Пасивні інвестиції в нерухомість: які найкращі варіанти для українців

Глобальний тренд

Світовий ринок нерухомості, який включає в себе житло, землю та комерційні об'єкти, за оцінками дослідницької компанії IMARC Group, на початку цього року становив $7,06 трлн. Наступні п'ять років, за прогнозом аналітиків, він продовжить зростати і досягне позначки $7,95 трлн.

Минулого року глобальні ціни на нерухомість, за даними Банку міжнародних розрахунків, зросли на 6%. Найбільшу динаміку продемонструвала Туреччина, де вартість житла збільшилась в національній валюті майже на 170%. Понад 20% додала в ціні нерухомість у Сербії та Ісландії, а близько 17% — у Хорватії, Естонії та Ізраїлі.

Цього року через вищі кредитні ставки, та, відповідно, дорожчу іпотеку, зростання цін на нерухомість сповільнилося, але не зупинилося. Наприклад, за прогнозом американської компанії Zillow, за підсумками 2023 року, нерухомість США додасть у ціні ще 3,9%. Для порівняння: минулого року вона подорожчала в країні на 7%.

Подальше зростання цін на нерухомість пов'язане з глобальним зростанням населення, підвищенням загального благополуччя, міграцією до великих міст. До того ж, очікується, що з наступного року почнеться світове зниження кредитних ставок, що стане додатковим стимулом для ринку.

Що відбувається в Україні

В умовах повномасштабної війни на ринок нерухомості України значною мірою впливають зовсім інші фактори, ніж на світовий. Донизу вартість нерухомості тягнуть економічний спад, велика кількість біженців та ризики пошкодження майна.

Водночас, висока інфляція, в тому числі і на будівельні матеріали, зниження пропозиції, значна кількість внутрішньо переміщених осіб, а також прогнози економічного зростання вже починаючи з цього року — штовхають ціни вгору.

За оцінками аналітиків ЛУН, вартість квартир у новобудовах Києва та області зросла, порівнюючи з лютим 2022 року, на 37% та 39% відповідно у гривневому еквіваленті. При цьому курс долара за цей самий час зріс на 38%, тобто у валюті, незважаючи на війну, ціна столичних квартир не змінилася.

Водночас, в Одесі та Дніпрі квартири подорожчали на 43% та 49%, і таким чином обігнали навіть знецінення гривні. Ще суттєвіше зростання демонструють квартири в новобудовах на заході України: в Івано-Франківську вони подорожчали на 75%, а у Львові — на 77%.

Якщо порівнювати вартість житла на вторинному ринку у липні цього року та минулого, то вона зросла у доларах майже у всій Україні, — йдеться в дослідженні DIM.RIA. Так, середня вартість 1-кімнатної квартири за рік збільшилась у Києві на 8,9%, у Днпропетровській області — на 11,8%, у Львівській — на 15,8%, а в Одеській — на 17%. Єдина область, де, за результатами цього дослідження, знизилась середня ціна 1-кімнатної квартири, — Миколаївська.

Разом із подорожчанням квартир вгору йде й вартість оренди житла. З початку цього року вона в середньому в Україні зросла на 7%. За даними Держстату, зараз найдорожча оренда у Закарпатській та Львівській областях: близько 11,5−13 тис. грн на місяць за однокімнатну квартиру. Водночас, на початку серпня досить суттєве зростання продемонструвала вартість оренди і в Києві, за оцінками застосунку з пошуку житла Bird, — за місяць проживання в однокімнатній квартирі зросло на 10%, сягнувши 11 тис., що наближає ціну до львівської.

Як заробляти на квартирах

Найпростіший спосіб заробити на подорожчанні квартири — це просто придбати її та чекати, доки вона зросте в ціні. При цьому варто розуміти, що в такому випадку доветься сплачувати квартплату, а стабільних доходів така нерухомість не приносить.

Тому, більшість інвесторів у житлову нерухомість намагаються здавати її в оренду. Навіть виходячи із середніх показників для 1-кімнатної квартири в Києві, це приносить понад 130 тис. грн на рік. Квартира в новобудові з хорошим розташуванням, звичайно, дозволяє заробляти більше.

Водночас, заробіток на оренді не можна повною мірою назвати пасивним. Власнику нерухомості необхідно зробити ремонт, придбати меблі та побутову техніку. Труднощі часто виникають і з пошуком надійних орендарів, які не пошкодять майно. Часто орендодавцю доводиться вирішувати побутові проблеми мешканців, наприклад, щодо ремонту. В результаті, оренда перетворюється на додаткову роботу.

Уникнути цих труднощів можна, придбавши апартаменти у забудовника, який бере на себе всі питання з управління орендою до повної окупності об'єкту. Наприклад, SENSAR Development зводить апарт-комплекс Smart Hill у м. Яремче, що неподалік Буковелю, та апарт-комплекс Smart House в історичному центрі Львова.

«Зважаючи на підвищений інтерес інвесторів до заходу України, апартаменти в цих будинках мають значний потенціал зростання ціни. До того ж, оскільки вони знаходяться в туристичних центрах, не складе проблем здати їх в оренду і після перемоги», — говорить Марк Марченко, засновник та СЕО SENSAR Development.

SENSAR Development бере на себе всі організаційні моменти, щоб доходи від оренди були справді пасивними. Ще на етапі придбання компанія вирішує всі юридичні нюанси, також, за домовленістю, самостійно робить ремонт. До деяких проєктів залучають готельних операторів задля операційного управління комплексом.

Так, у комплексі в Яремче управління нерухомістю може взяти на себе національний готельний оператор Ribas Hotels Group. Саме він відповідатиме за здачу в оренду апартаментів, підтримання порядку, безпеку, повне забезпечення функціонування готелю, а власник зможе лише отримувати прибутки.

У комплексі у Львові питання оренди візьме на себе безпосередньо SENSAR Development, а якщо інвестор захоче продати апартаменти — допоможе знайти покупця.

Виходячи з вартості оренди у новобудовах у Львові та Яремче, експерти SENSAR Development розраховують, що придбання апартаментів у цих комплексах окупиться приблизно від 6 років.

Одна з переваг цих інвестицій — невисока ціна входу — апартаменти коштують від $24 тис.

Комерційна нерухомість

Заробляти на оренді можна не лише житлової, але й комерційної нерухомості. Водночас, варто враховувати, що цей ринок більше постраждав від війни. Навіть у Києві, де активність бізнесу традиційно висока, вартість оренди офісних приміщень приблизно на 30% нижча, ніж до повномасштабного вторгнення, — повідомляють у компанії CBRE Ukraine. Некращою є ситуація і з торговельною нерухомістю, яка часто здається в оренду приблизно вдвічі дешевше, порівнюючи з довоєнними показниками.

Звісно, нижчі ціни створюють кращі умови для придбання таких об'єктів. Однак, і тут не все просто. По-перше, здача їх в оренду створює ті ж самі проблеми для власника, що й у випадку з квартирою: пошук орендаря, слідкування за майном і вчасною оплатою тощо. По-друге, інвестиції в комерційну нерухомість передбачають досить високий поріг входу.

Купуючи об'єкти в більш-менш прийнятному місці розташування, варто готувати від $1 тис. за кв.м., а в кращих локаціях і з гарним ремонтом нерухомість коштуватиме значно дорожче.

Інвестувати в комерційну нерухомість менші суми можна через сервіси для спільного придбання. Як приклад компанії, що надає такі послуги, можна розглянути Inzhur. Вона дозволяє купити частку в приміщеннях, де розташовані супермаркети або ресторани, інвестуючи від 122 тис. грн. У цьому випадку інвестор не вирішує питання взаємовідносин із орендарями, а лише отримує виплати.

Нерухомість за кордоном

Після російського вторгнення зріс інтерес українців до придбання нерухомості за кордоном. За підсумками минулого року, наші співвітчизники придбали в Польщі майже 4,3 тис. квартир — більше, ніж будь-які інші іноземці. В Туреччині українці посідають 6 місце серед іноземців, які купують найбільше нерухомості. В цій країні українці придбали майже 2,6 тис. помешкань, що вдвічі більше, порівнюючи з попереднім роком.

Існує ціла низка компаній, які спеціалізуються не лише на продажу нерухомості за кордоном, але й на здачі її в оренду в інтересах власника. Вони ж обіцяють взяти на себе юридичні питання з правом власності на житло. Водночас, такі інвестиції теж мають свої складнощі та ризики. Передусім, через проблеми з переказами та вивезенням валюти: SWIFT наразі недоступний, а без декларації через кордон можна перевозити не більше 10 тис. євро.

Крім цього, українцям, які погано знають ринок нерухомості інших країн, важко визначити об'єктивну вартість того чи іншого помешкання, в результаті, вони можуть суттєво переплачувати.

Крім цього, якщо українська нерухомість останніми роками зростала в ціні не надто стрімко, то в багатьох країнах на фоні високої інфляції суттєво подорожчала, і зараз знаходиться на піках, що створює не найкращий момент для входу.