Схема для довгобудів: як в Україні будуть рятувати проблемні об'єкти і хто на цьому може заробити

Проблема з довгобудами в Україні стоїть досить гостро і погіршується з кожним роком. «За приблизною статистикою, інвестори 120 довгобудів в Україні залишилися без грошей і без житла», — написав на своїй сторінці у Facebook заступник міністра регіонального будівництва Лев Парцхаладзе. Він також уточнив, що на сьогоднішній день в країні немає законодавчого механізму добудови проблемних житлових об'єктів, які споруджувались із залученням коштів фізичних осіб. «Проблема дійсно дуже гостра і потребує першочергового вирішення», — вважає Парцхаладзе.

Проблему довгобудів вже не раз намагалися вирішити, в тому числі, на місцевих рівнях. Однак знайти схему, яка б дозволила добудувати проблемний будинок і владнати всі питання з правами власності і при цьому влаштувала б усіх учасників, вкрай складно.

У Мінрегіоні запропонували свій варіант вирішення питання. Відомство підготувало черговий законопроект на цю тему.

«Схожий законопроект вже подавався раніше і навіть пройшов перші слухання, але так і залишився лежати у парламенті. Всім учасникам ринку треба навчитися об'єднуватися і домагатися прийняття важливих для галузі законів, а це набагато складніше на практиці, ніж знайти спільну мову в їх написанні», — каже співзасновник та керуючий партнер Українського клубу нерухомості (URE Club) Ольга Соловей.

«Мінфін» розбирався яку схему цього разу готують для довгобудів і як вона позначиться на гаманцях постраждалих покупців та їх планах на новосілля.

Будуть забирати новобудови разом із землею

Зараз цей документ виставлений на офіційному сайті Мінрегіону на громадське обговорення. Подано тільки сам проект. Ні пояснювальної записки, ні оцінки його можливого впливу на будівельний ринок розробник не надав.

Законопроект описує порядок віднесення об'єкта до довгобуду. Для того, щоб внести будинок в чорний список, буде достатньо заяви хоча б від однієї фізособи -інвестора. Щоб довести, що новобудова — реальний довгобуд, потрібно буде пред'явити договір купівлі-продажу, в якому буде вказано термін обіцяного введення в експлуатацію, а також документи, що підтверджують оплату квартири. Затримка здачі будинку на рік і більше буде вже вважатися підозрілою.

В Україні вчасно зараз здаються дуже небагато новобудов. Тому, як тільки проект буде прийнятий, кандидатів на внесення в чорний список буде чимало. За даними Ольги Соловей, до 10% всіх об'єктів, які будуються в Києві і передмісті, за тими чи іншими причинами здаються в експлуатацію із затримкою більше 1 року. У регіонах цей відсоток ще вищий.

Рейтинг київських забудовників від «Мінфіну»

Якщо термін введення в експлуатацію порушений — це вже привід для розглядів. За запитом місцевої влади забудовник повинен надати повну інформацію про хід робіт, кошторис, джерела фінансування, остаточну дату введення об'єкта в експлуатацію та інше. Якщо протягом 10 днів такі дані не буде отримано, місцеві чиновники отримують право віднести об'єкт до довгобуду. І, головне, можуть звернутися до суду, вимагаючи вилучення будинку разом з ділянкою на користь територіальної громади.

Далі працює така схема: місцева влада збирає інвесторів, які приймають рішення про визнання об'єкта довгобудом і його подальшу добудову. Після цього будинок вноситься до переліку довгобудів і виставляється на конкурс серед забудовників.

Щоб знайшлися бажаючі довести об'єкт до розуму, для них передбачили економічні стимули. У їх числі, наприклад, пільги або повне звільнення від сплати пайового внеску, співфінансування з місцевого бюджету, звільнення від орендної плати, плати  за землю тощо. 

Замість трьох будинків — побудують п'ять

Експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що сам факт появи законопроекту про довгобуди — хороший знак. «Це спроба розгребти Авгієві стайні довгобудів, яких у країні чимало. Мова йде не тільки про скандальні будівництва Войцеховського і спадщину Еліта-центру, але і про точкові об'єкти в передмісті і невеликих містах», — каже головний експерт порталу про нерухомості 3m2 Вікторія Берещак.

Об'єкти нерухомості для вигідних інвестицій. Порівняти

До плюсів проекту відносять і економічні стимули для нового забудовника. Це дійсно може стати вирішальним для девелоперів, які вирішать зайти на об'єкт.

Проте експерти сумніваються в можливості фінансувати довгобуди з місцевих бюджетів. «Як показує практика, грошей там — кіт наплакав. Можуть виділити хіба що символічну суму. Тому основні інвестиції будуть від девелопера. А йому, щоб щось в підсумку заробити, потрібно, щоб була достатня кількість нічийних квартир для подальшого продажу", — зазначає Берещак.

Керуючий партнер ARTA Property Management Михайло Артюхов вважає, що законопроект Мінрегіону не дає відповіді на головне питання — як захистити права ошуканих покупців.

«Запропонований законопроект, скоріше, допомагає визначити статус вкладників як ошуканих  забудовником. Він також дає можливість вивести проект на новий конкурс за підтримки місцевої влади. Але проблеми інвесторів він не вирішує. Законодавці переслідували свої цілі — на конкурсі продати довгобуди. Цей проект явно зроблений під забудовників. Їх лобізм може пояснюватися спробою обійти бар'єри входу в ринок будівництва у Києві. Адже доступ до ринку землі в столиці вкрай обмежений в останні три роки», — зазначає Артюхов.

Виходить, що новий забудовник, купивши на аукціоні об'єкт, буде розпоряджатися всім проектом. «По простому, всіх інвесторів — фізосіб залишать один на один з новим забудовником. Механізму врегулювання конфлікту не видно», — констатує Михайло Артюхов.

За словами Ольги Соловей, що зараз дійсно необхідно — так це створення механізму, який би попередив появу недобудов в принципі. Наприклад, введення заборони на продаж квартир в об'єктах, які ще не введені в експлуатацію, що досить поширена практика в світі. «Або, за досвідом сусідньої Польщі, потрібно включити в цей процес банки: гроші покупців незавершених об'єктів будівництва повинні надходити на рахунок забудовника, але розпоряджатися ними він зможе тільки після завершення всього процесу будівництва. За результатами проведеного URE Club анонімного дослідження рівня корупції в будівельній сфері, більше 80% опитаних будівельних і девелоперських компаній головним джерелом корупції назвали діяльність Державно-будівельної інспекції України. Ось, мабуть, з цього і варто починати будь-які якісні зміни в будівельній галузі», — говорить Ольга Соловей.

«Сотні корупційних лазівок»

Свій список претензій до нового проекту є і у забудовників.

На їхню думку, головним каменем спотикання можуть стати умови інвестиційного конкурсу з добудовування об'єкта, а також питання стимулювання участі забудовників у проекті. Документ передбачає пільги або скасування пайової участі, виділення коштів з місцевого бюджету та інших джерел, звільнення замовника від орендної плати чи земельного податку, забезпечення безкоштовного приєднання до інженерних і транспортних мереж тощо.

«Але, на мою думку, будь-які пільги та преференції краще монетизувати. Отже — в кожному місцевому бюджеті має бути сформований певний кризовий фонд під реалізацію проблемних об'єктів будівництва. Проект, по суті, пропонує бартер, що можна розцінити як можливість для корупційної наживи. Також варто зробити окремий акцент на аудиті вартості будівельних робіт», — вважає керуючий партнер компанії AVM Development Group Владислав Кононов.

З колегою згоден і начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов: «Мінрегіон дуже детально розписав увесь механізм визнання/невизнання об'єкта будівництва довгобудом з подальшими санкціями у відношенні до забудовника. Єдиний момент, який може викликати ряд сумнівів, це пропонований перелік стимулювання забудовників для участі в конкурсі щодо добудови об'єкта. Це питання прописане так, що в ньому, при бажанні, можна побачити сотні корупційних лазівок. Але даний документ тільки представлений на розгляд громадськості. Я впевнений, що особливий акцент у пропозиціях до законопроекту буде зроблений саме на створенні прозорих умов стимулювання конкурсів», — підсумував Панфілов.

Марія Коливанова