Проблемні новобудови: як не втрапити в будівельну аферу

Форуми мешканців, відеоролики на ютубі, відгуки в соцмережах — і ось уже всі знають, де криві стіни, жахлива звукоізоляція, немає дитячих садочків, школа далеко. На жаль, в цих обговореннях не знайти інформацію про те, чи зводиться будинок і чи не припиниться в один момент будівництво через відсутність дозвільних документів.

Лише в вересні-жовтні до Міністерства розвитку громад та територій надійшло понад 80 звернень від ошуканих інвесторів з усіх областей України. Безумовно, кожен з таких випадків має свою унікальну історію і причини зупинення будівництва, проте у всіх цих проектів є спільні проблеми.

Фото: Проблеми ризикових будівництв

За даними дослідження, проведеного компанією Monitor. Estate та «Українським клубом нерухомості» найбільша кількість ризикових об'єктів житлового будівництва зводиться в Одесі - понад 76% (із 161 об'єкта). На другому місці Київ — 55% (із 400 об'єктів).

Читайте також: Чому столичні новобудови повільно продаються, та чи варто чекати зниження цін

Відтак, проблема недобудов і довгобудів в Україні залишається актуальною. Люди, які вкладають кошти в нерухомість, залишаються без житла і грошей.

Забудовникам закон не писаний

В Україні відсутня законодавча база, що захищає права громадян, які купують права на майбутні квартири. Річ у тому, що купувати квартиру, що не існує і не введена в експлуатацію, цілком законно. Майбутні власники оплачують квартири й на ці гроші забудовник будує будинок, але жоден забудовник не може і не дасть сто відсоткових гарантій, що будинок буде зданий вчасно.

За рахунок особистих грошей в Україні будується близько 70% житла. Досить часто забудовникам не вистачає коштів від інвесторів на продовження будівництва. Так, обіцяне житло перетворюється в довгобуд. У кращому випадку інвестори заселяються в побудовані будинки, які так і не були введені в експлуатацію, а в гіршому — втрачають свої гроші.

Відкривай депозит та заощаджуй з «Бонусом від Мінфіну»

Часто будівництво починається без відповідних документів, а забудовник врегульовує юридичні питання, коли будинок збудований. В Україні непопулярна практика зносити будинки без документів, тому недобросовісним забудовникам немає чого боятись.

Підробка дозвільної документації на проведення будівельних робіт, самовільне захоплення земель, перепродаж житла — так виглядає будівельна афера Войцеховського в Києві. 40 проблемних новобудов, на 12 з яких наклали арешт. Понад десять тисяч ошуканих інвесторів, які вклали гроші в нерухомість, невідомо, чи колись отримають свої квартири.

Читайте також: Ситуація з Київміськбудом: Проблеми або підступи конкурентів

Крім того, інвестори можуть вкласти гроші в будинок, який ніхто не збирався будувати. Так сталось з ЖК «Guest House» в Одесі. Не маючи ніяких документів на земельну ділянку та дозволу на будівництво, спритні «забудовники» не збиралися зводити багатоповерхівку. Вони відкрили офіс, провели активну рекламну компанію, встановили низьку ціну за м². Приваблював цей об'єкт також розташуванням біля моря. Інвестори заплатили за квартири, що не існували, 7 мільйонів гривень, кошти виводились в готівку через дочірні компанії і привласнювалися шахраями.

Але іноді трапляються «історії успіху». Будівельна компанія розпочала будівництво у 2006 році ЖК по вул. Полтавський шлях, 144 в Харкові. Терміни здачі будинку переносили багато разів — ось уже 13 років інвестори чекають своїх квартир. У червні цього року в будинку почались зовнішні роботи: утеплення фасаду, прокладання комунікацій. Забудовник пообіцяв ввести дім в експлуатацію у кінці цього року.

Подібні випадки можна знайти чи не в кожному українському місті. Обманутим інвесторам не залишається нічого, крім час від часу виходити на мітинги з вимогою забезпечити їм право жити в куплених, але до сих пір недобудованих чи не введених в експлуатацію, квартирах.

У Європі довгобуди — рідкість

Визначити надійність забудовника в Україні можна поки тільки «на око». Це цілком справа інвестора. У світі діє інша практика, спрямована на захист людини.

У Великій Британії у вільному доступі працює реєстр добросовісних забудовників. Громадська рада проводить незалежний аудит і на основі досвіду, ділової репутації, персоналу, правових ризиків, фінансово-економічного стану визначає його місце будівельної компанії в рейтингу надійності. Хороша репутація забудовника конвертується в прибуток компанії й спокійний сон інвестора.

Читайте також: ТОП-8 ошибок продавцов недвижимости

В Ізраїлі існують певні обмеження для нових будівельних компаній. Компанія не може отримати дозвіл на будівництво висотного будинку, якщо до цього вона не збудувала будинок меншої поверховості.

В Польщі працює урядова програма для придбання першого житла. Державі не вигідно витрачати кошти даремно, тому будівельні норми й стандарти чітко регламентовані та постійно контролюються. Штрафи за порушення будівельної діяльності високі, тому забудовники відповідально ставляться до виконання своєї роботи.

Крім того, в світі популярною є практика застрахувати фінансові ризики громадян, що вкладають гроші в будівництво житла.

Як уникнути незаконного будівництва

Ідентифікувати недобросовісного забудовника на ранніх етапах будівництва непросто. Не буде показовим ані візит на будмайданчик (деякі проекти починають будувати набагато пізніше після старту продажів), ані оцінка офісу продажів (далеко не завжди девелопери будують чудові офіси для реалізації проекту).

У цій ситуації слід ознайомитися із поточною діяльністю забудовника. Необхідно зрозуміти, як йдуть справи з проектами, що вже стартували. Якщо неодноразово переносяться терміни введення об'єктів, то, ймовірно, будуть проблеми з наступними.

Повністю убезпечити свою інвестицію від потенційної недобудови поки що складно. А ось істотно зменшити ризики можна. Насамперед потрібно перевірити інформацію про продавця, замовника будівництва і забудовника — це можуть бути як три різні, так і одна особа. Якщо компаній кілька, потрібно дізнатись, які договірні взаємини є між компаніями. Крім того, варто перевірити, чи є у компанії, яка веде будівництво, відповідна ліцензія, чи відсутні судові спори і податковий борг.

Читайте також: Почему квартиры долго не продаются и как ускорить сделку

Наступний крок: перевірити наявність дозвільних документів на будівництво, наявність прав на землю та уточнити цільове призначення. Жодна ознака не є стовідсотковим доказом можливих проблем забудовника, тому покупцеві необхідно розглядати їх у сукупності.

Самостійно оцінити зміст та відповідність документації важко. Такі послуги пропонують рієлтори, юристи, нотаріуси. Крім того, є сервіс Monitor. Estate, який збирає всю цю інформацію автоматично і попереджає про можливі ризики.

Пам'ятайте про те, що вашою необачністю та довірливістю можуть скористатися недобросовісні забудовники, тому перед інвестуванням уважно перевіряйте документи забудовника.