У Києві та передмісті дорожчає оренда: чи вигідно вже купувати квартиру під здачу

Така ж сама тенденція і в передмісті. Юрій Піта, експерт ринку нерухомості, каже, що ставки там теж помітно зросли, і нижче за київські всього на 10−12%. І це при тому, що квартири на продаж, навпаки, дешевшають: порівнюючи з минулим роком, цінники знизилися на 10%. Тому дохідність житла під оренду підвищується.

За підрахунками Павла Крапівіна, співвласника КІФ «Капітал Плаза», у випадку з київським житлом можна розраховувати на 8% річних дохідності, а в передмісті — і взагалі на 9,2−9,3%.

Втім, поки що інвестори тільки роздумують, чи варто знову скуповувати житло в столиці, адже на початку війни багато хто отримав чималі збитки на порожніх квартирах. «Мінфін» розбирався, що відбувається на ринку оренди, і чи варто зараз вкладатися в нього.

Читайте також: Як інвестувати в нерухомість Іспанії: три стратегії для консервативних інвесторів

Скільки коштує орендувати квартиру в Києві та окрузі

На столичному ринку оренди зараз справжній бум. Ціни, які почали плавно зростати ще з весни, з початку осені зробили новий ривок.

За словами Ірини Луханіної, мінімальні ціни на київські квартири збільшилися з 6,5 до 7 тис. грн на місяць. «Одинички» у відносно нових будинках у спальних районах столиці коштують у середньому 16 тис. грн, хоча ще нещодавно їх здавали за 14 тис. грн. Цінники на квартири в центральних районах стартують від 20 тис. грн, при цьому за такі гроші можна орендувати занедбану однокімнатну квартиру в хрущовці або панельному будинку радянської будівлі зі старим ремонтом і меблями.

Квартири у порівняно нових будинках у центрі здаються від $1 тис., а верхня планка може досягати $3−6 тис.

Виходячи з даних Bird (платформа з оренди житла від ЛУН), наприклад, двокімнатну квартиру на Оболонських Липках (проспект Володимира Івасюка) виставлено в оренду за 32 тис. грн на місяць. У квартирі ремонт, побутова техніка, генератор. Схожий об'єкт, але без генератора, пропонується в сусідньому будинку за 29 тис. грн на місяць.

На Теремках за 22 тис. грн можна орендувати однокімнатну квартиру площею 48 «квадратів» із дизайнерським ремонтом. У Солом'янському районі (вулиця Липківського) за такі ж гроші пропонується однокімнатна квартира в 40 «квадратів» із кухнею-вітальнею, новими меблями та побутовою технікою.

У Голосіївському районі біля ВДНГ за 20 тис. грн виставлено квартиру в новому будинку в 50 кв. м. із меблями та побутовою технікою, а за 16 тис. грн — частково мебльована «одиничка» у панельній висотці. Найдешевший варіант, який «Мінфін» знайшов у цьому районі, — однокімнатна квартира на вулиці Ломоносова площею 26 «квадратів» із «втомленим» інтер'єром за 12,5 тис. грн.

Традиційно нижчі цінники на Троєщині. Скажімо, за 10 тис. грн можна зняти «одиничку» на вулиці Екстер із електричним бойлером, побутовою технікою та меблями. Але і ремонт, і інтер'єри дуже застарілі.

На вулиці Лаврухіна в цьому ж районі виставлено схожу однокімнатну квартиру за 9,5 тис. грн. А мінімальний цінник — 8 тис. грн — за «одиничку» на вулиці Лисковській. Причому квартира досить простора (43 «квадрати») і здається вперше після косметичного ремонту.

Але загалом житла за мінімальними цінами (7−8 тис. грн) на спеціалізованих ресурсах не так багато: переважно пропонуються квартири від 10−12 тис. грн за однокімнатну, та 13−16 тис. грн — за двокімнатну квартиру.

Подібні тенденції і в передмісті. Як каже Юрій Піта, оренда в найближчих до Києва населених пунктах подорожчала на 20−30%, цінники не дуже відрізняються від нижньої планки у столиці. Наприклад, об'єкт, який у Києві виставляється за 12 тис. грн, в Ірпені чи Борисполі коштуватиме 10 тис. грн. На olx «одинички» в тому ж Ірпені пропонуються за 7−11 тис. грн, а, наприклад, двокімнатну квартиру в новому будинку можна зняти за 16−18 тис. грн.

«Різниця в орендних ставках між Києвом та передмістям стирається. Одна з головних причин — до передмістя масово їдуть переселенці, що підвищує попит на орендоване житло і, відповідно, цінники. Багато переселенців особливо не прив'язані до Києва ані роботою, ані школами/дитсадками, і навіть, навпаки, не хочуть жити у мегаполісі. Тому вільно віддаляються від нього аж до Василькова, Гатного тощо», — пояснив Павло Крапівін.

Читайте також: Уряд змінив правила «єОселі»: яке житло може подорожчати

Чому почали зростати ціни

Переселенці зараз загалом сильно впливають на ринок оренди передмістя та столиці.

«Люди приїжджають самі, перевозять родичів, бізнес та співробітників. І передусім починають шукати житло», — каже Луханіна.

За словами Крапівіна, з весни збільшився потік переселенців через обстріли східних областей країни, що посилилися. «Релокують також виробництво, а отже, і співробітників. Це суттєво збільшило попит на орендоване житло», — додав експерт.

Крім того, до столиці почали повертатися трудові мігранти. У Києві найвища у країні середня зарплата (25 тис. грн проти 18,5 тис. грн в Україні), а представники дефіцитних професій (водії, будівельники) можуть розраховувати на оклади до 50−80 тис. грн, що приваблює багатьох жителів регіонів.

Попит зростає і під тиском внутрішньоміської міграції. Багато мешканців столиці, які вже винаймають тут житло, ринулися шукати інші квартири — пристосованіші, на їхню думку, до складної зими.

Наприклад, лікар приватної клініки на Оболоні Єгор розповів «Мінфіну», що вони хочуть переїхати з арендованої «двушки» біля метро «Оболонь».

«Шукаємо двокімнатну квартиру обов'язково з газовою плитою, безперебійником на випадок відключень світла, не вище третього-четвертого поверху. Орієнтуємось на бюджет до 16 тисяч», — каже Єгор.

Але, за його словами, поки що знайти квартиру з такими параметрами не вдалося.

«На Оболоні мало будинків із газом, а якщо він є, то квартири „убиті“. Загалом після декількох переглядів враження не найкращі — ціни досить високі, а рівень квартир, як на мене, середній: багато варіантів зі старим ремонтом та ще радянськими меблями», — розповів нам Єгор.

Те, що потенційні орендарі почали ретельніше обирати житло, каже й Ірина Луханіна. Серед головних вимог — газ, безперебійники чи генератори (зокрема, у під'їзді — для забезпечення роботи ліфта), бомбосховище та відсутність поблизу об'єктів критичної інфраструктури.

«Часто вимоги взаємовиключні. Скажімо, людина хоче газову плиту та сховище, хоча останні є здебільшого у нових будинках, а там усе на електриці», — розповідає вона.

При цьому квартири, які мають перелічені «переваги», зазвичай, на 1−3 тис. грн дорожчі за інші.

У випадку з будинками та таунхаусами в передмісті столиці — різниця в ціні є ще вищою. Скажімо, «звичайний» таунхаус площею 100 квадратів у Нових Петрівцях під Києвом коштує близько 25−28 тис. грн на місяць, а такий самий із генератором та газовою плитою — 35−37 тис. грн.

Ринок оренди та продажу житла у столиці остаточно пішов у різнобій. Виставлене на продаж житло, за словами Ірини Луханіної, за останній рік подешевшало щонайменше на 10%. Багато власників готові надавати під конкретного покупця знижку до 15%.

За словами Крапівіна, багато хто зараз воліє саме орендувати, а не купувати житло, навіть якщо є гроші.

Чи настав час повертатися в інвестиції

Як каже Луханіна, зараз, чи не вперше з початку війни, знову вигідно інвестувати у житло під оренду. Багато інвесторів на початку повномасштабного вторгнення вийшли з цього бізнесу, деякі — з чималими збитками. На той момент армія потенційних орендарів поменшала, ставки впали, а платити комуналку власникам житла все одно було потрібно.

Але наразі ситуація змінилася.

Наприклад, за даними Dom.ria, «одиничку» площею 36,6 «квадратів» у старому фонді на Оболоні можна купити за $43,7 тис. (близько 1,8 млн грн). Здати її реально за 14 тис. грн на місяць, або 168 тис. грн на рік. Що дозволяє вийти на середню окупність об'єкта 10,7 років, хоча ще торік рієлтори казали, що дуже пощастить, якщо квартиру під оренду вдасться «відбити» за 12.

«Особливо вигідно, якщо купувати за пільговою іпотекою за гривню під низькі відсотки», — додала Луханіна.

Павло Крапівін підрахував, що, вклавши кошти у житло у Києві, інвестор може розраховувати на 8% річних, а в передмісті — на 9,2−9,3%. Перевагу на користь передмістя забезпечує той факт, що нерухомість на продаж там поки що помітно дешевше, ніж у столиці, особливо в новобудовах.

«Багато забудовників, якщо добре поторгуватися, готові віддавати квадратні метри практично за ціною собівартості, а іноді — й нижче за собівартість. Причина в тому, що на них сильно тисне сегмент вторинного продажу, плюс — у багатьох проблеми з ліквідністю. Тому те, що виставляється, скажімо, за $1 800 за квадрат, реально купити за $1 300−1 400», — зазначає Крапівін (його компанія будує житло у Чабанах під Києвом).

За його словами, орендні ставки у передмісті відрізняються від київських несуттєво, тому в результаті можна отримати вищу дохідність. На підсумкові цифри впливає такий чинник, як вакантність житла (час простою між орендою). Але останнім часом через підвищення попиту на орендоване житло квартири порожніми довго не стоять.

Як каже Луханіна, житло в ціновій категорії до тисячі доларів здається досить швидко. «Якщо хороший варіант та адекватна ціна, можна знайти орендарів взагалі за день. Але в середньому термін експозиції — до 10 днів, а квартир дорожче — від тисячі доларів — до двох тижнів», — розповіла «Мінфіну» Ірина Луханіна.

За її словами, у сегменті оренди практично зникли знижки, які раніше власники змушені були давати під конкретного клієнта.

Виняток — хіба що житло VIP-класу (від $ 1,5−2 тис.). Там, якщо квартира з якихось причин «зависла», власники готові поступатися до 20%. Втім, за словами Крапівіна, поки що інвестори не поспішають масово повертатися на ринок оренди.

«Тенденції, які ми спостерігаємо, надто „свіжі“. Все відбувається саме зараз, тому ті, хто, можливо, і хотів би вкластися, придивляються, чи не закінчиться бум, наприклад, уже до зими», — пояснив він.

Водночас, за словами Крапівіна, у них вже з'явилися інвестори з регіонів, які беруть відразу по 5−6 квартир. Щоправда, поки що це «точкові продажі», ажіотаж, якщо й буде, то не раніше за весну 2025 року. Юрій Піта каже, що інвестори масово повертатимуться, якщо термін окупності вкладень у житло знизиться з нинішніх 10 років і більше до 8−9 років, а для цього потрібно, щоб оренда ще зросла, а ціни на продаж знизилися.

«З весни ми очікуємо на новий виток зростання орендних ставок, якщо, звичайно, не погіршиться ситуація з безпекою. Плюс, на той час ще більше надується «бульбашка» на ринку нерухомості західних областей, куди після початку війни ринулися багато інвесторів.

Київ на цьому фоні буде вочевидь недооціненим, а для багатьох інвесторів — це вірний сигнал, що треба брати", — підсумував Крапівін.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки