Інвестиції в нерухомість, варто чи ні ?

Інвестиції в нерухомість є одним з найбільш популярних способів заощадження та примноження грошей серед українців.

Інвестиції в нерухомість — це вкладення капіталу в споруджуваний або завершений об’єкт нерухомості з метою майбутнього отримання доходу. Основною цінністю нерухомості —«вічна корисність» (нерухомість завжди потрібна в тій чи іншій формі бізнесу та населенню, правда ціна коливається)

Основні способи інвестицій: інвестиція в об’єкт нерухомості (переважно жила), інвестиція у фонд нерухомості.

Коли вирішуєте інвестувати в нерухомість чи фонди нерухомості, задайте собі три основні питання :

1. Для якої цілі ?

2. Які ризики ?

3. Це вигідно мені ?

Основні переваги інвестицій в житлову нерухомість (для майбутнього перепродажу)

1) можливість заробити до 30-40% на різниці цін на квартиру ( коли інвестор купляє квартиру на первинному ринку на фундаменті та продає уже введену в експлуатацію)

Основні недоліки інвестицій в житлову нерухомість (для майбутнього перепродажу)

1) Велика сума для придбання

2) Низька ліквідність (можна продавати за ринковою ціною місяцями)

3) Юридичні та інші ризики, пов’язані з придбанням.

4) Покупець знаходиться у більш виграшному становищі, ніж продавець. Він має можливість вибору з тисячі об’єктів на ринку.

Основні переваги інвестицій в житлову нерухомість (здача в оренду)

1) Отримання доходу від здачі в оренду.

Основні недоліки інвестицій в житлову нерухомість (здача в оренду)

1) Велика сума для придбання.

2) Переважно дохідність в гривнях (у випадку різкої девальвації, орендодавець втрачає дохідність у валютному еквіваленті (якщо долар виросте до гривні на 30 %, він не зможе автоматично підняти ціну оренди на 30%) Виняток, якщо орендар іноземець та захоче прив’язати орендну плату до валюти.

3) Високі експлуатаційні витрати. Ремонт (раз в 5 −7 років). Простій (в середньому 1-1,5 місяця в рік)

4) Орендар знаходиться у більш виграшному становищі, ніж орендодавець.

5) Здача в оренду — мікробізнес та пов’язані з ним клопоти (пошук орендарів, контроль над сплатою платежів, вирішення питань пов’язаних із житлом (батарея протікає, кран зламався, холодильник барахлить і т.д.)

Приклад. (цифри наведені лише для зразка обрахунку дохідності)

Інвестор хоче купити квартиру вартістю 2 млн грн. Планує здавати в довготривалу оренду (помісячна оплата).

Прогнозований майбутній дохід — 15 000 грн в місяць (комуналку сплачує орендар).В рік виходить 165 000 грн (11*15 000 (один місяць відводимо на простій житла))

Майбутні витрати (річні)

Ремонт житла — 60 000 грн (раз в 5 років). В рік виходить 12 000 грн.

Амортизація техніки (холодильник, пралка) — 20 000 (раз в 5 років). В рік — 4 000 грн.

Комуналка в місяць простою — 500 грн.

Страхування житла — 1200 грн в рік.

Річна дохідність = ((майбутній дохід-майбутні витрати))/(вартість квартири)*100%

Річна дохідність = ((165 000-12 000 — 4 000 — 500 — 1200))/(2 000 000)*100% = 7,36%

Прибутковість від цієї нерухомості буде складати 7,36 % річних (без податків)

З податками (18%+1,5%) виходить ще менше (6,64 %).

Фонди закордонної нерухомості

Real Estate Investment Trust або REIT — це закордонні інвестиційні фонди нерухомості. Їх прибуток формується шляхом управління, здачі в оренду та перепродажу квартир та будівель. Закордонні фонди нерухомості дають можливість зайнятись реальними інвестиціями, тим, в кого недостатньо капіталу для придбання власної нерухомості.

Виділяють наступні групи REIT: пайові (Equity REIT), які складають порядку 95% ринка США, іпотечні (Mortgage REIT) та гібридні (Hybrid REIT).

Зазвичай ці фонди інвестують у різні класи нерухомості. Інвестуючи в REIT, інвестор автоматично отримує права на всі об’єкти нерухомості, якими управляє фонд.

Переваги таких інвестицій

• Ліквідність

• Невеликий поріг входу: вартість REIT до 100 доларів

• Відсутність необхідності самостійно контролювати стан об’єктів нерухомості

• Широка диверсифікація за об’єктами нерухомості

• Законодавчо затверджена дохідність.(мін. 90% доходу серед учасників фонду)

Основні недоліки

• Широке коливання цін REIT (в період кризи 2008 р.в США падіння цін фондів складало 50-60%)

• Комісія, яку одержує фонд.