Інвестиції для ледачих: скільки заробляють на дохідних будинках

Виходом може стати інвестиція в дохідний будинок. «Мінфін» дізнавався, скільки на цьому можна заробити.

Український неформат

В Україні бізнес на дохідних будинках лише на старті. За даними консалтингової компанії NAI Ukraine, в столиці на сьогодні налічується всього 13 комплексів. Більшість з них займають апартаментні комплекси на первинному ринку класу комфорт.

«Апартаменти в них схожі на звичайні квартири, вони можуть продаватися як з готовим ремонтом і оздобленням, так і без ремонту, без заявленої дохідності від оренди. Але такий формат приваблював інвесторів, що могли купувати як апартаменти під здачу в оренду, так і для власного проживання», – пояснює керівник відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.

В класичному розумінні дохідний будинок — це об'єкт нерухомості, яким керує спеціалізована компанія. Вона здає в оренду квартири, власниками яких можуть бути і приватні інвестори, і девелопер проекту. Нерухомість може здаватися як поденно, так і довгостроково. Доходи від здачі житла розподіляються між усіма власниками пропорційно, що гарантує їм певний рівень прибутковості.

Але в наших реаліях такий формат – сервісні дохідні апартаменти – в новинку. Їх мають лише кілька комплексів. 

«Прикладами таких сервісних апартаментів можуть слугувати дохідні комплекси Be The One (Атлант Мегабуд) біля метро Академмістечко, Standard One Terminal (KDD Engineering) та комплекс Times (Zim Group) біля Центрального залізничного вокзалу. Перші два перебувають на стадії будівництва, останній – ще на етапі проекту», – розповіла керівник відділу консалтингу NAI Ukraine.

Квартири там здаватимуться з ремонтом і меблями і передаватимуться обслуговуючій компанії для подальшої здачі в оренду. Власники ж, незалежно від заповнюваності, отримуватимуть розподілений дохід.

Читайте також: Котедж за ціною двокімнатної квартири у Києві

Чим дохідні будинки цікаві орендарям

Цей формат дуже зручний для квартиронаймачів: оренда в новобудовах під ключ — мебльовані квартири з якісною обробкою і побутовою технікою, з повним сервісом від керуючої компанії.

Ціна оренди квартири в доходному будинку залежить від багатьох факторів: локації, класу житла, комплектації приміщення, навіть виду з вікна. Наприклад, в Residence botanique вартість проживання в апартаментах варіюється від $3 700 до $5 000 на місяць. При цьому ці апартаменти надаються тільки в довгострокову оренду безпосередньо від власника.

У ЖК Standard One проживання в 1-кімнатній квартирі в середньому становить $450-550 на місяць, в 2-кімнатній — $680-700, в 3-кімнатній — $850-890. Мінімальний термін оренди — пів року.

«Ставки в дохідних будинках трохи вище, ніж оренда у приватної особи в перерахунку на 1 кв м», — кажуть в Сіті Девелопмент Солюшнс. Якщо довгострокова оренда 1-кімнатної квартири в київській новобудові класу «комфорт» обійдеться в $12-14 за квадратний метр на місяць, то в прибутковому будинку доведеться заплатити від $16-ти і вище. Однак через те, що площі квартир у прибуткових будинках зазвичай менші, загалом вартість оренди там буде не набагато вищою.

Читайте також: Як змінилися ціни на вторинному ринку житла в Києві. Огляд за районами

Рахуємо доходи інвестора

Цілком логічне і закономірне питання інвестора: яка різниця – вкластися в дохідний будинок чи викупити кілька квартир і заробляти на оренді?

Ключова відмінність – обсяг особистої зайнятості. Здавання в оренду передбачає самостійний пошук орендарів, контроль за сплатою комунальних платежів, поточні ремонтні роботи тощо. У випадку з дохідними будинками всі ці функції перебирає на себе керуюча компанія.

Але головне – це все ж таки заробіток. Отже, скільки можна заробити, вклавши гроші у дохідний будинок? Прибуток інвестора складається із двох частин. Перша – подорожчання об’єкту нерухомості по мірі будівництва. Друга – прибуток від подальшого здавання в оренду.

«Досвід уже діючих проектів показує приріст вартості квадратного метра на рівні 20-26%. Скажімо, в дохідних домах «Smart House» и «Be The One» ціна стартувала з відмітки в $800/кв.м. Ціна на готові апартаменти в цих проектах сягає $1 200-$1 500/кв. м», – розповідає директор консалтингової компанії Сіті Девелопмент Солюшнс Роман Герасимчук.

Велику роль у формуванні ціни відіграє клас житла. Так, в будинках більш високого класу ціна на початковому етапі будівництва складала $1 100-$1 200/кв. м, а за готові апартаменти доведеться заплатити за квадратний метр від $2 000 і більше.

Дохідність від здачі в оренду нерухомості – від 12 до 15% річних. Детальніше, на який профіт можна розраховувати при інвестиціях в дохідну нерухомість, підрахували в девелоперській компанії KDD Ukraine.

Для прикладу, візьмемо квартиру-студію площею 32 «квадрати» в проекті Standard One Terminal, де нерухомість планується здавати поденно. Сьогодні готовність комплексу оцінюється у 15%. Вартість квадратного метра становить $2 900 (на етапі готовності проекту до здачі ціна зросте до $4 000).

Отож, на даному етапі квартира обійдеться інвестору у:

$2 900 Х 32 кв м = $92 800.

Прогнозована вартість оренди – від $91 за добу. За рік при 100% заповненості орендна плата складе $91 Х 365 днів = $33 215. Але таких ідеальних умов точно не буде. Керуюча компанія відштовхується від заповненості у 61%, плюс бере комісію 32% за менеджмент, ремонтні роботи та комунальні послуги. Тому річний дохід інвестора складе:

$33 215 Х 61%:100-32% = $13 777

«Мінуси» таких інвестицій

Єдине, за що доведеться клієнту потурбуватися власноруч – це сплатити податки.

«Нашими клієнтами можуть бути як фізичні особи, так і юридичні. Механізм стягнення податків різний, тому кожен визначатиме самостійно, які податки має сплачувати», – коментує комерційний директор проекту Standard One Олександр Смирнов.

Читайте також: Як сплачувати податки з доходу від інвестицій в Україні

Перспективи «дохідних будинків»

Наведені розрахунки – доволі умовні. По-перше, аби отримати максимальний дохід, потрібно вкладатися на ранніх етапах будівництва. А це, враховуючи кількість будівельних скандалів і заморожених об’єктів, доволі ризиковано.

Читайтк також: У Києві заморожено будівництво 70 будинків: хто плодить недобудови

По-друге, немає гарантій, що об’єкт буде заповнений більш ніж наполовину. Оскільки в нинішні кризові часи багато потенційних орендарів шукають квартири дешевше, нехтуючи комфортом. Не кажучи вже про нерухомість, яка будується, як готель.

По-третє, інвестор має готуватися до того, що всі орендні відносини будуть офіційними. Відтак, з отриманого доходу доведеться платати податок. На сьогоднішній день людина, яка здає свою квартиру (квартири) в оренду і хоче працювати «по-білому», має щомісяця платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО ) у розмірі 18% від ціни оренди, прописаної в договорі.

Натомість левова частка орендних відносин у нас перебуває «у тіні». Тобто, власники звичайних квартир, які здаються в оренду, податки не платять.

До цього переліку директор консалтингової компанії Сіті Девелопмент Солюшнс Роман Герасимчук також відносить відсутність у інвестора широкого вибору для вкладень.

«Як тільки можна буде впевнено прогнозувати попит на оренду апартаментів в дохідних домах, багато девелоперів розвиватимуть подібні проекти», – підкреслює експерт.

Як зауважують у NAI Ukraine, більші забудовники зможуть реалізувати сервіс повного циклу з ремонтом і обслуговуючою компанією, а невеличкі девелопери будуть пропонувати як звичайні квартири, так і квартири під здачу, але не завжди з ремонтом і обслуговуючою компанією.

Ірина Рибніцька