Як заробити на інвестиціях у нерухомість до 32% річних

Як все починалося

У школі заробляв перші гроші на продажі маминих сосисок в тісті за 10 копійок. Першими ж інвестиціями стали банківські депозити. Ще в студентські роки відкривав вклади від півроку до року без можливості дострокового зняття. Тоді це приносило під 20% річних і до того ж депозити ще не оподатковувалися. На відсотки від першого депозиту купив собі бритву Philips.

Зараз у мене є поповнюваний гривневий депозит на 3 місяці під 5% річних в ПУМБі з можливістю в будь-який момент отримати гроші. Перераховую туди всі вільні кошти з рахунку. Оскільки відсотки невисокі, то немає сенсу вкладати гроші на довгий термін, де ставки максимум 8,5−9% річних.

Депозити в моєму інвестиційному портфелі займають десь 1%, готівкова валюта — близько 5%, решта — це нерухомість і криптовалюта. Найбільша частка в нерухомості — приблизно 80−85%.

Інвестиції в нерухомість вважаю найвдалішими — здаю свої об'єкти в оренду, а також купую на етапі забудови і десь через 8 місяців продаю з «плюсом». Намагаюся, щоб було не більше 2−3 незданих забудовником об'єктів. Завжди звертаю увагу на термін здачі новобудови — бажано, щоб це було максимум рік-півтора. Але якщо забудовник перевірений, тоді нема чого боятися.

Інвестиції в нерухомість надійні, так як її ціна постійно зростає і оренда завжди підвищується. Навіть під час кризи, коли ціна на житло падає — це сигнал розпродажі і варто, навпаки, докуповувати нерухомість. Тобто, в перспективі вона відновить свою початкову вартість. Минулі кризи тому підтвердження.

На інвестиціях у нерухомість вдавалося заробити від 5 до 40% за 8−9 місяців. Займаюся виключно житловою нерухомістю. Також на даний момент у мене є декілька об'єктів під здачу в оренду. Вони приносять 8−10% річних. По Україні це вважається нормальною дохідністю. Квартира окупається приблизно за 8−10 років.

Читайте також: 20% вкладень агресивного інвестора можуть бути провальними

Про нюанси інвестицій в нерухомість

Захотів мати пасивний дохід від своєї квартири під здачу в оренду. У той час спілкувався зі знайомим ріелтором, якому довіряв і який познайомив мене з цією темою. І почав діяти за принципом: який він об'єкт купує, такий купую я.

Першу квартиру, яку я купував в новобудові, через півроку перепродав з невисокою маржею. Ціна квартири була $15 тис., а я заробив всього $1 тис. Віддав дешевше перекупникам через свою некомпетентність. Хоча можна було отримати 15−20% за 8−9 місяців. Я зустрічав максимальну дохідність навіть близько 30%. Недозаробив тоді, але отримав перший досвід.

Щоб почати інвестувати, це очевидно, потрібен стартовий капітал. Хоча б на одну квартиру потрібно мінімум $15−20 тис. Купувати варто тільки офіційно, тобто, через банк з квитанцією про оплату.

Якщо купувати новобудову на етапі забудови, то комісія буде незначною — близько $100−200. При продажі сумарні витрати на покупця і продавця складають десь $300. Оплата йде за оформлення нового договору, розрив старого, оформлення виписки з реєстру тощо. Всі нюанси розповідає забудовник.

Що стосується документів, вистачить паспорта, ідентифікаційного коду, згоди дружини або чоловіка, якщо перебуваєш у шлюбі. Далі укладається договір із забудовником, який оформляє нотаріус. Загалом з усім цим можна впоратися за півдня.

Інвестору, як правило, дають три дні на оплату об'єкта нерухомості. Деякі забудовники дозволяють розплачуватися в доларах. Ця сума вказується в договорі, але банківської квитанції про оплату не буде, що не дуже правильно з юридичної точки зору. Хоча у мене були деякі угоди із забудовником за договором, не через банк. Але тільки в тих випадках, коли забудовник надійний і пройшов перевірку, тобто вчасно здавав інші свої об'єкти.

Зараз у мене є певна система оцінки об'єкта: місце розташування, надійність забудовника, терміни здачі, ціна і попит, кількість нерухомості навколо, інфраструктура і транспортна розв'язка, перспективи локації, стан доріг тощо. Аналітикам не особливо вірю.

На даний момент багато всього будується. Ціна квартир залежить від площі, місця розташування тощо. Купую в Харкові. Аналізував ринок Києва, Одеси. Там, по суті, рентабельність та ж сама: прибуток вдвічі більший, але й ціна на об'єкт вдвічі вища.

При продажі квартири, в основному, дивлюся, які є пропозиції на ринку: які ціни у забудовників, за скільки продають житло агентства і самі люди. Намагаюся ставити ринкову ціну на нерухомість — досить простий аналіз.

Читайте також: Не варто перевіряти вартість «своїх» акцій щохвилини і читати багато новин

Забудовник обов'язково повинен назвати час здачі новобудови. Ближче до моменту здачі ринок активізується і з'являється більше пропозицій на покупку. Ріелтори, в основному, намагаються скинути ціну. Ось мені, наприклад, ріелтор телефонував і говорив: «у вас там ціна $29 900 тис., а у мене є клієнт, який готовий за $29 тис. купити». Причому у мене стояла нова ціна — $30 900. Зараз цю квартиру хочуть за $34 100 забрати при ціні покупки в $24 600.

Я, наприклад, купував у квітні квартиру, а здачу планували на грудень. Цього разу не проаналізував ринок, поспішив продати і недоотримав десь $5 тис. Продав нерухомість наприкінці листопада, але вже буквально за кілька днів пропонували ціну значно вищу. Якби почекав ще місяць, то можна було б заробити на цій квартирі близько $10−11 тис. Загалом вклав у квартиру десь $24 500. А вийшов з плюсом $5 200. Це 32% річних.

Але є важливий момент — продати квартиру до отримання техпаспорту, інакше можна потрапити під податки. Зараз діє податок 6% від вартості оцінки, яку робить держустанова, й інші супутні податки при продажі своєї квартири протягом 3 років з моменту її покупки. Податки можна обійти, якщо продавати квартиру до моменту здачі будинку.

У техпаспорті ж квартира оформляється в одному з форматів, наприклад, як цінні папери. Тобто, я купую у забудовника один цінний папір і це відповідає одному квадратному метру. При продажі відбувається переуступка цих цінних паперів новому покупцеві.

На мою думку, кращий варіант заробити на нерухомості — купувати на етапі котловану і перепродавати. Можна зробити ремонт, тоді ціна квартири при продажі буде вищою. Теж був такий досвід. Об'єкт з ремонтом, але без меблів і техніки, продав з 20−25% прибутку. В іншій квартирі площею 25 кв.м. ремонт разом з меблями обійшовся в $7,5 тис. Зараз ця квартира здається в оренду.

Якщо боїтеся, що потім не продасте квартиру або забудовник затримає будівництво, рекомендую звернутися за допомогою до ріелтора, який знає благонадійних забудовників. Тільки важливо спочатку проаналізувати пропозиції різних агентств нерухомості — звертайтеся до 2−3 ріелторів одночасно.

З того часу, як почав купувати квартири на етапі котловану, не стикався із замороженим будівництвом. У мене брат юрист. Якось він вивчив договір одного з харківських забудовників і сказав, що мені за ним можуть нічого не виплатити і немає ніяких гарантій, що будинок добудують. Тому я швидко продав цей проект з мінімальною націнкою — до $1 тис.

Через деяких ріелторів можна купити квартиру навіть дешевше, ніж продає сам забудовник. Тому що забудовники продають квартири своїм знайомим за заниженими цінами, а потім вже ці знайомі протягом місяця продають квартиру за ціною нижче, ніж у забудовника.

Можна поторгуватися — поступаються практично завжди. Не поступляться, тільки якщо не попросите. Раджу просити забудовника зробити знижку, а вже потім від його зниженої ціни називати ще нижчу. Наприклад, за останнім об'єктом забудовник зробив мені знижку до $1 тис.

Читайте також: 50% портфеля — «нерухомість», 40% — позики, решта — «розваги»

Чи варто ризикувати з криптовалютою

Почав інвестувати в криптовалюту приблизно в середині 2017 року, коли був перший пік. Думки про такі інвестиції з'явилися, коли біткоїн досяг позначки $3,5 тис. Став купувати біткоїн й інші криптовалюти — альткоїни.

Розглядав багато різних криптовалют, вибір був хаотичним, без аналізу, на відміну від поточної ситуації. Спочатку консультувався у свого знайомого, у якого був колосальний досвід у банківській сфері.

Перший раз купив зовсім небагато — навіть до біткоїна не доходило. Тоді ще курс був $15 тис. Потім, коли він впав до $8−10 тис., купив ще. Нещодавно, коли біткоїн був $28−38 тис., знову поповнив свій електронний гаманець. Зараз інвестую переважно в альткоїни, в яких бачу потенціал — 2-й ефіріум або 2-й біткоїн.

Є золоте правило щодо крипти і високоризикованих активів — інвестуйте стільки, скільки готові безболісно втратити. Також важливо встигнути продати до піку. Зараз за біткоїном вже рухаємося в коридорі $60 тис. Щоб успішно торгувати, потрібно пам'ятати завжди, що понад 90% трейдерів завжди втрачають свої активи.

Часто віддають криптовалюту до фондів, де, наприклад, роботи торгують, і де обіцяють високі відсотки і надійність, але в 99% це просто шахрайські схеми. Подібна інвестиція була і у мене. Коли вирішив довірити сторонній організації примножити кошти на біткоїні, втратив $10−15 тис. Зараз шахрайських організацій стало ще більше.

Щоб почати інвестувати в криптовалюту, потрібно створити свій електронний гаманець. Є декілька надійних, але я використовую Blockchain info. Там у мене біткоїн та ефір. Біржі дуже часто банкрутують або їх зламують, тому краще зберігати крипту в особистому гаманці. Буду незабаром заводити ще TrustWallet — гаманець, який підтримує інші валюти, в дві-три з яких я буду інвестувати.

Створити електронний гаманець не складніше, ніж електронну пошту. Вистачить тільки логіна і пароля, а також ключа, який допоможе відновити доступ, якщо забудете пароль. Раджу записати пароль та ключі від гаманця в декількох місцях, навіть на папері роздрукувати і зберігати зі своїми $100. Думаю, що зараз деяким власникам біткоїн-гаманців, де зберігається їх цифровий капітал, прикро за втрачений назавжди доступ.

Поповнювати гаманець можна також через криптовалютну біржу. Спочатку купую біткоїн, а через нього вже будь-яку іншу криптовалюту. Деякі доступні безпосередньо, наприклад, через біржу Binance. Але я зараз зосереджений на біткоїні і купую через обмінник — є у різних містах України, називається Обмінка. Там обмінюють долари і продають крипту. Для цього потрібен лише номер гаманця. Комісія зараз становить десь 2−4% — залежно від обмінника і вартості криптовалюти.

При переказі і отриманні грошей завжди перевіряйте свій гаманець. У кожного гаманця є адреса, який складається близько з 20 букв і цифр. Адреса, на яку переказуєте або отримуєте гроші, повинна бути в одному і тому ж форматі. Інакше гроші підуть не в тому напрямку і ви їх не зможете повернути.

Читайте також: Про найвдалішу спекуляцію з «ефіром» і провал з призм

Що стосується трейдингу, на мою думку, без достатніх знань і умінь — це 100% програш. Я особисто намагаюся прислухатися до експертів і думки нашого закритого співтовариства до 200 осіб, а також використовую власний аналіз.

Потрібно грамотно балансувати між вершинами трикутника — високий ризик, дохідність і витрачений час. Це можливо тільки при розумінні ринку. Коли йде великий ажіотаж і всі починають купувати криптовалюту, яка швидко зростає в ціні, варто, навпаки, продавати. Багато довгих зелених свічок вгору сигналізують швидке падіння, тобто корекцію ринку.

Зараз я виробив стратегію часткового входу і виходу. Докуповую криптовалюту частками по 15−20% від наявних ресурсів в коридорі часу або ж щомісяця інвестую частину своєї зарплати в певний актив. Наприклад, є хороші альткоїни за ціною від $1 до $ 50.

Якщо ви вірите, що біткоїн коштуватиме $100−200 тис., тоді і зараз не пізно в нього інвестувати. Таким же способом робиться і вихід з ринку — продаю частинами по 15−20%. Краще продавати з певним інтервалом — один день або один місяць. Як обрати інтервал — це вже зовсім інша історія аналізу.

Автор:

Журналіст Світлана Тартасюк

Пише на теми: Банки та банківські продукти, нерухомість, ринок праці, бізнес, фінанси, інвестиції