Посредник в законе: почему проект №3618 не поддерживают даже риэлторы?

Есть в Украине одна интересная профессия. Раздел 68,3 КВЕД — «операции с недвижимостью за вознаграждение или на основе контракта». С этим кодом работают тысячи ФОП и ООО: оказывают услуги, заключают договора, платят налоги, сдают в госстат отчеты. Никуда не прячутся и не просят госфинансирования. Законом взаимоотношения субъектов и посредников на рынке недвижимости в Украине не оговорены. Профессия – есть, а закона – нет. Непорядок?

Рамки закона

Отсутствие регулирования деятельности посредников в сделках с землей и недвижимостью действительно мешает нормальному развитию рынка. Операции с ценными активами осуществляют люди и компании вне рамок профильного закона.

Размытостью формулировок общего гражданского законодательства активно пользуются махинаторы с обеих сторон:

• клиенты (продавцы и покупатели, арендаторы и арендодатели) легко оспаривают права посредника на вознаграждение;

• нет четкого определения «услуги» и ответственности посредника»;

• сами посредники (вне зависимости от официальной регистрации) фактически не несут никакой ответственности за свой непрофессионализм, халатность и ошибки.

Оставим в стороне откровенный криминал – в этом случае наступает уголовная ответственность. Ошибки риэлторов подчас стоят их клиентам немалых денег: сорваны сроки или сделка, зря потрачены средства на подготовку документов, проблемы с невозвратом авансовых платежей, израсходованы деньги на ремонт чужого имущества. У клиентов свои понятия о порядочности: «кинуть» риэлтора для многих — предмет гордости и повод похвастаться в соцсети.

Все спорные моменты приходится решать в не правовом поле – судам неинтересны невнятные «эксклюзивные договора», договора «об информационном сопровождении», расписки, соглашения о передаче задатка и прочая бумажная самодеятельность.

Для специалистов рынка недвижимости я пишу вещи очевидные. Подавляющее число обывателей не задумываются о правовом статусе риэлторов в Украине, автоматически приравнивая их к нотариусам или отметая как лишний элемент в сделке. Вывод прост: закон нужен.

Проект № 3618 VS Конституция

Это не первая попытка депутатов создать цивилизованные взаимоотношения на рынке недвижимости. Предложенный 09 июня 2020 года документ вызвал эффект водородной бомбы: текст не поддержали простые граждане, юристы и сами риэлторы, вне зависимости от легальности и участия в профессиональных сообществах.

Убеждена, что ряд положений законопроекта №3618 прямо нарушает права и свободы граждан.

1. Паспорт объекта. Ст 34 проекта прямо гласит, что купля-продажа, залог или аренда недвижимости без формирования «паспорта объекта» и его регистрации в некой «Единой информационной базе» невозможна.

В Украине успешно работает Реестр прав на недвижимость, в который внесены данные об объекте, его характеристиках и собственниках. Проектом предусмотрено создание новой Базы данных, администратором, собственником и держателем которой становится не государство, а изобретенная фантазией депутатов некая Национальная Федерация специалистов в сфере недвижимости. Вносить данные имеет право исключительно брокер.

Фактически персональные данные о собственниках и активах предлагают передать в руки частных лиц, а конституционное право гражданина свободно распоряжаться своим имуществом (ст.35 Конституции) игнорируется как несущественное.

Налицо желание создать субструктуру для сбора денег за внесение данных в Единую базу. Ничего, кроме дополнительных расходов продавцов и арендодателей + вал негатива по отношению к риэлторам, данные положения законопроекта не принесут.

2. Наследники и посторонние. Не секрет, что продажа унаследованного имущества часто начинается до фактического вступления в наследство. Проект №3618 закладывает мину замедленного действия, разрешая вносить данные в Единую базу наследникам и прочим лицам с неоформленными правами (п.2 ст.34 и пп.1 п.4 ст.34). А как с правами других наследников, у которых иные планы на распоряжение имуществом?

3. Публичные торги. П.2 ст.34 проекта описывает процедуру организации и проведения публичных торгов исключительно на условиях риэлторского договора. Данная новация прямо противоречит законодательству о приватизации, банкротстве, ипотеке, реализации арестованного имущества и снова нарушает ст. 35 Конституции.

4. Профессиональная тайна. Крайне размытая формулировка в условиях реальной работы риэлтора. Деятельность посредника прямо связана с необходимостью ознакомления потенциальных покупателей или арендаторов с правоустанавливающими документами, ценой, сроками, проблемными вопросами и прочими существенными условиями сделки.

Что относится к профессиональной тайне — непонятно, зато санкции за ее разглашение позволяют отозвать квалификационное свидетельство специалиста без ограничений во времени.

5. Федерация и квалификация. Легальное риэлторское сообщество Украины давно находится в сбалансированном состоянии – приняты внутренние правила сотрудничества и отношений с клиентами. Нужны ли лицензии риэлторам? Вопрос спорный. Для клиентов лицензия – фактор уверенности в законности деятельности специалиста. Для предпринимателей – лишние расходы денег и времени плюс коррупционные риски.

Предусмотренный законопроектом №3618 механизм квалификации брокеров и субъектов риэлторской деятельности силами Квалификационной комиссии не учитывает рыночной конкурентной борьбы. Принятие решения о допуске потенциального риэлтора на рынок отдано на откуп (в прямом смысле слова) группе частных лиц с весьма спорными полномочиями. Это не лицензия государства, а право допуска от некоего профессионального объединения, не более.

Не буду обсуждать термины «брокер» и «риэлтор», стаж работы и базовое образование потенциальных посредников рынка недвижимости, вопросы формирования делегаций от профессиональных сообществ на Съезд и прочие специфические пункты, активно оспариваемые в Сети. На фоне прямых противоречий с конституционными правами граждан эти пункты несущественные.

Уверена, что экспертные заключения юристов и мнение профессионального сообщества будет учтено законодателями. В Раде пылится уже несколько неудачных проектов «для риелторов». Этот оказался самым токсичным, и подавать его в таком виде на рассмотрение категорически нельзя.

P.S. Сейчас наблюдаем отзыв подписей некоторых инициаторов законопроекта. Изначально их было 27. Подождем?