Квадрати під кафе та магазини в новобудовах Києва: військова ціна та прибутковість

Вибір «комерційних» квадратів став більшим

Комерційна нерухомість навіть за часів штормів залишається тихою гаванню для багатьох інвесторів. Проте придбати комерційні «квадрати» у новобудові вдавалося не завжди. По-перше, не все потрапляє у продаж: значну частину нежитлових площ девелопери залишають собі, щоб потім здавати в оренду. Це дозволяє їм генерувати додатковий прибуток, а також зберігати концепцію житлового комплексу, яку забудовник детально продумує та розробляє ще на етапі проєктування.

«Ми аналізуємо кожну окрему локацію, вивчаємо стан навколишньої інфраструктури. Наприклад, у проєктах, що будуються у старих спальних районах міста, вже досить багато продуктових супермаркетів, проте може не вистачати сучасних спортзалів, коворкінгів, продуктових магазинів формату „біля дому“. Розуміючи, яких комерційних приміщень не вистачає для повноцінної інфраструктури, ми даємо завдання на їхнє проєктування», — пояснює Анна Анісімова, керівник відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

По-друге, попит на нежитлову нерухомість був дуже високий.
Глобально у підходах до реалізації нежитлових приміщень у новобудовах нічого не змінилося. Але зайти у такі інвестиції стало простіше. Це пояснюється, зокрема, тим, що кількість комерційних площ у сучасних ЖК суттєво збільшилась. Окрім приміщень у житлових будинках, девелопери будують окремі будинки під школи, дитячі садки, клініки чи супермаркети.

«Забудовник розуміє, що наявність таких об'єктів інфраструктури забезпечує ЖК сильну конкурентну перевагу на ринку. Адже нинішні реалії ще більше загострили у людей потребу не просто у квадратних метрах, а в середовищі, в якому можна одночасно жити в комфорті, працювати, водити дітей у садок та відпочивати. Без управління пулом нерухомості, без створення ком'юніті нічого не вийде», — вважає експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.

На пропозицію впливає також попит. А він зараз досить обмежений, тому забудовники більше об'єктів виставляють на вільний ринок і охоче працюють із інвесторами зі сторони.

Сьогодні вибір комерційної нерухомості у житлових комплексах досить широкий. Квадратні метри під бізнес, згідно з даними сервісів для розміщення оголошень, пропонують у кожній п'ятій столичній новобудові. Так що в інвестора є можливість обрати оптимальний за ціною, функціональним призначенням та розташуванням об'єкт.

Читайте також: Куди інвестувати $50 тис: розбираємо найнадійніші способи зберігати значні заощадження

Як інвестори обирають комерційну нерухомість зараз

Пік зростання інтересу до комерційної нерухомості у столичних новобудовах припав на 2021 рік. Але всі його здобутки перекреслила війна. Сьогодні, за словами Вікторії Берещак, попит на комерційні об'єкти становить лише 10% довоєнного рівня.

Ці цифри підтверджують самі девелопери. Так, за даними Інтергал-Буда, 2021 року компанія продала 150 комерційних приміщень, загальною площею 11 500 кв.м. У 2022 році обсяг угод зменшився у рази.

«Фактично, продажі площ під комерцію почалися восени. З жовтня до грудня минулого року було продано 11 приміщень на 1000 кв.м», — каже Анна Анісімова.

З початком 2023 року на ринку відзначається пожвавлення. Незважаючи на війну та енергетичну кризу, бізнес оговтується, продовжує працювати і навіть розширюватися. Отже, запити на комерційні приміщення, особливо в готових будинках і тих, що готуються до введення в експлуатацію, за словами девелоперів, зросли.

«Щомісячно ми реалізуємо щонайменше по одному приміщенню в наших житлових комплексах. Це Ж К „Нивки-парк“, ЖК „Сирецькі сади“, ЖК „Академ-квартал“, ЖК „Причал 8“, ЖК „Паркові озера 2“, ЖК SKY AVENUE», — наголошують в Інтергал-Буді.

Найчастіше інвестори цікавляться квадратними метрами під кафе, магазини, фітнес-студії. Також попит мають магазини продажу продовольчих або господарських товарів, стоматології, салони краси та центри дитячого розвитку.

Як і раніше, інвесторів цікавить:

• кількість потенційних клієнтів: що більший ЖК і краще його розташування, то більший потік людей він здатний забезпечити;
• інфраструктура: концепція ЖК має бути збалансованою та містити різні види діяльності, а не перенасичення одних та відсутність інших сеервісів.
• ціни: купити чи орендувати, наприклад, офісне приміщення у житловому комплексі дешевше, ніж у професійному бізнес-центрі.

Що пропонують девелопери

Як правило, частка комерційної нерухомості становить 5−10% від загальної площі новобудови. Цього цілком достатньо, щоб запропонувати інвесторам досить широкий вибір комерційних приміщень із різним функціональним призначенням.

Попит на комерцію залежить від багатьох чинників. Але, за словами Вікторії Берещак, все вирішує нарізка приміщень.

«У Києві девелопери робили акцент на великих об'єктах. Мінімальна площа — 80 кв м, але більшість пропонували 100−150 кв м і більше. Такі приміщення орендувати дорого, а тому їх зараз складніше реалізувати», — каже експерт.

Ліквідніші площі — 40−60 кв. м. На них виник попит під час пандемії, і зараз він не зникає.

Ринок вже реагує на запити на менші формати. Пропозиції приміщень у 100 і більше «квадратів» на ринку, як і раніше, переважають, але поряд з'являються також і до 60 кв. м.

«Ми пропонуємо нашим клієнтам досить широкий вибір площ під комерцію. У портфелі компанії окрім приміщень у житлових будинках є офісні та бізнес-центри, є окремі будівлі під школи, клініки чи супермаркети. Якщо ж говорити про приміщення в житлових комплексах, то в готових будинках є пропозиції на продаж від 29 кв.м до 300 кв.м. В основному середні площі наших комерційних приміщень складають від 60 до 100 кв.м», — каже Анна Анісімова з «Інтергал-Буду».

Проте такі площі часто викуповують ще до моменту введення будинку в експлуатацію. Так, на даний момент в Інтергал-Буді залишилося всього 15% від пропонованих спочатку.

Як правило, площі під комерцію у новобудовах продаються без ремонту. Забудовник також може зробити ремонт, але це вже залежить від індивідуальних домовленостей із замовником.

Читайте також: Як змінилися ціни на первинному та вторинному ринку нерухомості у квітні — інфографіка

Скільки коштують комерційні «квадрати»

Ціна нежитлового квадратного метра в середньому на 30−40% дорожча за житлову нерухомість. Наразі комерційний «квадрат» у новобудовах Києва коштує близько $1500−3000.

«Вартість комерційних площ в ЖК починається від $55 тисяч, а середній бюджет на купівлю становить $90 тисяч», — каже Анна Анісімова.

Щодо оренди комерційних приміщень, ціни квадратного метра в новобудовах Києва становлять у середньому $20−28 у приміщеннях до 30 кв.м. Великі площі, 40−80 кв.м, коштуватимуть $18−22 за кв. м, продуктові маркети площею від 100 кв.м — $10−14.

Ще одним важливим критерієм при виборі приміщення для бізнесу є гнучкість продавця, акційні пропозиції та можливість домовитися про розстрочку. Адже перші місяці роботи будь-якого бізнесу — це суттєві капіталовкладення у ремонт, обладнання, рекламу. Девелопери це розуміють та намагаються йти назустріч інвесторам.

Так, в Інтергал-Буді розповіли, що практикують різні акційні пропозиції, які можуть включати програму лояльності щодо комерційної нерухомості, паркомісць, комор. Також для інвесторів доступна розстрочка.

«Ми надаємо безвідсоткове розтермінування на купівлю площ під комерцію на період 2−3 роки з першим внеском від 30%. Тож для власного бізнесу формату салон або кав’ярня, за нашими розрахунками, необхідно мати власного капіталу від 20 тисяч доларів в середньому. Це дає змогу зробити ремонт, налагодити роботу, а залишок по розтермінуванню платити коштом прибутку, який генерує бізнес», — каже керівник відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Інвестиції в комерцію: який варіант найвигідніший

Інвесторів, які вкладають у комерційну нерухомість у новобудовах, умовно можна поділити на два типи. Перші купують приміщення для власного бізнесу, другі під подальшу здачу в оренду.

За словами експертів, купують найчастіше під свою справу. Для «просто купити, щоб здати» краще підходять житлові квадратні метри. Однак, це теж цілком робоча схема, яка має свої переваги. Серед них — вищі чеки на оренду.

Прибутковість від оренди комерційного приміщення приблизно на 30% вища за дохідність від квартири. У відсотках у середньому це десь 10% річних проти 7% річних від оренди житла.

При виборі комерційного приміщення експерти радять насамперед звертати увагу на конкурентне оточення та купівельну спроможність місцевого населення, зручність доступу для всіх категорій населення та «фасадність».

«Бізнесменам, які шукають об'єкти, потрібно думати про перспективу, який сервіс вони мають намір надавати, і, вже відштовхуючись від цього, підбирати об'єкт. Тоді можна говорити про прибутковість», — наголошує Вікторія Берещак.

За прогнозами учасників ринку, найбільш затребуваними будуть площі під сервісну сферу, а також для соціальних об'єктів: центри розвитку дитини, служби надання психологічної підтримки — тобто те, що зараз у тренді і дуже потрібно.

Крім того, популярність повертається до коворкінгів. Робочий простір у квартирі — це добре, але людям потрібно мати можливість попрацювати поза домом.

Чому комерційна нерухомість може зникнути з відкритих продажів

Комерційна нерухомість завжди була цікавою з погляду інвестицій і залишиться такою.

«Перспективність таких площ підкреслили карантин та воєнні дії. Люди, обмежені у пересуванні, стали активніше купувати товари та послуги крокової доступності. Для бізнесу це прогнозований прибуток та стабільний клієнтський потік», — вважає Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Що стосується цінових прогнозів, то експерти не чекають на різкі стрибки, але впевнені в подальшому плавному зростанні вартості.

«Придбання приміщень у нових ЖК, з урахуванням суттєвого збільшення собівартості будівництва, буде дорожчим», — уточнює Анна Анісімова.

До того ж вже в найближчому майбутньому обзавестися комерційними «квадратами» від забудовника може стати не так просто. На думку Вікторії Берещак, все йде до того, що девелопери повністю візьмуть комерцію під управління, взагалі відмовившись від її продажу. У той же час будуть створені відділи, які займатимуться не просто підбором орендарів. Вони прогнозуватимуть тренди під кожен конкретний ЖК, тобто, що потрібно саме його мешканцям і в якій конфігурації їм найкраще це забезпечити.

«Простіше кажучи, потрібно 5 кафе чи вистачить 2, і яке приміщення під них найкраще підходить. Це буде підхід на межі поведінкових трендів, маркетингу та комплексного девелопменту», — пояснює експертка.

Тому, безумовно, до рішення про купівлю комерційної нерухомості, як і до вибору самого об'єкта, слід підходити виважено. Але якщо вже є намір інвестувати, то сильно зволікати з його реалізацією, можливо, і не варто.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки