Бюджетні інвестиції в нерухомість: як стати власником 3 кв м і отримати дохід від 8% річних

Що таке REIT і як він працює в Україні

Інвестиційні фонди REIT (real estate investment trust), як варіант низькобюджетного інвестування в нерухомість, давно працюють у багатьох країнах світу. Ці фонди купують або будують великі об'єкти, керують ними і заробляють на оренді приміщень. Інвестор може увійти до такого фонду практично з будь-якою сумою.

«Якщо простіше, то фонд виступає організатором збору грошей, шукає об'єкти нерухомості, в які ці кошти інвестує, і з заробітку 90% розподіляє між інвесторами», — пояснює адвокат, автор Youtube-каналу Monitor.Estate Володимир Копоть.

Найрозвиненіший ринок фондів нерухомості REIT у США, Франції, Великобританії, Німеччині. Представлені вони також у Туреччині, Таїланді, Сінгапурі, Бразилії.

Для України це абсолютно нове явище. Перші фонди подібного типу у нас з’явилися тільки цього року. Для інвесторів відкриті наразі лише два: Inzhur та Ribas invest. Хоча, якщо розібратися, то як класичний REIT працює тільки перший.

Inzhur зареєстрований, як пайовий інвестиційний фонд, випускає цінні папери під відсотки і регулюється Національною комісією з цінних паперів та фондових ринків (НКЦПФР).

Ribas invest зареєстрований, як споживче товариство. Цей статус не дає їм права випускати цінні папери під відсотки — основний фінансовий інструмент фондів. Спільне із REIT у Ribas invest лише те, що він також акумулює кошти, купує та керує нерухомістю, і виплачує інвесторам дивіденди. Інших на те підстав у Ribas invest немає.

REIT-фонди інвестують у найрізноманітніші типи нерухомості, включаючи офіси, торговельні центри, багатоквартирні будинки, склади, виробничі приміщення, дата-центри та багато іншого.

Обидва українські проєкти працюють в сегментах комерційної нерухомості — Inzhur у своєму портфелі має об'єкти ритейлу, Ribas invest фокусується на готельному господарстві.

Але оскільки як класичний REIT в Україні працює лише Inzhur, то на ньому зосередимо більше уваги.

Читайте також: Куди інвестувати $50 тис: розбираємо найнадійніші способи зберігати значні заощадження

Як інвестувати в український REIT

Інвестування в REITи передбачає придбання не об'єкта, а акції компанії, яка володіє нерухомістю. В Inzhur інвестор купує сертифікати — це пайові цінні папери, які дають право на володіння певною часткою майна фонду.

«Закон чітко передбачає, що інвестор пайового інвестиційного фонду нерухомості, яким є Inzhur, не просто є власником цінного паперу, а і співвласником усього майна, що належить фонду. Власники сертифікатів є власниками квадратних метрів нерухомості та землі», — пояснює Михайло Серюга, інвестиційний експерт, Академія «Мінфін».

Інвестувати в Inzhur може будь-хто. Для цього потрібно мати паспорт, ідентифікаційний код і гроші на банківському рахунку. Початковий внесок — 122 тис. грн. Він передбачає, що інвестор стає власником 3 кв м нерухомості, в яку інвестує фонд. Ця вартість не змінюється, оскільки дана нерухомість вже побудована. Хоча перегляд розміру початкового внеску виключати не можна. Основними каталізаторами цього можуть стати девальвація гривні та інфляція. Однак, зараз умови залишаються сталими.

«Інвестор купує сертифікати, і за кожним сертифікатом отримує дивіденди. Розмір початкової інвестиції — 122 тис. грн, далі можна збільшувати частку на 1 000 грн. Самі сертифікати зберігаються в депозитарній установі», — розповідає Михайло Серюга.

Придбання інвестиційних сертифікатів відбувається практично миттєво. Потрібно лише подати заявку на сайті компанії, після цього інвестору буде відкрито депозитарний рахунок, куди зараховують сертифікати.

Інвестор може у будь-який момент виявити бажання вийти з інвестицій. Зробити це одним кліком, як, наприклад, в американських REITах, які забезпечують вихід на фондовий ринок, не вдасться. Українські інвестиційні трасти не торгуються на біржі. Проте, все одно це значно легше, ніж вийти з фізичної нерухомості.

«Виходом може бути викуп наявних у інвестора сертифікатів самим фондом або продаж їх вже на вторинному ринку. Варто сказати, що за останніх півроку з’явився попит на такі сертифікати на вторинному ринку», — зауважує Володимир Копоть.

Продавати на вторинному ринку означає, що інвестору доведеться самостійно шукати покупця. Як він це робитиме, залежить від нього самого: можливо, пропонуватиме знайомим, або через оголошення в соцмережах тощо. Ціна угоди при цьому залежатиме від особистих домовленостей. Варто мати на увазі, що, в будь-якому разі, 1% комісії від розміру угоди треба буде сплатити фонду.

Інший варіант — доручити продаж сертифікатів фонду. За словами інвестиційних експертів проєкту «Академія «Мінфін», у цьому разі фонд візьме більшу комісію — 3%. Найімовірніше, сертифікати будуть продані іншим інвесторам, які прагнуть вкластися у REIT.

Швидкість виходу з інвестиції у REIT залежить від того, наскільки швидко вашими сертифікатами зацікавиться інший інвестор. Зараз, як стверджують експерти, попиту на них не бракує і охочих їх придбати чимало.

Заробіток непоганий, але гарантій — нуль

Українські REITи обіцяють інвесторам доволі непогані дивіденди. За словами Володимира Копотя, розрахункова дохідність становить від 8% річних у валюті.

В Inzhur обіцяють 9,5%, хоча минулого року її вдалося збільшити. Наразі в управлінні компанії три фонди: 1001 (Магазин для Сільпо в Лісниках), 2001 (Ресторани для мережі швидкого харчування) та фонд Inzhur Supermarket.

«За 2022 рік інвестори отримали дохідність 10,14%. Таку дохідність вдається забезпечити за рахунок високих розмірів орендних платежів. Орендна плата прив'язана до виторгу супермаркетів. Отже, при зростанні інфляції, відповідно, зростатиме орендний платіж та дивіденди для інвесторів», — пояснює інвестиційний експерт, Академія «Мінфін».

Дивіденди нараховуються окремо на банківську картку клієнта. Якщо раптом фонд припинить діяльність, майно буде розпродано, а власники сертифікатів отримають кошти, відповідно до своїх часток. Але не все так безхмарно з інвестиціями в українські REITи. Найбільший їх мінус, що вони жодним чином не гарантуються. Всі ризики лягають на плечі інвесторів.

«У разі повної руйнації об'єкта нерухомості втрати понесуть інвестори. Будь-які гарантії повернення вкладу відсутні. Передбачено продаж сертифікату або ж, у випадку повної ліквідації фонду, продаж об'єкта нерухомості, якщо охочих не знайдеться, інвестор залишиться ні з чим. Якщо вартість об'єкту нерухомості суттєво знизиться — це також ляже на плечі інвесторів», — каже Михайло Серюга.

«Ринок може бути непередбачуваний. Ніхто з інвесторів не перевіряє і не може перевірити фінансовий стан фонду чи договірні відносини з орендарями. А великі гравці — як Макдональдс, так і Сільпо — можуть піти з ринку. Це питання до можливих ризиків та рівня толерантності інвесторів до них», — доповнює адвокат, автор Youtube-каналу Monitor.Estate Володимир Копоть.

Все ж, на думку юриста, вкладати гроші в REIT інвестиційно вигідніше, ніж, скажімо, у первинну нерухомість. Адже вони приносять дивіденди відразу з наступного після купівлі сертифіката місяця. Натомість, купуючи на «первинці», інвестору доводиться чекати, щонайменше, до того часу, коли об'єкт буде введено в експлуатацію.

Читайте також: Ціни на столичну нерухомість цієї осені: скільки коштує купити і орендувати за районами

REIT-фондів буде більше — це питання часу

Експерти позитивно ставляться до появи на українському ринку такого фінансового інструменту, як REIT-фонди. Але визнають, що зараз вони, радше, працюють, як пілотні проєкти.

«Якщо з часом таких фондів стане більше, а капітал, який вони залучають, суттєво зросте, то це може призвести до зростання вартості нерухомості. Проте, наразі це далека перспектива», — каже Михайло Серюга.

Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development, спрогнозував, що протягом 2−3 років після перемоги у війні в Україні можуть з’явитися декілька фондів, створених девелоперами спільно з комерційними банками.

«Після перемоги у війні громадян може зацікавити вкладання коштів саме до інвестфондів, що спеціалізуватимуться на інвестиціях в прибуткові об'єкти комерційної нерухомості і, зокрема, в створення сервісних апартаментів.

Адже зараз відбуваються тектонічні зміни у свідомості: триває переосмислення житла, як необхідної власності, натомість, що властиво молодому поколінню, головним у широкому сенсі стає «місце життя», залежно від уподобань та конкретних потреб людини на певному відтинку долі", — наголосив він.

Співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development не виключає, що на ринок можуть також вийти 3−5 міжнародних спеціалізованих фондів, яких, передусім, цікавитимуть об'єкти з бюджетами від $10 млн до $100 млн і мінімальною дохідністю 7−8% річних.

Однак, для потужного інвестиційного розвитку, окрім перемоги, експерти називають й інші ключові вимоги. Зокрема, для залучення більших інвестицій, особливо від роздрібного інвестора, необхідно спростити процес покупки паїв фонду, потрібно, щоб вони торгувалися на біржі. Той механізм, який зараз функціонує, аж ніяк не відповідає вимогам та реаліям нашого часу.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки