Мінфін - Курси валют України

Встановити
12 липня 2022, 14:00 Читать на русском

Київська «вторинка» з дисконтом 20% і більше: чи варто вже придивлятися до варіантів

Ринок нерухомості потроху повертається до життя, хоча угод купівлі-продажу укладається обмаль. Продавці не квапляться знижувати ціни, а покупці вимагають дисконтів. «Мінфін» розбирався, за скільки зараз реально купити квартиру в столиці і що буде з цінами на київські квадратні метри найближчим часом.

Торг доречний

Рієлтори розповідають, що пропозиції житлової нерухомості на ринку зараз достатньо. Є інтерес і з боку покупця, щоправда поки що він зводиться більше до моніторингу цін та варіантів.

Проблема в тому, що власники квартир встановлюють ціни на довоєнному рівні, навіть трохи вищі, а потенційні покупці не мають змоги або не хочуть купувати за такими прайсами.

За словами керуючого партнера KDU Realty Group, інвест-консультанта Олени Маленкової, за довоєнною ціною укладаються одиничні угоди. Найчастіше за старими цінами купують ті, хто до війни бронював завдатком.

Більшість же квартир, якщо й продається, то з великим дисконтом.

«Умовно, заявлена ціна на квартиру — $100 тис. Покупець приходить і каже, що у нього є $80 тис. і за таку ціну він готовий купити. Якщо продавець не погоджується, покупець йде далі й шукає інші варіанти. Ринок сьогодні на боці покупця», — розповідає президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Юрій Піта.

Загалом, згідно даних АН «Благовіст» на кінець червня, за час повномасштабної війни в Україні середня ціна квадратного метра на вторинному ринку нерухомості Києва зросла несуттєво — з $2040 до $2050.

У червні 2022 року квартири у Києві продавали за такими цінами:
  • однокімнатні квартири коштували в середньому $2210/кв. м;
  • двокімнатні квартири — $2190/кв. м;
  • трикімнатні — $2050/кв. м.
Традиційно найдорожча нерухомість розташована у Печерському, Шевченківському та Голосіївському районах, найбюджетніша — у Деснянському та Дарницькому.

Ціни на квартири за районами Києва
(за даними АН «Благовіст»)

Район

1-кiмнатні,
тис. $

2-кiмнатні,
тис. $

3-кiмнатні,
тис. $

Середня вартість кв м, тис. $

мін

макс

мін

макс

мін

макс

Голосіївський

40

88

77

136

75

420

2,03

Дарницький

37

120

54

165

67

200

1,54

Деснянський

37

80

49,9

125

58

130

1,07

Дніпровський

45

152

53,8

183

46

450

1,82

Оболонський

36

200

65

145

46

5 950

1,66

Печерський

73,6

283,5

134

600

90

949

3,49

Подільський

40

175

82

268

55

600

1,88

Святошинський

36

117,5

69

174,2

55

250

1,61

Солом’янський

55

195

60

120

75

155

1,78

Шевченківський

48

130

35

600

110

260

2,34

Читайте також: Однокімнатна квартира в Києві зараз коштує 1,7 млн грн, в Одесі — 1,1 млн грн

Нові вимоги до житла

Війна внесла низку коректив і до інших вимог покупців, які вони тепер висувають до майбутнього житла. За словами Юрія Піти, вторинний ринок практично цілковито витіснив «первинку». Як правило, купують об'єкти, в які відразу можна в'їжджати і жити. Адже значну частину попиту створюють внутрішні переселенці — вони мають потребу не просто в квадратних метрах, а в готовому до заселення житлі.

Крім того, як відзначає Олена Маленкова, змінилися й критерії, за якими українці обирають об'єкт для купівлі. Незмінною популярністю користуються квартири, які знаходяться в 10−15 хв доступності до метро. Але, якщо раніше це було більш притаманно середньому класу, то зараз навіть заможні цікавляться близькістю до метро через дефіцит пального та його ціну.

Також підвищений інтерес до квартир у будинках, збудованих після 2005 року. Саме з цього часу в будинках з’явилася так звана «гребінка», яка дає можливість встановлювати лічильники тепла.

Безперечною перевагою для покупців, звісно, є наявність у будинку підземного паркінгу або розміщеного неподалік бомбосховища.

З’явився перелік характеристик, які, швидше, служитимуть стоп-фактором для купівлі нерухомості. Зокрема, верхні поверхи у багатоповерхівці і панорамні вікна.

«Також не користуються попитом або запитують менше квартири в будинках поруч із вокзалами, аеропортами, військовими частинами та взагалі з об'єктами критичної інфраструктури», — додає керуючий партнер KDU Realty Group.

Читайте також: Коли закінчиться криза на первинному ринку нерухомості

Інвестор зайняв вичікувальну позицію

На столичному ринку нерухомості завжди були присутні інвестори, які купували квартири для подальшої здачі в оренду. Причому, значну частку серед них становили іноземці або пов’язані з ними особи — на них припадало до 10% всіх продажів.

Але тепер, як констатують експерти, угоди з інвестиційною метою не відбуваються взагалі.

«Інвестор зараз не купуватиме, тим паче закордонний. Ми втратили такого покупця», — каже президент АФНУ.

Але столичну нерухомість закордонний інвестор все ж не випускає з поля зору й регулярно цікавиться, що відбувається на ринку.

«Якщо буде знижка у 50−60%, тоді, можливо, іноземці й куплять, розуміючи, що потім можна буде продати в рази дорожче. Але зараз такого не відбувається», — уточнює Юрій Піта.

Інвестиційні угоди на ринку не укладаються не тільки через підвищені ризики. Вагомою причиною є зниження дохідності оренди. Експерти кажуть, що зараз її взагалі важко вирахувати, але до колишніх 7−11% точно далеко. Проте, така ситуація не назавжди: у міру відновлення платоспроможного попиту зростатимуть і орендні ставки.

Читайте також: Хрещатик за ціною Троєщини: які ціни на оренду квартир пропонують у Києві

Як визначитися з ціною

На старті керуючий партнер KDU Realty Group Олена Маленкова пропонує скористатися формулою:

«довоєнна ціна», помножена на 28,5 (курс долара до війни) і поділена на 35,5 (поточний курс долара), = ціні продажу.

Тобто, якщо квартира у лютому коштувала, скажімо, $96 тис., то зараз, згідно наведеної формули, її можна спробувати виставити на продаж за $77 тис. Далі вже діяти за принципом: немає покупців, знижувати ще трохи, є багато — підвищувати ціну.

Більшість експертів із нерухомості сходяться на думці, що ціни на квадратні метри ще просядуть. Наступні 2−6 місяців нерухомість подешевшає на 20−30% від довоєнної вартості. Штовхатимуть ціни донизу декілька факторів. Один із них — збільшення пропозиції житла. Зараз її обсяги обмежені, зокрема, через заборону продавати житло за довіреністю. Тобто ті власники, які виїхали за кордон і поки що не налаштовані повертатися, не можуть продати свою нерухомість в Україні.

Головне, що у Києві знову запрацювали реєстри: пропозиції стає більше, а це, зрозуміло, впливатиме на ціну.

«Продавців стане більше, покупців теж, але не з такими, як раніше, можливостями. Якщо нерухомість не продаватиметься місяць-два, окремі власники почнуть знижувати ціну. Далі ця хвиля зниження піде по цілому ринку», — припускає Юрій Піта.

Втім, тим, хто має потребу у житлі, експерт радить починати підбирати варіанти. І якщо серед них знайдеться той, що влаштовує, то, можливо, є сенс його купити вже. Адже не варто забувати, що продавці не налаштовані продавати свій товар задешево і не поспішають знижувати ціни, а тому можна й не дочекатися ще більших дисконтів.

Коментарі - 61

+
+80
Игорь УА
Игорь УА
12 липня 2022, 14:19
#
Без информации о количестве сделок, по нынешним ценам (фактически довоенным) статья ни о чем.
+
+313
MrDean
MrDean
12 липня 2022, 14:35
#
Статья написана таким образом «цены не падают, покупайте» … в итоге на лоха. Нужно всего лишь вспомнить что как бы война, ресессия в мире, дырка в бюджете, инфляция, нет работы. Покручу у виска и пойду пить кофе
+
+24
AleksandrBank
AleksandrBank
12 липня 2022, 18:02
#
Лайк
+
+8
vikchernij
vikchernij
14 липня 2022, 21:21
#
«Більшість експертів із нерухомості сходяться на думці, що ціни на квадратні метри ще просядуть. Наступні 2−6 місяців нерухомість подешевшає на 20−30% від довоєнної вартості.»
+
+93
Abramon
Abramon
12 липня 2022, 14:36
#
Якщо продавець захоче реально продати то буде погоджуватись на ціну від покупця. Про довоєнні ціни забудьте. Кредитування немає, тому покупці будуть купувати «на всі гроші», але власні. Головне, щоб рієлтор не заважав ні покупцю ні продавця,«будєт только дорожать» і «урвати» більше, як від продавця так і від покупці на ходу видумуючи історії, що є покупець, який заплатить більше.
+
+15
General01
General01
14 липня 2022, 11:48
#
Отож бо реелтори, повині перейти на бік покупця і заробляти на кількості проданого, а не на ціні яку роздувати зараз не на часі, в країні війна не знаєш звідки прилетить і шо ото потім с тим придбанням буде. А після війни стандарти будівництва передивляться і дорожчати буде тільки те що відповідатиме цим вимогам. А якщо буде бум будівельний і там конкуренція скоригує ціни нижче. Вартість матеріалів не є висомим аргументом так як при великій забудові та обсягах вони в ціні не збільшаться.
+
+20
Abramon
Abramon
14 липня 2022, 13:03
#
Багато хто відчув себе інвестором та «заінвестував» та хоче повернути інвестиції з прибутком, але ж як писали нижче інвестиція не завжди може принести прибуток.
+
+14
korvin29
korvin29
12 липня 2022, 15:21
#
В Харькове цены просели более чем в 2 раза. А иногда и в 3−4 раза
+
0
MrDean
MrDean
12 липня 2022, 15:29
#
Это на торговой площадке или фактические на спрос? Я просто не мониторил Харьков ещё
+
+11
korvin29
korvin29
12 липня 2022, 19:27
#
Это сделки совершаются с таким дисконтом
+
0
schakira
schakira
12 липня 2022, 19:49
#
В Харькове цены довоенные.
+
+89
Benderitto
Benderitto
13 липня 2022, 5:54
#
И будет только дорожать в Харькове скажут риелторы
+
0
MrDean
MrDean
13 липня 2022, 21:56
#
Хаха или есть покупатель кто предложит больше
+
0
MrDean
MrDean
13 липня 2022, 21:56
#
Я продаю свою G05 за 80к MSRP цена, пробег 34,000. Купите?

Рыночная цена 48к … поняли о чем я?
+
+95
bonv
bonv
12 липня 2022, 18:34
#
А у Франківську та Львові - виросли. У валюті.
+
+38
Benderitto
Benderitto
13 липня 2022, 5:55
#
Ну не знаю.
Если есть 100 тыс., то лучше снимать пока квартиру. Можно хоть перемещаться из города в город учитывая войну
+
+52
bonv
bonv
13 липня 2022, 9:31
#
За кордоном багато людей так і роблять. Українці ж в більшості своїй хочуть мати власне житло.
+
+15
MrDean
MrDean
13 липня 2022, 21:54
#
Хотят, но по таким ценам лучше за границей и купить в ипотеку… которой в Укр нет
+
+57
Nobleman
Nobleman
13 липня 2022, 11:42
#
«А у Франківську та Львові — виросли. У валюті.»
За кого ви всіх приймаєте?)
+
+53
General01
General01
14 липня 2022, 12:01
#
За лохів та Оленів мабуть приймають.
+
+190
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 липня 2022, 15:28
#
Инсайдерская информация: ради эксперимента прошелся по 6 вариантам с ценами от 65 до 80 К. $ на ОЛХ, во всех вариантах сбрасывал минимум 9К и все соглашались на мое предложение. Из этого эксперимента следует то, что нужно еще подождать!
+
+27
MrDean
MrDean
12 липня 2022, 16:58
#
Если подождать еще пол года можно за 50% от лис прайса взять. Лайк вам за работу
+
+40
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 липня 2022, 17:05
#
Прайс лист на сегодня это всего-навсего «ХОТЕЛКИ» до 24.02. НЕ ЗЛОРАБСТВУЮ, ЭТО К СОЖАЛЕНИЮ…
+
+11
General01
General01
14 липня 2022, 12:06
#
Так саме так.
+
0
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 липня 2022, 17:02
#
Дополню, дабы не вводить в заблуждение. Не звонками были мои предложения, а в реальных встречах!
+
0
c24
c24
12 липня 2022, 18:36
#
А в каком городе?
+
0
BexOne
BexOne
13 липня 2022, 22:39
#
Если профиль Ивана актуален — то Запорожье.
+
+62
bonv
bonv
12 липня 2022, 18:36
#
Одні казкарі на форумі:) Один наперед одного:)… Це жесть… Особливо про продавця який погодиться на пропозицію покупця:) Ринкова ціна а не хотєлкі…
+
0
dolphik
dolphik
12 липня 2022, 21:27
#
100%
продавець вклав свої гроші і тут в «крізіс» буде на ізі готовий позбутися своєї інвестиції в мінус…ахаха дайте два!
+
+35
MrDean
MrDean
12 липня 2022, 22:15
#
2002, 2009, 2014… можем продолжить
+
+82
Sataroth
Sataroth
13 липня 2022, 7:18
#
А хто сказав що інвестор завжди має отримати прибуток? Інвестиції - це завжди ризик. Почалась війна й інвестор програв, нічого дивного. До того ж вартість доллара стає вищою, то ж вартість квартири в доларах має знижуватись.
+
+38
MrDean
MrDean
13 липня 2022, 21:53
#
Ну так сидите в бетоне 6−8 лет, я же не против. Никто не будет платить 70к за 80квм бетона, молитесь что бы хоть 40 теперь дали.
+
+23
vietcong1965
vietcong1965
16 липня 2022, 8:59
#
Dolphik За сколько Вы купили квартиру раньше никого не интересует! Будет примерно так: не согласились в июле за $ 55 В октябре будет за $40 в марте 2023 уже за $30 Каждое последующее предложение будет меньше предыдущего. Кто это поймет раньше,тот выиграл!
Инвестиции — это риск,и в этот раз Вы проиграли.
+
0
dolphik
dolphik
18 липня 2022, 12:11
#
Я трішки про інше. Вартість матеріалів росте в валюті. Якщо два роки назад можна було збудувати условний будинок за 120к $, то сьогодні його в тій же якості і матеріалах вже вартує збудувати 180к $. І тут починається срач «продай цю хату за 80к, бо завтра не продаси за 60к». Смішно
+
+15
MrDean
MrDean
18 липня 2022, 22:48
#
А думаете продадите? Кто-то купит… может ипотеку возьмут ?
+
0
General01
General01
23 липня 2022, 18:17
#
Можна подумати що ринкова ціна це догма, вона залежить від попиту якого за хотелкамі продаванів немає від слова зовсім.
+
+30
bonv
bonv
12 липня 2022, 18:37
#
Інвестиції в нерухомість. Гумор та гроші:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
+
0
c24
c24
12 липня 2022, 18:37
#
В Киевской обл цены пока держут.
+
0
Nobleman
Nobleman
13 липня 2022, 17:07
#
Я б так не сказал, там просто покупать больше ни кто не хочет
+
+7
alexey91
alexey91
12 липня 2022, 18:58
#
А инфляцию в долларах и евро кто-то из ждунов квартир по 10$ тыс учитывает? А цену на смежных открытых рынках Польши или Литвы? Ну и цена стройки не уменьшилась в войну. Верить можно во что угодно, но при 20 кв м на жителя цены всегда буду идти вверх. Качелями, синусоидами, кризисами — но только вверх, пока не удовлетворится базовый спрос в 35−40 м2 на жителя.
+
+154
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 липня 2022, 19:11
#
А причем здесь рынки Польши и Литвы?
Боевые действия прекратились?
Падение экономики на текущий момент в 34% уже прекратилось?
Падение реальных доходов населения прекратилось?
Убиль населения прекратилась?
… признаки участника секты «будеттокадаражать»…
+
0
dolphik
dolphik
12 липня 2022, 21:31
#
Ви купували щось на первинному ринку ? Чи може будували з фудаменту свій будинок ?

Припустимо, що так. Далі ви з певних причин забажали продати нерухомість і тут в цей момент експерти вам рекомендують продати на 50%, бо в людей грошей нема чи криза.
Ви готові продати з дисконтом ?
+
+46
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 липня 2022, 21:58
#
Звісно, що буду готовий. Бо ринкова ситуація та обставини у країні диктують ціни, а не мої побажання!
+
+79
MrDean
MrDean
12 липня 2022, 22:14
#
Продаст любой кому нужны бабки. Вот и вся политика
+
+56
Sataroth
Sataroth
13 липня 2022, 14:16
#
Ну якщо ви не готові продати за реальною ринковою ціною, то це ваші проблемі й «хотєлкі». Нікого не хвилює за скільки ви що будували, є ринкова вартість на даний момент часу. Хочете — погоджуєтесь, хочете швидше — скидаєте ще більше, а не хочете — сидіть і чекайте дурня роками 😄
+
+34
Abramon
Abramon
13 липня 2022, 16:45
#
Нікого ж з «інвєсторів» не заставляють силою продавати за цінами, що будуть знижуватись в доларовому еквіваленті. Якщо є можливість тримати замороженими років 5−10 кошти, чекаючи звичного довоєнного прибутку (30−45%) це ж справа кожного.
+
0
MrDean
MrDean
13 липня 2022, 21:41
#
Если даже учитывать Польшу и Литву… у них есть ипотека и заработок на порядок выше.
Сравнивать *** с пальцем. Думаю выпоняли
+
0
alexey91
alexey91
15 липня 2022, 0:59
#
На порядок это в 10 раз… ЗП в Киеве и Польше или Литве на одном уровне была до войны, сейчас снизится, хотя инфляция под 20% во всей центральной европе. Короче, ждите господа, и будут квартиры по 10 тыс дол в Киеве и по 12 на Крещатике. Просто помните 2009 и 2014 тогда ведь так и было. Неважна себестоимость, нехватка жилья, проблемы у первички и еще сотни факторов. Главное что миллион маникюрщиц и парикмахерш выехавшие в Польшу выставят каждая по 5 квартир и все обрушится. Ну, а раз у вас зп упала, то точно продадут за 10% стоимости, как иначе.
+
0
MrDean
MrDean
15 липня 2022, 1:31
#
Попахивает культом «будет только дорожать»
Последний раз смотре, рецессия не отменяется, война тоже… инвесторов вижу много. Что же не покупают
+
0
vietcong1965
vietcong1965
16 липня 2022, 9:08
#
Какая нехватка жилья ? Не придумывайте. По переуступке валом на продажу! Так же и на вторичке. Покупателей нет,вот в чем проблема. Никто не заставляет продавать.
+
0
General01
General01
14 липня 2022, 12:14
#
Та то усьо хотелки
+
0
General01
General01
14 липня 2022, 12:17
#
Де ти таку норму взяв на мешканця. Всі все враховують бо такий ринок на часі і можливо на довгий період.
+
+29
zig4free
zig4free
12 липня 2022, 19:09
#
В дупу с такими ценами не пошли бы?

Будут продавать 1шку за 10тыс$ может подумаю.
+
+88
Иван Андриенко
Иван Андриенко
12 липня 2022, 19:15
#
Я понимаю, накупили инвесторы и теперь нужно внушить и самому себе (чтоб оставаться в здравии) и «потенциальному ОЛХ» что не все потеряно…
+
+30
MrDean
MrDean
12 липня 2022, 20:41
#
Видел в харькове в индустриально квартиру перепродают за 90к, мы её до войны хотели взять за 70к… Только в индустриальном ракеты каждый день летят хаха
Посмеялся
+
+51
Nobleman
Nobleman
13 липня 2022, 11:44
#
Кумедные продаваны=)
+
+19
MrDean
MrDean
13 липня 2022, 21:39
#
На лохо расчитано
+
+39
denrox
denrox
12 липня 2022, 23:51
#
Сейчас гораздо выгоднее арендовать. Все просто: подешевела аренда — идем арендовать, подешевела продажная стоимость — идем покупать. Если очень хочется связываться с недвижимостью, то сейчас лучше глянуть на рынок земли.
+
0
MrDean
MrDean
14 липня 2022, 2:28
#
Вот человек дело говорит. «Покупайте то чего больше не делают — землю» — М. Твейн
+
+19
Ave Bael
Ave Bael
16 липня 2022, 3:24
#
Цена в Киеве через год будет $500/м. Пригород $300/м.
+
0
MrDean
MrDean
16 липня 2022, 22:01
#
Скринню
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися