Що робити інвестору, якщо забудовник затримує терміни здачі будинку в експлуатацію? 

Українські забудовники схильні затримувати терміни здачі об'єктів будівництва в експлуатацію. Навіть якщо у забудовника в порядку документи, темпи будівництва часто можуть не відповідати першочергово заявленим. Досить часто, інвестори, які постраждали від тривалого затягування термінів здачі не отримують від забудовників ані матеріальної компенсації, ані вибачень.

Чи можна домогтися компенсації?

Перед введенням будинку в експлуатацію, його обстежує ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція), у разі виявлення недоліків видає припис на їх усунення. Зазвичай це відбувається за кілька місяців до планового введення в експлуатацію і забудовник має час усунути негаразди до наступної перевірки й ввести будинок в експлуатацію вчасно.

Інша ситуація може бути, коли забудовник не встигає завершити будівництво і ввести будинок в експлуатацію до заявленого терміну здачі. В такому випадку не менше ніж за 60 днів до цієї дати забудовник пропонує інвесторам підписати додаткову угоду про продовження термінів остаточної здачі. В даному документі, крім нових термінів, вказуються і причини невиконання попередніх термінів з обґрунтуванням необхідності продовження проведення робіт.

Важливо! Додаткова угода є не обов'язковим документом — підписувати його чи ні кожен інвестор вирішує сам. Будь-який примус, залякування, шантаж з боку забудовника може розцінюватися, як протиправні, кримінальні дії які караються законом.

Якщо інвестор відмовляється підписати додаткову угоду, що буде?

Відмова від підписання додаткової угоди означає незгоду інвестора із новими термінами здачі будинку. При цьому можливі 3 шляхи розвитку ситуації:

• Інвестор не розриває договір з забудовником і отримує компенсацію (якщо це передбачено в договорі);

• Інвестор розриває договір, в результаті чого забудовник повертає кошти інвестору (якщо це передбачено в договорі);

• Забудовник відмовляється розривати договір, інвестор звертається до суду з вимогою повернути сплачені кошти й виплатити компенсацію за завдану моральну шкоду.

Ми розглянули ідеальні умови, в яких права інвестора захищені, але часто відбувається все зовсім інакше. При укладанні договору в пункті «взаємна відповідальність сторін», найчастіше, забудовники прописують штрафи, які має сплатити інвестор в разі прострочення виплат, або якщо вирішує розірвати договір.

Тому при укладанні договору з забудовником пункти в розділі «взаємна відповідальність», варто прописати дуже детально, адже від нього багато в чому залежить захист прав інвестора. Відтак, тут має бути вказана матеріальна відповідальність за затягування будівництва. Якщо при укладанні договору цей пункт був відсутній, то сподіватись на компенсацію марно.

Якщо компенсація передбачена договором, як її отримати?

1. Напишіть офіційний лист на ім'я директора компанії-забудовника

В листі вкажіть, коли уклали договір, які зобов'язання ви на себе взяли, підписавши договір, коли і як розрахувалися з забудовником (виконали зобов'язання), обіцяний (плановий) термін здачі об'єкта, термін прострочення, зобов'язання забудовника. Попросіть директора надати інформацію про хід будівництва, а також вимагайте матеріальну компенсацію на підставі договору.

Наприклад, в договорі із забудовником зазначено, що він зобов'язаний виплачувати компенсацію у розмірі 0,02% від ціни Договору за кожен день прострочення починаючи з 9 місяця прострочення. Якщо термін здачі прострочили на 12 місяців, ви маєте право вимагати виплатити компенсацію за 3 місяці.

1. Подайте позов до суду

Якщо після листа ви не отримали відповідь, компенсацію вам не виплатили — подавайте до суду. Крім компенсації за протермінування, ви можете вимагати із забудовника компенсацію, якщо ви зазнавали збитків майнового характеру (наприклад, вартість оренди квартири за весь час прострочення), або компенсацію моральної шкоди. Для цього вам знадобиться допомога юристів. Подати заяву це справ кількох годин, проте судові розгляди можуть тривати кілька років.

Що робити, якщо пунктів про відповідальність забудовника немає в договорі?

В цьому випадку вам залишається тільки чекати, коли будівництво буде завершено.

Завжди тримайте в пам'яті картинку з пікетувальниками ошуканими інвесторами й пам'ятайте, що підписувати договір із забудовником, не читаючи його, — ідея дуже сумнівна. Також уважно читайте договори, в яких ви, як інвестор, берете на себе матеріальні зобов'язання в разі порушення домовленостей, але не отримуєте симетричних прав висувати свої вимоги до забудовника.