Святошин дешевшає, Оболонь дорожчає: як зміниться київський ринок оренди у вересні

За словами ексголови Асоціації фахівців нерухомості (АСНУ) Юрія Піти, у серпні цінники на орендоване житло в столиці злетіли приблизно на 10%, ще стільки ж господарі квартир можуть додати у вересні. Причин декілька.

По-перше, напередодні нового навчального року активізувалися студенти. Причому цього року зросла кількість тих, хто не планує жити в гуртожитках, віддаючи перевагу орендованому житлу. «Студенти вже не ті, що раніше, багато хто працює — дефіцит на ринку праці дозволяє їм без проблем влаштуватися. Відтак, є гроші, що дозволяє молодим людям винаймати квартири», — пояснив «Мінфіну» Піта.

По-друге, восени до Києва почали з'їжджатися мешканці регіонів, які розраховують знайти у столиці гарну роботу. Зазначимо: останніми місяцями середня зарплата в Києві помітно зросла і перевищує 40,5 тисяч гривень, за середньої у країні в 26,5 тисяч гривень.

По-третє, до столиці продовжують з'їжджатися переселенці. «У результаті квартири розбирають, як гарячі пиріжки. Житло вартістю до 20 тисяч гривень на місяць йде за декілька днів», — каже Юрій Піта. Такий ажіотаж підвищує апетити господарів, дозволяючи їм і надалі «експериментувати» з цінами.

Як студенти та заробітчани розігріли ринок оренди у Києві

«Мінфін» вже писав про те, що відбувається на столичному ринку оренди житла. Тоді, на тлі ворожих атак, що почастішали, рієлтори говорили, що багато приїжджих можуть прийняти рішення про переїзд до інших, безпечніших міст, наприклад, до Вінниці чи Львова.

І припускали: якщо така міграція розпочнеться, то, найімовірніше, вона піде з осені, під новий навчальний рік та бізнес-сезон (що дозволяє відносно безболісно змінити школу чи дитсадок, і підвищує шанси знайти роботу).

Але, зважаючи на все, ці прогнози не виправдалися. Щобільше, рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», заявляють — потенційних орендарів побільшало, і попит на орендоване житло у Києві лише зростає.

Столичний рієлтор Ірина Луханіна каже: якщо порівнювати з весною 2025 року, то попит на оренду збільшився на 13−17%, а, порівнюючи із серпнем минулого року, на 8−11%.

Про зростання попиту говорить і Юрій Піта. За його словами, квартири вартістю до 20 тисяч гривень у рієлторських базах довго не затримуються — багато з них здаються за 1−3 дні. Такі короткі терміни експозиції орендованого житла у столиці спостерігалися в окремі періоди ще до війни. Зазвичай, подальший розвиток ситуації на ринку можливий за двома сценаріями — або найбільш ходові квартири потрапляють до списку дефіцитних, або цінники на них зростають, «охолоджуючи» попит.

Експерти заявляють, що активізувалися відразу декілька категорій потенційних орендарів.

«Це і студенти, і люди, які приїжджають до Києва на новий бізнес-сезон на роботу, і переселенці», — зазначає Луханіна. Цього року студенти здивували рієлторів. Попит на орендовані квартири з їхнього боку виріс, порівнюючи з минулим роком, приблизно на 20−25% — рекордний сплеск активності цієї цільової аудиторії.

Особливо помітним є «студентський чинник» в університетських локаціях — у Шевченківському та Голосіївському районах.

Мешканці столиці, які наприкінці літа намагалися знайти там житло, зіткнулися з великими труднощами — усе, що дешевше за 15−18 тисяч, просто «розмели». Піта пояснює тенденцію активізації студентів тим, що дедалі більше учнів стають фінансово самостійними.

«Дуже багато студентів поєднують роботу та навчання. Кадровий дефіцит, від якого страждає столичний ринок праці, дозволяє їм легко знайти роботу. Перелік роботодавців широкий — від ресторанів, магазинів та служб доставки до офісів», — пояснив Піта.

За його словами, студенти винаймають як окреме житло (зазвичай, однокімнатні квартири вартістю до 12−15 тисяч гривень), так і в складчину (у цьому випадку користуються попитом двокімнатні та трикімнатні квартири до 20−25 тисяч гривень).

Щоправда, поки що незрозуміло, як довго триватиме «студентський бум» на ринку оренди.

Нещодавно влада дозволила виїзд за кордон військовозобов'язаним українцям 18−22 років. До цієї групи потрапляє і більшість студентів. Засновник групи компаній «Прайм» Дмитро Леушкін каже, що молодь вже почала виїжджати, через що, як вважає Леушкін, багато компаній «можуть залишитися без кадрів». «Ми залишаємося без співробітників, багато хто їде», — зазначив бізнесмен.

Втім, студенти, особливо стаціонарної форми навчання, не такі легкі на підйом — далеко не всі погодяться перевестися на заочне відділення, а, тим паче, кидати навчання. Але, якщо частина студентів все ж таки виїдуть із країни, зрозуміло, що відмовляться і від орендованого житла. Але судити про перспективи такого сценарію поки що зарано.

До осені активізувалася й інша категорія претендентів на столичні орендовані квартири — жителі регіонів, які вирішили переїхати (або повернутися після літних канікул) до Києва, сподіваючись знайти тут високооплачувану роботу.

Останніми місяцями столиця «пішла у відрив» від більшості регіонів за зарплатами. Якщо в середньому у країні, за даними Держстату, середня зарплата склала, за підсумками липня, 26 499 гривень, то в Києві — 40 564 гривні. Для порівняння: у вересні 2024 року середня зарплата у країні становила близько 20,6 тисяч, а в Києві — 25 тисяч.

Тобто рік тому розрив у середніх зарплатах у столиці та регіонах становив менше ніж 5 тисяч гривень, а зараз — понад 14 тисяч. Фактично за цю «різницю» можна зняти непогану квартиру в столиці, а якщо переїхати всією сім'єю, і працюватимуть дві особи, то можна ще й збільшити сімейний бюджет. Крім того, столиця лідирує за кількістю вакансій і знайти роботу тут простіше, ніж у регіонах.

Також, за словами Піти, до Києва продовжують з'їжджатися переселенці. Лише зареєстрованих як ВПО у столиці близько 430 тисяч (для порівняння: на початку 2024 року їх було трохи більше ніж 200 тисяч).

«Все ж багато переселенців вважають, що в Києві порівняно безпечно, плюс тут найбільше шансів влаштуватися, знайти хорошу роботу або розпочати бізнес», — пояснив експерт.

Як каже Луханіна, найзатребуваніший сегмент серед переселенців — квартири до 20 тисяч гривень. Найшвидше розбирають однокімнатні та двокімнатні квартири у Дарницькому, Голосіївському, Печерському та Оболонському районах.

Читайте також: БТІ змінює умови роботи: на довідку доведеться чекати місяць і заплатити за неї більше

Житла багато, вибирати — немає з чого

Пропозиція орендованого житла у Києві, як і раніше, величезна. Наприклад, на платформі ЛУН на кінець серпня було майже 13,5 тисяч оголошень про здачу житла в довгострокову оренду, на Dom.ria — близько 4,4 тисяч, rieltor — 4 тисячі тощо.

Проте рієлтори вже заговорили про брак квартир в окремих сегментах.

«Виставленого під здачу житла загалом достатньо. Але в економ і середній категорії хороші варіанти розбирають дуже швидко. Тому вибір не такий широкий, як того хотілося б потенційним орендарям. Наприклад, непросто знайти квартиру зі свіжим ремонтом у районі головних столичних університетів (на Голосієво біля ВДНГ, біля КПІ та в районі бульвару Шевченка, де розташований головний корпус Національного університету імені Тараса Шевченка тощо)», — зазначає Луханіна.

Водночас, за її словами, порівняно дорогих квартир (від 40 тисяч гривень на місяць), як і раніше, більш ніж достатньо.

Наприклад, на ЛУН із майже 13,5 тисяч оголошень у ціновій категорії до 20 тисяч гривень є лише близько 2,9 тисяч. Якщо збільшити бюджет до 30 тисяч на місяць, то варіантів уже майже 5,2 тисяч, а до 50 тисяч гривень — 8,7 тисяч об'єктів.

Юрій Піта також каже, що в категорії найбільш ходових квартир помітно звузився вибір, ще трохи — і можна буде говорити про дефіцит. Особливо це стосується найдешевших квартир (10−12 тисяч гривень).

З цієї причини багато орендарів знову переорієнтуються на передмістя, де, за словами Піти, орендні ставки нижчі, ніж у столиці, приблизно на 20%.

Серед найзатребуваніших рієлтори називають Обухівський напрямок, Вишгород, Вишневе, Ірпінь, Бровари. Але вибір орендованого житла в передмісті теж не особливо великий. Наприклад, на flatfy.ua в категорії житла, що здається довгостроково, у Вишгороді на кінець серпня було всього 39 оголошень (із них за ціною до 10 тисяч гривень — всього 9 варіантів). У Вишневому є близько 100 пропозицій, із них за ціною до 12 тисяч на місяць (тобто найдешевших) — 76.

Рієлтори кажуть, що навіть орендарі із порівняно невеликими бюджетами помітно підвищили вимоги до орендованого житла.

«Орендатори дедалі частіше звертають увагу на енергоефективність житла, наявність генераторів та інверторів. Популярний формат спільної оренди — декілька людей винаймають велику квартиру, щоб скоротити витрати. І господарі мають дати „добро“ на таке заселення. У тренді також квартири „під ключ“ з меблями та технікою — це важливо для переселенців, які не хочуть витрачатися на обстановку», — каже Луханіна.

Для всіх категорій орендарів у пріоритеті також наявність у пішій доступності сховища (це може бути станція метро або критий підземний паркінг).

Знайти «квартиру мрії», яка б відповідала всім переліченим критеріям і при цьому не виходила за рамки бюджету, не так просто. Нерідко потенційним орендарям доводиться доплачувати, якщо квартира в принципі їх влаштовує.

Як кажуть рієлтори, «рухатися за бюджетом» готові не менше 30% орендарів, що стало однією з причин зростання орендних ставок.

Читайте також: Як переконати власників квартир «світити» доходи від їх здачі в оренду

З осені ще плюс 10% до цінника

У Києві помітно подорожчало орендоване житло. Як каже Піта, ціни зростають ще з весни. Луханіна зазначає, що за останні пів року ставки на однокімнатні квартири у столиці збільшилися на 16−18% і становлять у середньому 18−20 тисяч. Двокімнатні квартири подорожчали не так сильно — на 10−11% — до 27−29 тисяч.

Лише за липень-серпень цінники на орендовані квартири зросли на 10%. «Причини прості: сезонність та повернення платоспроможного попиту», — каже Луханіна.

При цьому дорожчає далеко не все житло. Наприклад, цінники на квартири, розташовані в мікрорайонах, що вважаються «небезпечними» (ті, що піддаються наймасовішим ворожим атакам і де найбільше прилітає), практично не зростають. Щобільше, можна навіть виторгувати знижки до 10−15%, — кажуть рієлтори.

«Йдеться про об'єкти навіть не у конкретних районах, а тих, що розташовані поблизу „небезпечних“ інфраструктурних об'єктів, які атакує ворог», — говорить Піта.

Наприклад, на ЛУН за 12 тисяч гривень пропонується двокумнатна квартира з непоганим ремонтом на Микільській Борщагівці. У Святошинському районі «Мінфін» знайшов також однокімнатні за 10−11,5 тисяч. Це одні з найдешевших пропозицій у Києві.

Для порівняння: двокімнатна квартира, схожа на ту, що на Святошині пропонується за 12 тисяч, на Лісовому масиві виставлена за 14 тисяч, а на вулиці Княжий Затон (метро Позняки) — за 20 тисяч гривень.

На Голосієво (де були пошкодження житлового фонду після однієї із нещодавніх атак) з'явилися пропозиції зі знижками. Наприклад, трикімнатна квартира площею 74 квадрати спочатку виставлялася за 20 тисяч, а потім подешевшала до 18,5 тисяч.

На Троєщині найдешевші квартири — у безпосередній близькості до ТЕЦ-6. Наприклад, однокімнатки за окремими адресами на вулиці Закревського реально зняти за 9−10 тисяч гривень, тоді як в інших локаціях цінник не нижчий за 12−13 тисяч.

А на сусідній Оболоні схожа однокімнатна квартира далеко не на найпрестижнішій вулиці — Богатирській — коштує вже 14 тисяч гривень, а на проспекті Івасюка на Оболонських Липках — 26 тисяч гривень.

Рієлтори кажуть, що у вересні цінники на орендоване житло в столиці, найімовірніше, ще зростуть. На думку Піти, квартири за місяць подорожчають приблизно на 10%.

Ірина Луханіна вважає, що у вересні-жовтні ціни зростуть на 5−7%. Але дорожчатиме насамперед найпопулярніше житло — однокімнатні й двокімнатні економкласу та середньої цінової категорії, розташовані далеко від об'єктів критичної інфраструктури. Квартири, які вважають «небезпечними», можуть ще більше подешевшати. Втім, підсумкові цінники багато в чому залежать від того, як змінюватиметься ситуація щодо безпеки у столиці.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки