Ціни на київську первинку зростають, а покупців немає: коли чекати на знижки

Забудовники вийшли на роботу, але продавати новобудови немає кому

За останніх 2,5 місяці у Києві відновили роботи близько 40% забудовників.

Здебільшого добудовують об'єкти з високим ступенем готовності: в першу чергу компанії прагнуть виконати свої зобов’язання перед чинними інвесторами, а вже тоді переходити до нових проєктів.

Проте це не єдине пояснення. Планувати щось далеко наперед заважає низка несприятливих факторів. Серед основних — труднощі у логістиці будівельних матеріалів по території країни, дефіцит на окремі види матеріалів, брак трудових ресурсів і, головне, падіння рівня продажів.

«Наразі щотижня ми продаємо 5−7 квартир, тоді як у довоєнний час ця цифра була значно більша», — розповіли у пресслужбі KAN Development.

За словами президента асоціації фахівців нерухомості України Юрія Піти, купують переважно повністю готові квартири або ті, що уже на фінальній стадії зведення. Тобто, по суті, об'єкти вторинного ринку.

У групі компаній DIM це підтверджують: там кажуть, що найчастіше інвестори цікавляться проєктами з високим ступенем готовності — від 60% і вище.

«Вкладатися у котлован сьогодні бояться, хоча вартість таких лотів буде дешевшою», — каже Ірина Міхальова, директорка з маркетингу групи компаній DIM.

Обнадіює забудовників лише те, що інтерес у людей до новобудов не пропав. Вони відзначають, що з кожним днем кількість дзвінків та візитів у відділи продажів зростає. Хтось прицінюється, а хтось просто моніторить ситуацію, очікуючи на дисконти та цікаві пропозиції. Тим не менше, тенденції на ринку розцінюються як позитивні.

Читайте також: Київська «вторинка» з дисконтом 20% і більше: чи варто вже придивлятися до варіантів

Хто купує житло під час війни

Основними покупцями на первинному ринку є постійні клієнти, які вже працювали із конкретним забудовником. Зазвичай покупці віддають перевагу нерухомості класу комфорт та комфорт+. Пріоритет під час вибору житла — безпека.

Київські девелопери відзначають, що за час війни зріс попит на підземні паркомісця та комори. Ці приміщення раніше було годі продати, тепер клієнти охоче купують, щоб використовувати як укриття.

Крім того, формується новий прошарок клієнтів — переселенці з південних та східних мегаполісів України, які планують осісти в столиці.

«Сьогодні ми спостерігаємо колосальний відкладений попит на житло, адже тисячі родин втратили свої домівки в результаті воєнних дій», — відзначили у компанії DIM.

Ціни ростуть без покупців

Із кожним днем у потенційних покупців з’являється дедалі більше вибору. Якщо на кінець квітня у Києві відкрилися відділи продажу лише у 23 ЖК, то зараз квартири можна придбати у 131 ЖК.

Але квадратні метри у столичних новобудовах стають менш доступними.

Згідно даних ЛУН, середня вартість квадратного метра на столичному ринку нерухомості збільшилася. У доларах, на які звик орієнтуватися український покупець, зростання за цей період склало 3% — із $1 270 до $1 310. Водночас, у гривневому еквіваленті ціни зросли майже на 9% — із 35 700 грн у лютому до 39 300 грн на початок липня 2022 року.

Збільшення прайсів відбулося майже за всіма класами житла. У гривнях зростання склало від 3 до 8%, залежно від класу. Так, економ, комфорт і бізнес додали близько 8%. Тепер метр квадратний в середньому тут коштує 26 700 грн, 30 500 грн і 28 900 грн відповідно. Найменше зросло у ціні житло преміум-сегменту: за чотири місяці квадратний метр тут подорожчав лише на 3% і зупинився на позначці 83 400 грн.

Середня ціна за класами житла
(за даними ЛУН)

Щодо цінового розкиду по районах Києва, то, згідно даних ЛУН, найбюджетніший варіант для купівлі квартири — Дарницький район. Тут вартість квадратного метра становить в середньому 27 200 грн. Найдорожчим залишається Печерськ із середньою ціною 76 900 грн за кв. м.

Середня ціна м² в новобудовах за районами за червень 2022

Загалом, за оцінками ЛУН, найменша однокімнатна квартира в київській новобудові буде коштувати в середньому 1,7 млн грн, двокімнатна обійдеться у 2,5 млн грн.

При цьому покупцям, як і раніше, доступний такий фінансовий інструмент як розтермінування. Умови у різних забудовників відрізняються. Наприклад, у KAN Development максимальний термін розтермінування — 7 років із першим внеском 10% від вартості нерухомості.

Група компаній DIM, крім звичайних умов, сьогодні пропонує ще 10% гарантованої знижки за умови першого внеску у розмірі від 50%.

Читайте також: Коли закінчиться криза на первинному ринку нерухомості

Чому ціни не падають

Згідно даних ЛУН, близько 60% компаній залишили прайси на довоєнному рівні і тільки 10% — знизили.

«Ціни на нерухомість у KAN Development не змінилися. Наразі вони знаходяться на тому ж рівні, що й до початку повномасштабної війни», — повідомили у забудовника.

Втім, 30% забудовників все ж вирішили підвищити вартість квадратного метра. У компанії DIM, наприклад, повідомили, що у гривні ціни дещо зросли, порівнюючи з лютим 2022 року, — від 5%, залежно від проєкту.

«Цьому сприяє собівартість, яка постійно повзе вгору: подорожчання пального та ускладнення логістики, здорожчання внаслідок браку трудових ресурсів, будівельних матеріалів тощо. У валюті ж ми намагаємося стримувати ціну», — пояснила Ірина Міхальова.

Напередодні великих знижок

За словами Юрія Піти, логіка «ми збільшуємо вартість об'єктів через здорожчання будматеріалів» зараз працювати не буде.

«Покупця немає. Вихід у забудовників: або свою маржу знижувати, або просто не продавати і чекати, поки не з’явиться покупець з грошима», — пояснює він.
Наразі забудовники ще не дуже готові йти на поступки. Але на ринку вже з’являються пропозиції з непоганими знижками. Наприклад, про підготовку цілого пакета спеціальних умов з придбання нерухомості у своїх проєктах повідомила група компаній DIM.

«Першим пунктом таких умов стали гарантовані знижки у розмірі 15% на готові квартири та 10% на квартири, які ще будуються та будуть введені в експлуатацію з січня 2023 року. У липні ми запропонуємо потенційним покупцям ще декілька програм», — деталізувала Ірина Міхальова.

Більш суттєвих знижок на ринку можна очікувати ближче до осені. На думку Володимира Семенцова, співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development, до вересня найбільші київські девелопери запропонують потенційним покупцям житла на первинному ринку знижки від 10% до 25%.

Експерт зауважує, що розмір знижок залежатиме від стадії будівництва житлового комплексу чи окремої його секції, а ще від кількості нерозпроданих квартир. Немаловажну роль відіграє фінансова спроможність самого забудовника, його можливості обходитися без масштабного залучення коштів громадян.

«В об'єктах, в яких виконано понад 70% будівельних робіт, за умови 100% сплати вартості квартири розмір знижок може варіюватися від 10% до 15% в гривневому еквіваленті. В об'єктах, в яких роботи виконані лише на 50%, знижка може сягати 25% в гривні», — припускає експерт.

Читайте також: Скільки переселенців отримають квартири у 2022 році. Хто в пріоритеті

Що далі

Головним фактором, який буде впливати на ринок нерухомості, залишається війна.

Так, на думку Ірини Міхальової, у разі негативного сценарію — втрати Донбасу, Херсонщини та інших окупованих територій — вартість нерухомості впаде на 5−10%. Якщо ж буде успішний контрнаступ і відновлена територіальна цілісність, квадратний метр нового житла до кінця 2022 року на 10% зросте.

Щодо попиту, то тут учасники ринку одностайні — він буде тільки зростати. Потреба в первинному житлі залишатиметься на високому рівні ще не один рік.

Позитивну динаміку у відновленні попиту, а отже, і продажів, можна очікувати вже у серпні-вересні. По-перше, це традиційний початок бізнес-сезону, по-друге, саме на цей час воєнні аналітики прогнозують злам у війні на користь України.

Тим не менше, пережити кризу первинному ринку буде доволі складно. Є ймовірність, що деякі забудовники підуть з ринку. Це стосуватиметься, перш за все, несистемних девелоперів, які не мають фінансового плеча й будують виключно за гроші інвесторів. Тож проблема недобудов може зазвучати з новою силою.

«Держава має втрутитися і викуповувати об'єкти на первинному ринку, дофінансовувати будівництво у разі потреби. Десятки тисяч родин залишилися без житла, треба ж людей забезпечувати житлом», — вважає Юрій Піта.

Забудовники готові брати участь у державних програмах та пропонувати спеціальні умови придбання. Але поки немає конкретних кроків у великій відбудові, ринок первинної нерухомості нагадує мінне поле. Покупцям краще особливо уважно обирати проєкти для інвестицій та прискіпливо вивчати інформацію про девелоперів.