Від $20 тисяч: яке житло можна купити в Києві та передмісті з мінімальним бюджетом

Більшість покупців полюють за найдешевшими квартирами та будинками — попит на них б'є всі рекорди.

«Найпоширеніший запит, із яким до нас звертаються покупці, — знайти квартиру чи невеликий будинок на бюджет до $50−60 тисяч. Таку нерухомість шукають як для себе, так і під інвестицію, плануючи заробляти на оренді, а потім перепродати дорожче», — розповів «Мінфіну» керівник агентства «КиївДімСервіс» Андрій Романов.

Експерт ринку нерухомості Юрій Піта каже, що вибір недорогих квартир у столиці та передмісті не такий великий, але, якщо пошукати, варіанти все ж таки будуть. «Реально знайти житло навіть за ціною $20−30 тисяч, а з бюджетом до $60 тисяч можна навіть „перебирати“ локації, метражі та якість ремонту», — зазначив Піта.

«Мінфін» розбирався, яке житло можна купити в Києві та області за $50−60 тисяч, і на які нюанси варто звертати увагу, вибираючи нерухомість економкласу.

Від кімнати у гуртожитку до будинку у передмісті

Київ та передмістя залишаються найдорожчими в країні за вартістю житла у більшості категорій. У перші роки після початку повномасштабної війни цей статус тимчасово переходив до Львова, але останнім часом динаміка подорожчання квартир та будинків у столиці все ж таки випереджає львівську.

Проте рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що знайти порівняно недорогі квартири та будинки (орієнтовно на бюджет до $50−60 тисяч) у столиці та передмісті все ж таки реально.

«Якщо говорити про Київ, то в цей бюджет «вписуються» переважно квартири на вторинному ринку, зазвичай, однокімнатні площею до 33 квадратних метрів, але можливий варіант і з двокімнатними до 45 квадратів. Зрозуміло, що на сучасний ремонт не треба розраховувати, але можна знайти цілком житловий стан.

Йдеться про житло у хрущовках, готельках, панельних будинках радянської забудови 70−90-х років минулого століття. Найбільший вибір таких об'єктів у Деснянському, Святошинському та Подільському районах (на масиві Виноградар)", — каже Андрій Романов.

За його словами, під бюджет до $50−60 тисяч є варіанти і з новобудовами. «До $60 тисяч коштують смарт-квартири у Святошинському, Солом'янському районах, де такого житла будують багато. Покупець може розраховувати на одиничку площею до 25 квадратів і без ремонту», — додав Романов.

Юрій Піта каже, що мінімальний бюджет, із яким можна виходити на ринок нерухомості, стартує від $20 тисяч. «За такі гроші можна знайти, наприклад, кімнату в гуртожитку. Маючи на руках $50−60 тисяч, можна вже перебирати, оскільки список об'єктів є цілком пристойним», — зазначив експерт. Він також додав, що максимальний вибір найдешевшого житла у передмісті Києва, де ціни приблизно на 20% нижчі, ніж у столиці.

Що можна придбати за $20 тисяч

За даними ЛУН, наразі у Києві на продаж виставлено близько 8,4 тисяч квартир, вартістю від $20 тисяч до $60 тисяч.

Що можна придбати за мінімальним цінником — $20 тисяч?

У базі ЛУН є лише 7 об'єктів під такий бюджет.

Наприклад, виставлена на продаж за $20 тисяч кімната у гуртожитку у Дарниці, що на вулиці Сергія Набоки. Її площа 25 квадратних метрів, ремонт є, але інтер'єр помітно застарілий. Сам гуртожиток також старий — будівництва ще 50-х років минулого століття.

За такою ж ціною виставлено смарт-квартиру в ЖК «Шулявський». Площа — 20,5 квадратних метрів, стан — після будівельників, тобто потенційному покупцеві доведеться вкласти гроші ще й у ремонт.

У передмісті вибір найдоступніших за ціною квартир ширший. Скажімо, за $20 тисяч виставлено однокімнатну квартиру в ЖК «Молодість» в Ірпені. Її площа 24 квадрати, ремонту немає, але частково зроблена штукатурка та стяжка підлоги.

У Крюківщині під такий бюджет пропонується однокімнатна квартира площею 19,9 квадратних метрів із кухнею 5,2 квадрата в триповерховому будинку будівництва 2023 року. Новому власнику доведеться робити ремонт.

У Гостомелі пропонується, наприклад, студія площею 20 квадратних метрів (кухня 5 квадратів) у будинку 2019 року. У квартирі зроблено ремонт, є автономне опалення, але все на електриці, тобто, у разі відключень світла, доведеться сидіти не лише у темряві, а й у холоді.

На Київщині «Мінфін» знайшов також близько 30 будинків за $20 тисяч.

Наприклад, у Северинівці Бучанського району за такі гроші пропонується невеликий старий будиночок площею 24 квадрати. Але є «бонус» — ділянка 12 соток.

За $20 тисяч виставлено на продаж і будинок площею 70 квадратів у Кощеївці Фастівського району (70 кілометрів від столиці). Будинок збудований у 50-х роках минулого століття. Є дві кімнати, але стан досить занедбаний — доведеться робити ремонт. Натомість додається величезна ділянка — 60 соток.

У Проціві Бориспільського району за $20 тисяч продається старий будинок на 3 кімнати площею 65 квадратних метрів із ділянкою 6,5 соток. Щоправда, житло потребує ремонту, а всі зручності — «на подвір'ї».

У Броварах за $20 тисяч можна придбати модульний дачний будиночок 7 на 5 метрів на ділянці 20 соток. У будинку є душ, туалет та пічне опалення.

Ще один варіант на такий бюджет — будинок у селі Головурів Бориспільського району. Об'єкт досить старий, потребує ремонту. Воду доведеться брати з колодязя, туалет — у дворі. Але є земельна ділянка 25 соток.

Як бачимо, за $20 тисяч у передмісті реально купити хіба що старий невеликий будиночок, часто це навіть не капітальна споруда, а збірна конструкція без особливого утеплення, зручностей та ремонту.

Які квартири та будинки продаються за $30−40 тисяч

Під бюджет у $30−40 тисяч вибір житла набагато ширший.

У базі ЛУН є понад 800 квартир у цій ціновій категорії.

Скажімо, за $30 тисяч продається готелька площею 21 квадрат на Лісовому масиві. Стан — нежитловий, потрібен ремонт.

За $35 тисяч виставлено однокімнатну квартиру в 27,6 квадратів на Борщагівці в будинку будівлі 80-х років минулого століття, теж без ремонту.

За $36 тисяч можна придбати однокімнатну квартиру площею 22 квадрати на Шулявці, в будинку 1975 року. Стан квартири житловий, але ремонт вочевидь «зносився».

У Новій Дарниці за $36 тисяч продається двокімнатна квартира площею 44 квадрати в старому будинку 50-х років минулого століття. Квартира «убита» й в оголошенні її статус вказано «під ремонт».

За $39 тисяч пропонується однушка в 28 квадратів у хрущовці на Нивках. Щоправда, квартира повністю «убита», тож доведеться робити ремонт.

За $40 тисяч продається однушка площею 23 квадрати в хрущовці на Куренівці. З бонусів — відносно новий ремонт та меблі.

За такою самою ціною виставлено однокімнатну квартиру на Троєщині. Площа — 39 квадратів, є ремонт, житло утеплене по фасаду.

Є варіанти і у новобудовах. За $39 тисяч можна придбати однокімнатну квартиру в ЖК 2023 року забудови по вулиці Світлій у Дарницькому районі столиці. Площа об'єкта — 54 квадрати, але ремонт доведеться робити з нуля.

У Деснянському районі пропонується однокімнатна квартира в 33 квадрати в новобудові, зданій у 2024 році, без ремонту.

У передмісті з бюджетом $30−40 тисяч можна претендувати на якіснішу вторинку та масу варіантів щодо новобудов.

За $36 тисяч пропонується однокімнатна квартира у Вишневому в будинку 1960 року. Виконано ремонт, є меблі та побутова техніка.

У Святопетрівському за $30,3 тисячі виставлено однокімнатну квартиру в 36 квадратів у будинку 2023 року будівлі, без ремонту.

За $37 тисяч у Ходосівці продається однокімнатна квартира площею 38 квадратів у нещодавно зданій новобудові, ремонт доведеться робити з нуля.

На Софіївській Боршагівці квартиру 46,7 квадратів у новобудові (2020 рік здачі в експлуатацію) реально купити за $32 тисячі.

У базі ЛУН «Мінфін» знайшов також понад 400 будинків із цінником $30−40 тисяч.

Це як старі дачі, але в більш-менш доглянутому стані та із зручностями у будинку, так і капітальні будівлі.

Наприклад, у Великій Димерці Броварського району за $30,5 тисяч продається дачний будиночок на три кімнати загальною площею 48 квадратів та ділянкою 6 соток. У будинку зроблено ремонт, є меблі та побутова техніка.

За $37 тисяч виставлено будинок у 60 квадратів у Боярці. У будинку виконано ремонт, є ділянка 6 соток, але на неї не передбачено заїзд автотранспортом.

За $39 тисяч у селі Малютянка Фастівського району можна придбати двоповерховий недобудований будинок на 4 кімнати (площа — 119 квадратів) та ділянку 8 соток.

А в селі Мощун Бучанського району за $39 тисяч продається двоповерховий будинок 200 квадратів на 5 кімнат. У будинку зроблено ремонт, є газ, власна свердловина на воду, септик-каналізація. Ділянка 6 соток, поряд ліс.

Що реально купити за $40−60 тисяч

Бюджет $40−60 тисяч дає потенційному покупцеві ще більше можливостей для вибору.

У базі ЛУН є майже 3 тисячі квартир із таким цінником.

Скажімо, за $50 тисяч продається однокімнатна квартира в 32,7 квадратів на столичній Оболоні в панельному будинку 70-х років минулого століття. Житловий стан, але ремонт дуже застарів.

За $52 тисячі на Нивках продається трикімнатна квартира з новим ремонтом площею 62 квадратні метри. Щоправда, сам будинок досить старий — будівництво 1965 року.

За $53,9 тисяч можна купити двокімнатну квартиру на Сирці площею 40 квадратів, а за $59 тисяч — двокімнатну квартиру в 46 квадратів на Воскресенці.

Вибір житла у новобудовах також досить широкий.

За $46 тисяч виставлено двокімнатну квартиру в 64 квадрати в Дарницькому районі в будинку 2023 року, без ремонту. За $59 тисяч — однокімнатна квартира площа 40 квадратів у новому ЖК на Теремках.

За $50 тисяч пропонується двокімнатна квартира у 40 квадратів у будинку 2021 року, але вже з ремонтом, меблями та побутовою технікою.

У передмісті варіантів ще більше.

На Софіївській Борщагівці за $58,5 тисяч можна купити однокімнатну квартиру в 40,5 квадратів у ЖК 2019 року. У квартирі вже зроблено якісний ремонт, є меблі та побутова техніка.

У Біличах за $44,8 тисяч продається однокімнатна квартира в 37,2 квадрата в новому ЖК, щоправда, без ремонту.

У Вишневому схожу однокімнатну квартиру, але просторішу (46 квадратів) можна купити за $52,5 тисяч. А в Ходосівці за $48,5 тисяч продається двокімнатна квартира в 56 квадратів у нещодавно зданому ЖК.

Будинків у передмісті столиці під бюджет $40−60 тисяч — понад 2 тисячі варіантів. Причому серед них трапляється й нова забудова.

Наприклад, $50 тисяч коштує таунхаус у 100 квадратів із ділянкою 2 сотки у селі Міла, що на Житомирській трасі. За $53 тисячі продається таунхаус у 85 квадратів у Ворзелі Бучанського району, за $60 тисяч — окремий новий будинок площею 100 квадратів та ділянкою у 5 соток у Борисполі.

У Новосілках Фастівського району за $59,9 тисяч можна купити будинок у 230 квадратів та ділянкою 33 сотки. Будинок збудований у 2015 році, щоправда, стан — після будівельників, тож доведеться вкласти кошти у ремонт.

За $60 тисяч продаються таунхауси у Білогородці площею 76 квадратів та з ділянкою в одну сотку.

Для себе, під здачу чи перепродаж

Як каже Андрій Романов, житло вартістю до $60 тисяч люди шукають як для власного проживання, так і під оренду, або з метою подальшого перепродажу.

«Приміром, київську квартиру економкласу, якщо вона у відносно непоганому стані, можна відразу ж здавати в оренду щонайменше за 12−13 тисяч гривень, і це без додаткових вкладень у ремонт. Якщо ж витратитись та „освіжити“ інтер'єр, реально отримувати з неї вже до 17 тисяч гривень на місяць», — каже Романов.

При цьому він зазначає, що, якщо ви шукаєте недорогу квартиру під здачу, важливо «вгадати» з локацією. «Тут справа навіть не в районі, а в наявності хорошої транспортної розв'язки та інфраструктури — магазинів, дитсадків, шкіл, парків тощо», — пояснив Романов.

При цьому Юрій Піта додав, що житло економкласу під оренду окупається приблизно за 10 років. «У передмісті квартиру чи будинок можна купити дешевше, ніж у столиці, але й орендні ставки тут нижчі приблизно на 20%. Тож дохідність приблизно однакова і в Києві, і в передмісті», — пояснив він.

Але якщо нерухомість готується під оренду, краще шукати квартиру, тому що здати будинок, особливо старий, не так просто.

За словами Романова, недорогі квартири можна буде вигідно перепродати вже за декілька років, оскільки лише за останній рік вони підскочили у ціні на 15% і, за всіма прогнозами, продовжать дорожчати. «Динаміка залежатиме від того, чи найближчим часом закінчиться війна. Якщо все залишиться на поточному рівні, можна розраховувати на зростання цін до 10% на рік, якщо ж військові дії припиняться, цінники злетять відразу на 30% і більше», — зазначив Романов.

«Бюджет до $ 60 тисяч сьогодні дає більше можливостей за межами Києва, ніж у самому Києві. В Ірпені, Бучі, Крюківщині чи Вишневому за ці гроші можна вибирати. У Києві частіше доводиться вибирати із чим миритися.

За $60 тисяч у столиці покупець найчастіше отримує однокімнатну квартиру та набір компромісів: вік будинку, стан квартири, необхідність ремонту чи ненайзручнішу локацію. Наприклад, в Ірпені за цей бюджет можна розглядати квартири у ЖК «Синергія Сіті» площею близько 45−60 квадратних метрів. У Бучі трапляються варіанти 50−65 квадратних метрів у нових житлових комплексах. У Крюківщині та Вишневому, у тому числі у ЖК «Благород», покупці розглядають квартири площею 45−55 квадратних метрів.

Якщо подивитися на ринок таунхаусів, то саме західний та південно-західний напрямки сьогодні виглядають найактивнішими. Крюківщина, Софіївська та Петропавлівська Борщагівка, Святопетрівське, Тарасівка, Ірпінь та Буча пропонують десятки проєктів у різних форматах та бюджетах.

І що особливо важливо — таунхаус у бюджеті до $60 тисяч — сьогодні вже не рідкість. На ринку є пропозиції від 1,4−2,8 млн гривень у Тарасівці, Софіївській Борщагівці та окремих проєктах Петропавлівської. У діапазоні 3−4 млн гривень вибір стає ще ширшим: Крюківщина, Буча, Ірпінь, Святопетрівське та інші локації пропонують сучасні проєкти, які ще декілька років тому просто не існували у цьому ціновому сегменті.

Так, із квартирою все більш-менш зрозуміло. Зрозуміло, кому її здавати, за скільки здавати та кому потім продавати.

Але багато хто автоматично припускає, що квартира в Києві обов'язково буде вигіднішою за таунхаус у передмісті. Насправді це далеко не завжди так.

Хороша однокімнатна квартира у Києві сьогодні може здаватися за 15−20 тисяч гривень на місяць. При цьому якісний таунхаус у передмісті нерідко здається дорожче. Звичайно, тут є сезонність, і власнику іноді доводиться коригувати ціну, залежно від пори року. Але попит на такий формат житла є.

Цієї весни попит на таунхауси в передмісті був дуже високим. У багатьох випадках вибір робили саме на користь таунхауса, а не типової квартири у старому житловому фонді Києва. Якоїсь миті люди починають вибирати не об'єкт, а власне повсякденне життя. Скільки часу йтиме на дорогу, де стоятиме машина, чи зручно дітям добиратися до школи, чи хочеться увечері повертатися саме сюди.

«Тому багато хто починає пошук із квартири в Києві, а купують у результаті зовсім інший формат нерухомості», — підсумувала столичний рієлтор Ірина Луханіна.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки