22 листопада 2021, 12:45 Читать на русском

За скільки купуватимемо квартиру у 2022 році

За півтора року ціна «квадрату» у столичних новобудовах, за даними M4U, збільшилася на 37% і продовжує зростати. Деякі експерти вже проводять паралелі з ситуацією на ринку нерухомості 2005−2008 років і говорять про «бульбашку», що надувається, схлопування якої спровокує обвал цін. Про можливість такого сценарію розповів НВ Володимир Даниленко, комерційний директор SAGA Development. «Мінфін» обрав головне.

Ринок нерухомості, купити квартиру, квартира в Києві, ціни на квартири
фото: 24tv.ua

Попередній досвід

Ми добре пам'ятаємо події 2008 року, коли за декілька місяців ринок нерухомості пережив колапс, ціни в доларах на тлі зростання курсу знизилися на третину, а купівля нерухомості для багатьох тривалий час відійшла на другий план.

Звідки виникла проблема, ми також пам'ятаємо: іпотечна криза у США. Тобто багато в чому проблема була фінансовою, а не галузевою. Фінансові інструменти у галузі завжди стимулюють попит та пропозицію, що, у свою чергу, розігріває ринок.

Розігрів ринку — або горезвісна «бульбашка» — відбувається при надвиробництві. Його забезпечують два фактори: наявність проєктного фінансування (кредитування банками забудовників) та доступна іпотека. За наявності проєктного фінансування забудовник не обмежений власними коштами і може будувати більше, ніж зможе продати.

Клієнт, за наявності доступної іпотеки, також не обмежений власними коштами, і може купити більше, ніж здатний виплатити. Коли обидва учасники ринку — і продавець, і покупець — користуються кредитним плечем, це створює додатковий тиск на ринок та високі ризики для обох сторін у разі порушення балансу.

Читайте також: Ціни на столичне житло можуть обвалитися: 5 ознак надування цінової бульбашки

Що відбувається на ринку нерухомості зараз

В Україні на сьогодні немає проєктного фінансування. Це зумовлено відсутністю механізмів відповідальності забудовника перед банком та контролю цільового використання коштів. Більшість активів забудовника належать різним юридичним особам, які можуть бути не пов'язані юридично.

Якщо забудовник не зможе виконувати свої зобов'язання, банку не буде чим відшкодувати збитки. Надавши кредит забудовнику, банк не може проконтролювати, як він використовується. Дискусія щодо необхідності впровадження механізму ескроу, який працює у багатьох країнах, ведеться давно, але поки що він в Україні не працює.

Припустимо, банки заливають у будівництво гроші, і будівництво починає активно зростати. Пропозиція починає значно перевищувати платоспроможний попит. Це і є «бульбашка» — криза надвиробництва. Згідно з опитуванням, яке ми проводили спільно з Gradus Research, сьогодні потреба в купівлі квартири є більш ніж у 40% людей. Але тих, хто може собі дозволити купити та купує — лише 3−5%.

Будівництво, реалізація нових проєктів орієнтується на попит, забезпечений коштами клієнта. Якщо такий попит є, нові майданчики отримують активний розвиток. Якщо немає — немає за що купувати майданчики і розпочинати будівництво. Механізм регулює себе самостійно.

Останнім часом ми спостерігаємо дефіцит нових проєктів. За 2 роки розпроданість квартир в об'єктах, що активно будуються та продаються, зросла зі 40−45% до 67−68%. Рівень попиту та кількість покупок загалом змінюється незначно, але грошовий обсяг збільшується за рахунок зростання цін. Його стимулює дефіцит пропозиції та зростання купівельної спроможності.

Читайте також: Нерухомість майбутнього: в Україні будують колівінг преміум-класу

Чому ціни на квартири не падатимуть

Зростання добробуту населення не встигає за зростанням цін на нерухомість. Якщо ціни зростатимуть колишніми темпами, тих, хто зможе дозволити собі купити квартиру, буде менше. Кількість угод та проданих квадратних метрів потроху знижуватиметься, але в обсязі грошей ринок продовжить зростати. Це послабить тиск попиту на пропозицію та уповільнить зростання цін. Але зниження не буде.

У яких випадках так відбувається? Наприклад, у певному проєкті є екстрамаржинальність, але не вистачає ліквідності. Щоб підвищити ліквідність, забудовник йде на компроміс із маржинальністю — для покупця це виглядає як зниження ціни.

Сьогодні екстрамаржинальності на ринку немає. Так, попит тисне на ціну та стимулює її зростання. Але паралельно зростає собівартість — і цей процес точно корелює із зростанням ціни. Собівартість будівництва зростає не лише в Україні. Дорожчають ресурси: на початку року це була сировина, а з нею сталь, бетон, дерево. Нині — енергоносії. Енергетична криза веде до інфляції, на тлі якої нерухомість навряд чи дешевшатиме.

Тобто ми знаходимося в ситуації, коли, по-перше, у забудовників немає підстав знижувати маржинальність заради ліквідності, а по-друге, цінам немає куди падати, тому що знизу підтискає собівартість, що зростає. Це дуже небезпечна історія. Там, де сьогодні маржинальність становить 30%, через рік вона буде 20%, а якщо необережно керувати бюджетом, собівартість може перевищити ціну реалізації.

Читайте також: Багаті теж платять: скільки віддають державі заможні українці

Попит на оренду збережеться

Інвестиційна привабливість нерухомості справді висока. Ставки за депозитами залишаються низькими, що робить нерухомість оптимальним, з точки зору балансу ризиків та дохідності, інструментом збереження та примноження коштів.

Проте, за результатами наших опитувань, на середину цього року серед тих, хто купив нерухомість, частка інвесторів склала всього близько 17%. Якщо хтось із забудовників каже, що у нього більшість квартир купують під інвестицію, це означає, що своєю ціновою політикою він створив кон'юнктуру, за якої до нього приходять лише інвестори — звичайні покупці просто не встигають. У такому разі забудовнику потрібно замислитись над своїми умовами продажу.

Важливо також розуміти, хто ці інвестори і що вони збираються робити зі своєю інвестицією у майбутньому? Вони збираються на цьому заробити, продавши актив на етапі введення в експлуатацію, чи зберегти кошти, перейшовши на ринок оренди? Останній у Києві дуже привабливий — щороку населення міста лише офіційно зростає на 20−30 тис. осіб, тож попит на оренду зберігатиметься.

Читайте також: Купити квартиру у Києві та здавати її: наскільки це вигідно

Чого чекати від ринку у найближчому майбутньому

Наступними роками пропозиція намагатиметься наздогнати попит. Ймовірно, з'являться нові гравці: працювати на такому ринку, що швидко зростає, дуже цікаво, навіть якщо вхід до нього складний і займає багато часу.

Через те, що ціни зростають швидше, ніж купівельна спроможність, попит потроху знижуватиметься. При цьому загальна вартість проданих активів у річному вимірі, швидше за все, продовжуватиме зростати, хоч і не так активно, як раніше. У підсумку ми прийдемо до того, що до кінця 2022 року показники повернуться на рівень 2019 року: розпроданість знизиться з 67−68% до 40−45%, а річне зростання ціни становитиме 11−13%.

Коментарі - 39

+
+30
bonv
bonv
22 листопада 2021, 12:54
#
Дефіцит пропозиції та зростання купівельної спроможності - погоджуюсь.
+
+37
BEZE
BEZE
22 листопада 2021, 13:24
#
Не по всій Україні
+
0
bonv
bonv
22 листопада 2021, 16:58
#
У III кварталі 2021 року ціни на житлову нерухомість в Україні у порівнянні з аналогічним періодом минулого року зросли в середньому на 15,8%. Найбільше подорожчали двокімнатні квартири на вторинному ринку.
Про це свідчать дані Державної служби статистики.
За даними статистичного відомства, ціни на квартири на первинному ринку зросли на 14,3%, на вторинному — на 17,0%.
Однокімнатні квартири подорожчали на первинному ринку на 13,9%, на вторинному — на 17,5%, двокімнатні квартири на первинному ринку на 13,4%, на вторинному — на 18,4%, трикімнатні квартири на первинному ринку на 16,3%, на вторинному — на 15,8%.
+
+19
BEZE
BEZE
22 листопада 2021, 21:10
#
Зараз четвертий квартал;))) Все змінюється;))
+
+47
Nobleman
Nobleman
22 листопада 2021, 15:18
#
Такой дефицит что аж продать не могут, подол плаза как пример =)))
дом сдали в конце лета, и до сих пор есть однушки, 2к $/м.кв — центр столицы
+
+25
bonv
bonv
22 листопада 2021, 15:25
#
Прикладів можна розказувати в обидва боки:)))
+
+15
BEZE
BEZE
22 листопада 2021, 22:49
#
Кожен хвалить своє болото;)))
+
+30
bonv
bonv
24 листопада 2021, 17:34
#
Хтось не може продати, а інші з котловану практично все:)))
+
+37
044blog
044blog
22 листопада 2021, 19:15
#
Це ще вартість ремонту не всі усвідомлюють. І якщо це береться під оренду — то прорахувати, скільки річних на цьому можна буде заробити в майбутньому велике питання. Для себе вже інша логіка.
+
+42
bonv
bonv
22 листопада 2021, 19:25
#
Погоджуюсь. У нас якщо бригада робить то десь по 150 баксів рахують за метр, більш-менш нормального ремонту під ключ.
+
+30
bonv
bonv
22 листопада 2021, 12:58
#
Але поки що попит дійсно тисне на ціну та стимулює її зростання. І про собівартість теж в тему. Вона росте. Тому ні про яке падіння поки що мова не йде. Поетапний ріст цін до весни включно. імхо.
+
+11
Nobleman
Nobleman
22 листопада 2021, 15:19
#
Понятно что рост, только одно дело продавать, а другое дело продать)))
+
0
bonv
bonv
22 листопада 2021, 15:24
#
Те що 3 міс тому коштувало 14 тис, тепер 16 тис. Непогано так на одному метрі. Все що цікаве — розкупляють в моменті. Цікаво, що коли в квартирах починають активно робити ремонти, то і з«являється купа оголошень: куплю/зніму квартиру у вашому під»їзді. Сегмент/локація теж важливий:))
+
+11
Nobleman
Nobleman
22 листопада 2021, 15:41
#
На счет «розкупляють в моменті» у меня немного другая информация)
такая ситуация продолжалась где-то до августа
+
0
bonv
bonv
22 листопада 2021, 15:45
#
У кожного своя інфа. Я про факти.
+
0
bonv
bonv
22 листопада 2021, 12:58
#
Інвестиції в нерухомість. Гумор та гроші:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
+
+227
Bely
Bely
22 листопада 2021, 13:18
#
Что-то слишком много статей стало о том, что никакого обвала не будет и снижения цен. Очень подозрительно))
+
+84
vietcong1965
vietcong1965
22 листопада 2021, 14:24
#
На прошлой неделе парочка статей выходила про «будет тока дорожать». Жгите еще!
+
+11
Nobleman
Nobleman
22 листопада 2021, 15:21
#
Та какой там обвал, ну подумаешь подешевеет на 300$ / м.кв. =)
+
+27
bonv
bonv
22 листопада 2021, 15:25
#
Держи карман шире:))) ©
+
0
bonv
bonv
22 листопада 2021, 16:59
#
Нерухомість — найпопулярніший в Україні інвестиційний інструмент.
Найпопулярніший це гривні переведені у валюту і під матрас або 3л банкА:)))
+
+25
BEZE
BEZE
22 листопада 2021, 21:10
#
От от
+
+34
vietcong1965
vietcong1965
22 листопада 2021, 14:21
#
Значит каждый год в Киеве добавляется 20−30 тыс.человек. А сколько уезжают вкалывать за границу? Есть цифра? Значит, если они так «эффективно» управляют бюджетом постройки комплекса, тогда почему переносят сроки ввода своих жк? Очень жалуются на рост стоимости материалов… ох уж эти крокодильи слезы)) Так вы же добавляете этажи по ходу стройки (было 16 стало 22) был кирпич-стал газоблок. Заодно увеличивают метраж планировок.
+
+26
yarg
yarg
22 листопада 2021, 14:57
#
Добавляется больше.
реально Киев уже миллионов за 5 населения перевалил.
Строится очень мало — строители все пытаются сливки снять. А нужно делать программы реконструкции массового жилья — хрущевки сносить. И сотнями. а не 2−3 штуки.
+
+139
poradnyk
poradnyk
22 листопада 2021, 15:25
#
Серія зі статей на тему «Буде лише дорожчати» плавно перейшла в серію статей «Дорожчати буде, але вже не так сильно» і потихеньку завершується статтями «Дешевшати не буде, але бульбашки ще буде»":)))), але це не точно…
+
0
Hottabich
Hottabich
22 листопада 2021, 16:11
#
Http://joxi.ru/vAWv3joTBwZgL2
https://special.minfin.com.ua/intergal/kupit-kvartiru-v-kieve-i-sdavat-ee-naskolko-eto-vygodno
+
+76
Vintristan
Vintristan
22 листопада 2021, 18:13
#
Бігом купляти квартири, бо так їсти хочеться. Щось типу цього по змісту. Одна заказуха.
+
+42
mega5
mega5
22 листопада 2021, 23:02
#
А-ха, знакомый плиточник, чтобы утихомирить спрос на свою работу, выставил ценник по 100 долларов/метр плитки положить. Всё равно очередь на два месяца стоит. А два года назад по 10 долларов за метр соглашался работать. И кто-то здесь ожидает по 500−600 долларов/метр новостройки, как было два года назад. Если что, я о Киеве. Так что сдавайте билеты, поезд ушёл!
+
+31
c24
c24
23 листопада 2021, 0:47
#
100$ метр плитки, это очень дорогой мастер 🤣🤣🤣
+
0
yarg
yarg
23 листопада 2021, 9:53
#
По таким расценкам к нам очеред масквичей выстроится — плитку ложить. Через границу будут на кабаньих копытцах пробиратся, как белорусы в Польшу. чтобы плиточку положить…
+
+22
Abramon
Abramon
23 листопада 2021, 8:17
#
Мало згадують в новинах будівництва «скворєшніків» про збільшення військової присутності на сході України та можливим наступом балалаїшної. При таких умовах «інвєстори», мабуть, задумуються стосовно інвестицій.
+
0
TarasBulka
TarasBulka
23 листопада 2021, 9:53
#
Напевно, трохи вже набридло згадувати — восьмий рік нападають, все ніяк не нападуть, а життя триває
+
0
yarg
yarg
23 листопада 2021, 9:56
#
У вас в Чернигове — не стреляют?
ну и ладушки. А на фронте — каждый день убитые…
+
0
TarasBulka
TarasBulka
24 листопада 2021, 10:44
#
Так й що, ти вже втік у Польщу? Чи занікався у схованку? Чи все ж таки життя триває? ;)
+
0
yarg
yarg
24 листопада 2021, 10:53
#
Почему в Польшу? у вас к ней особое отношение? хозяин плеткой прошелся пару раз? :)

жизнь всегда продолжается.
+
0
TarasBulka
TarasBulka
24 листопада 2021, 11:45
#
Так отож. И к чему был ваш пост про Чернигов и фронт? Каждый год по 2−3 раза в год одна и та же песня — ой-йой, счас мордор нападет. Не пора задуматься кому выгодно, чтоб вы непрерывно этого боялись?
+
+24
yarg
yarg
24 листопада 2021, 12:02
#
При том, что тот факт что в данній момент вас не бомбят — не означает что «все позади».
Вас убеждают что «смордор нападет»? А подумайте — кому выгодны эти рассуждения если он напал еще 6 лет назад. И у нас каждый год сотни убитых.
пока мы переписывались - русски обстреляли из пушек село под Покровском. убили старика и ранили бабушку. А вы дальше рассуждайте — кому кого выгодно пугать. Ватикану наверное — больше верующих становится…
+
0
Nobleman
Nobleman
23 листопада 2021, 11:11
#
«Почем будем покупать квартиру в 2022 году» — в украине наверное больше не будем=)
+
+15
bonv
bonv
24 листопада 2021, 17:33
#
Ще і як будуть — саме в Україні:))))
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися