Три ключевые угрозы для рынка новостроек сейчас

Мы уже привыкли говорить о трендах, перспективах, вызовах и угрозах с позиции коронавируса и гибридного кризиса, который он повлек за собой.

Для рынка первичной недвижимости весенние месяцы вылились, прежде всего, в существенное падение спроса, которое, по очень скромным оценкам НБУ достигает 40%, а на деле, если проанализировать данные компаний из первой десятки киевских застройщиков, вылились в 60-75% в самый пиковый период. Были и те, кто провел карантин совсем без сделок. Как правило, в категории масс-маркета.

И если спрос — дело поправимое, ведь можно его наращивать, генерировать и управлять, когда закладываешь ценность в свой продукт (инвестиционную или создаешь полноценную экосистему для жизни с мультифакторной инфраструктурой), то есть несколько открытых вопросов, которые незаслуженно на данный момент попали в тень коронавирусной эпопеи. От них, как и от последствий коронакризиса, зависит многое для рынка недвижимости.

Во-первых, это будущее государственного регулирования строительного рынка. Вместо ГАСИ у нас появилось три новых органа, а также поменялась несколько процедура получения разрешительной документации. Вводятся чек-листы для выдачи разрешения и на ввод в эксплуатацию, на основе которых принимают решение соответственные органы.

При этом проверка на выполнение государственных строительных норм и градостроительным ограничениям заложена уже на стадии ввода в эксплуатацию. То есть, когда дом уже построен, готов и инвесторы и покупателю на низком старте ждут ключи. Честно говоря, сомнительное решение, учитывая человеческий фактор на всех этапах.

Однако, допустим, что все это домыслы и количество жаждущих читерить застройщиков и хапуг-чиновников у нас уже на нуле. Нужно тогда запускать новую процедуру и смотреть, как пойдет.

И вот тут, к слову, самое интересное. Новая инспекция градостроительства, судя по всему, на стадии обкатывания. Потому что процесс выдачи и согласований разрешений и ввода домов сейчас затянулся не на один месяц. Об это говорят не только по рынку, но и свидетельствуют цифры. К примеру, согласно данным URBANDATA.online, которые попали в мое распоряжение, с января по июнь нынешнего года в Киеве и области ввели в эксплуатацию на 40% меньше жилья в новостройках, чем за аналогичный период предыдущего года.

За период с 1 января по 1 июня 2020 года в Киеве и Киевской области застройщики получили разрешительные документы на строительство многоквартирных домов общей площадью свыше 765 тыс. кв. м, в то время как в прошлом году — 1,27 млн кв. м.

Да, часть отслоилась, потому что не достроили, перенесли сдачу из-за карантина, просели. Однако есть и абсолютно готовые дома, где затянулся процесс выдачи сертификата

Если не отладить работу в скором времени и умножить все на последствия карантина, когда треть объема рынка за счет наследия Укрбуда и простоев некоторых компаний сдвинули сроки, получим реальную угрозу в виде раздосадованных инвесторов/покупателей, которые праведным гневом обрушатся сначала на застройщика, потом на местные органы власти, а потом как пойдет.

Во-вторых, вопрос доступной ипотеки. Сложно с точностью сказать, какое количество реальных покупателей может получить рынок благодаря кредитованию жилья, звучат цифры от 300 тыс. до 500 тыс. человек, которые тут же возьмут и воспользуются программой для покупки жилья.

Думаю, в действительности, сначала количество будет меньше, ведь людям тоже требуется время, чтобы поверить, проверить на чужом опыте и принять реальность механизма. Однако то, что ипотека способна стать спасательным кругом для рынка, это факт. Это драйвер роста с мультипликативным эффектом на экономики страны. Последние подсчеты говорили об 11,5 грн ипотечного мультипликатора в ВВП страны.

Но давайте откровенно? Нет здоровых предпосылок для дешевого кредитования жилья прям здесь и сразу в масштабах страны. Снижение ключевой ставки Нацбанка, конечно, хорошо. Ряд банков уже отреагировали на решение и пошли на понижение ставки по ипотеке.

Однако вопрос, где брать дешевые ресурсы вдолгую, а также как снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам остаются открытыми. Я уже не говорю о том, кого кредитовать, а с кем быть поосторожней. Можно, конечно, обезопасить банку себя и кредитовать только готовые новостройки или вторичку, но цены на подобную недвижимость как раз оказываются неподъемными для ипотекозанимателей. Напомню, что разница в среднем для сегмента комфорт+ составляет 30% от цены на котловане до ввода в эксплуатацию.

Нереальным часто оказывается и первоначальный взнос в 30% для тех, кто мог бы воспользоваться банковским займом. Чтобы простимулировать ипотеку, его стоит снизить до 10-15%. А доступной ипотека для большего количества украинцев станет, когда ставка по ней опустится до 4,5-5%.

В-третьих, вопрос защиты прав инвесторов. Чтобы проблемных долгостроев и обманутых инвесторов было меньше, нужно принимать меры, а не бороться с последствиями, когда 90-100% квартир построено, а дама нет или он не готов.

Это не о том, как сделать всем хорошо и найти волшебную пилюлю. Создание резерва квартир как страховки, которую можно продать и отбить деньги только после завершению дома, страхование договоров купли-продажи или переход на эскроу-счета — пока вопрос с моделью защиты в нашей стране открыт.

Обязать продавать все 100% квартир по завершению строительства — это лишить львиную долю покупателей возможности обзавестись жильем. В идеале, разумеется, иметь пропорцию 70/30 или 80/20 в зависимости от категории или формата комплекса. Большая часть сделок на ранних этапах, часть — продажа готовых квартир. Строить с расчетом 70% — собственные средства, 30% — привлеченные.