Сумнівна розкіш. Що не так з елітною нерухомістю столиці

Кияни охололи до житла преміального класу. Бажаючі оселитися в розкішних апартаментах в загальному-то є, хоч їх і небагато. Але от поняття про розкіш у потенційних покупців останнім часом помітно змінилася.

«Пшонка-стайл» з позолотою і дзеркалами вийшли з моди, як і тяга виставляти своє багатство напоказ. А багато виставлених на продаж об'єктів — саме такі», — говорить Керуючий партнер ARTA Property Management Михайло Артюхов.

Ще один момент, за яким продавці та покупці не можуть знайти спільну мову — ціна. Власники елітного житла хочуть отримати за свою нерухомість, як мінімум, в 1,5-2 рази більше, ніж їм готові платити. Іноді апетити продавців перевищують можливості покупців в 2-3 рази і більше.

Наприклад, у Конча-Заспі середня вартість сотки землі становить $20-25 тисяч, а вдома виставляють за $2,5-3,5 тисяч за квадрат. При цьому покупці готові витратити на землю до $8 тисяч за сотку, а на будинок — не більше $1-1,5 тис. за квадратний метр.

З елітними новобудовами — окрема історія. Те, що забудовники вважають преміум-класом і продають за космічними цінами, покупцям не завжди до смаку.

«Мінфін» розбирався, за які квартири і будинки в Києві просять мільйони доларів, і хто їх купує.

Дивляться, але не купують

Останні п'ять років попит на елітну нерухомість у Києві досить скромний. «Показна розкіш виходить з моди. Політкоректність і загальна ситуація в країні до цього не налаштовують», — говорить Артюхов.

Українці з грошима не поспішають вкладатися в елітні апартаменти ще й тому, що політична кон'юнктура в нашій країні дуже швидко змінюється. Багато заможних громадян, що називається, «сидять на валізах», і готові в разі чого виїхати за кордон. А дорога нерухомість в цьому випадку може виявитися тягарем, адже швидко її продати вкрай складно.

Цього року попит на елітне житло ще більше просів, — говорить експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.

«Приблизно з липня у цьому сегменті істотно скоротилися продажі. Це пов'язано як з політикою, так і з курсом долара (через зміцнення гривні квартири в новобудовах автоматично подорожчали в доларовому еквіваленті — «Мінфін»). Девелопери виводити нові об'єкти з урахуванням низького попиту не поспішають», — зазначає Берещак.

За словами керівника агентства нерухомості Best&Seller Ірини Луханіної, якщо в «довоєнні роки» на частку сегмента елітної нерухомості доводилося до 10% всіх угод, то зараз —4-6%.

Інвестиції в нерухомість з «Мінфіном». Перспективні об'єкти від забудовників

За даними агентства нерухомості «Благовіст», капіталізація столичного ринку житла в листопаді склала близько $43 мільйонів. Тобто «елітки» продали всього приблизно на $2 млн. «Це від сили 2-3 квартири», — говорить Луханіна.

Втім, за її словам, на ринку сформувався чималий відкладений попит. Покупці з грошима, які мріють про новосілля, є. Але вони не можуть знайти квартиру своєї мрії. «Тільки у мене в блокноті осіб 20 «черги» — люди готові купувати, але пропозиція їх не влаштовує. І так у багатьох ріелторів», — розповіла Луханіна. За її словами, з елітного житла надходить чимало запитів і активно йдуть перегляди. Ось тільки реальними угодами вони закінчуються дуже нечасто.

Елітна прописка

Покупці з грошима не поспішають укладати угоди з кількох причин. Одна з них — якість пропонованих об'єктів.

За словами ріелторів, межі житла преміального сегмента в Україні сильно розмиті. «Як елітні позіціонуються, наприклад, будинки на масивах, на Лівому березі. І коштують вони як елітне житло, хоча традиційна вимога до елітки — розташування в центрі міста», — каже Луханіна.

Читайте також: Класова різноманітність. Як обрати квартиру в новобудові і не прогадати

Елітними Києві вважаються будинки Taryan Group на Печерську, ЖК «Бульвар фонтанів», «Даймонд Хілл», «Французький бульвар», «Чикаго» тощо.

«В основному в пропозиції — проекти, які почали реалізовувати 5-7 років тому. Нових об'єктів такого класу дуже мало», — зазначає Артюхов.

Зрозуміти забудовників можна  — вільних ділянок у центрі столиці залишилося не так багато. Але проблема в тому, що і якість багатьох новобудов не завжди елітна. За преміум-сегмент часто видають будинку бізнес-класу. Деякі забудовники, щоб мінімізувати ризики, намагаються вмістити в одному будинку квартири і елітних, і бізнес-категорій.

«Традиційний еліт-сегменті на українському ринку — птах рідкісний. Зараз девелопери часто зводять об'єкти в класі «бізнес», які за деякими характеристиками, будь то локація, концепція, інфраструктура і сервіси, нітрохи не поступаються окремим пропозиціям у сегменті елітного житла», — додала Берещак.

Михайло Артюхов каже, що заможні покупці шукають квартири за визначеним списком адрес і в конкретних будинках. «За замовчуванням елітні окремі будинки на Десятинній (наприклад, №12), Грушевського (№9-а, 9-б), Володимирській (в районі готелю Hayat), біля Маріїнського парку, на Печерську та ін», — зазначає він.

Але навіть в центрі багато будинків, що заявлені як елітні, не можуть запропонувати всього набору опцій об'єктів такого класу — якісний консьєрж-сервіс від керуючої компанії, не менше двох парко-місць на кожну квартиру тощо.

«Обов'язкові критерії для елітного житла — це ще і гарні види з вікна, відсутність у найближчому оточенні будівництв і галасливих перехресть, а в ідеалі — ще й будинків старого фонду, скажімо, хрущовок», — розповів Артюхов.

«Пшонка-стайл» замість лофта

Проблема номер два — стиль елітного житла.

«Люди хочуть щось сучасне і модне, скажімо, квартиру — лофт, будинок в скандинавському стилі, технологічне житло з системою «розумний дім» тощо. А більшість елітного житла, що продається, — це позолота, масивні люстри і «багате» оздоблення. Таке зараз мало кому подобається», — каже Ірина Луханіна.

Михайло Артюхов розповів про одну з новобудов у тихій вуличці Печерська, де єдиним покупцем виявився колишній младо-олігарх Сергій Курченко. «Я був у цьому будинку — скрізь онікс замість плитки, супер-матеріали і дикий несмак. Знайти зараз любителя «пшонка-стайл», та ще й готового викласти за таке житло круглу суму — дуже складно», — зазначає він.

Така ж проблема з приватними будинками. «В тій же Конча-Заспі практично не залишилося хороших ділянок, але маса будинків, які нікому не потрібні. 95% пропозиції — це саме стара архітектура і стиль, і вони не за смаком нинішнім покупцям з грошима», — говорить Луханіна.

Київський ріелтор розповів «Мінфіну», що не так давно на продаж був виставлений будинок під Києвом в селі Германівка (по Обухівській трасі). Він позиціонується як елітний і коштує $200 тисяч. Крім інших переваг, потенційним покупцям пропонується «бонус» — саме тут знімалися епізоди серіалу «Слуга народу». «Думали, що зараз цей будинок просто «відірвуть». Але поки що черги бажаючих не спостерігається», — говорить експерт.

Заможні українці роблять виняток для старих будинків — елітні квартири непогано продаються в царських багатоповерхівках в центрі Києва. Причому, ціни там доходять до $4 тисяч за квадрат. Але такі об'єкти з'являються у продажу нечасто.

Занадто елітні ціни

Але головне, у чому не можуть зійтися продавці і покупці — це ціна.

За словами Михайла Артюхова, власники елітного житла оцінюють його в 1,5 -2 рази вище ринку. А іноді різниця в ціні ще більша. «Тільки в деяких випадках ця ціна підходить покупцеві. Наприклад, там, де елітність об'єкта не обговорюється. На Десятиннній за квадрат просять $10-15 тисяч, і покупці готові платити. А ось пентхаус на Предславинській в оточенні хрущовок і з вікнами на жваву проїжджу частину за $2-3 млн — вже під питанням», — говорить експерт.

«У більшості новобудов середня ціна без ремонту — $3 тисячі за квадратний метр. А покупці готові платити максимум $2 тисячі. Як тільки з'являється така ціна (скажімо, терміновий продаж), квартира йде за лічені дні. А без знижки продається за 3-4 роки», — додала Ірина Луханіна.

В сегменті новобудов від забудовника продажі пригальмувало і зміцнення гривні. Адже в доларах квартири там автоматично подорожчали. Плюс — компанії ще й накрутили націнку зверху. За словами Вікторії Берещак, тільки за останній місяць класичний еліт-клас подорожчав відразу на 900 грн або 1,59% за квадрат — до 60400 грн. З початку року він додав у ціні 3,42% або 2000 грн. Подорожчання в 2019 році, порівняно з 2018 роком, склало 6,71% або 3 800 гривень за квадратний метр.

«Знайти охочого викласти за квартиру в споруджуваному будинку сотні тисяч доларів, і це без ремонту, — не так просто», — каже Луханіна.

Те ж саме з будинками. У Конча-Заспі їх продають за $2,5-3,5 тисячі за квадратний метр, тоді як покупці готові платити не більше тисячі. Особливо за «застарілий стиль», який за позахмарними цінами пропонують власники.

На Печерську будинки, причому, саме у виконанні «пшонка-стайл», який покупці не люблять, виставляються на продаж за цінами до $10 мільйонів. «Не уявляю собі портрет потенційного покупця. За такі гроші можна придбати гарний будинок в Європі або США», — говорить Луханіна.

Але поки що власники елітного житла торгуються вкрай неохоче. Тому пропозиція в цій категорії постійно зростає, а покупці не поспішають з новосіллям. І найближчим роком на ринку нічого кардинально не зміниться. Втім, за словами Берещак, в новобудовах все ж буде спроба підвищити цінник на 5-7% через обмежену кількість нових об'єктів преміальної категорії. Але ось чи оцінять апартаменти, що подорожчали, потенційні покупці — поки що питання.

Марія Коливанова