Скільки ще зростатимуть ціни на нерухомість в Іспанії і чи не пізно в неї інвестувати

На мій погляд, сьогодні важливо дивитися не на емоційний фон, а на фундаментальні фактори, які формують цей ринок. За останні роки курортна нерухомість в Європі помітно змінила свою роль. Якщо раніше second home біля моря сприймався переважно як елемент стилю життя, то після пандемії він поступово перетворився на окремий інвестиційний клас активів.

На цьому фоні Іспанія отримала одразу кілька сильних переваг. По-перше, це зріла європейська юрисдикція зі зрозумілими правилами гри. По-друге, один із найстабільніших туристичних ринків у світі. По-третє, країна, яка десятиліттями формувала репутацію класичного напрямку для second home серед британців, німців, скандинавів та інших європейців.

Саме тому я не вважаю, що сьогодні ми бачимо перегрітий ринок. Навпаки, в Іспанії формується довгостроковий структурний дефіцит житла, який продовжує підштовхувати ціни вгору.

Дефіцит житла, міграція і ринок оренди

Головна причина, через яку іспанська нерухомість продовжує дорожчати, полягає у дисбалансі між попитом і пропозицією. І цей дисбаланс з кожним роком лише посилюється.

Сьогодні дефіцит житлового фонду в Іспанії перевищує 7 мільйонів об'єктів. За оцінками ринку, для стабілізації ситуації країні необхідно будувати близько 450 тисяч нових квартир і будинків щороку. Реальні обсяги будівництва сьогодні перебувають у межах 20−30 тисяч об'єктів на рік. На цьому фоні дефіцит продовжує накопичуватися.

Одна з причин полягає у стабільному зростанні населення за рахунок трудової міграції. Іспанія залишається одним із ключових напрямків для переїзду всередині Європи та для мігрантів з Латинської Америки. Паралельно зростає кількість людей, які переїжджають у країну для віддаленої роботи або часткового проживання біля моря. Попит на житло значно випереджає обсяг нової пропозиції.

Саме тому у багатьох регіонах сьогодні вже закладається середнє щорічне зростання вартості нерухомості на рівні 8−10%, особливо у сегменті нового будівництва та курортних локацій.

Окремо варто звернути увагу на ринок оренди. Високі ціни на купівлю житла і жорсткі вимоги банків суттєво обмежують можливість придбання нерухомості для значної частини населення. Сьогодні для купівлі навіть відносно недорогого об'єкта вартістю близько 200 тисяч євро покупець повинен мати значний обсяг власних коштів на перший внесок, податки та супутні витрати. Це автоматично збільшує попит на оренду.

Кешфлоу, сезонність і моделі доходу

На сьогодні середня дохідність у курортних регіонах знаходиться в діапазоні 7−9% річних до оподаткування. Після сплати податків інвестор, як правило, отримує 5−7% net, що для європейського ринку вважається дуже сильним показником.

Для порівняння, у Німеччині, Австрії чи скандинавських країнах житлова нерухомість часто дає 3−4% річних. При цьому в Іспанії власник отримує не лише вищу дохідність, а й швидшу капіталізацію самого активу, особливо у курортних регіонах.

Основна модель доходу в Іспанії будується навколо короткострокової оренди. У класичних курортних зонах це, як правило, не подобова, а потижнева оренда. Сім'ї приїжджають на один-два тижні у високий сезон, і саме цей формат дає максимальну дохідність. Найсильніші місяці — липень, серпень і частина вересня. Додатковий попит формують різдвяні та новорічні періоди.

У великих містах, таких як Барселона, Валенсія, Аліканте чи Малага, ситуація дещо інша. Там краще працює коротка оренда на декілька днів або вікенд, оскільки структура попиту більше зав’язана на туризм, бізнес-поїздки та короткі подорожі.

Багато власників сьогодні використовують змішану модель. У високий сезон квартира здається потижнево за максимальною ставкою, а в інший період переходить у середньострокову оренду на кілька місяців. Такий формат дозволяє балансувати між дохідністю і стабільним завантаженням об'єкта протягом року.

Окремо варто звернути увагу на стратегію входу через новобудови. Найбільш цікаві можливості сьогодні дає купівля на етапі presale або старту продажів. У більшості випадків інвестор вносить 20−50% вартості на першому етапі, а решту суми сплачує вже після введення об'єкта в експлуатацію або закриває через іпотеку. За цей час ціна самого об'єкта, як правило, встигає суттєво зрости, а інвестор фіксує вартість на ранній стадії проєкту.

Нерухомість біля моря як частина довгострокової стратегії

За останні роки я все частіше бачу, що інвестори перестають сприймати курортну нерухомість виключно як покупку «для себе» або емоційну історію про життя біля моря. Сьогодні це частина стратегії диверсифікації капіталу. Люди розподіляють активи між різними країнами, валютами і юрисдикціями, і Іспанія в цій системі займає дуже сильну позицію.

При цьому важливо розуміти, що курортна нерухомість — це один із небагатьох активів, який поєднує інвестиційну логіку з особистою цінністю для власника. Він не просто купує квадратні метри, а отримуєте можливість жити в іншому ритмі, проводити час із сім'єю біля моря, приїжджати сюди в будь-який момент року і паралельно мати актив, який працює та генерує дохід.

Саме тому інтерес до таких об'єктів продовжує зростати навіть у періоди глобальної нестабільності. У світі, де люди дедалі більше цінують мобільність, якість життя і безпечні юрисдикції, курортна нерухомість в Іспанії поступово переходить із категорії lifestyle-покупок у категорію довгострокових інвестиційних рішень.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій