Як правильно стати рантьє на ринку нерухомості: світова практика

Воррен Баффет, одна з найбагатших людей світу вже понад 30 років, в останньому щорічному зверненні до інвесторів вказав, що його компанія Berkshire Hathaway станом на 2020 рік володіла нерухомістю, земельними ділянками та будівлями на території США на суму у $154 млрд. Тобто, це найбільша у світі корпорація, яка володіє «нерухомими активами» у США. Такий портфель активів допомагає Berkshire Hathaway показувати стабільні прибутки з 1970-х років, які дозволяють, по суті, розвивати компанію на отримані від інвестицій відсотки. А Воррен Баффет підтверджує реноме найуспішнішого рантьє в Америці.

Хто такий рантьє? Це людина, яка живе за рахунок відсотків від пасивного доходу. І для досягнення такого статусу необхідно інвестувати в якісні активи. В Україні найпоширеніший варіант для досягнення такої мети — це інвестиції у нерухомість. Хоча у світі для досягнення такої фінансової свободи використовується широкий спектр інвестиційних активів — від акцій до предметів антикваріату.

Взагалі, для того, щоб дійсно стати рантьє, потрібно, як мінімум, сформувати широкий диверсифікований портфель активів, який би приносив достатній дохід у будь-який момент часу. Іншими словами, такий портфель має бути стійким до економічних потрясінь чи рецесій, та вкрай дохідним в періоди економічного підйому.

Ми провели дослідження на предмет формування стійкого активного портфелю нерухомості, що може забезпечувати довгострокову дохідність на рівні 8.8% річних в доларах США (історична дохідність за період з 2000 по 2021 роки на основі портфеля публічних фондів нерухомості в США).

Економічні цикли

Які основні фактори впливу на ринку нерухомості? По-перше, це економічна ситуація в країні, що впливає на попит населення на квадратні метри чи бізнесу на комерційну нерухомість. Звичайно, для України актуальним питанням також виступає стійкість валютного курсу, що також випливає з економічного фактору. По-друге, це відсоткові ставки, які діють на певний момент часу та формують дохідність від оренди чи впливають на купівельну спроможність населення та бізнесу через ставки кредитування. Сукупність зазначених факторів утворює певні економічні цикли зростання та спаду на ринку нерухомості.

Можемо поділити їх на такі:

1. Економічна весна. Зростання економіки та зниження відсоткових ставок. У такому циклі світ жив переважно останні 10 років. Це найбільш сприятливий період для житлової нерухомості; детальніше згодом.
2. Економічне літо. Зростання економіки та підвищення відсоткових ставок. Така ситуація найчастіше спостерігається на ранніх стадіях економічного відновлення. Сьогодні світова економіка знаходиться саме в такому циклі після кризи 2020 року.
3. Економічна осінь. Падіння економіки та підвищення відсоткових ставок. Несприятлива стадія для будь-яких фінансових активів, так як зростає вартість кредитування, а активи втрачають в ціні через охолодження економіки. Проте, навіть у такій ситуації рантьє може отримувати вигоду.
4. Економічна зима. Падіння економіки та зниження відсоткових ставок. Як правило, спостерігається в гострій фазі кризи, як наприклад у 1−2 кварталі 2020 року. Специфіка даної стадії у тому, що в такі періоди на допомогу фінансовим активам «приходять» центральні банки, активно пом’якшуючи монетарну політики та забезпечуючи бізнес та населення відносно дешевим кредитним ресурсом для подальшого швидкого відновлення.

Читайте також: Чому в цьому році житло подорожчає на 30%

Як сформувати портфель нерухомості

На початку статті ми вказали, що для рантьє важлива якість та стійкість портфелю активів, який приносив би пасивний дохід за будь-якого економічного циклу. Досягти такої стійкості без регулярної корекції складових портфелю нерухомості неможливо, так як різні види нерухомості показують різні ризики в описаних чотирьох стадіях.

Тому в такій концепції варто інвестувати у декілька різних за призначенням об'єктів нерухомості. А для цього необхідно мати або значний стартовий капітал (понад $2−3 млн), або використовувати публічні фонди нерухомості, що торгуються на американських чи європейських фондових біржах. Чому так?

По-перше, для максимальної диверсифікації в реальні об'єкти нерухомості рантьє має володіти як житловою або офісною нерухомістю, так і мати долю в складських об'єктах, дата-центрах, готелях чи навіть телекомунікаційних компаніях, що надають послуги оренди телекомунікаційних вишок. В Україні досягти такої диверсифікації можливо лише, якщо ви олігарх.

По-друге, досягти статусу рантьє можна і з меншою початковою сумою, якщо використовувати інструменти на розвинених ринках. Для цього ми формуємо портфель з, так званих, фондів REIT** на американських фондових біржах. Такі інструменти ліквідні (тобто є можливість купити чи продати актив у будь-який день, на відміну від реальних об'єктів нерухомості) та мають низький поріг входу (вартість 1 паю фонду коливається від 30 до 300 доларів). Тобто, для формування такого портфелю достатньо і $1000, хоча така сума точно не спроможна приносити достатній пасивний дохід для статусу рантьє.

REIT (англ. Real estate investment trust) — це інвестиційні пайові фонди, які безпосередньо володіють об'єктами нерухомості, керують такими об'єктами; отримують доходи від продажу нерухомості, оренди та інші прибутки, які розподіляють між акціонерами у виді дивідендів.

Читайте також: Як купити готель за кордоном за $1 тис і отримувати дохід до 10% річних

Яку нерухомість купувати?

За умов «економічної весни» активно зростає в ціні житлова нерухомість через здешевлення вартості іпотечного кредитування та підвищення споживчих настроїв населення. Активізується перепродаж нерухомості, що дозволяє профільним фондам як продавати свої об'єкти за зростаючими цінами, так і залучати дешеві позикові кошти для купівлі нових житлових об'єктів. До того ж фонди нерухомості виплачують високі дивіденди, що приваблює інвесторів, які шукають високої дохідності в період зниження відсоткових ставок.

Додатково цікавим варіантом інвестування в указаний період можуть стати дата-центри, бізнес яких дуже чутливий до відсоткових ставок через високий леверидж; і які активно розвиваються в технологічну еру.

Згідно результатів нашого дослідження найбільш привабливими інвестиційними активами у період «економічного літа» виступають фонди промислової нерухомості, до яких ми відносимо логістичні центри, перерозподільні центри, склади в портах та інші промислові склади. Комерційна нерухомість «оживає» в період підйому, так як зростає попит на виробничі потужності, товари та обладнання, зростають капітальні інвестиції. Це стимулює попит на склади та логістику товарів, що збільшує як вартість, так і грошові потоки у сегменті промислової нерухомості.

«Економічна осінь» — це найгірший період для ринку нерухомості. Зростання ставок б'є по спроможності населення брати іпотеку, а падіння економіки ще й зменшує активність бізнесу на ринку комерційної нерухомості. За певних умов можуть бути інвестиційно привабливими фонди, що володіють казино чи готелями. Такі цінні папери платять високі дивіденди, навіть при падінні вартості активів. Проте, в такий період бажано акумулювати грошові кошти в інвестиційному портфелі для майбутніх покупок.

В період «економічної зими» позитивну динаміку демонструють фонди складів індивідуального (публічного) зберігання, які використовують американці чи європейці, що продають свої домівки через втрату робочих місць чи переїжджають в інші регіони у пошуках роботи. Тому у складні економічні часи такі склади розширюють клієнтську базу та покращують свої грошові потоки для подальшого розвитку.

Тож, нерухомість, як і акції, можуть стати ефективними інструментами для формування довгострокового портфелю активів рантьє. Для такої справи потрібні, звичайно, специфічні знання і розуміння кожного економічного циклу. Або ж завжди є можливість скористатися послугами інвестиційних банків. Досягти статусу рантьє можливо, і ми цього вам бажаємо.

Читайте також: «Смарт-квартири»: чи варто в них інвестувати і скільки можна заробити

Автор:

директор з інвестицій Щербина Артем

Capital Times