У Києві впав попит на житло: що буде з цінами

«Стало менше дзвінків, а ті, хто звертаються, „просто цікавляться“ об'єктами та цінами, навіть не призначають перегляди. Також скасувалося кілька задатків по квартирах — клієнти сказали, що повернуться до питання придбання житла не раніше, ніж восени. Відклали до найкращих часів й низку переглядів дорогих апартаментів», — розповіла «Мінфіну» київський ріелтор Ірина Луханіна.

«Стали на паузу» й більшість власників житла. Люди не розуміють, куди рухатимуться ціни, тож знімають об'єкти з продажу, — кажуть ріелтори.

Втім, повного штилю на ринку поки немає — угоди все ж таки йдуть, особливо, якщо господарі готові поступатися в ціні. «Поки що масового розпродажу немає. Але, якщо тенденція зниження попиту зміцниться, ціни можуть впасти», — прогнозує Луханіна.

«Мінфін» розбирався, що зараз відбувається на київському ринку нерухомості.

Приїжджі та інвестори підняли попит

«Мінфін» вже писав, що з початку року на столичному ринку нерухомості спостерігалася незвичайна активність. Попит на житло почав зростати, що дозволило багатьом власникам квартир підвищити цінники. Зростанню попиту спочатку сприяв відкладений попит, що сформувався в період реєстрів Мін'юсту, які не працювали (вони «лягли» після потужної кібератаки наприкінці минулого року), а потім — новини про можливе швидке закінчення війни.

На цьому фоні більшість власників нерухомості підвищили ціни на 5−10%, плюс зменшили знижки під час торгів під конкретного покупця. Проте зараз вже очевидно, що на швидкий мир не варто розраховувати.

Донедавна цей факт не надавав особливого впливу на ринок нерухомості. Ще на початку травня попит на житло зростав. А в деяких сегментах ріелтори й досі не бачать проблем.

«У категорії житла до 100 тисяч доларів активність покупців висока. Купують частіше за «живі» гроші, ніж за держпрограмами «єОселя» та «єВідновлення». З ними якраз є проблеми, тому що нерідко виникають перебої з фінансуванням, а, наприклад, по «єОселі» багатьом доводиться чекати на рішення про видачу кредиту по 1,5−2 місяці.

Серед покупців чимало мешканців регіонів. Через нас житло купували, наприклад, клієнти із Вінницької, Чернігівської, Донецької та інших областей. Беруть як для себе чи для дітей, так і під здачу. Через зростання орендних ставок (плюс 10% з початку весни) інвестиції в нерухомість стають все вигіднішими", — розповів експерт ринку нерухомості Юрій Піта.

Керівник відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Михальова каже, що на первинці зростає попит на дво- та трикімнатні квартири.

«У новобудовах, особливо у передмісті, ми фіксуємо активний інтерес до такого типу житла. Це навіть спровокувало частковий дефіцит, що говорить про усунення балансу попиту та пропозиції. Серед ключових причин зростання попиту — бажання українців купувати житло на збільшення з урахуванням майбутніх потреб сім'ї. Також зберігається велика частка покупок у кредит та розстрочку, зокрема, за держпрограмою „єОселя“», — каже Михальова.

За її словами, активність покупців цієї весни помітно зросла. Паралельно зростають ціни на житло у новобудовах. Це пояснюється постійним збільшенням собівартості будівництва, обмеженою пропозицією житла в деяких сегментах, а також готовністю покупців платити більше за якісне нове житло з продуманою інфраструктурою.

Вторинний ринок не конкурент первинці, особливо у масовому сегменті. Молодь і внутрішні переселенці віддають перевагу новим ЖК, де враховано вимоги щодо енергоефективності та безпеки. Конкуренція з вторинкою у бізнес-класі є через демпінг власників житла цього класу", — розповіла Михальова.

Гарний попит на первинку, за її словами, дозволив стабілізувати цей сегмент. Більшість забудовників впевнено добудовують черги, розпочаті до повномасштабного вторгнення, хоча нові проєкти запускають обережно через військові та економічні ризики.

Ставлять угоди на паузу

Втім, тендітний баланс на ринку нерухомості нещодавно почав давати збій. Ще донедавна на питання «Мінфіну» чи відреагував якось ринок нерухомості на погіршення фону новин після закінчення війни, столичні ріелтори в один голос заперечували наявність тривожних тенденцій.

Але, як розповідає Ірина Луханіна, нещодавно ситуація почала змінюватися.

«Різко зменшився попит. Поменшало переглядів, за останній тиждень у нас зірвалося кілька задатків, відкладаються угоди, особливо по дорогих об'єктах. Люди кажуть, що хотіли б узяти паузу до осені, подивитися, як розвиватиметься ситуація в країні», — каже Луханіна.

Крім того, поменшала кількість нових об'єктів, які на продаж.

«Я підписана на кілька категорій нерухомості на спеціалізованих інтернет-майданчиках, починаючи від житла та закінчуючи земельними ділянками та комерційними об'єктами. Раніше практично у всіх категоріях щодня з'являлося до 15 нових пропозицій. За останній тиждень нових оголошень стало набагато менше. Власники нерухомості не розуміють, куди рухається ринок і що буде з цінами. Тому не поспішають із продажем», — розповіла «Мінфіну» Луханіна.

На ЛУН за останній місяць з'явилося близько 9,7 тис. оголошень про продаж житла у столиці. Тобто у середньому до 2,5 тис. на тиждень. За останній тиждень виставили 2,3 тисячі об'єктів, тобто на 200 менше, ніж зазвичай. Хоча це може пояснюватися не тільки «нерішучістю» продавців, але й початком літнього сезону, що традиційно відрізняється затишшям на ринку. «Влітку активність і продавців, і покупців знижується, і ринок оживає тільки з осені», — говорить Піта.

Але ріелтори не виключають, що цього року свій внесок зробило ще й «погіршення фону новин». Адже, розмірковуючи про швидкий мир, в агентствах нерухомості ще кілька місяців тому прогнозували літню активізацію продажів. А в результаті отримали зменшення попиту і пропозиції.

Чи отримає ця тенденція подальший розвиток — поки що неясно. Неабиякою мірою це залежатиме від того, як розвиватиметься ситуація навколо мирних переговорів і на фронті.

Чи буде розпродаж квартир у Києві

Як каже Ірина Луханіна, зниження попиту на житло у столиці поки що ніяк не вплинуло на цінники.

«Ціни то ростуть, то падають у межах 5%, жодних глобальних змін немає. Торгуються теж неохоче — в межах 1−1,5 тисяч доларів з об'єкта. Якщо йдеться про елітне житло, наприклад, за 300 тисяч, можуть скинути 5 тисяч доларів, але зрозуміло, що це копійки», — додав Піта.

Загалом останнім часом зменшилася кількість дешевих пропозицій. За даними ЛУН, квартир вартістю до $70 тис. виставлено трохи більше 7 тис. за загальної кількості оголошень майже 31,5 тис.

Наприклад, на Троєщині за $32 тис. пропонується однушка з ще радянським інтер'єром, за $54 тис. на Голосіїво можна купити однокімнатну в новобудові, за $69 тис. — трикімнатну на Осокорках.

Ріелтори кажуть, що якраз за категорією недорогих квартир найбільше «вагаються» власники. Багато хто розраховує, що ціни на їхнє житло найближчим часом можуть зрости і тому зволікають із продажем.

За більш дорогим житлом ЛУН фіксує невелике зниження цінників за багатьма оголошеннями. Наприклад, квартира на проспекті Лобанівського площею 62 квадрати, яка на початку квітня виставлялася за $92 тис., зараз коштує $90 тис. Двушка в 59 квадратів на бульварі Міхновського подешевшала суттєвіше — з $147 тис. до $125 тис. Є знижка на одну площу в 50 квадратів на вулиці Березовій у Солом'янському районі — вона подешевшала зі $118 тис до $113 тис. Доти, доки продавець не оголосив дисконт, об'єкт висів непроданим близько місяця.

А, наприклад, двокімнатна на 78 квадратів по провулку Феодосії, яка на початку квітня виставлялася за $150 тис., а потім подорожчала до $155 тис., днями знову подешевшала до $150 тис. Трикімнатна у ЖК OkLand площею 100 квадратів, яка наприкінці минулого року з'явилася у продажу за $135 тис., зараз подешевшала до $126 тис.

І подібних прикладів чимало, хоча масового розпродажу на ринку поки не спостерігається, і більшість продавців все ж таки тримають ціни.

Але, як вважає Ірина Луханіна, якщо тенденція зниження попиту на ринку зміцниться, можуть посипатися і ціни. Наскільки подешевшає житло — поки що незрозуміло. Ріелтори вважають, що продавці спочатку збільшать відсоток торгу, і потім знизиться середня цінова планка по ринку.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки