+15%: причины и прогнозы роста цен недвижимости Киева

Рост цен столичной недвижимости обсуждают чаще валютного курса: экономика вроде на развивается, с траншами треши, восточный сосед тревожит непредсказуемостью. А цены на квадратные метры, которые не увезешь в чемодане – растут. Почему, насколько и как долго это продлится?

Насколько выросли цены на недвижимость в Киеве

Ежемесячный прирост на 0,7-1,5% за год превратился в приятные для инвесторов +13-15% дохода без особых усилий. Для сравнения — доход по ОВГЗ ±9,5%. При покупке квартиры на уровне котлована доходность составила от 30 до 60%. Киевская недвижимость остается надежным инструментом инвестирования.

Вот так выглядит график роста цен на новостройки Киева портала DOM.ria за 1 полугодие 2021 года.

Впечатляет? А теперь сравним с аналитикой SV Девелопментс 2007 года.

Цена 1м² едва составляет 1/3 «золотой» поры массового ипотечного кредитования. На самом деле цены не растут. Просто рынок недвижимости столицы проходит тяжелый период посткризисной реабилитации.

Сверхвысокие столичные цены – скорее исключение, чем правило. Всего в часе езды от Печерска цена заметно охлаждается и сравнима с общеукраинскими показателями. Вот так выглядит нагрев цены на жилье в Киеве и области в инфографике портала ЛУН.uaв разном масштабировании.

Но цены все-таки растут, и в Киеве, и в регионах. Тысячи потенциальных покупателей в раздумьях: вкладывать тающие накопления в недвижимость или искать иные варианты инвестиций.

Топ-6 причин роста цен

Ценообразование – процесс комплексный, на формирование цены влияют сотни различных факторов. У столицы рынок отличается от общеукраинского: сравнительно благоприятный экономический климат, активный приток трудоспособного населения, транспортный хаб, несколько туристических направлений. Среди основный факторов стоит отметить 6.

Снижение объема сданных в эксплуатацию объектов. По данным портала ЛУН.uaв границах Киева четко видно существенный спад введенных в эксплуатацию ЖК. В области ситуация иная – столичная агломерация стабильно пополняется новыми квартирами и коттеджами без оглядок на пандемию. В Киеве срабатывает обычный закон рынка: чем ниже предложение, тем выше спрос.

Рост населения.За 20 лет официально зарегистрированных жителей Киева стало больше на 13,33%: с 2567,6 тыс. в 2000 году до 2962,18 тыс. в 2021-м. Добавим инвесторов и трудовых мигрантов из регионов — получим серьезный рост спроса на жилье в столице.

Ипотека.Как ни странно – она есть. 37% заключенных в 2020-м ипотечных договоров – это столица. Для покупки жилья в Киеве банки оформили 1,5 тыс. кредитных договоров, по ипотечным программам выдано 1,4 млрд. гривен. Лишнее доказательство ликвидности столичной недвижимости.

Отсутствие альтернативы.Доходность срочных депозитов рекордно низкая, ряд банков вместо выплаты процентов по валютным депозитам ввели комиссию за обслуживание счета. Неудивительно, что с начала пандемии 22% украинцев предпочитают держать средства на счетах до востребования. И покупать недвижимость.

Привлекательность ОВГЗ постепенно нивелируется, доходность уже не перекрывает уровень инфляции. Остается недвижимость – не в депрессивных регионах, а в столице со стабильно высоким спросом.

Устаревший жилой фонд.Рост цен на вторичном рынка за год составил 3-7%, это ниже, чем первичный рынок. Первичку покупают быстрее и охотнее: новые стандарты строительства, энергоэффективные дома, нацеленные на комфорт жителей концептуальные проекты. Спрос на хрущевки без лифта, с ржавыми трубами и космическими счетами за отопление дырявых стен стабильно снижается.

Киев вступает в болезненную эпоху реконструкции старого жилого фонда. В отличие от городов Западной Европы, в центре столицы нет крупных малоэтажных массивов, которые можно реконструировать в рамках частных девелоперских проектов. Снос многоэтажных домов неминуем, власти это понимают. Но для расселения, проектирования и строительства нужны деньги. Пока инвесторы вкладываются в хаотично строящиеся ЖК.

Иностранные инвесторы.Статистики по такому показателю не найти, но общение в профессиональной среде подтверждает личный опыт: среди покупателей Киевских квартир и особняков все чаще возникают компании нерезиденты. Причин немало:

высокая доходность инвестиций в новостройки в сравнении с показателями стран Западной Европы;

климатические изменения – Киев становится местом с благоприятным климатом для выходцев из стран Аравийского полуострова и Восточной Азии;

постепенное открытие одного из крупнейших в мире рынков плодородных земель.

Прогноз динамики цен на жилую недвижимость Киева

На рост цены однозначно влияют энергоресурсы, заработная плата, налогообложение. Грядущий НДС застройщики автоматически возложат на плечи покупателей. Также в поступят и специализирующиеся на перепродаже новостроек частные инвесторы.

В отличие от офисной и торговой недвижимости рынок жилья столицы слабо отреагировал на вселенский карантин. Увеличился спрос на загородное жилье, покупатели выбирают ЖК по концепциям, уровню потенциальных расходов на содержание жилья, инфраструктуру района.

Если не будет форс-мажора, киевские цены продолжат рост по 0,7-2% в месяц. Традиционно пик спроса приходится на предновогоднюю пору. Пока лето и отпуска – имеет смысл присмотреть квартиру или коттедж для покупки.