Як правильно оцінювати ризики інвестицій в нерухомість в Іспанії

На практиці люди нерідко бояться не того, що найбільше впливає на їхній капітал. Емоційна історія з форуму може здаватися переконливішою за суху статистику, а гучна новина важливішою за фактори, які насправді визначають майбутню дохідність інвестиції в нерухомість за кордоном.

Тому ризики в Іспанії важливо не просто перераховувати, а правильно розставляти за вагою. В інвестуванні небезпечний не сам факт ризику, а неправильна оцінка його ймовірності та потенційних наслідків.

Якщо подивитися на іспанську нерухомість саме з цієї точки зору, більшість питань можна звести до трьох великих груп ризиків. Перша пов’язана з економікою і ринковими циклами. Друга — зі страхами, які найчастіше обговорюють у публічному просторі. Третя — з практичними аспектами самої інвестиції. Саме їх і варто розглянути детальніше.

Економічні кризи: ризик, який справді існує

Найбільш серйозним і найбільш об'єктивним ризиком для будь-якого ринку нерухомості була і залишається економіка. Жодна країна світу не застрахована від економічних криз, і Іспанія не є винятком. Економіка розвивається циклічно. Періоди зростання змінюються періодами сповільнення, а потім ринок знову повертається до зростання. Це стосується і нерухомості.

Питання не в тому, чи буде наступна криза, а в тому, коли вона настане і як вплине на ринок. Великі економічні цикли повторюються приблизно раз на кілька десятиліть, тому за життя одного покоління таких криз може бути кілька. Водночас для багатьох інвесторів криза є не лише ризиком, а й можливістю. Саме в такі періоди на ринку з’являються якісні активи, які під час зростання залишаються недоступними через високу ціну або дефіцит пропозиції.

Якщо ж говорити про поточну ситуацію в Іспанії, то сьогодні ринок стикається не з кризою, а з дефіцитом житла. Попит уже кілька років випереджає пропозицію, особливо в сегменті оренди. Саме тому уряд працює над збільшенням кількості житла на ринку, а не над стимулюванням попиту.

Окупаси, міграція та безпека: ризики, про які говорять найбільше

Якщо економічні ризики належать до категорії тих, що дійсно можуть впливати на ринок, то навколо наступної групи ризиків формується найбільша кількість емоцій, суперечок і гучних заголовків. Саме вони найчастіше з’являються у відео на YouTube, обговорюються на форумах і стають приводом відкласти рішення про купівлю нерухомості.

Почати варто з міграції. Для багатьох інвесторів це одна з перших тем, яка виникає під час аналізу будь-якої європейської країни. Логіка побоювань зрозуміла: збільшення кількості мігрантів часто асоціюється зі зниженням рівня безпеки, соціальною напругою та погіршенням якості життя.

Але в реальності сама по собі міграція не є ані позитивним, ані негативним явищем. Вона завжди має дві сторони. З одного боку, країна отримує нову робочу силу, підтримку економіки та демографії. З іншого — виникають додаткові виклики, пов’язані з інтеграцією нових людей у суспільство.

Саме тому набагато важливіше дивитися не на факт міграції, а на те, як держава нею управляє. Іспанія багато років проводить власну міграційну політику, орієнтуючись насамперед на країни Латинської Америки, які мають спільну мову та культурну близькість. У результаті ті проблеми, які останніми роками активно обговорюються в окремих країнах Західної Європи, в Іспанії проявляються значно меншою мірою.

Схожа ситуація і з питанням безпеки. Якщо читати новини, може скластися враження, що злочинність є серйозною проблемою для власників нерухомості. На практиці більшість історій, які отримують широкий розголос, пов’язані або з побутовими конфліктами, або зі злочинами всередині кримінального середовища. Для звичайної людини, яка купує квартиру для проживання чи інвестицій нерухомості за кордоном, ці ризики мають зовсім інший масштаб.

Чи існують в Іспанії крадіжки? Безумовно. Як і в будь-якій іншій країні світу. Чи існує дрібна злочинність? Так. Але між існуванням проблеми і її впливом на повсякденне життя є велика різниця. Саме цю різницю часто втрачають в інформаційному просторі.

Найбільш показовим прикладом є тема окупасів. Навколо неї сформувалася, мабуть, найбільша кількість міфів серед усіх страхів, пов’язаних з іспанською нерухомістю.

У багатьох потенційних покупців складається враження, що достатньо на кілька днів залишити квартиру без нагляду, і в неї можуть заселитися сторонні люди, яких потім роками неможливо виселити.

Реальність виглядає значно прозаїчніше. Проблема окупасів справді існує, але вона переважно стосується окремих неблагополучних районів та певних категорій нерухомості, зокрема банківських об'єктів, які тривалий час залишаються порожніми. Її коріння багато в чому пов’язане з наслідками кризи 2008 року, коли держава посилила соціальний захист людей, які втратили житло.

За роки ця тема перетворилася на один із найпопулярніших інформаційних страшилок про Іспанію. Водночас на практиці існують цілком стандартні механізми захисту власника: страхування, сигналізація, юридичний супровід і судові процедури. Навіть у випадках, коли проблема виникає, вона має конкретні правові інструменти вирішення.

Ризики, які залежать не від країни, а від самого інвестора

Особливість цієї групи ризиків полягає в тому, що вони залежать не від політики уряду чи стану економіки, а від рішень самого інвестора.

Показовий приклад — купівля нерухомості на етапі будівництва. Для багатьох покупців з України одним із головних страхів залишаються недобудови та затримки введення об'єктів в експлуатацію.

Але тут важливо розуміти різницю між моделями фінансування будівництва. В Україні девелопер значною мірою будує за рахунок коштів інвесторів, тому покупець фактично бере на себе частину ризиків проєкту.

В Іспанії система працює інакше. Жоден серйозний будівельний проєкт не реалізується без участі банку, який контролює фінансування через спеціальні рахунки та супроводжує будівництво на всіх етапах. Девелопер або вкладає власний капітал, або працює за рахунок банківського фінансування.

Саме тому сценарій, коли забудовник зникає разом із грошима інвесторів, тут практично виключений. Якщо виникають проблеми, банк зацікавлений у завершенні проєкту не менше за покупців. Максимум, із чим зазвичай стикається ринок, — затримка введення об'єкта в експлуатацію на кілька місяців.

Не менш важливий ризик пов’язаний із майбутньою орендою. Багато інвесторів розраховують дохідність, виходячи з моделі короткострокової оренди, але не завжди перевіряють, чи дозволяє конкретна локація працювати в такому форматі.

Сьогодні в низці туристичних міст, зокрема в Барселоні, Валенсії та Аліканте, діють обмеження на видачу нових туристичних ліцензій. Купити квартиру там можна без проблем, але розраховувати на подобову оренду варто не завжди.

Тому аналізувати потрібно не лише сам об'єкт, а й правила його майбутньої експлуатації. Нерухомість може бути якісною, а фінансова модель — помилковою лише тому, що вона побудована на припущеннях, які не відповідають чинним правилам ринку.

Ще одна поширена помилка — спроба заощадити на супроводі угоди. Саме на цьому етапі покупці часто починають працювати з випадковими посередниками без юридичної структури та відповідальності за результат.

Насправді більшість проблем виникає саме в деталях: перевірці документів, оформленні платежів, аналізі забудовника або продавця. Тому професійний супровід в Іспанії давно став стандартом ринку. Угоди супроводжують юридичні компанії або корпоративні юристи агентств нерухомості, які контролюють процес від перевірки документів до отримання права власності.

На практиці більшість проблем із нерухомістю в Іспанії пов’язані не з особливостями країни, а з бажанням заощадити на професійному супроводі. Вибір забудовника, юриста, агентства та інвестиційної стратегії завжди залишається в зоні відповідальності самого інвестора.

Читайте також: Скільки ще зростатимуть ціни на нерухомість в Іспанії і чи не пізно в неї інвестувати

Ідеальних ринків не існує. Питання не в тому, чи є ризики в Іспанії, а в тому, які з них справді можуть вплинути на ваш капітал, а які існують переважно в новинах і на форумах.

Тому найнебезпечнішим ризиком для інвестора часто стає не сам ризик, а його неправильна оцінка.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій

Перевірено:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій