manny34
manny34
Зареєстрований:
9 жовтня 2017

Останній раз був на сайті:
7 лютого 2020 о 16:05
Перегляд профілю:
Сьогодні: 0
Всього: 2982
Підписчики (19):
PavelBelsky
Павел Бельский
39 лет, Киев
Rhino
Rhino
36 лет, Киев
AndreyM
Andrey M
41 год, Киев
9101112
9101112
FunPage
Кофе-пауза на «Минфине»
Киев
romava
romava
zazazazazazazaz
zaNOza :)
oriolik
oriolik
Днепр
ballistic
ballistic
OMik01
OMik01
kuvaldometr
kuvaldometr
Rivne
viktor0671716
Viktor 7+1
Винница
всі підписчики

manny34 - блог

Місто:
Киев
Блог
Коментарі
Валютний форум
Відгуки
Гаряча лінія

Overhead views from a Model 3

26 жовтня 2018, 15:07   + 30 голосов Написати коментар

Overhead views from a Model 3 pic.twitter.com/SnrL4lLwNB

— Tesla (@Tesla) 22 октября 2018 г.

Так здорово и интересно!

 

Социальное жилье: теперь доступно и для переселенцев

16 жовтня 2018, 14:18   + 31 голос Написати коментар

Президент Петр Порошенко подписал Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О жилищном фонде социального назначения» касательно условий обеспечения социальным жильем внутренне перемещенных лиц.

Документ будет способствовать обеспечению реализации права взятия на социальный квартирный учет лиц из числа внутренне перемещенных.

Закон расширяет перечень категорий лиц, пользующихся правом взятия на социальный квартирный учет, в том числе такое право предоставляется лицам из числа внутренне перемещенных лиц, не имеющих жилья для проживания на подконтрольной украинской власти территории.

13 октября вступили в силу изменения к закону «О жилом фонде социального назначения». Теперь перечень лиц, которые имеют право на социальное жилье, дополнен внутренне перемещенными лицами. Кроме того, законом установлены повышенные требования к социальному жилью, касающиеся доступности для маломобильных групп лиц, в частности инвалидов.

Человек, состоящий на социальном квартучете и дождавшийся своей очереди, может получить как квартиру в многоэтажном доме, так и частный, одноквартирный дом. Впрочем, после принятия закона о социальном жилье больше строить такого жилья не начали.

Например, в Киеве еще в 2004 году затеяли строительство социального дома по адресу ул. Н. Ужвий, 6-б. Но он так и не был построен. В столичном бюджете на 2018 год мы не обнаружили ни копейки на строительство социального жилья. Как и в бюджетах ряда других крупных городов. В лучшем случае местные власти тратят деньги на покупку социальных квартир. Но таким образом решается проблема очень небольшого количества семей. В основном же власти предпочитают финансировать программу «Доступное жилье», которая предполагает лишь частичную компенсацию из местного и государственного бюджета, а часть средств должны заплатить за покупку квартиры сами нуждающиеся.

Кроме социальных квартир для длительного проживания в законе определен еще и такой вид социального жилья, как социальные общежития. Жилые помещения в социальных общежитиях, согласно закону, предоставляются людям, стоящим на социальном квартучете, на время, пока не подошла их очередь на получение другого социального жилья (квартиры или дома).

В законе говорится о том, что фонд социальных общежитий формируется местной властью за счет строительства новых домов или реконструкции старых за деньги местных бюджетов. Также под социальные общежития могут передаваться бесхозные квартиры и дома. Либо квартиры и дома, купленные и переданные в дар громаде юридическими или физическими лицами, а также международными общественными организациями.

С социальными общежитиями дело обстоит немного лучше. В некоторых регионах такие объекты уже есть или, по крайней мере, строятся (реконструируются). Например, в Лозовой Харьковской области в прошлом году открылось первое социальное общежитие именно для переселенцев, в самом Харькове работает социальный отель для ВПЛ и т.д.

Есть ряд благотворительных проектов по созданию таких социальных общежитий, которые финансируются международными общественными организациями. В нескольких крупных городах еще раньше появились социальные общежития для детей-сирот от 15 до 23 лет на несколько десятков мест каждое.

Однако социальных общежитий, конечно, тоже недостаточно, чтобы решить жилищные проблемы всех нуждающихся. По состоянию на октябрь, только внутренне перемещенных лиц насчитывалось более 1 млн 519 тыс.

И, тем не менее, несмотря на то, что фонд социального жилья в Украине еще не только не сформирован, но толком не формируется, последние внесенные в закон изменения позволяют надеяться, что со временем эта проблема начнет решаться.

Как встать на социальный учет

Согласно закону, встать на социальный квартирный учет имеют право только граждане или семьи, чей семейный доход за последний год меньше, чем минимальная сумма аренды жилья в данном населенном пункте и прожиточного минимума.

При расчете семейного дохода учитывается и стоимость имущества семьи: недвижимости, транспортных средств, вкладов в банках и других активов (его опосредованная сумма будет делиться на всех членов семьи).

Все вопросы с постановкой на социальный квартирный учет решают органы местного самоуправления (гор-, райсоветы и т. д.). Если уровень доходов позволяет семье претендовать на социальное жилье, можно одновременно с постановкой на учет написать заявление с просьбой о предоставлении жилья в социальном общежитии.

Поскольку социальное жилье считается также временным, постановка на социальный квартучет не лишает человека или семью права состоять и в других квартирных очередях. Например, по программе «Доступное жилье».

А вот увеличение семейного дохода до уровня, превышающего социальную норму, может стать причиной исключения из очереди на социальное жилье и выселения из социального общежития.

Источник: Сегодня, но с моими правками, т.к. у них много ошибок в статье

Интересно, что еще в 2010 году выделялись деньги из бюджета на социальный дом на Ужвий, 6-Б: http://kmr.ligazakon.ua/SITE2/l_docki2.nsf/alldocWWW/B928889DAB1367FCC225789600686C89?OpenDocument

 

Радари TruCam вже на дорогах України: подробиці та місця

9 жовтня 2018, 10:23   + 31 голос 32 комментария

Від учора, 8 жовтня, патрульна поліція України почала використовувати TruCam — пристрої вимірювання швидкості

Пристрої використовуватимуть виключно у місцях, де встановлені відповідні знаки. Це будуть небезпечні ділянки доріг міжнародного значення і на місцевості з високим рівнем ДТП. Наразі більшість буде саме у Київській області.

Перелік цих місць з вимірюванням Трукамом вже оприлюднили. Зараз будуть працювати 25 TruCam. Перевірятимуть й дотримання технічних норм виводу транспорту в рейс.

Трукам не зможе виміряти швидкість зі службового транспорту під час руху.

Використання TruCam є лише першим кроком для розвитку системи фіксування швидкості. Наступним буде запуск приладів, які будуть розміщені стаціонарно в службових автомобілях.

Також планується впровадити систему автоматичної фіксації швидкості.

У Нацполіції наголошують, що в місцях фіксації порушень швидкісного режиму мають бути службові машини з маячками синього кольору.

Згідно з повідомленням Нацполіції у Facebook, протягом першого тижня поліція використовуватиме нові пристрої у пілотному режимі, аби учасники руху звикли до нововведення.

Стягувати штрафи почнуть із середини жовтня.

Для запобігання корупційним ризикам TruCam містить шифрування AES, яке робить неможливим втручання в роботу системи та будь-яке корегування даних.

Служба моніторингу Департаменту патрульної поліції буде контролювати кількість складених адміністративних матеріалів і збережених відео.

TruCam — лазерний портативний пристрій вимірювання швидкості транспортних засобів, який вироблено в США.

Завдяки лазерному наведенню TruCam може вимірювати швидкість на відстані до 1 200 метрів. Він має карту пам'яті, якої вистачає на 16 тисяч відеороликів або 40 тисяч фото.

TruCam робить до 3 фотокадрів в секунду та обладнаний GPS-датчиком.

Вперше TruCam з'явилися на озброєнні патрульної поліції кілька років тому, проте вони не мали належної сертифікації.

Источники: bbc, Сегодня.

 

Податок на оренду житла, штрафи та формула розрахунку 2018

11 липня 2018, 20:37   + 15 голосов 3 комментария

Лише за офіційними підрахунками, понад 400 тисяч українських родин орендують помешкання. Скільки ще неофіційно — достеменно невідомо

Щодня на гарячу лінію податкової приходять сотні повідомлень щодо ухиляння від сплати податків орендодавцями. Дзвонять самі ж орендарі, сусіди, іноді з ЖЕКів. Податківці також аналізують відкриті джерела, зокрема, об’яви. Далі визначають, тих хто обходить закон. І починають з ними роботу.

Вимоги законодавства однакові для усіх: отримав дохід – сплати податки. Розрахувати усе просто: визначається сума доходів які громадянин отримав за певній період часу в податковому році та нараховується податок на доходи фізичних осіб, який становить 18% від доходу який задекларований фізичною особою та 1,5% військового збору з того ж доходу отриманого і задекларованого громадянином.

Орієнтовний розрахунок податку за рік, якщо орендна плата становить 6 000 гривень:

  • Загальний річний дохід: 6 000*12 = 72 000 грн
  • Податок на доходи фізосіб: 72 000*18% = 12 960 грн
  • Військовий збір: 72 000*1,5% = 1 080 грн
  • Сума податку за рік: 14 040 грн

Якщо орендодавець працює нелегально, законодавством передбачені штрафи.

«У разі якщо особа не хоче декларувати добровільно отримані доходи, то контролюючий орган самостійно їй нараховує належні до сплати податки та при цьому вже застосовує штрафні санкції», – розповідає начальник відділу контрольно-перевірочної роботи фізичних осіб управління ДФС Марина Міюс.

Орієнтовний розрахунок штрафу, якщо орендна плата становить 6 000 гривень:

  • Податок на доходи фізосіб – 12 960 грн, штраф (25%) – 3240 грн
  • Військовий збір – 1 080 грн, штраф – 270 грн
  • Загальна сума можливого штрафу: 3 510 грн

Як платити менше:

У податковій рекомендують проаналізувати можливість зареєструвати себе підприємцем. В окремих випадках − це знижує ставки податків у рази, до кількох сотень гривень щомісяця. Оптимальний варіант потрібно шукати індивідуально.

5 канал

 

Налог на недвижимость: формула расчета 2018

11 липня 2018, 20:33   + 45 голосов 3 комментария

В Украине плательщиками налога на недвижимое имущество являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, владеющие объектами недвижимости. Налоговым кодексом Украины предусмотрено, что базой налогообложения является общая площадь объекта недвижимости, а налоговым периодом считается календарный год.

Льготных предоставляется всего 60 квадратных метров на человека, если речь идет о квартире, и 120 квадратных метров для частных домов. Владельцы элитной недвижимости осуществляют разовый платеж.

Каждый местный совет принимает свою ставку налога. Налоговики говорят: по Украине это в основном 1% от минимальной зарплаты. Или почти 14 гривен за каждый «лишний» квадратный метр. Зная эти цифры, можно примерно посчитать платеж за собственную недвижимость.

Расчет налога на недвижимое имущество для квартиры 90 м2 в городе Киеве:

1. Определяем «лишние» квадратные метры: 90 м2 (площадь квартиры) – 60 м2 (необлагаемый минимум) = 30 м2.

2. Ставка налога по Киеву равна 1% от заработной платы (3 200 грн), понижающий коэффициент – 0,75: 3200 грн х 1% х 0,75 = 24 грн за квадратный метр.

3. Рассчитываем налог: 30 м2 х 24 грн = 720 грн.

То есть владелец квартиры площадью 90 м2 в Киеве должен ежегодно уплачивать 720 гривен налога.

Если у лица есть квартира площадью более 300 м2, дополнительно к плате за площадь применяется фиксированный налог в 25 000 гривен.

  • (300 м2 х 24 грн) +25 000 грн = 32 200 гривен.

finance.ua

 

Документы при продаже квартиры 2018, вторичка

5 липня 2018, 11:27   + 105 голосов Написати коментар

Главное условие подготовки сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке — продавец предъявляет покупателю необходимые документы в оригиналах.

По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор отчуждения недвижимости участники сделки регистрируют у нотариуса.

Подготовку документов для регистрации договора у нотариуса участники сделки могут провести в агентстве недвижимости. Услуги риэлторов оплачиваются по предварительной договоренности — покупателем либо продавцом.

Для экономии обязательных платежей продавцы предлагают покупателям подготовить договор без помощи риэлторов. В этом случае документы продавца проверяет покупатель.

Как должны быть оформлены документы продавца квартиры для успешной регистрации договора у нотариуса.

Документы продавца для сделки купли-продажи

Перечень необходимых документов для сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство финансов Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

1. Паспорт — для совершеннолетних граждан возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет.

Если владелец продаваемой квартиры — несовершеннолетний гражданин:

— для ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.

2. Идентификационный налоговый код владельца или совладельцев квартиры всех возрастов.

3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец квартиры — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.

4. Документ о праве собственности на квартиру.

5. Технический паспорт объекта недвижимости.

6. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

7. Письменное и нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

8. Выписки из госреестров прав на недвижимость, запретов отчуждения и ипотек об отсутствии отягощений квартиры.

9. Акт независимой оценки рыночной стоимости квартиры.

10. Справка об отсутствии долгов по квартплате и коммунальным платежам.

11. Справка об отсутствии долгов за газ при использовании в квартире газовой плиты — из местного предприятия газоснабжения.

12. Справка о составе семьи владельца отчуждаемого жилья.

Проверка паспорта продавца

В паспорт вклеены фотографии гражданина в возрасте 25 и 45 лет. Если гражданин менял фамилию или имя по своей инициативе или при вступлении в брак — это отражают соответствующие записи паспортистов.

Проверка свидетельства о праве собственности

В Украине обладают равной юридической силой бумажные и электронные свидетельства о правах собственности. В бумажной форме нотариусы выдавали свидетельства до 2016 года. В этот период Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав) работал как архив бумажных документов. В 2016 году в Украине введен в действие электронный Госреестр прав, и нотариусы регистрируют права собственности в электронной форме.

Свидетельство о праве собственности на бумажном бланке, выданное до 2016 года — это документ с водяными знаками, регистрационным номером и записью — на основании договора отчуждения недвижимости которого, владелец получил право собственности на квартиру. Документ заверен подписью и печатью нотариуса.

О полученных в 2016 году и позднее правах собственности, свидетельствует запись в электронном Госреестре прав. Для заключения сделок с недвижимостью продавец предоставляет покупателю бумажную копию выписки из Госреестра прав. Такую выписку продавец запрашивает через нотариуса.

Проверка договоров, на основании которых продавец стал собственником квартиры

По правилам ГКУ граждане получают недвижимость в собственность, совершив такие договоры:

— купли-продажи;

— мены;

— дарения;

— наследственного;

— пожертвования;

— ренты;

— пожизненного содержания.

При подготовке сделки купли-продажи продавец предъявляет покупателю оригинал соответствующего нотариально заверенного договора.

Проверка отягощений имущества

По заявлению продавца нотариус готовит выписку об отсутствии отягощений квартиры из Государственного реестра:

— вещных прав и отягощений недвижимости;

— запретов на отчуждение имущества;

— ипотек.

При подготовке сделки продавец предъявляет покупателю бумажные копии соответствующих выписок, заверенных нотариусом.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетним владельцем квартиры

Сделки с недвижимостью, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

По заявлению продавца — родителя, опекуна или попечителя — органы госопеки и попечительства выдают разрешение провести сделку. Продавец показывает покупателю такое разрешение.

Проверка согласия совладельцев квартиры

Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку супруга-совладельца.

Проверка технического паспорта квартиры

Технический паспорт квартиры составляет бюро технической инвентаризации (БТИ). В документе приведены параметры объекта. Техпаспорт сохраняет законную силу с момента выдачи пять лет. Далее, если владельцы не проводили реконструкцию, техпаспорт действует по умолчанию. Покупателю надо выяснить — проводили или нет реконструкцию владельцы. Если на момент подготовки сделки купли-продажи срок завершения реконструкции пять лет — продавцу надо заказать новый технический паспорт.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости

Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков. Их данные нотариус ежемесячно направляет в Государственную фискальную службу в отчетах о зарегистрированных сделках. Если в пакете продавца акта независимой оценки нет, нотариус сделку не регистрирует.

Проверка платежных обязательств

Квитанции об оплате коммунальных платежей должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку. Справки об отсутствии задолженностей выдают ЖЭК, компания, эксплуатирующая здание, предприятия поставщики электричества, тепла и газа.

Проверка регистрации жильцов отчуждаемой квартиры

Нотариус регистрирует договор при условии, что жильцы, продаваемой квартиры, зарегистрировали новое место проживания. Это подтверждают такие документы:

— справка о составе семьи владельца отчуждаемого жилья;

— свидетельства о регистрации нового места проживания жильцов отчуждаемой квартиры.

Источник: domik.ua

 

Іпотечне кредитування: зростання триватиме

14 червня 2018, 12:58   + 45 голосов 2 комментария

Кредитування покупців житла суттєво пожвавилося у 2017 році, а особливо в І кварталі 2018 року. Драйвером зростання є партнерські програми банків із забудовниками, які пропонують пільгові ставки. Їхня частка в загальному обсязі нового кредитування збільшується. Нове кредитування зосереджене у вузькому колі банків, тож необхідно знімати юридичні перешкоди для повернення на ринок великих банків з іноземним капіталом. Банкам варто консервативніше оцінювати достатність доходів позичальників та ставитися до ризиків, пов’язаних із надлишком пропозиції житла, під час визначення параметрів запропонованих кредитних угод.

Щоб отримати детальну інформацію про ринок кредитування житла, НБУ вдруге опитав банки, що працюють на ньому (перше опитування проведено рік тому, вибірка фінустанов суттєво не змінилася). В опитуванні взяли участь 24 банки, що пропонують кредити на придбання житла та/або мають найбільші портфелі іпотечних кредитів, у тому числі сформовані до кризи 2008 року. На ці банки припадає близько 90% від обсягу іпотечних житлових кредитів.

Опитування стосувалося кредитів на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості. НБУ попросив зазначити, скільки нових кредитів видано протягом 2016 ‒ 2017 років та І кварталу 2018 року з розподілом за такими параметрами:

 основною сумою кредиту;

 строком, на який надано кредит;

 віком позичальників;

 середньомісячним доходом позичальників;

 показниками LTV (Loan-to-value, відношення основної суми кредиту до ринкової вартості забезпечення, тобто вартості нерухомості на момент видачі кредиту) та DSTI (Debt service-to-income, відношення витрат на обслуговування кредиту до підтвердженого доходу в річному обчисленні);

 регіоном, де було надано кредит;

 ринком (первинним чи вторинним), на якому куплено житло;

 умовами кредитування (стандартні чи партнерська програма).

В опитуванні також були запитання про кількість дефолтів залежно від параметрів кредитування, кількість та обсяги конвертованих кредитів та дефолти за ними.

Обсяги кредитування зростають

Протягом 2017 ‒ 2018 років 15 із 24 опитаних банків надавали населенню кредити на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості. За весь минулий рік вони видали нових кредитів на нерухомість на суму 1.48 млрд грн23 (+62% р/р).

У І кварталі 2018 року обсяг нових кредитів виріс у 3.9 рази р/р і становив 565 млн грн, кількість укладених договорів зросла майже втричі. Понад 80% обсягів нового кредитування припало всього на п’ять банків. Деякі з опитаних фінустанов надають кредити на придбання житла або як виняток для своїх клієнтів, або тільки співробітникам. У 2017 році і в І кварталі 2018 року купівля житла на вторинному ринку переважала за кількістю договорів і обсягом кредитування. Поступово зростають обсяги та кількість кредитів, виданих у рамках партнерських програм (з компенсацією банкові відсотків забудовником), хоча переважають кредити на стандартних умовах.

Найбільше кредитів видано в Києві – 1 428 договорів (51% від загальної кількості) у 2017 році, 487 (48%) – у І кварталі 2018 року. У трійку лідерів за кількістю кредитів увійшли східний регіон (Харківська, Полтавська, Сумська області) та центральний регіон (Київська, Черкаська області). Середній розмір наданого кредиту торік становив 531 тис. грн, у І кварталі 2018 року – 552 тис. грн. У І кварталі 2018 року 110 кредитів загальним обсягом 17 млн грн були на суму менше 200 тис., 603 кредити загальним обсягом 188 млн грн – на суму менше 500 тис.

Умови кредитування поліпшилися порівняно з ситуацією річної давнини

Стандартні умови більшості банків містять фіксовану відсоткову ставку на весь термін договору або фіксовану на перший рік і гнучку (прив’язану до індексу депозитних ставок UIRD) після цього. Фіксована ставка зазвичай становить 18 – 24% річних. У рамках партнерських програм із забудовниками пропонується пільгова ставка на перші 1 ‒ 5 років, її розмір здебільшого залежить від першого внеску і становить від 0.01% на перший рік без урахування комісії за надання кредиту. Максимальний заявлений термін кредитів у більшості банків становить 20 років, у декількох – 25 ‒ 30 років. Середньозважений за обсягом строк, на який видають кредити, становив 13.3 років на кінець І кварталу 2018 року та 13 років – у 2017 році.

Стандарти кредитування та вимоги до позичальників недостатньо консервативні

Декларовані банками вимоги до першого внеску позичальника становлять від 20% вартості житла. Водночас фактичне середньозважене значення показника Loan-to-value (LTV) для кредитів, виданих у І кварталі 2018 року, становило 59% (-2 в.п. р/р). У структурі кредитних угод, укладених у 2017 році – І кварталі 2018 року, переважають кредити з LTV від 40 до 80% на момент видачі. Проте низка банків надавала кредити з LTV понад 80%. Це ризиковано за поточної кон’юнктури ринку житла та високих відсоткових ставок.

На кінець І кварталу 2018 року середньозважений, документально підтверджений дохід покупців житла в кредит становить 37.9 тис. грн на місяць. Більшість банків кредитувала купівлю житла громадянами з офіційними доходами до 5 тис. грн на місяць. Декілька респондентів зізналося, що видавали кредити, не маючи інформації про офіційні доходи позичальників. Відтак у І кварталі 2018 року середньозважений показник Debt service-toincome (DSTI) становив 45% (-3 в.п. р/р), водночас 18% обсягу виданих кредитів припадає на позичальників, які витрачатимуть на обслуговування боргу більше 70% доходу.

Середній вік позичальника протягом періоду, охопленого опитуванням, становив 37 років.

Частка NPL дуже висока через кредити, видані до кризи

Банки регулярно вживають заходів для очищення балансів від негативних наслідків іпотечного буму, продаючи та списуючи кредити, видані до кризи 2008 року. Це призводить до суттєвого скорочення заборгованості за іпотечними кредитами в іноземній валюті. Утім частка непрацюючих кредитів залишається рекордно високою. У квітні вона зросла на 1.8 в. п. р/р ‒ до 94.2% за іпотечним портфелем в іноземній валюті та знизилася на 0.8 в. п. р/р ‒ до 36.9% ‒ у національній валюті.

Унаслідок дії мораторію на стягнення майна, наданого як забезпечення за валютними іпотечними кредитами, обсяги конвертації останніх у гривневі незначні й несуттєво впливають на якість обслуговування. За даними опитаних банків, у 2016 році вони конвертували 2 526 кредитів на суму понад 1 млрд грн, у 2017 році – 1 061 кредитів на 619 млн грн. Після конвертації 28% і 19% кредитів, конвертованих у 2016 ‒ 2017 роках відповідно, визнано дефолтними.

Якість кредитів, виданих у 2016 ‒ 2017 роках опитаними банками, також небездоганна. Із них загалом 482 кредити визначені як дефолтні. Найбільше дефолтів серед кредитів на суму понад 1 млн грн, а також виданих з неналежною оцінкою доходів позичальника (відсутній підтверджений дохід, DSTI більше 70%).

Основна перешкода для кредитування – дефіцит надійних позичальників Банки-респонденти в цілому очікують подальшого зростання обсягів житлового кредитування. Тринадцять банків прогнозували, що в наступні 12 місяців його середньомісячні обсяги зростатимуть на понад 10%. Ще п’ять банків очікували зростання менш ніж на 10%. Шість банків прогнозували незмінність або зменшення обсягів нового кредитування. Другий рік поспіль, на думку респондентів, основна перешкода для відновлення житлового кредитування ‒ дефіцит платоспроможних позичальників з офіційно підтвердженими доходами. Про це повідомили 11 опитаних банків. Наступні за важливістю перешкоди – відсутність джерел довгострокового фондування в гривні (4 банки-респонденти) та правова неврегульованість і непрозорість первинного ринку житла (4 банки).

Висновки та рекомендації

Результати опитування показують, що кредитування житла продовжує зростати. У 2017 – І кварталі 2018 року опитані банки надали кредитів на купівлю, будівлю та реконструкцію житла на 2 млрд грн. Але цей обсяг є незначним порівняно з приростом усього роздрібного кредитування (у 2017 – І кварталі 2018 року обсяг кредитів фізичним особам у гривні зріс на 34 млрд грн). Видача менше 3 тис. кредитів на рік не може вплинути на ринок житлової нерухомості, якщо тільки в Києві щорічно на вторинному ринку житла укладається понад 30 тис. угод купівлі-продажу. Коло іпотечних кредиторів залишається обмеженим. Нове кредитування зосереджене переважно в державних банках, а більшість великих банків з іноземним капіталом, які до кризи працювали в сегменті іпотеки, досі не повернулися до цього виду діяльності. Якщо на ринку іпотеки і з’являються нові гравці, то це невеликі або середні банки з українським капіталом, що співпрацюють із забудовниками. З огляду на ризики ринку житлової нерухомості стандарти кредитування є недостатньо консервативними. Банкам слід надавати кредити з LTV, що не перевищує 70%, і більш помірковано оцінювати достатність доходів позичальників, а саме ухвалювати кредитні заявки з DSTI понад 70% лише за наявності вагомих доказів здатності позичальника обслуговувати кредит.

(Звіт НБУ 06.18, стор.72)

 

Ринок нерухомості та пов’язані ризики

14 червня 2018, 12:40   + 15 голосов Написати коментар

На ринку житла ціни стабілізувалися вперше за останні чотири роки. Пропозиція продовжує зростати, хоча є підстави очікувати її вповільнення. Іпотечне кредитування активізується, але його обсяги поки замалі й не впливають на попит. На ринку комерційної нерухомості попит зростає, а нова пропозиція стагнує.

Пропозиція нового житла продовжує зростати

У 2017 році обсяг уведеного в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні виріс на 13% р/р і становив 5.9 млн кв. м. За кількістю новозбудованих квартир на 1 000 осіб населення у минулому році Україна випередила ЄС (2.9 порівняно з 2.8), водночас за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається (менше 400 квартир на 1000 осіб населення порівняно з 486 у Євросоюзі).

Торік кількість виданих дозволів на будівництво багатоквартирних будинків знизилася на 25% р/р. Це може свідчити про вповільнення зростання житлового будівництва на найближчі роки. У I кварталі 2018 року обсяг уведеного в експлуатацію житла знизився на 15% р/р і становив 975 тис. кв. м.

Нова пропозиція житлової нерухомості нерівномірно розподілена за регіонами. Понад 43% прийнятого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках припало на Київ та Київську область. На другому та третьому місцях Одеська та Львівська області.

Торік кількість новозбудованих квартир у Києві зросла на 40% р/р. За рік середня площа зменшилася з 64.7 до 60.8 кв. м. У структурі пропозиції нового житла надалі переважають однокімнатні квартири: їхня частка становила 54%.

За даними консалтингової компанії City Development Solutions, на кінець 2017 року в столиці пропонували до продажу понад 57 тис. нових квартир. За минулий рік розпочався продаж помешкань у 59 нових житлових комплексах та 45 нових чергах наявних.

Ціни на первинному ринку житлової нерухомості стабілізувалися

За результатами березня 2018 року середня ціна квадратного метра київського житла на вторинному ринку знизилася на 2% р/р у доларовому еквіваленті (на 14% в еквіваленті євро). Старе житло продовжує дешевшати. Водночас ціни на первинному ринку в доларовому еквіваленті зросли на 1% р/р, а у гривневому – практично не змінились.

Серед причин призупинення корекції цін – зростання собівартості будівництва та підвищення ступеня готовності будинків (до початку будівництва ціни на квартири нижчі, ніж у готових, зданих в експлуатацію будинках). У Львові ціни на первинному ринку майже не змінилися, в Одесі – зросли на 3% р/р.

В Україні вартість житла досі вимірюють здебільшого в доларах: на вторинному ринку прямо, а на первинному – ціни в гривні індексують у разі значної зміни курсу долара, а іноді прямо прописують в угодах прив’язку до грошової одиниці США. Собівартість будівництва продовжує зростати. За даними ДССУ, у 2017 році вартість будівельно-монтажних робіт у житлових будівлях виросла на 15.0% р/р, у березні 2018 року – на 25.2% р/р. Мінрегіонбуд підвищив оціночну середню собівартість квадратного метра житла до 11 138 грн на 1 січня 2018 року (16.2% р/р). Натомість вартість оренди зростає. У березні оренда квадратного метра житла в Києві в доларовому еквіваленті в середньому коштувала на 13% більше, ніж рік тому. Це зумовлено високим попитом, що повністю поглинає дедалі більшу пропозицію.

Утім у середньостроковій перспективі привабливість інвестицій у житлову нерухомість для здавання в оренду може знизитися через насиченість ринку. Пропозиція житла досі значно перевищує попит на нього Житло в Україні є менш доступним, ніж у країнах ЄС, з огляду на співвідношення рівня доходів населення та вартості квартири. Тож навіть у разі зростання номінальних доходів українців платоспроможний попит залишається обмеженим. Левову частку попиту формують громадяни з доходами, прив’язаними до курсу іноземної валюти (зокрема, працівники ІТ-галузі), та ті, хто попри всі ризики розглядає житлову нерухомість як інвестиційний інструмент.

За даними Мінюсту, торік в Україні кількість угод купівлі-продажу житла зросла на 12.1%, у Києві – на 7.9%. За інформацією приватних і державних нотаріусів, минулого року в столиці укладено 31.8 тис. договорів купівлі-продажу помешкань. Імовірно більшість із них припадає на вторинний ринок. За оцінками посередників, на первинному ринку столиці в середньому продають близько 12 ‒ 16 тис. квартир на рік. Щоб стимулювати попит, забудовники пропонують малогабаритні квартири, знижки 5 ‒ 20% у разі стовідсоткової оплати, програми розстрочки на 2 ‒ 5 років, обмін нових квартир на старі. Утім це не допомагає значно збільшити продаж.

У середньостроковому періоді динаміку ринку житла визначатимуть кілька тенденцій. Передусім прибутковість житлового будівництва зменшується через зростання конкуренції та собівартості. Кількість ділянок під забудову дедалі скорочується, до того ж Мінрегіонбуд затвердило нові державні будівельні норми, які, зокрема, обмежують допустимий відсоток забудови ділянки залежно від висотності забудови. Кредитування придбання житла продовжує зростати, але його обсяги (1.48 млрд грн у 2017 році, детальніше див. «Іпотечне кредитування: зростання триватиме») практично не впливають на ринок. Навіть якщо високі темпи зростання кредитування збережуться – це не призведе до перевищення попиту над пропозицією у середньостроковому періоді. З огляду на наявні тенденції можливі два сценарії розвитку ринку житла. При сприятливому попит зростатиме завдяки пожвавленню іпотечного кредитування, водночас приріст пропозиції вповільнюватиметься та ставатиме регіонально більш диверсифікованим.

У такому разі ризики для фінансової стабільності в Україні будуть мінімальними. Натомість при несприятливому сценарії пропозиція житла надалі зростатиме швидше, ніж попит, а дисбаланс між ними поглиблюватиметься. Додатковий фактор цього сценарію – забудовники намагатимуться отримати дозвільну документацію до того, як жорсткіші вимоги до благоустрою території та розвитку інфраструктури наберуть чинності.

Це може призвести до сплеску будівництва нового житла у короткостроковому періоді. У разі реалізації такого сценарію зростатимуть ризики для окремих забудовників, збільшиться кількість недобудов і погіршиться фінансовий стан банків, що кредитують будівництво й покупців житла.

Щоб знизити ризики, важливо забезпечити захист покупців квартир у новобудовах та на законодавчому рівні впорядкувати правовідносини на первинному ринку житла, розвивати статистику ринку, а також вимагати від банків дотримуватися консервативних стандартів при кредитуванні забудовників.

Обсяги нової пропозиції комерційної нерухомості дуже малі

Якщо на ринку житла пропозиція зростає попри недостатній попит, то на ринку комерційної нерухомості нова пропозиція незначна, хоч попит зростає. Це призводить до зниження рівня вакантності та зростання орендних ставок.

Минулого року в Києві у сегменті торговельної нерухомості було введено в експлуатацію всього 8 тис. кв. м. Це найменший обсяг із 2008 року. Відкриття заявлених ще кілька років тому торговельно-розважальних комплексів постійно відтерміновують через нестачу коштів на добудову проектів.

Відновлення банківського кредитування галузі відбуватиметься повільно, бо на девелоперів комерційної нерухомості припадає значна частка непрацюючих кредитів банків. З огляду на те, що на сьогодні продаж прийнятого на баланс заставного майна пріоритетний для банків, інвестиційна активність зосереджена на вторинному ринку.

За даними консалтингової компанії Kushman & Wakefield, у 2017 році обсяг інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості України становив приблизно $137 мільйонів (56% зростання р/р). У найближчі роки очікується активізація вторинного інвестування у комерційну нерухомість.

Джерело: https://bank.gov.ua/doccatalog/document?id=71475860

 

О сроках эксплуатации домов

10 травня 2018, 15:49   + 66 голосов 3 комментария

Учитывая те темпы, которыми строят в городе и проезжая мимо очередного новостроя, у меня возникает вопрос: каков же срок эксплуатации будет у новостроек? Реальный.

По старым домам понятно, я нашла такую информацию:

Нормативные сроки эксплуатация жилых домов массовой постройки

Сталинки довоенные — 125 лет, нормативное время сноса — 2050-2070
Сталинки послевоенные — 150 лет, нормативное время сноса — 2095-2105
Хрущевки — 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015
Кирпичные пятиэтажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070
Панельные и блочные 9-16 этажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 125-150 лет
Современные панельные 100-120 лет
Современные блочные — 100 лет

Срок годности

Главное, что определяет срок жизни любого дома, помимо несущих конструкций (фундамент, стены и перекрытия), это материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «капитальных» и могут простоять 150 лет. К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома, чей срок жизни может достигать 300 лет.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича. В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки» после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки
Тип дома время постройки срок эксплуатации сроки реконструкции время сноса (нормативный срок)
Сталинские довоенные 1930-40 125 1990-2005 2050-2070
Сталинские послевоенные 1945-55 150 2020-2030 2095-2105
«Хрущевки» панельные 1955-70 50 Разрабатывается комплексная программа реконструкции 2005-2020
Кирпичные пятиэтажки 1955-70 100 2015-2030 2055-2070
Панельные и блочные 9-16-ти этажные 1965-80 100 Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 1980-98 125-150 2050-2070 2105-2150
Современные панельные 1980-98 100-120 Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена 2070-2105

По данным «Столичная недвижимость»

Следует понять чрезвычайно важную на сегодняшний день вещь: массовое жильё, построенное в 50-80-х годах прошлого века, требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт, какие были обеспечены в своё время в Советском Союзе. За последние 5-7 лет мы уже вошли в полосу стремительно нарастающего износа жилищного фонда, который в ближайшие 10 лет может привести к исчезновению целых районов. Если никаких решений принято не будет (что тоже вероятно), то дома станут поточно и массово выходить из строя точно так, как они когда-то возводились.

Во-первых, панельные дома рассчитаны на копеечные по цене тепло, электричество, воду. Отсюда низкие теплотехнические показатели наружных стен (дома, как говорится, холодные), и значительные потери в сетях тепло- и водоснабжения. Отсюда и общая ситуация – сегодня многоквартирные дома в эксплуатации очень и очень дороги.

Во-вторых, железобетонные дома чувствительны к соблюдению сроков капитального ремонта и при его задержках быстро изнашиваются. Ремонтировать дом, с сохранением его убийственных для бюджетов казённых и личных технико-экономических показателей – бессмысленно, а всё это исправлять, по сути, полностью реконструировать, — дороже, чем построить новый.

В-третьих, помимо самих домовых коробок, есть ещё инженерные сети городского жилищно-коммунального хозяйства. Состояние их таково, что степень их износа к 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Около 25 % сетей амортизированы полностью, т.е. фактически требуют полной и срочной замены. Число претензий к работе ЖКХ за последние несколько лет выросло многократно, следуя за удручающей статистикой аварий, происшествий при одновременном программном росте стоимости услуг.

Срок жизни панельного дома ограничен во времени (всего-то 50лет) и зависим от соблюдения сроков капитального ремонта. А ремонта дома не производится. Ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома никак не сказывается. Дом ветшает, рыночная стоимость квартир в нём неудержимо падает, он постепенно превращается в трущобу вместе с окружающими его такими же домами. Стоимость коммунальных услуг растёт, приближаясь к рыночной цене энергоносителей. А энергоносителей требуется всё больше и больше, так как состояние ограждающих конструкций, которые изначально не были рассчитаны на ресурсосбережение, ухудшается с каждым годом. Квартира начинает потреблять всё больше средств и в какой-то момент становится ясно, что её рыночная стоимость полностью за несколько лет съедается размером платы за тепло, воду, электричество, да ещё подаваемых с перебоями.

Срок службы алюминиевой проводки в жилых домах — 30 лет для скрытой, 20 лет — для открытой.

Cтроительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок службы, лет
I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Железобетонные 150
II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120
III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120
IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50
V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных «ступенях» или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30
VI Каркасно-камышитовые На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий Конструкция зданий Срок службы, лет
I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами 175
II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам 150
III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 125
IV Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100
V Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. 80
VI Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. 50
VII Здания деревянные, каркасные и щитовые 25
VIII Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). 15
IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Наименование конструкций Срок службы
Фундаменты железобетонные 200 и более
Стеновые панели наружных стен 25
Перекрытия сборные железобетонные 150
Лестницы железобетонные 125 и более
ПОЛЫ
Дощатые крашеные 50
Паркетные 50
Линолеум 10-15
Плиточные метлахские по бетонному основанию 150
Цементные по бетонному основанию 40
Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков 20
Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок 15
Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки 25
ОКНА И ДВЕРИ
Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 40
Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах 80
Двери наружные входные 20
ПЕРЕГОРОДКИ
Не несущие из гипса 50
То же, железобетонные 125 и более
То же, фибролитовые 40
Несущие железобетонные 125 и более
КРЫШИ И КРОВЛИ
Железобетонные сборные плиты покрытия 150
Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш 3-4
То же, вентилируемых 10-12
Теплоизоляционный слой в многослойных крышах 12-18
|Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью 50
То же, черной листовой сталью 20
ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ
Пороизол 15-18
Гернит 15-20
Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) 20-25
Антисептированная или просмоленная пакля 10-20
НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА
отделка с применением каменных материалов 50-80
То же, с применением полимерных материалов 12-25
То же, ПХВ-красками 6

Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания Физический износ, %
Хорошее 0-10
Вполне удовлетворительное 11-20
Удовлетворительное 21-30
Не вполне удовлетворительное 31-40
Неудовлетворительное 41-60
Ветхое 61-75
Непригодное (аварийное) 75 и выше

Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И'ф2 / 10 ) * t2; где: Иф1, Иф2 — физический износ на данный год; Иф.пер. — физический износ на год переоценки основных фондов; И'ф1, И'ф2 — прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 — период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Физический износ в год переоценки основных фондов Прирост физического износа
За 1-е десятилетие За 2-е десятилетие
0 11 7
10 7 5,3
15 5,8 4,7
20 4,8 4,3
25 3,6 4,6
30 3,5 3,5
35 3,5 4
40 4,2 4,6
45 4,8 5,9
50 6,1 9,1
55 8 12
60 13 -

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда — это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Разработана МосжилНИИпроектом

Краткая характеристика жилого здания Износ, %
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. 0-15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). 16-25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. 26-35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. 36-45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. 45 и более

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ — экономические показатели износа (амортизация); Иф — физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 — 1.4 * Иф) / j; где: j — ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 — 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 — 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 — 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 — 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 — 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 — 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели «забежные» ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 — 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 — 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и «комфортности» отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

Инженерное оборудование Срок службы
Водоразборные краны 10 лет
Умывальники керамические 20 лет
Унитазы керамические 20 лет
Смывные бачки:
а) чугунные высокорасположенные
б) керамические
в) пластмассовые
20 лет
30 лет
30 лет
Ванны:
а) эмалированные чугунные
б) стальные
40 лет
25 лет
Кухонные мойки и раковины:
а) чугунные эмалированные
б) стальные
в) из нержавеющей стали
30 лет
15 лет
20 лет
Душевые поддоны 30 лет
Приборы отопления:
а) радиаторы чугунные
б) пластинчатые стальные
в) конвекторы
40 лет
15 лет
30 лет
Вентили:
а) чугунные;
б) латунные
15 лет
20 лет
Смесители 15 лет

Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: «Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений» учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям

Таблица 1

Характеристика конструктивного элемента и инженерного оборудования Срок службы в годах
1 2
1. Фундаменты:
— бетонные, железобетонные, ленточные и свайные 150
— бутовые на сложном растворе или цементном растворе, бутобетоне 150
— бутовые на известковом растворе 100
2. Стены:
— капитальные, кирпичные при толщине стен в 2,5-3,5 кирпича на сложном или цементном растворе 150
— кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом 150
— крупноблочные толщиной 40 см и более шлакобетонных или керамзитобетонных блоков на цементном растворе 125
— кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе 125
— крупноблочные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков толщиной 40 см 125
— крупноблочные из силикальцитных, кирпичных, легкобетонных и зольно-сланцевых блоков 100
— крупнопанельные однослойные из шлакобетона, керамзитобетона 125
— многослойные из железобетонных плит и утеплителя, керамзитобетонные, виброкирпичные с утеплителем, кирпичные облегченные при толщине 1,5-2 кирпича 100
3. Перекрытия железобетонные.
— монолитные, сборно-монолитные 150
— сборные из панелей и настилов толщиной более 10 см 150
— толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое 70
— сборные по ж/б балкам 150
— железобетонные или бетонные по металлическим балкам 125
4. Полы:
— из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию 80
— паркетные дубовые 80
— то же, буковые 50
— дощатые 30
— из поливинилхлоридных плиток, линолеума 10
5. Лестницы:
— из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам 100
6. Крыши:
А. Несущие элементы:
— из сборных железобетонных настилов 150
— из железобетонных стропил и обрешетки 150
— железобетонные совмещенные крыши 100
Б. кровля из:
— керамической первосортной черепицы 80
— асбестоцементных плит и волнистого асбошифера 30
— оцинкованной стали 25
— черной листовой стали, окрашенной масляными или синтетическими красками 15
— рулонных материалов 8
7. Перегородки:
— железобетонные 150
— шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные 75
— гипсовые, гипсоволокнистые, гипсобетонные 60
— деревянные оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой 40
8. Двери и окна:
— дверные и оконные блоки 20
9. Внутренняя отделка:
— штукатурка по бетонным и кирпичным стенам 50
— штукатурка по деревянным перегородкам 35
— масляная окраска 6
— оклейка стен обоями 4
10. Инженерное оборудование:
— водопровод и канализация 30
— отопление 30
— горячее водоснабжение 10
— вентиляция 30
— электроосвещение 15
— электроплиты 20
— газооборудование 20
— лифты 20
11. Благоустройство придомового участка:
— благоустройство участка 15
12. Наружная отделка:
— облицовка стен естественным камнем 125
— облицовка стен керамическими плитками 75
— терразитовая штукатурка с мраморной крошкой 50
— облицовка ковровой плиткой 35
— штукатурка по кирпичу на сложном растворе 30
— штукатурка по кирпичу на известковом растворе 20
— штукатурка по дереву 15
— окраска 5

________ х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х

Таблица 2

Наименование Срок службы в годах
1 2
1. Вентиляторы 8
2. Отопительные агрегаты 8
3. Воздухоохлаждающие агрегаты 7
4. Водонагреватели 8
5. Калориферы 8
6. Отопительные приборы:
— радиаторы чугунные 40
— радиаторы стальные штампованные 15
— регистры из стальных труб 30
— конвекторы стальные 25
7. Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые) 6
8. Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы) 6
9. Клапаны, заслонки 10
10. Дымососы 6
11. Насосы 8
12. Воздуховоды 15
13. Воздухораспределители 15
14. Трубопроводы системы отопления:
— водяного 30
— парового 10

___________

х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец.

 

Инфографика: стоимость аренды двухкомнатных квартир в разных городах Украины в мае 2018

8 травня 2018, 14:00   + 30 голосов 5 комментариев

В инфографике показаны средние цены на аренду двухкомнатных квартир в многоквартирных домах старой постройки, расположенных на окраине областных центров Украины.

Портал Domik.ua при подготовке данного материала опросил риэлторов об актуальных ценах на аренду двухкомнатных квартир в многоквартирных домах старой постройки разных городов страны.

Как выяснилось, снять жилье такой площади по самой выгодной цене можно в объектах, расположенных на окраине городов Украины. Такая тенденция прослеживается в каждой области страны.

Средние цены на аренду двухкомнатных квартир в домах старого жилого фонда Украины

В инфографике отображены средние цены на аренду двухкомнатных квартир в многоквартирных домах старого жилого фонда Украины. Вышеприведенные данные могут отличаться, поскольку зависят от состояния ремонта и локации жилого объекта.

Самое дорогое двухкомнатное жилье выставлено на аренду в Киеве — за 11000 грн в месяц. Среди других центральных регионов Украины дороже всего снять квартиру можно в Днепре— за 4500 грн. Наиболее выгодная стоимость аренды жилого объекта отмечена в Кропивницком — 3000 грн.

В Западной части Украины максимально высокие цены на аренду двухкомнатных квартир прослеживаются во Львове — 5500 грн. Недорого снять жилье могут квартиросъемщики в Луцке и Хмельницком — за 3000 грн в каждом из городов.

В Восточной части Украины средний диапазон стоимости аренды двухкомнатных жилых объектов варьирует в пределах 2800-5000 грн. Дороже всего снять квартиру могут арендаторы в Харькове — за 5000 грн. Минимальные средние показатели прослеживаются в Запорожье — 2800 грн.

В Южной части Украины самая высокая цена за аренду двухкомнатного жилья отмечена в Одессе — 7000 грн. Снять квартиру выгоднее всего могут квартиросъемщики в Николаеве и Херсоне — за 3000 грн в каждом из регионов.

В Северной части Украины максимально дорого арендовать двухкомнатный объект можно в Ровно — за 3500 грн. Наиболее низкая стоимость аренды квартиры выявлена в Сумах и Чернигове — 2800 грн в каждом из городов.

 
Сторінки: 1234