Дохідний будинок: чи варто купувати котедж під Києвом і скільки на ньому можна заробити

Щоправда, вподобання потенційних покупців помітно змінилися. Вони відмовляються від великих і дорогих будинків, і дивляться в бік компактних котеджів і таунхаусів з гарною інфраструктурою, в яких можна жити самим або вигідно здавати в оренду.

Такі об'єкти, за словами експертів, багато хто розглядає як інвестицію. Адже ціни на них тільки за останні півроку зросли в середньому на 4%. А здавати середньостатистичний таунхаус, який можна купити за ціною квартири в Києві (за 50-60 тисяч доларів), реально за 25-28 тисяч гривень на місяць.

Щоправда, у випадку з будинками великий ризик не вгадати, і замість дохідної нерухомості придбати проблему, — попереджає керівник агентства нерухомості Best&Seller Ірина Луханіна.

«Мінфін» розбирався, які будинки під Києвом варто купувати і як на них можна заробити.

Пішли по будинках

За даними керуючого партнера компанії АVM Development Group Владислава Кононова, до виборів на ринку заміських будинків виникла пауза — багато потенційних покупців зайняли вичікувальну позицію.

Сигналом до дії стало закінчення парламентської кампанії. Після виборів попит на котеджі зріс на 6%, — розповів Кононов. До осені і зовсім очікується зростання кількості угод на 12-15%.

Причин активізації попиту декілька

По-перше, з січня до червня 2019 року котеджі в передмісті Києва подорожчали в середньому на 4%. «Тобто котедж може розглядатися як непоганий спосіб вкладення коштів», — зазначає Кононов.

У доларах реально отримати до 8% на рік, а якщо купити будинок на етапі будівництва в котеджному містечку або недобуд у приватника, то можна заробити і більше — до 15-20% зверху.

На ринку зараз великий вибір порівняно недорогих об'єктів. Скажімо, готові таунхауси без ремонту продаються за ціною від 30-40 тисяч доларів, що порівнянно з вартістю одинички або двушки в Києві. За 60 тисяч вже можна знайти окремий невеликий будинок під Києвом площею 100-130 квадратів.

По-друге, як зазначає Кононов, люди кинулися укладати угоди, поки долар дешевий. Адже восени американська валюта традиційно дорожчає.

За словами експертів, зараз потенційні покупці не прив'язуються до тих чи інших напрямків від Києва. Головне, щоб будинок знаходився в межах 15-20 кілометрів від столиці.

Якщо раніше особливим попитом користувалися Обухівський, Житомирський напрямки, будинку біля Бучі, Ірпеня, по Одеській трасі, то останнім часом ситуація змінилася.

Через явну перевантаженність масових напрямків жителям передмістя доводиться стояти у величезних заторах. До того ж, є проблема з інфраструктурою, зокрема, садками і школами для дітей. Це змушує потенційних покупців шукати більш вільні райони.

«Найбільш недооцінена зараз Новообухівська траса. До недавнього часу там був бум елітного будівництва і сформувалася думка, що там все дуже дорого, хоча останнім часом з'явилися і більш бюджетні пропозиції. Плюс — там практично немає заторів. На Лівому березі попитом користуються будинки в Броварах і Пухівці, але дороги там підводять, як і в селищах уздовж Варшавської траси. По Одеському напрямку активно освоюються Ватне і Чубинський, там неподалік метро та зручна транспортна розв'язка», — розповів експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов. За його словами, покупці зараз активно придивляються також до околиці Троєщини. «Там тупикова гілка, немає транзитних потоків транспорту плюс гарна природа, вихід до Десенки», — додав він.

Будинок мрії

За словами Кононова, найбільшим попитом зараз користуються котеджі площею 100-150 квадратних метрів. У цьому році на їх частку припадає 65% всіх продажів.

Будинки в 200-250 квадратів займають частку лише у 25%, а від 350 квадратів — всього 10%.

Вже цього року частка будинків до 150 квадратів може зрости до 70-75%. «Такі будинки розглядаються потенційними покупцями як альтернатива купівлі квартири в Києві», — відзначає Кононов.

Іншими словами, величезні особняки, які під Києвом в достатку набудували в попередні роки, сьогодні вже нікому не потрібні. З одного боку, вони коштують дорожче, ніж компактні котеджі. З іншого, їх утримання дорого обходиться. З урахуванням зростаючих цін на газ навіть за будинок в 100 квадратів в опалювальний сезон доводиться платити по 3-4 тисячі гривень на місяць. Власники великих маєтків змушені викладати рекордні суми до 20 тисяч гривень на місяць і навіть більше.

Багатьох також стримує податок на нерухомість, який потрібно платити за будинки більше 250 квадратів. На об'єкти такої площі також немає субсидії, так що можливості заощадити на дорогій комуналці практично не залишається.

Михайло Артюхов розповідає, що зараз деякі заповзятливі покупці купують маєтки, перебудовують їх і в подальшому здають в оренду кільком мешканцям. Наприклад, з дому у 500 квадратів можуть зробити 7 апартаментів з сервісом під оренду.

Здавання в найм будинків, за словами Артюхова, може приносити власнику близько 6% річних. «Добре заробляти можна на кількох об'єктах, вклавши не менше 500 тисяч доларів і вирішивши питання з сервісом. Але якщо у вас є всього 60-100 тисяч, то краще інвестувати в квартиру під здачу, а не будинок», — радить Артюхов.

Багато покупців, які шукають будинок для себе, воліють придбати його в котеджному містечку, де забезпечена хоча б мінімальна інфраструктура і є обслуговування. Хоча такі будинки коштують на 30% дорожче (не менше 400-500 доларів за квадратний метр), ніж поза котеджним містечком, їх все одно непогано купують.

Торг доречний

Котеджних містечок під Києвом зараз будується багато. На даний момент є пропозиції в декількох десятках містечок буквально у всіх напрямках від Києва. Тому власники будинків змушені добре постаратися, щоб продати свою нерухомість. Відповідно, вони готові знижувати ціни.

Наприклад, у пропозиції в Нових Петрівцях (у напрямку до Лютежу) вже більше року висить недобудований будинок, який виставлявся за 120 тисяч доларів, а тепер подешевшав до 90 тисяч. Його площа — близько 200 квадратів, є 8 соток землі, будинок практично готовий, збудований з якісних матеріалів. Але навколо — традиційне сільське оточення зі старими хатами. Тому потенційні покупці готові дати за об'єкт не більше 60 тисяч, тобто, всього половину ціни, — розповів «Мінфіну» приватний ріелтор Олег Марчук.

Будинки, які не вписуються в уявлення нинішніх покупців про красиве заміське життя, не тільки не дорожчають, але і стрімко втрачають в ціні. Під конкретного покупця власники готові поступатися до 15-20% від початкового цінника і більше.

За словами Ірини Луханіної, котедж або таунхаус — непогане рішення для переїзду родини з Києва в передмістя. Але в якості дохідної нерухомості будинки можуть виявитися проблемними. «По-перше, є яскрава сезонність у продажу (весна-літо) та оренді (в основному — літо). Тобто, якщо не продасте будинок в сезон, доведеться чекати до наступного року, а це заморожені гроші. По-друге, можна не вгадати з напрямком. Сьогодні в моді одні селища, завтра — інші. Поки що немає стабільного і прогнозованого попиту — інвестувати складно. Причому, якщо будинок буде пустувати в очікуванні покупця або орендаря, власнику доведеться ще й нести додаткові витрати на його утримання», — каже Луханіна.

Марія Коливанова