Мінфін - Курси валют України

Встановити
26 квітня 2022, 13:12 Читать на русском

Ринку нерухомості немає: як розрахувати ціну «квадрату» під час війни

Ринок нерухомості починає пристосовуватися до умов війни. Про ризики, з якими зараз зіткнулися учасники ринку, та формування ціни на квадратні метри на своїй сторінці у фейсбуці розповіла керуючий партнер KDU Realty Group, інвестконсультант Олена Маленкова. «Мінфін» обрав головне.

Які знижки хочуть покупці за ризик

У закритій рієлторській групі «Статистика» з'явилися звіти про проведені угоди. Перший — за 20 квітня. Оренда, звичайно, оскільки реєстри нерухомості поки що закриті.

Знаю про деякі точкові угоди між своїми. Сусід купив у сусіда, знайомий у знайомого.

Чому не можна (або, скажімо так, ризиковано) купувати у незнайомої людини квартиру чи будь-який інший об'єкт нерухомості?

Неможливо перевірити наявність арештів, заборон не лише об'єкт, а й на власника. Був у моїй практиці випадок, коли вже у нотаріуса скасувалася угода через податкову заборону на власника. При угоді $300 тис. недоплата у податковій становила 5 грн 45 коп. Я запам'ятала цю цифру.

Але деякі заходи все ж таки вжити можна за гострої необхідності. Є засоби, хоча ризик залишається. Ситуації бувають різними. Якщо немає можливості чекати.

Люди, яким саме сьогодні потрібно отримати хоч якісь гроші, повинні розуміти, що покупець купить їхню нерухомість за ¾, а то й ½ від довоєнної ціни. Це вартість ризику. Поговоримо про ціни.

Читайте також: Українці цікавляться житлом на західній Україні. Чому не варто купувати нерухомість до закінчення війни

Формула ціни

У не такому далекому ще 2014-му над Донецьком летіли гради. Тоді жителі навчилися дізнаватися «плюс або мінус», «приліт чи уліт», а також розрізняти фіалки, гвоздики, гіацинти та інші «квіточки», якими вони пригощали нас тоді й пригощають сьогодні.

У листопаді мені зателефонував один добрий друг і сказав: «Олено, війна надовго. Треба продавати квартиру та купувати у Києві».

— З тобою все добре? — Запитала я. — Хто купить квартиру під снарядами, що пролітають, і крилатими ракетами? І якою має бути ціна, щоб вони її купили?

Мій Мудрий друг відповів:

— Є багато людей, які вірять, що у Донецьку буде мир та щастя. Кожен у своєму розумінні. А щодо ціни — це твоє. Ти ж розумна, вигадай щось.

І я вигадала. Просто вигадала формулу і вирішила її перевірити.

Взяла довоєнну ціну, помножила її на 8 та розділила на 20, таким був на той час курс долара до гривні.

— Спробуємо, — сказала я другові. Він погодився.

Мій співробітник дав рекламу. Прийшов один покупець із цього ж району, який ще до війни хотів купити квартиру. Довоєнна вартість була у розмірі $70 000, гроші було зібрано. Тепер за ці гроші він міг купити 3 квартири. Або навіть 4, якщо однокімнатні.

Він її й купив. Інших покупців не знайшлося.

Другого дня після угоди мені написав молодик, що він за рекомендацією від мого друга і що теж хоче продати. Я відповіла, що ринку немає, ми спробували продати за штучно вигаданою формулою, на що він відповів: формула підходить. Працюємо.

Дивіться також: Нерухомість у Києві — чи злетять ціни після війни і який бізнес відкрити. Що з курсом валют (відео)

Ринок за нестандартними рішеннями

Вже після цього мені наснився той знаковий сон, після якого, власне, закрутилися продажі у Донецьку та пішли продажі у Києві. Точніше, в Ірпені, Бучі, Ворзелі.

Останні події мені було дуже важко пережити саме тому, що багато квартир у цій місцевості ми продали моїм землякам. І трагедія Ірпеня, Бучі, Ворзеля окрім шоку, які зазнали всі українці, стала ще й суто особистою…

Тож, про професійне. Мені наснився сон, що я приходжу в наш донецький автосалон, де ми купували свою Хонду, і кажу менеджеру, що хочу продати цю, а купити нову, таку ж саму.

Менеджер усміхається, пригощає кавою, показує нові моделі та каже: «Я можу вам запропонувати програму трейд-ін». Ви віддаєте нам вашу машину, доплачуєте, і ми вам відразу віддаємо цю, нову. І показує гарну нову модель червоного кольору.

На цьому я прокидаюся і кричу: «Евріка»!

Трейд-ін. Ми вигадали програму, за якою оцінили первинний ринок Києва, Ірпеня, Бучі, Ворзеля тощо, і запропонували власникам Донецька заміну. Іноді квартира у Донецьку під градами коштувала дешевше, ніж у Київській області.

Коли мені кажуть «ринку немає», я відповідаю однією фразою: «Якщо ринку немає, отже, треба його створити»!

Вигадати формулу, задати тон.

Ми, українці, відрізняємося тим, що на фразу: «Як погано, дефіцит паперу, макаронів, футбольних м'ячів чи ліків», відповідаємо: «Чудово. Отже, ця ніша вільна!

Читайте також: Компенсація за зруйноване житло: як отримати та коли заплатять

Коментарі - 29

+
+186
MichaelBlack
MichaelBlack
26 квітня 2022, 13:42
#
Попробуйте формулу придумать для оценки своей совести. Риэлторы-астрологи ср*ные.
+
+30
Valllent
Valllent
26 квітня 2022, 19:18
#
А при чем тут совесть? Если клиент хочет избавиться от неликвида с дисконтом, то это его решение. Лучше хоть какая-то опция, чем ее полное отсутствие.
+
+15
MichaelBlack
MichaelBlack
27 квітня 2022, 13:19
#
Я просто обратил внимание на «высокую квалификацию» «профессионализм» и работу на «репутацию» со стороны риэлтора. А также высокоточный «научный» подход к вопросу «ценообразования» и скорее всего стоимости своих услуг.
+
+51
Abramon
Abramon
26 квітня 2022, 14:33
#
Я коли цікавився купівлею квартири, рієлтори, як «коршуни» налітали.
Реальна моя ситуація та й непоодинока (одна з). На одну квартиру було три рієлтори не могли ціну скласти.
Говорили, що є покупець на квартиру, який готовий купити за 70к у.е., якщо я «накину» 1−2к «зверху», продадуть мені — це при тому, що в оголошенні за цей об'єкт просили 67к у.є. Власник квартири навіть не знав за скільки реально продається його квартира. В нього не було часу займатись продажем свого «київського скворєшніка"і він поклався на «доблєсного» рієлтора. Цей випадок викликав моє негативне здивування , але можливо, цей ринок послуг від рієлторів так і працює я не знаю. Оскільки перший раз в житті намагався купити власну квартиру. Я відклав на тиждень перегляди. Протягом тижня мені зателефонував рієлтор і говорив, що власник готовий торгуватись
Ви розумієте цей цинізм? Заробляють на власнику квартири (піднявши ціну), комісія 5% з покупця (це загальноприйнято) — це нічого, договір, рієлтор витрачає свій час заробляє з/п і т.д. тут все більш-менш…
Вищезазначена подія була в першій половині лютого 2022, незадовго до початку війни. Ринок нерухомості завмер на невизначений термін. Надіюсь істерія, що «будєт толька даражать» відкладеться надовго. Головне завершення війни перемогою ЗСУ.
+
+76
MichaelBlack
MichaelBlack
26 квітня 2022, 15:46
#
Так і працює ринок типу — «чорний ящик» де задача рієлтора на*бати всіх до кого дотягнуться руки. А набирають їх з вулиці, єдина вимога щоб хоч читати вмів. Я думаю всі пам’ятають як вижчали ці свині коли на початку правління Зеленського хотіли ввести ліцензування рієлторів, і формалізувати принципи їх роботи. Вони просто в істериці бились, і той проект так і не ухвалили, нажаль.
+
+8
mega5
mega5
26 квітня 2022, 16:50
#
И чего бы я так завидовал успешным риэлторам? Возможно, от нереализованности в своей сфере?
+
+44
Abramon
Abramon
26 квітня 2022, 14:48
#
Краще б Ви та свідомо притомні жителі Донеччини та Луганщини від колабораціонізму формулу в 2014 вигадали. Тепер Львів поїдете «освоювати»?
+
+67
MichaelBlack
MichaelBlack
26 квітня 2022, 15:47
#
Уже поїхали. Це ж найбільші патріоти.
+
+15
bonv
bonv
26 квітня 2022, 16:26
#
Будматеріали в Україні подорожчали вдвічі - що відбувається з цінами на ремонт.
https://industry.segodnya.ua/ua/industry/budivnytstvo/stroymaterialy-v-ukraine-podorozhali-v-dva-raza-chto-proishodit-s-cenami-na-remont-1616675.html
+
+30
bonv
bonv
26 квітня 2022, 16:27
#
Нова концепція забудови в Україні — як можуть змінитися ціни на нерухомість.
Забудову вестимуть поквартально — зводити будівлі з модульних конструкцій. В основу закладатимуть залізобетонний каркас та готові стінові панелі з вікнами. Такі будинки будуть більш стійкими, але й дорожчими — не менше ніж 1000 доларів за кв. м на околицях Києва.
Для подорожчання житла буде кілька причин:
зростання цін на будматеріали;
підвищення витрат на будівництво підземних споруд;
складність із підведенням комунікацій через зниження поверховості.
https://news.finance.ua/ua/nova-koncepciya-zabudovy-v-ukraini-yak-mozhut-zminytysya-ciny-na-neruhomist
+
+15
BEZE
BEZE
26 квітня 2022, 16:33
#
Цікаво і тактично вірно
+
+6
Hottabich
Hottabich
27 квітня 2022, 12:58
#
Есть пару неизвестных в этой формуле. 1) сколько людей уедет безвозвратно из Украины? 2) насколько прогнется курс гривны к доллару? 3) сколько людей потеряют работу? 4) Останется ли риск со стороны рассеи? От первого вопроса зависит количество предложения на вторичке. От второго и третьего — сколько будет потенциальных покупателей. И четвертое - как будет распределятся спрос по стране. В потенциально опасных регионах ни бизнес ни население не захочет инвестировать, точнее будет это делать только с дисконтом.
А про то сколько будет стоить первичка, вот какой будет спрос и сколько готовы будут платить и за что так и будут строить. Вангую что «бункеры» останутся только в Киеве. А на периферии будут строить дешевле и без наворотов.
+
+15
bonv
bonv
27 квітня 2022, 15:11
#
Бізнес активно переїзджає на захід України. Логічно що житло там користуватиметься шаленим попитом. Що вже є. Заробітчани теж більшість з західної України. Теж активно вкладають в забудову. Після 2014 року у нас скуповували прямо домами/під"їздами біженці сходу України. Тепер буде і є те ж саме.
Більшість багатих сімей теж будуть скупляти хороше житло поближче до ЄС.
А з України будуть робити цукерочку на заздрість рашистохмизникам.
+
+45
bonv
bonv
26 квітня 2022, 16:28
#
За кілька місяців після закінчення війни в Україні ринок нерухомості знайде баланс між попитом і пропозицією. Після цього ціни на «первинці» почнуть рости приблизно на 1% на місяць, річне подорожчання складе близько 12%. Як пише UBR.ua, такий прогноз висловив фахівець з ринку нерухомості Михайло Артюхов. Своєю чергою президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта каже, що фактично заморожений ринок первинного житла почне приходити до тями після відновлення роботи Державного реєстру прав на нерухоме майно. Після, прогнозує він, середня вартість первинного житла в західних регіонах Україні може збільшитися на 5−10% від довоєнного рівня — цьому посприяє приплив переселенців з інших регіонів держави, а також дефіцит пропозиції на місцевому ринку. Ринок по всій країні, каже Артюхов, почне відновлюватися не після відкриття Держреєстру, а безпосередньо, коли закінчаться бойові дії. За його прогнозом, протягом перших трьох місяців угоди будуть характеризуватися розбалансуванням між ціною пропозиції та можливостями потенційних покупців — до цього призведе збільшення частки беруть участь безпосередньо в переговорах власників нерухомості, а не професійних фахівців. Вже після того, як учасники ринку прийдуть до балансу між попитом і пропозицією, ціна на житло почне збільшуватися на 1% на місяць, прогнозує Артюхов.
+
+74
MichaelBlack
MichaelBlack
26 квітня 2022, 17:19
#
Звичайно, вартість буде як в Нью Йорку, тільки купляти ніхто не буде)))
+
0
bonv
bonv
26 квітня 2022, 17:21
#
Для чого за всіх розписуватись?:)
+
+10
Hottabich
Hottabich
27 квітня 2022, 12:59
#
Вот тут скорее согласен)
+
+42
Anton1975
Anton1975
26 квітня 2022, 23:39
#
Оценить объект недвижимости можно через стоимость аренды. Попробуйте сдать данный объект или узнайте, за сколько сейчас готовы снять аналогичный. Переведите в $ и вычислите цену исходя из доходности 10% годовых.
В среднем в Киеве цена на аренду квартир снизилась на 50% по данным focus.ua, даже без учета роста курса $ скидка в 50% от довоенной цены выглядит логично.
+
0
Богдан Перчук
Богдан Перчук
27 квітня 2022, 7:44
#
Дисконт 10% годовых мало. Будет безопаснее украинскими еврооблигациями затариться.
Доходность долгосрочных долларовых еврооблигаций была в начале апреля 21% а краткосрочных в разы больше.
https://minfin.com.ua/2022/04/04/83198669/

Указанная автором статьи формула будет более корректна, если будет эффективным валютный рынок и курс доллара будет учитывать все. Что на сегодняшний день выглядит утопичным.
+
0
Anton1975
Anton1975
27 квітня 2022, 12:41
#
Мало, но продавцы, думаю, пока не готовы и к таким скидкам.
+
0
Hottabich
Hottabich
27 квітня 2022, 13:02
#
Аренда вырастет после окончания войны, по крайней мере собственники на это надеются. И тогда можно будет сравнивать аренду и цену на недвигу
+
+15
An GenShuo
An GenShuo
27 квітня 2022, 13:16
#
У багатьох країнах світу оренда не відповідає вартості житла.
+
0
Anton1975
Anton1975
27 квітня 2022, 13:58
#
В этих странах и процентные ставки отличатся от наших.
+
0
Anton1975
Anton1975
27 квітня 2022, 13:57
#
После войны возобновится рынок и вопрос с ценообразованием отпадет. Тема статьи как определить справедливую цену на сегодня.
+
+15
Abramon
Abramon
27 квітня 2022, 7:53
#
Продавці болісно сприймуть падіння цін на нерухомість в Києві, особливо коли ми спостерігали «підігрітий» ріст цін в 2020—2021 році. Будуть знімати з продажу та виставляти для оренди, почекавши до кращих часів для продажу. Виставлені для оренди квартири, а відповідно перенасичення житла під оренду, ще більше повинні знизити вартість винайму житла в Києві.
Як буде побачимо)))
+
0
Markell
Markell
27 квітня 2022, 10:08
#
Интересно, а куда же будут ехать все те люди, которые потеряли свое жилье, или будут ждать компенсации от государства ? В киеве будет коллапс имигрантов и квадратных метров банально будет нехватать. Если до войны в Киеве было приблизительно 3 млн душ, то теперь их будет все 5 млн. Цены на оренду взлетят в космос.
+
+30
Abramon
Abramon
27 квітня 2022, 10:45
#
Частина залишиться в Польщі, Чехії і т.д. — це найбільш платоспроможні громадяни. Мешканці Харкова повертатимуться до своїх помешкань. Хто більш зажиточний буде залишатись на західній Україні. Всі в Київ ломитись точно не будуть. Населення Києва офіційне і без реєстрації в м. Києві вже далеко не 5 млн., а більше це так між іншим…
Ви гадаєте, що всі поїдуть в Київ чекати компенсацію коли зарплата буде 150 доларів сильно не винаймеш житло
+
0
Hottabich
Hottabich
27 квітня 2022, 13:04
#
Харькову очень досталось. Салтовка — спальный район почти полностью не пригодны для жизни.
+
0
molander
molander
27 квітня 2022, 10:55
#
Какие 3 миллиона? В Киеве зарегистрированы только 2.9 миллиона, а сколько приезжих? Думаю до 5 миллионов живут в Киеве, и в пригороде еще 2 где-то.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися