За скільки окупиться квартира, якщо вкласти в неї гроші сьогодні? Скільки річних можна заробити, здаючи в нерухомість житло? Чи буде таке вкладення вигідніше, ніж депозит в банку?
Депозити або нерухомість. За та проти
![За скільки окупиться квартира, якщо вкласти в неї гроші сьогодні?](/img/2019/38075486/e4ecd68d1c60fd30f7c18b053eb11239.jpeg?1560412675)
Відповіді на ці питання — у блозі головного експерта Ради НБУ Віталія Шапрана на ресурсі The page. «Мінфін» наводить скорочений текст колонки.
Купівля нерухомості — це, як правило, великі витрати. Щоб зрозуміти, наскільки ці витрати будуть ефективні, прийнято порівнювати купівлю нерухомості з орендою.
Наприклад, вам пропонують придбати однокімнатну квартиру біля метро за 800 тис. грн. Ви знаєте, що здавати це житло ви зможете максимум за 8 тис. грн на місяць або 96 тис. грн на рік. Таким чином, якщо спростити розрахунки, в рік ви будете на цій угоді заробляти близько 12% річних, а термін окупності вашого проекту за умови незмінності цін на оренду і нерухомість (що малоймовірно) складе 8 — 9 років, що для нерухомості не так вже й погано. З іншого боку, в українському банку ці ж 800 тис. грн ви можете зараз розмістити під 15 — 18% річних мінус податки або під 3 — 5% при оформленні депозиту в доларах США. Якщо брати до розгляду три простих альтернативи — депозит в доларах, депозит в національній валюті і придбання квартири, — то протягом наступних 10 — 15 років ще невідомо, що буде вигідніше.
Ніяких гарантій
Тактично найвигіднішими зараз залишається депозит в національній валюті. Але якщо брати часовий горизонт інвестицій в нерухомість в 10 — 15 років, то курсові перспективи національної валюти стають туманними, а дохідність від валютних депозитів — занадто малий для апетитів українського ринку. Тому інвестиції в нерухомість з подальшою здачею в оренду виглядають цікавим, але зовсім не гарантованим інструментом збереження коштів (у всякому разі, на це вказують історичні дані ринку столичної житлової нерухомості).
Розмістити депозит в гривні та отримати бонус до 1,6% річних
За період з 2009 — го до 2019 року вартість столичної нерухомості в доларовому еквіваленті знизилася приблизно вдвічі, а її продавцям ще потрібно спробувати продати свою покупку десятирічної давності за цінами, які декларують ріелтори. Так що, на жаль, інвестиції в нерухомість в Києві (у всякому разі, в житлову) — це зовсім не універсальний рецепт для порятунку заощаджень. Враховуючи досить високий рівень відсоткових ставок за гривневими ресурсах і наявність фактичної заборони на валютне кредитування, іпотека в Україні буде відновлена нескоро. Тому все, на що можуть розраховувати зараз покупці житла, — це розстрочка від забудовників.
Мінуси інвестицій в нерухомість
Ті, хто намагаються заробляти, здаючи в оренду житлову нерухомість, вам скажуть, що житло потрібно ще зуміти здати. Окрім ризику натрапити на «неправильного» квартировинаймача, є великі проблеми з тим, щоб ваш житловий фонд був постійно «прилаштований». Так, після двох-трьох невдалих здач в оренду житло належить відчистити і відмити, а можливо, і відремонтувати. Тому простоювання квартири в очікуванні орендаря може становити кілька місяців. Тобто свої 7 — 10 тис. орендної плати в місяць ви, швидше за все, будете мати тільки на папері, а на практиці частина часу житло буде простоювати.
Об'єкти для вигідних інвестицій в нерухомість на «Мінфіні»
Як правило, наші люди не прагнуть ставати підприємцями і здають житло, забуваючи про те, що потрібно ще платити податки. Часта зміна орендарів, наявність серед орендарів гучних особистостей часто збуджує нездоровий інтерес сусідів, які цілком можуть написати скаргу в податкову, що також загрожує неприємностями.
І останнє, але, напевно, найважливіше — потрібно пам'ятати, що житло має свій термін експлуатації. Навіть сталінка з євроремонтом або хрущовка з переплануванням не гарантує, що через 8 — 10 років ваш будинок не поставлять на капремонт або під знесення. Певну небезпеку становить і новобуд, якість якого залишає бажати кращого. Тому перш, ніж здійснювати велику інвестицію, не завадило б зібрати інформацію про той будинок, де ви збираєтеся купувати нерухомість.
Моє особисте враження від нашого ринку нерухомості таке, що планування в Україні на 10 — 15 років виглядає неможливим. Ми з вами не можемо не тільки передбачити точно рух цін на житло і комерційну нерухомість, але і рух курсу національної валюти і відсоткових ставок. В таких умовах невизначеності зазвичай ситуацію рятує диверсифікація. Тобто не можна інвестувати все в нерухомість, або все в гривневі (або тільки в валютні) депозити. Розподіл ризиків за активами має бути приблизно рівноцінним.
Коментарі - 47
Сколько я знаю сдающих и снимающих - всё в твёрдой валюте.
Недвижимость, по устойчивости к инфляции как депозит в валюте, по доходности намного выше (в статье рассмотрен вариант в 12%), чем предлагают банки (2-4%).
Так что однозначно за недвижимость.
Обычные квартиры в гривне.
Кто посуточно сдаёт - у того бывает и в гривне, но это морока та ещё, хотя заработок существенно больше.
Если Вы все же решите сдавать квартиру официально, оплата налога за сдачу квартиры в аренду должна проводиться 4 раза в год в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Что касается суммы налога, Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18% +1,5% Военный
Сейчас предложения на рынке недвижимости нереально много, как и желающих сдать в аренду. Потому заниматься сдачей в аренду нужно иметь около 1,1-1,2 млн.грн. Есть вариант купить Хрущевку и сдавать за цену минус 1-1,5 тыс.грн по купить за пол цены.
Важно учи\тывать, что не всегда будет так что 12 мес в год сдается квартира. Может быть и 10-11 мес. Плюс обновление квартиры потянет через 2-3 года новые затраты.
Более выгодна коммерческая недвижимость в хорошем месте, когда Вы не вкладываете в ремонт, а арендатор делает под себя.
Из этого всего, проще купить по хорошей цене и сделать ремонт и продать, вот только не за 800 тыс.грн, а за 2,5 млн. в Печерском районе, сделать ремонт и продать. Продать маленькую квартиру с ремонтом будет труднее, конкуренция там сумашедшая.
До определенного времени можно было играть с депозитов в гривне и валюте, вовремя входить и выходить с доллара. Но сейчас за счет монетарной политики, вцелом гривна относительно стабильна, не смотря на крики «все пропало» и идем к 28.
Так как основная цель наварить бабла - речи о покупке хорошей квартиры или выполнения качественного ремонта речи не идет. Главное сделать так, что бы не опытный клиент купил хлам и переплатил бабла.
Когда вы приходите на такой объект - картина для более менее опытного человека следующая:
Стены, пол, плитка не по уровню.
Плитка уложена абы как с экономией клея.
Техника если повезет - новая, если нет - купили отремонтированную или звездную.
Мебель дешевая, через пару лет все развалится.
Пластиковые окна самые дешевые с минимальной задувкой пены.
Список можно продолжать до бесконечности. А вывод один - покупать квартиру с ремонтом - себе дороже.
Квартири на первинному ринку
За 10 років таке житло не втратить ні в ціні, ні в якості. Житло вигідніше купувати на стадії будівництва. На початкових етапах забудовники завжди пропонують нижчу ціну. Можна заощадити 15-20% від реальної вартості квартири. Також ціна залежить від компанії, об’єктів, локації і конкуренції. Водночас важливим є фактор надійності компанії. Щоб не втратити гроші, ретельно перевіряйте забудовників
Вторинний ринок
На вторинному ринку за останні роки ліквідність нерухомості істотно знизилася. Щоб вигідно продати квартиру, знадобиться від 3 до 6 місяців. Якщо збути житло треба в більш стислі строки, доведеться зменшувати ціну. Ризикуєте втратити частину грошей. До того ж така квартира втрачає вартість набагато швидше, ніж апартаменти в новобудові.
Є питання? Залишайте заявку та отримуйте консультацію з питань купівлі нової квартири.
Сейчас можно и нужно выбирать уже построенный и принятый в эксплуатацию дом. А вот чтобы найти хороший вариант, нужно те же самые 3-6 месяцев, что и на продажу.
Так что лучше оставляйте заявки мне)))
Работать придется много, но и заработок больше.
Жилая недвига=доходность уровня хренового валютного депозита+геморрой.
Единственная проблема депозитов это риск % ставки.
А недвижимость - череда постоянных проблем.
«сколько банков из первой десятки ушло в 2014-2015» - надо просто не становиться клиентом говнобанков)
Я стала клиентом ФГВФЛ только в самом конце 2018 года («ВТБ Украина»).
https://minfin.com.ua/ua/blogs/bonv/119206/
Не согласна с уважаемым автором.
«за 800 тыс. грн. Вы знаете, что сдавать это жилье вы сможете максимум за 8 тыс. грн в месяц или 96 тыс. грн в год. Таким образом, если упростить расчеты, в год вы будете на этой сделке зарабатывать около 12% годовых»
Только Киев.
Но в Украине есть и др.города, где нет толпы понаехавших, и такой а/п.
Кроме того, эксперт оговорился про «максимум», а аредатор может найти и вариант подешевле)
«инвестиции в недвижимость с последующей сдачей в аренду выглядят интересным, но вовсе не гарантированным инструментом сохранности средств...за период с 2009 – го по 2019 год стоимость столичной недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась примерно вдвое, а ее продавцам еще нужно попробовать продать свою покупку десятилетней давности» - то-то и оно.
Эксперт писал про условные %, а «тело», т.е. стоимость самой недвиги постоянно снижается.
Как-то для инвестиции хреновато.
«сдавая в аренду жилую недвижимость, вам скажут, что жилье нужно еще суметь сдать» - вот-вот.
Искать нормальных арендаторов.
"есть большие проблемы с тем, чтобы ваш жилой фонд был постоянно «пристроен» - ага.
И тут или снижать а/п (уменьшать %), или ждать.
Тем временем за содержание платить из своего кармана.
«после двух-трех неудачных сдач в аренду жилье предстоит отчистить и отмыть, а возможно, и отремонтировать» - после обычных сдач.
«последнее, но, наверное, самое важное – нужно помнить, что жилье имеет свой срок эксплуатации. Даже сталинка с евроремонтом или хрущевка с перепланировкой не гарантирует, что через 8 – 10 лет ваш дом не поставят на капремонт или под снос. Определенную опасность представляет собой и новострой, качество которого оставляет желать лучшего» - на ремонт надо с самого начала создавать из а/п «ремонтный фонд».
А еще страхование на случай аварий/заливов.
Все это вычитается из тех фантастических 12% годовых.
В реальности арендная недвига это - немножко денег+очень много откровенного геморроя.
Даже без учета упомянутого налогоообложения.
При этом даже депозит «до востребования», вроде «Мобильных сбережений» «Ощадбанка» приносит сравнимые деньги, при полном отсутствии неудобств.
Простой пример:
- как повысить свою реальную ставку по депо - в декабре на пике курса уходить в гривну, летом - обратно в доллар, ваш реальный заработок - ставка по депо + вход/выход в нужное время даст вас до 20-25% доходности за год.
- квартиры для сдачи в аренду надо уметь прежде всего покупать, т.е. быть в рынке и знать его.
+15.
Ну правда.
Если для вас лучшая «инвестиция» - мыть туалеты в Польше, то мне вас жаль)
«кто купил квартиру в Киеве в $ кредит до 2014 г» — а чего их жалеть?
Долларовые кредиты перестали выдавать в 2009 году.
Платить по ним перестали примерно в те же годы)
«или депозит в банке держал» — а чего жалеть депозитных клиентов?)
У них как раз все отлично)
«В Польше большая часть нашего населения работаем на малый и средний бизнес» — если вы так и не поняли, в статье речь об инвестициях, а не о наемной работе.
Если вы не замечаете разницы, мне вас жаль вторично)
«а у нас осталось только купить квартиру в Киеве и депозит» — пожелаю вам удачи в размещении депозитов в каком-нибудь помойном «PKO bank polski».
Под 0,5% в злотых)
И вы будете иметь большие проблемы пока найдете арендаторов в такие условия. Простои будут очень большими