Потрібно грамотно балансувати між вершинами трикутника — високий ризик, дохідність і витрачений час, — вважає 30-річний Максим К. У його портфелі як високоризикові, так і консервативні активи. Про свої підходи до інвестування він розповів «Мінфіну».
Як заробити на інвестиціях у нерухомість до 32% річних
![Інвестиції, інвестувати гроші, криптовалюта, нерухомість, особистий досвід, історія інвестора](/img/2021/61546857/1716645906054bd4b00d7b4a231e5e9d.jpeg?1615967371)
Як все починалося
У школі заробляв перші гроші на продажі маминих сосисок в тісті за 10 копійок. Першими ж інвестиціями стали банківські депозити. Ще в студентські роки відкривав вклади від півроку до року без можливості дострокового зняття. Тоді це приносило під 20% річних і до того ж депозити ще не оподатковувалися. На відсотки від першого депозиту купив собі бритву Philips.
Зараз у мене є поповнюваний гривневий депозит на 3 місяці під 5% річних в ПУМБі з можливістю в будь-який момент отримати гроші. Перераховую туди всі вільні кошти з рахунку. Оскільки відсотки невисокі, то немає сенсу вкладати гроші на довгий термін, де ставки максимум 8,5−9% річних.
Депозити в моєму інвестиційному портфелі займають десь 1%, готівкова валюта — близько 5%, решта — це нерухомість і криптовалюта. Найбільша частка в нерухомості — приблизно 80−85%.
Інвестиції в нерухомість вважаю найвдалішими — здаю свої об'єкти в оренду, а також купую на етапі забудови і десь через 8 місяців продаю з «плюсом». Намагаюся, щоб було не більше 2−3 незданих забудовником об'єктів. Завжди звертаю увагу на термін здачі новобудови — бажано, щоб це було максимум рік-півтора. Але якщо забудовник перевірений, тоді нема чого боятися.
Інвестиції в нерухомість надійні, так як її ціна постійно зростає і оренда завжди підвищується. Навіть під час кризи, коли ціна на житло падає — це сигнал розпродажі і варто, навпаки, докуповувати нерухомість. Тобто, в перспективі вона відновить свою початкову вартість. Минулі кризи тому підтвердження.
На інвестиціях у нерухомість вдавалося заробити від 5 до 40% за 8−9 місяців. Займаюся виключно житловою нерухомістю. Також на даний момент у мене є декілька об'єктів під здачу в оренду. Вони приносять 8−10% річних. По Україні це вважається нормальною дохідністю. Квартира окупається приблизно за 8−10 років.
Читайте також: 20% вкладень агресивного інвестора можуть бути провальними
Про нюанси інвестицій в нерухомість
Захотів мати пасивний дохід від своєї квартири під здачу в оренду. У той час спілкувався зі знайомим ріелтором, якому довіряв і який познайомив мене з цією темою. І почав діяти за принципом: який він об'єкт купує, такий купую я.
Першу квартиру, яку я купував в новобудові, через півроку перепродав з невисокою маржею. Ціна квартири була $15 тис., а я заробив всього $1 тис. Віддав дешевше перекупникам через свою некомпетентність. Хоча можна було отримати 15−20% за 8−9 місяців. Я зустрічав максимальну дохідність навіть близько 30%. Недозаробив тоді, але отримав перший досвід.
Щоб почати інвестувати, це очевидно, потрібен стартовий капітал. Хоча б на одну квартиру потрібно мінімум $15−20 тис. Купувати варто тільки офіційно, тобто, через банк з квитанцією про оплату.
Якщо купувати новобудову на етапі забудови, то комісія буде незначною — близько $100−200. При продажі сумарні витрати на покупця і продавця складають десь $300. Оплата йде за оформлення нового договору, розрив старого, оформлення виписки з реєстру тощо. Всі нюанси розповідає забудовник.
Що стосується документів, вистачить паспорта, ідентифікаційного коду, згоди дружини або чоловіка, якщо перебуваєш у шлюбі. Далі укладається договір із забудовником, який оформляє нотаріус. Загалом з усім цим можна впоратися за півдня.
Інвестору, як правило, дають три дні на оплату об'єкта нерухомості. Деякі забудовники дозволяють розплачуватися в доларах. Ця сума вказується в договорі, але банківської квитанції про оплату не буде, що не дуже правильно з юридичної точки зору. Хоча у мене були деякі угоди із забудовником за договором, не через банк. Але тільки в тих випадках, коли забудовник надійний і пройшов перевірку, тобто вчасно здавав інші свої об'єкти.
Зараз у мене є певна система оцінки об'єкта: місце розташування, надійність забудовника, терміни здачі, ціна і попит, кількість нерухомості навколо, інфраструктура і транспортна розв'язка, перспективи локації, стан доріг тощо. Аналітикам не особливо вірю.
На даний момент багато всього будується. Ціна квартир залежить від площі, місця розташування тощо. Купую в Харкові. Аналізував ринок Києва, Одеси. Там, по суті, рентабельність та ж сама: прибуток вдвічі більший, але й ціна на об'єкт вдвічі вища.
При продажі квартири, в основному, дивлюся, які є пропозиції на ринку: які ціни у забудовників, за скільки продають житло агентства і самі люди. Намагаюся ставити ринкову ціну на нерухомість — досить простий аналіз.
Читайте також: Не варто перевіряти вартість «своїх» акцій щохвилини і читати багато новин
Забудовник обов'язково повинен назвати час здачі новобудови. Ближче до моменту здачі ринок активізується і з'являється більше пропозицій на покупку. Ріелтори, в основному, намагаються скинути ціну. Ось мені, наприклад, ріелтор телефонував і говорив: «у вас там ціна $29 900 тис., а у мене є клієнт, який готовий за $29 тис. купити». Причому у мене стояла нова ціна — $30 900. Зараз цю квартиру хочуть за $34 100 забрати при ціні покупки в $24 600.
Я, наприклад, купував у квітні квартиру, а здачу планували на грудень. Цього разу не проаналізував ринок, поспішив продати і недоотримав десь $5 тис. Продав нерухомість наприкінці листопада, але вже буквально за кілька днів пропонували ціну значно вищу. Якби почекав ще місяць, то можна було б заробити на цій квартирі близько $10−11 тис. Загалом вклав у квартиру десь $24 500. А вийшов з плюсом $5 200. Це 32% річних.
Але є важливий момент — продати квартиру до отримання техпаспорту, інакше можна потрапити під податки. Зараз діє податок 6% від вартості оцінки, яку робить держустанова, й інші супутні податки при продажі своєї квартири протягом 3 років з моменту її покупки. Податки можна обійти, якщо продавати квартиру до моменту здачі будинку.
У техпаспорті ж квартира оформляється в одному з форматів, наприклад, як цінні папери. Тобто, я купую у забудовника один цінний папір і це відповідає одному квадратному метру. При продажі відбувається переуступка цих цінних паперів новому покупцеві.
На мою думку, кращий варіант заробити на нерухомості — купувати на етапі котловану і перепродавати. Можна зробити ремонт, тоді ціна квартири при продажі буде вищою. Теж був такий досвід. Об'єкт з ремонтом, але без меблів і техніки, продав з 20−25% прибутку. В іншій квартирі площею 25 кв.м. ремонт разом з меблями обійшовся в $7,5 тис. Зараз ця квартира здається в оренду.
Якщо боїтеся, що потім не продасте квартиру або забудовник затримає будівництво, рекомендую звернутися за допомогою до ріелтора, який знає благонадійних забудовників. Тільки важливо спочатку проаналізувати пропозиції різних агентств нерухомості — звертайтеся до 2−3 ріелторів одночасно.
З того часу, як почав купувати квартири на етапі котловану, не стикався із замороженим будівництвом. У мене брат юрист. Якось він вивчив договір одного з харківських забудовників і сказав, що мені за ним можуть нічого не виплатити і немає ніяких гарантій, що будинок добудують. Тому я швидко продав цей проект з мінімальною націнкою — до $1 тис.
Через деяких ріелторів можна купити квартиру навіть дешевше, ніж продає сам забудовник. Тому що забудовники продають квартири своїм знайомим за заниженими цінами, а потім вже ці знайомі протягом місяця продають квартиру за ціною нижче, ніж у забудовника.
Можна поторгуватися — поступаються практично завжди. Не поступляться, тільки якщо не попросите. Раджу просити забудовника зробити знижку, а вже потім від його зниженої ціни називати ще нижчу. Наприклад, за останнім об'єктом забудовник зробив мені знижку до $1 тис.
Читайте також: 50% портфеля — «нерухомість», 40% — позики, решта — «розваги»
Чи варто ризикувати з криптовалютою
Почав інвестувати в криптовалюту приблизно в середині 2017 року, коли був перший пік. Думки про такі інвестиції з'явилися, коли біткоїн досяг позначки $3,5 тис. Став купувати біткоїн й інші криптовалюти — альткоїни.
Розглядав багато різних криптовалют, вибір був хаотичним, без аналізу, на відміну від поточної ситуації. Спочатку консультувався у свого знайомого, у якого був колосальний досвід у банківській сфері.
Перший раз купив зовсім небагато — навіть до біткоїна не доходило. Тоді ще курс був $15 тис. Потім, коли він впав до $8−10 тис., купив ще. Нещодавно, коли біткоїн був $28−38 тис., знову поповнив свій електронний гаманець. Зараз інвестую переважно в альткоїни, в яких бачу потенціал — 2-й ефіріум або 2-й біткоїн.
Є золоте правило щодо крипти і високоризикованих активів — інвестуйте стільки, скільки готові безболісно втратити. Також важливо встигнути продати до піку. Зараз за біткоїном вже рухаємося в коридорі $60 тис. Щоб успішно торгувати, потрібно пам'ятати завжди, що понад 90% трейдерів завжди втрачають свої активи.
Часто віддають криптовалюту до фондів, де, наприклад, роботи торгують, і де обіцяють високі відсотки і надійність, але в 99% це просто шахрайські схеми. Подібна інвестиція була і у мене. Коли вирішив довірити сторонній організації примножити кошти на біткоїні, втратив $10−15 тис. Зараз шахрайських організацій стало ще більше.
Щоб почати інвестувати в криптовалюту, потрібно створити свій електронний гаманець. Є декілька надійних, але я використовую Blockchain info. Там у мене біткоїн та ефір. Біржі дуже часто банкрутують або їх зламують, тому краще зберігати крипту в особистому гаманці. Буду незабаром заводити ще TrustWallet — гаманець, який підтримує інші валюти, в дві-три з яких я буду інвестувати.
Створити електронний гаманець не складніше, ніж електронну пошту. Вистачить тільки логіна і пароля, а також ключа, який допоможе відновити доступ, якщо забудете пароль. Раджу записати пароль та ключі від гаманця в декількох місцях, навіть на папері роздрукувати і зберігати зі своїми $100. Думаю, що зараз деяким власникам біткоїн-гаманців, де зберігається їх цифровий капітал, прикро за втрачений назавжди доступ.
Поповнювати гаманець можна також через криптовалютну біржу. Спочатку купую біткоїн, а через нього вже будь-яку іншу криптовалюту. Деякі доступні безпосередньо, наприклад, через біржу Binance. Але я зараз зосереджений на біткоїні і купую через обмінник — є у різних містах України, називається Обмінка. Там обмінюють долари і продають крипту. Для цього потрібен лише номер гаманця. Комісія зараз становить десь 2−4% — залежно від обмінника і вартості криптовалюти.
При переказі і отриманні грошей завжди перевіряйте свій гаманець. У кожного гаманця є адреса, який складається близько з 20 букв і цифр. Адреса, на яку переказуєте або отримуєте гроші, повинна бути в одному і тому ж форматі. Інакше гроші підуть не в тому напрямку і ви їх не зможете повернути.
Читайте також: Про найвдалішу спекуляцію з «ефіром» і провал з призм
Що стосується трейдингу, на мою думку, без достатніх знань і умінь — це 100% програш. Я особисто намагаюся прислухатися до експертів і думки нашого закритого співтовариства до 200 осіб, а також використовую власний аналіз.
Потрібно грамотно балансувати між вершинами трикутника — високий ризик, дохідність і витрачений час. Це можливо тільки при розумінні ринку. Коли йде великий ажіотаж і всі починають купувати криптовалюту, яка швидко зростає в ціні, варто, навпаки, продавати. Багато довгих зелених свічок вгору сигналізують швидке падіння, тобто корекцію ринку.
Зараз я виробив стратегію часткового входу і виходу. Докуповую криптовалюту частками по 15−20% від наявних ресурсів в коридорі часу або ж щомісяця інвестую частину своєї зарплати в певний актив. Наприклад, є хороші альткоїни за ціною від $1 до $ 50.
Якщо ви вірите, що біткоїн коштуватиме $100−200 тис., тоді і зараз не пізно в нього інвестувати. Таким же способом робиться і вихід з ринку — продаю частинами по 15−20%. Краще продавати з певним інтервалом — один день або один місяць. Як обрати інтервал — це вже зовсім інша історія аналізу.
Коментарі - 47
100% что инвестиции там в основном в «Манивео».
Есть много видов переуступки — диапазон цен сказали — до 300 долларов. Зачем всё в буквоедство превращать. Вы начните инвестировать и тогда узнаете актуальную информацию де-факто. Теория и практика сильно отличаются, но вам этого видимо не видно из-за быльца дивана.
Суть данного месседжа был не сказать, что налог на оформление квартиры в свою собственность составляет 8,5% как вы посчитали, но я могу и к вам прикапаться — почему вы не указали оплаты услуги риэлтора, оплаты комиссий банков и другие мелкие платежи раз вы такой гуру?
Сколько вы сами квартир купили и продали?
Почему вы не сказали, что налог 5% берётся, если квартиру продавать в первые 3 года после получения тех. паспорта?
Все мы можем умничать, но давайте конструктивно размышлять по мере наших возможностей.
Вернёмся к сути: 8,5% налогов при оформлении квартиры в свою собственность это сумма в разы! превышает 300 долларов и поэтому выгоднее продавать до получения тех. паспорта на руки.
«или бабушка у подъезда подскажет, какие налоги в Украине согласно налоговому кодексу последние 7 лет»
Бабушки у нас умные в стране, но думаю далеко не все обладают этой информацией—только те, кто сталкивались. Спросите у бабушек у подьезда, запишите видео на ютуб и продемонстрируйте правдивость ваших слов.
И спасибо вам, что за криптовалюты ничего не комментировали. Не вводите читателей в заблуждение
Всем хорошего дня, яркого солнца и мягких диванов под попами!
Избавляйтесь от своей каши из желчи — так легче и кайфовей жить.
Наслаждайтесь жизнью :)
Куда все жильцы сьехали то?)
>> Из-за таких муд*** нормальный человек не может влезть в очередь и купить квартиру для жизни.
«Инвестиции в недвижимость надежны, так как ее цена постоянно растет и аренда всегда поднимается" —мальчик не помнит 2008−2009 годов, когда недвижимость не всегда росла. Но судя по возрасту-2014 помнить должен.
«Но есть важный момент — продать квартиру до получения техпаспорта, иначе можно попасть под налоги" —это просто рука-лицо, как и написали выше.
«В техпаспорте же квартира оформляется в одном из форматов, например, как ценные бумаги»— Что? Нет, не так. Чтооо???
«Если боитесь, …что застройщик задержит строительство, рекомендую обратиться за помощью к риелтору, который знает благонадежных застройщиков" —ну конечно риелтору виднее:))
«С тех пор, как стал покупать квартиры на этапе котлована, не сталкивался с замороженным строительством. У меня брат юрист" —ноу комментс. Прям как в Ералаше: «А у меня папа хоккеист. А у меня-милиционер.
МинФин! Детский труд у нас в стране запрещён! Зачем вы используете труд школьников для выдумывания этого бреда?
Напоминает рекламу супермаркетов электроники: — У нас скидки до 80%! — А по существу и на 5% ничего нет.
Как оказывается всё просто на нашем рынке недвижимости.
Афтору респект.
За период с 2015 по сегодняшний день, не один дом в городе вовремя сдан не был. Задержка от 1 года у серьёзных застройщиков до вечности.
И ничего и никогда взыскать не получится. Так как все строительство ведётся через кооперативы. Право собственности возникает после сдачи дома, а до этого все инвесторы на птичьих правах.
Если будет интересно кому то, то могу рассказать всю строительную кухню нашего областного центра.
Все делается так, чтоб ло...«инвесторы» могли только «расслабиться и попробовать получить удовольствие» ©.
В чем не согласен. Во первых первичка. 32% это что-то априори запредельно высокое. Все что выше 30% в долларах это пирамида. Значит если 32% то это супер риск. А супер риск это только если по мани менеджмент позволяет капитал. То есть если капитала мало, то один раз повезет, а потом слив капитала.
Крипто «валюты». Это по сути тот же трейдинг, только еще хуже по причине дефекта самого объекта трейдинга.
Здесь надо сказать почему в принципе трейдинг это плохо. Допустим приобретен актив с физической поставкой. Пусть это будет евродоллар по 1,2. Может ли цена пойти вверх? Конечно может. Будем продавать по 1,25? Да ! Продали. Уже хорошо, настроение есть, аппетит тоже. Ну что еще раз попробуем? Тогда покупаем. Пусть на этот раз это будет ОВГЗ. Можно и евродоллар, но какая разница. Итак купили. Но есть теория вероятности. Процент по ОВГЗ всего 10, а доллар вдруг поднялся с 23 до 28. И прибыль от евро съелась убытком от ОВГЗ. И если даже покупались бы строго акции Теслы, то ведь захочется когда-нибудь их продать, а потом чтобы купить ниже придется ждать годы, а если соблазниться акциями Эпл, то снова боком вылезет теория вероятностей.
Общий смысл. Заниматься обогащением только если есть капитализация и нет волатильности. Есть физический актив. Поднимется цена на 30% продавай. Нет, держи при себе. Это не трейдинг. Это владение активом с 10% годовых.
Если вы не видите ничего странного, например, в утверждении «В техпаспорте же квартира оформляется в одном из форматов, например, как ценные бумаги"-то вы (и автор) разбираетесь в недвижимости примерно как я в ракетостроении.
Не на завод же ему идти, во время лохдауна?)
Да и нельзя более +15 поставить, хотя ваш комментарий достоин +1000.
Вывели нашего «инвестора"-школотрона на чистую воду)