумується про купівлю власної оселі.

«Популярний запит у Німеччині — купити для себе, щоб не орендувати, або купити, щоб була дітям, коли ті будуть навчатись у Європі», — каже Ірина Кнорр, власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

Втім, про масове скуповування українцями німецьких «квадратів», за словами експертки, навіть близько не йдеться. Не в останню чергу це пов'язано із жорсткими обмеженнями на вивіз валюти за кордон та з підтвердженням легальності коштів: потенційні покупці просто не можуть розрахуватися з продавцями. Але головний стримуючий фактор — все ж таки ціни, вони у Німеччині доволі високі і мало кому по кишені.

Читайте також: Ціни на житло у Польщі пригальмували: чи варто купувати житло зараз

Чому ціни зростають

Стабільна економіка Німеччини захищає ринок нерухомості країни від серйозних потрясінь та різких цінових стрибків. Останні п'ять років ціни на житлову нерухомість зростали в середньому на 7−10% на рік.

У 2022 році вперше за багато років очікувалося падіння цін. Причина — підвищення іпотечних ставок майже вчетверо — з 1,5% до 4,5% річних. Річ у тім, що німці майже у 100% випадків купують житло у кредит. Підвищення ж ставок робить іпотеку менш вигідною і доступною — як наслідок, попит падає і тягне за собою донизу ціни. Втім, просідання на 5−10% відбулося тільки у деяких регіонах і тільки на вторинну нерухомість. Квартири в новобудовах продовжили зростання, за рік вони додали у ціні не менше 10%.

Таке здорожчання експерти аж ніяк не пов'язують з війною в Україні. За словами Ірини Кнорр, на вартість «первинки» вплинуло, насамперед, зростання цін на будматеріали, а не підвищений попит.

Читайте також: Ринок нерухомості: де зараз житло купують найбільше і скільки за нього платять

Найдорожче житло — у Мюнхені

Середня ціна квадратного метра нерухомості у Німеччині коливається в межах €2,5−4 тис.

Найвищі прайси у західній частині Німеччини — тут вартість «квадрата» починається від €2,5 тис. і доходить до €10 тис.

Найдорожче місто — Мюнхен, де ціна квадратного метра стартує від €10 тис. У Берліні теж дорого — від €7−8 тис., у Франкфурті — від €6−7 тис. Тобто за квартиру площею 55 м² треба викласти у Франкфурті-на-Майні — не менше €330 тис., у Берліні — €385 тис., а у Мюнхені — щонайменше, €550 тис. Хоча, щоб купити якісне житло з гарною локацією, цей бюджет потрібно помножити вдвічі, а ще краще — втричі.

«Самі німці часто не можуть собі дозволити купівлю нерухомості. У цьому плані шанси в українців ще менші, якщо їх фінансове становище не підкріплене офіційним високим доходом і заощадженнями на банківських рахунках у Європі, які при цьому є підтвердженими», — зауважує власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

Дешевші пропозиції житла можна знайти у східній частині країни. Вона бюджетніша, оскільки менш розвинена і не має стільки пропозицій з працевлаштування. Скажімо, у передмістях Лейпцигу та Дрездена є пропозиції житла від 2,5 тис. €/кв м.

«Якщо розглядати найбюджетніші варіанти житла, то у східній частині варто орієнтуватися на прайси від €150 тис. І це буде квартира з маленькою площею, мінімалістичним ремонтом і, можливо, абсолютно без меблів», — зауважила експертка.

Українці, обираючи місце для життя, керуються, насамперед, двома критеріями: наявність підприємств, щоб легше знайти роботу, і освітніх закладів — для навчання дітей. Найактивніше наші співгромадяни цікавляться нерухомістю у таких містах, як Гамбург (від 5,5 тис. €/кв м), Кельн (від 5 тис. €/кв м), Франкфурт (від 6 тис. €/кв м), Штутгарт (від 7 тис. €/кв м).

Є можливість також придбати приватний будинок. Ціни на них у Німеччині нижчі, ніж на квартири (з розрахунку на квадратний метр), — в середньому від €5,5 тис., але через вартість ділянки загальна ціна будинків буде вищою, порівнюючи з квартирами. Варто також відзначити, що чим новіша будова, тим вища ціна.

Як купити квартиру

Законодавство Німеччини не встановлює обмежень на придбання нерухомості іноземцями. Тому українці можуть вільно купувати будь-які комерційні та житлові об'єкти у Німеччині.

Проте, купівля нерухомості не дає права на отримання статусу ВНП на території країни і взагалі не передбачає жодних преференцій. Для отримання ВНП необхідне проживання в країні від 5 років, працевлаштування або ведення бізнесу.

Для купівлі нерухомості покупцю на території Німеччини потрібен лише закордонний паспорт. Оформляти об'єкт можна як на себе, так і на юридичну особу. Щоправда, в останньому випадку для проведення угоди потрібно буде надати документ з Торгової палати (Handelskammer), що підтверджує, що компанія працює на законних підставах.

Ще один момент — угоди з купівлі-продажу нерухомості дистанційно не укладаються. За словами Ірини Кнорр, навіть за довіреністю це зробити складно. Покупець має бути фізично у Німеччині при перегляді нерухомості та оформленні всіх документів.

Схема купівлі досить проста:

1. Вибір об'єкта нерухомості. Для цього можна звернутися до рієлторів, або знайти власними силами. Наприклад, велика база об'єктів представлена ​​на найбільшому ресурсі Immobilien Scout 24. Також можна ознайомитись із пропозиціями на таких порталах, як immowelt.de та immobilo.de.
2. Юридична перевірка. Перед придбанням нерухомості іноземцю варто ознайомитись із поземельною книгою (Grundbuch) — самостійно або за допомогою юриста. У реєстрі представлена ​​інформація про минулих та поточних власників об'єкта, а також про можливі обтяження. Також іноземцю варто проглянути житловий статут, протоколи зборів власників, економічний план та розрахунок комунальних послуг.
3. Укладання основного договору купівлі-продажу. Оформлення договору здійснюється з обов'язковою участю нотаріуса. Покупцеві, окрім паспортних даних, варто зазначити адресу свого представника у Німеччині для отримання кореспонденції. Якщо здобувач не говорить німецькою мовою, необхідна присутність перекладача.
4. Здійснення оплати. У Німеччині існує два популярних способи розрахунків: оплата безпосередньо продавцю або через трастовий рахунок нотаріуса. У другому випадку нотаріус створює спеціальний ескроу-рахунок, який прив'язаний до конкретної угоди. Після того, як покупець переказує туди всю суму, нотаріус перенаправляє її продавцю. У будь-якому випадку, продавець отримує гроші лише після того, як нотаріус підтвердить, що всі необхідні умови для покупки виконані. Ці умови включають попередню реєстрацію прав власності на користь покупця; отримання довідки з банку про дозвіл на зняття обтяжень (якщо вони є); а також отримання дозволу від керуючого будинком на продаж та покупку.
5. Переоформлення права власності. Після укладення договору купівлі-продажу нотаріус звертається до поземельного суду, щоб внести дані про передачу майна іноземцю. Право власності підтверджується випискою із кадастру.

Процес купівлі нерухомості у Німеччині займає до 3 місяців. Купити нерухомість можна виключно за безготівковим розрахунком, інших опцій немає.

«Готівкові розрахунки взагалі не проводяться, тому варто враховувати необхідність відкриття власного банківського рахунку і оформлення податкового номера. Оплачувати необхідно у євро з рахунку у німецькому банку або у банку іншої країни шляхом SWIFT переказу. З України наразі сплачувати не можна. У ході процедури необхідно також мати фізичну адресу у Німеччині, як фіксацію тимчасового проживання», — зауважила Ірина Кнорр.

Крім того, у Німеччині дуже прискіпливий фінмоніторинг, покупця можуть запитати за походження кожного євро, а тому до цього треба підготуватися заздалегідь — задекларувати гроші на митниці, подбати про наявність підтверджуючих документів — виписок з банку чи договору про купівлю-продаж майна, тощо. Обійти правила, як наголошує експертка, практично неможливо.

Стати власником німецьких «квадратів» українці можуть, виключно купивши їх за повну вартість. Доступу до іпотеки наразі закритий, а розтермінування у забудовників у країні не практикується.

Читайте також: Українці скуповують нерухомість у Туреччині і Іспанії: 5 способів обійти обмеження і вивести кошти

Витрати при операціях із нерухомістю

Навіть якщо квартира у Німеччині обійшлася покупцеві відносно недорого, йому варто враховувати низку додаткових витрат. Вони можуть становити 10% і більше від вартості нерухомості.

Основна стаття витрат для покупця — це податок на передачу власності (Grunderwerbssteuer). Його величина безпосередньо залежить від регіону, у якому є намір купити квартиру. Найбільший податок доведеться заплатити, якщо купувати квартиру в Північному Рейн-Вестфалії або Шлезвіг-Гольштейн — 6,5% від суми угоди, а найменший — у Баварії та Саксонії — 3,5%.

Крім того, не обійтися без послуг нотаріуса та реєстрації власності. Це потягне ще 1,5−2% від вартості угоди. Агенту з нерухомості теж передбачається гонорар — здебільшого, він становить 4−5%.

Після того, як іноземець придбав нерухомість, на нього покладаються певні обов'язки — зокрема, своєчасно сплачувати податки та комунальні платежі. Замість податку на нерухомість, у Німеччині на всіх власників поширюється обов'язок сплачувати поземельний податок (Grundsteuer). Його ставку встановлює муніципалітет, залежно від типу нерухомості, місцезнаходження, року побудови. В середньому земельний податок виходить 1,0−2,8% від оціночної вартості майна. Це не так багато, особливо порівнюючи з іншими країнами ЄС. Наприклад, за квартиру 70−80 кв. м у великому місті щороку доведеться платити близько €200−250. Ще у стільки ж обходитимуться комунальні послуги, але вже щомісячно.

Іноземець має право вільно розпоряджатися своїм майном, у тому числі продавати. При цьому йому потрібно буде заплатити податок на отриманий ним прибуток або спекулятивний податок. Він у Німеччині розраховується таким чином: із виторгу від продажу нерухомості віднімаються ціна покупки, всі витрати на придбання, витрати на ремонти та амортизація. Спекулятивний податок є прогресивним, розраховується індивідуально для кожного платника податків і становить від 14 до 45%.

Сплати спекулятивного податку можна уникнути, якщо впродовж трьох років, які передували продажу житла, власник використовував його, як постійне місце проживання; або нерухомість була у власності понад 10 років.

До речі, спекулятивний податок також сплачується при отриманні доходу від оренди. Ставка залежить від суми річного доходу і для нерезидентів становить від 14 до 45% від чистого прибутку.

Інвестиційна привабливість

Нерухомість Німеччини — стабільний і надійний актив, але навряд чи його можна назвати високодохідним.

Наприклад, якщо розглядати купівлю квартири з метою подальшого її перепродажу, то при докладному вивченні питання спекулятивний азарт швидко вщухає. По-перше, ціни на нерухомість у Німеччині ростуть не стрімко, тому якщо ви продаєте квартиру через пару років, то втрачаєте практично весь ваш прибуток на додаткових витратах, які ви понесли при її купівлі.

По-друге, протягом перших 10 років у разі продажу квартири ви сплачуєте так званий спекулятивний податок. Умовно кажучи, якщо ви купили квартиру за €150 тис., а продали її за €180 тис., то з цих €30 тисяч ви повинні заплатити 20−30% податку.

Ще одна інвестиційна стратегія — орендний бізнес. Здавалося б, безпрограшний варіант, і на ньому можна добре заробити, особливо при поточній ситуації, коли постійний приплив орендарів гарантований. Ба більше, у Берліні, наприклад, а також в інших великих містах, попит перевищує пропозицію у декілька разів. 1−2 кімнатні квартири за півгодини їзди від центру можна здати за €650−700 на місяць. Чим ближче до центру, тим, відповідно, дорожчі ціни.

«Але є один момент — заробіток орендодавця не залежить від ажіотажу. У Німеччині є певне регулювання ставки оренди на державному рівні. Тобто домовласник не має права спекулювати цінами на оренду і підвищувати їх на свій розсуд», — пояснює Ірина Кнорр.

За словами експертки, якщо відрахувати всі витрати, дохідність від оренди виходить низькою — в межах 4%, найчастіше це 2−3% річних.

«Українці не зацікавлені у купівлі нерухомості під оренду, оскільки це не ліквідне вкладення. Вартість квадратного метра висока, ставка оренди низька — відповідно, період окупності дуже великий», — зауважує експерт.

Загалом, власниця агенції закордонної нерухомості VRC вважає, що інвестиція у німецькі «квадрати» більше підійде для збереження капіталу, а не для того, щоб його примножити.

Читайте також: Компенсація за зруйноване житло: що з нею не так

Що буде з цінами

Аналітики говорять, що зростання цін на ринку нерухомості в Німеччині закінчилося. Далося взнаки зростання відсоткових ставок за кредитами. Багато банків значно підвищили ставки іпотеки та посилили свої умови для її отримання. Це робить фінансування нерухомості дорогим, і для покупців невигідним.

Загалом, аналітики очікують на зниження цін приблизно на 5%, починаючи з 2023 року, а якщо криза триватиме, то навіть можливо і до 10%. За прогнозами, вартість нерухомості у великих містах Німеччини, наприклад, у Берліні, Гамбурзі, Мюнхені, Дюссельдорфі та Штутгарті, може знизитися за наступні 3−5 років на 20−30%.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки