Швейцария дорожает: где покупать недвижимость в 2026 году

Швейцарский рынок недвижимости в 2026 году снова движется вверх, хотя цены и без того остаются одними из самых высоких в Европе. Во втором квартале официальный индекс стоимости жилой недвижимости вырос на 0,7% за квартал и на 3,5% год к году. К концу июля средняя запрашиваемая цена квартиры в собственности по стране достигла примерно CHF 9 551 за м², что на 4,7% выше уровня предыдущего года. При этом разрыв между регионами огромен: в Цюрихе и Цуге квадратный метр стоит почти вдвое дороже, чем в Берне или Лугано, а отдельные кантоны показывают двузначный годовой рост.

Для украинского покупателя недвижимость в Швейцарии может быть инструментом сохранения капитала, собственным жильём при переезде, альпийской резиденцией или частью международного инвестиционного портфеля. Но именно здесь нельзя начинать выбор с красивого дома у озера или предполагаемой доходности Airbnb. Сначала необходимо определить юридический статус покупателя: нерезидент, обладатель разрешения B, разрешения C или другого миграционного статуса. От этого зависит, разрешено ли вообще приобретение конкретного объекта по правилам Lex Koller.

Швейцария в 2026 году — это не рынок дешёвого входа и не место для спекулятивной перепродажи через год. Его сильные стороны другие: ограниченное предложение земли, высокий уровень доходов, стабильный швейцарский франк, хронический дефицит аренды и очень высокая ликвидность качественных объектов в экономически сильных регионах.

При этом покупателю необходимо учитывать необычную налоговую систему, кантональные различия, налогообложение условной арендной стоимости собственного жилья, ограничения для иностранцев и возможное ужесточение Lex Koller, которое Федеральный совет вынес на обсуждение именно в 2026 году.

В отличие от многих европейских стран, Швейцария практически не прошла через серьёзное номинальное падение цен после повышения процентных ставок.

Рынок замедлялся, но дефицит предложения удерживал стоимость жилья.

Во втором квартале 2026 года официальный Swiss Residential Property Price Index Федерального статистического ведомства достиг 127,7 пункта при базе 100 в конце 2019 года. За квартал индекс вырос на 0,7%, а за год — на 3,5%.

При этом квартиры в собственности подорожали на 1,6% только за квартал, тогда как отдельные дома немного снизились — примерно на 0,4%.

Источник: Федеральная статистика Швейцарии / SECO

Показатели рынка предложений ещё сильнее.

К концу июля средняя запрашиваемая цена квартиры в собственности по Швейцарии составляла около CHF 9 551 за м² — на 4,7% выше, чем год назад.

Для частных домов средний показатель находился около CHF 8 023 за м², годовой рост — примерно 3,2%.

Источник: Swiss Marketplace Group — Kaufindex, июль 2026

Но общенациональная цифра почти ничего не говорит о конкретной покупке.

В кантоне Цуг стоимость квартир за год выросла примерно на 11,3%, в Ури — на 8,8%, Аппенцелль-Иннерроден — на 7,8%, Берне и Обвальдене — примерно на 7,7%, Невшателе — на 7,2%, Вале — на 7,1%, Люцерне — на 6,7%, Женеве — примерно на 6,4%.

Тичино оказался одним из немногих крупных рынков, где квартиры показывали отрицательную годовую динамику — около −2,4%.

Для частных домов Цуг также оказался лидером с ростом примерно на 11,4% год к году. Женева и Люцерн показывали около +6%, Во — +5,8%, Вале — +5,4%, Берн — +4,9%.

Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026

Это означает, что понятия «рынок Швейцарии» для инвестора фактически недостаточно.

Цуг, Цюрих, Женева, Тичино и туристические регионы Альп сейчас находятся в совершенно разных ценовых циклах.

Швейцарский рынок поддерживают сразу несколько факторов.

Первый — физический дефицит жилья.

Уровень вакантности жилья в стране в 2025 году составлял около 1%, а Федеральное жилищное ведомство ожидало дальнейшего сокращения свободного предложения в 2026 году. На этом фоне арендные ставки по новым договорам во втором квартале выросли примерно на 2,4% за квартал и на 2% год к году.

Второй фактор — возвращение дешёвого финансирования.

Третий — очень ограниченные возможности нового строительства в наиболее востребованных агломерациях.

Четвёртый — высокая привлекательность Швейцарии для состоятельных покупателей и специалистов с высокими доходами.

Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026

UBS оценивал общий риск формирования пузыря как умеренный, но выделял отдельные зоны повышенного риска: город Цюрих, Нидвальден, Айнзидельн и туристические районы Граубюндена. При этом базовый прогноз UBS предполагал примерно 3% роста стоимости собственного жилья по итогам 2026 года.

Источник: UBS — Swiss real estate market and prices

То есть рынок остаётся сильным, однако покупать любой объект по любой цене только из-за убеждения, что «Швейцария всегда дорожает», уже опасно.

Денежно-кредитная политика стала одной из основных причин нового ускорения спроса.

К августу 2026 года ключевая ставка Национального банка Швейцарии составляла 0,00%.

Источник: Swiss National Bank — текущие процентные ставки

На рынке ипотечного кредитования это означает ставки, которые выглядят очень низкими по сравнению с большинством европейских стран.

По данным Moneyland на начало августа 2026 года, средние публикуемые ориентиры составляли примерно:

• 1,42% для фиксированной ипотеки на 2 года
• 1,65% на 5 лет
• 1,89% на 10 лет.

Источник: Moneyland — Swiss Mortgage Index 2026

Лучшие индивидуальные предложения для сильных заёмщиков могут быть ещё ниже, однако рекламную ставку нельзя считать гарантированной.

Для покупки собственного жилья швейцарские банки обычно требуют минимум около 20% собственного капитала. В стандартной модели оставшиеся 80% могут финансироваться ипотекой. Банк также проверяет способность домохозяйства обслуживать кредит.

Источник: UBS — Purchase price calculator

При инвестиционной недвижимости или объекте для отдыха банк может потребовать более высокую долю собственных средств.

Для украинского нерезидента вопрос ещё сложнее.

Нельзя исходить из того, что наличие CHF 200 000 автоматически позволяет взять CHF 800 000 ипотеки и купить квартиру за CHF 1 млн.

Сначала необходимо установить, имеет ли покупатель право приобрести такой объект по Lex Koller. Только после этого имеет смысл анализировать банковское финансирование.

Это принципиальное отличие Швейцарии от Франции, Испании, Италии или Германии.

В стране действует Федеральный закон о приобретении недвижимости иностранцами, известный как Lex Koller.

Покупка недвижимости иностранными лицами, подпадающими под действие закона, в общем случае требует разрешения соответствующего кантонального органа. Именно кантон, где находится объект, определяет необходимость разрешения и возможность его выдачи.

Источник: Федеральное ведомство юстиции — приобретение недвижимости иностранцами

Для гражданина Украины ситуация зависит прежде всего от места проживания и швейцарского миграционного статуса.

Нерезидент относится к категории лиц за рубежом.

Он не может просто приехать в Цюрих, купить обычную инвестиционную квартиру и начать сдавать её в долгосрочную аренду.

Для жилой недвижимости действует разрешительный режим, а разрешение возможно только в предусмотренных законом случаях.

На практике наиболее доступным форматом для иностранного нерезидента становятся отдельные туристические объекты и жильё для отдыха в регионах, где кантональное законодательство позволяет такие сделки.

Обладатель действительного разрешения C в вопросе покупки недвижимости в целом получает права, сопоставимые с гражданином Швейцарии.

То есть Lex Koller существенно меньше ограничивает выбор такого покупателя.

Для граждан третьих стран, которые законно проживают в Швейцарии, действующее в 2026 году регулирование позволяет при выполнении условий приобретать собственное основное жильё без отдельного разрешения Lex Koller.

Объект должен использоваться покупателем лично как основное место проживания, а не приобретаться как инвестиционная квартира для сдачи.

Именно здесь особенно важно не путать покупку собственного дома с инвестиционной покупкой.

Для украинцев со статусом S нельзя автоматически переносить правила разрешения B.

Конкретную возможность покупки необходимо подтверждать у нотариуса и кантонального органа Lex Koller до подачи безусловного предложения.

Это тот случай, где предположение «я легально живу в Швейцарии, значит могу покупать всё» может привести к серьёзной ошибке.

Недвижимость и право проживания в Швейцарии юридически не связаны автоматически.

Покупка квартиры, дома или туристической резиденции сама по себе не предоставляет иностранцу вид на жительство.

Источник: Федеральное ведомство юстиции — Lex Koller

Поэтому схема «купить недвижимость в Швейцарии и получить резидентство» для обычного иностранного покупателя не работает.

Миграционное основание оформляется отдельно.

Это один из наиболее важных факторов именно текущего рынка.

15 апреля 2026 года Федеральный совет Швейцарии представил проект ужесточения Lex Koller и открыл консультацию, которая продолжалась до 15 июля.

Среди предложений — требование получать разрешение гражданам третьих стран даже при покупке основного места проживания, а также дальнейшее ограничение приобретения жилья для отдыха иностранцами.

Источник: Федеральное ведомство юстиции — проект реформы Lex Koller, 2026

Важно: на август 2026 года это предложение, а не вступивший в силу новый закон.

Нельзя писать, что право покупателей с разрешением B уже отменено.

Но иностранному покупателю необходимо следить за изменениями законодательства, особенно если сделка планируется на 2027 год или позже.

Для украинцев этот вопрос имеет прямое значение, поскольку Украина не относится к ЕС или ЕАСТ.

Lex Koller допускает приобретение иностранцами определённой туристической недвижимости при выполнении условий.

Разрешения на покупку жилья для отдыха могут выдаваться, в частности, в кантонах Берн, Фрибур, Граубюнден, Люцерн, Невшатель, Нидвальден, Обвальден, Санкт-Галлен, Швиц, Тичино, Ури, Во и Вале, а также в нескольких других кантонах.

При этом конкретная коммуна может вводить дополнительные ограничения.

Источник: Федеральное ведомство юстиции — Questions and Answers

На всю страну действует ограниченная годовая квота разрешений на приобретение иностранцами жилья для отдыха — около 1 500 объектов.

В отдельных кантонах, включая Женеву и Цюрих, приобретение иностранным нерезидентом обычного holiday home по этой схеме не допускается.

Источник: ch.ch — покупка недвижимости иностранцами

Туристический объект также нельзя автоматически превращать в круглогодичную инвестиционную квартиру.

Для разрешённого иностранцу holiday home действуют ограничения на использование и аренду.

Это значит, что покупателю, который хочет приобрести шале в Альпах исключительно для постоянной сдачи, необходимо проверить юридическую модель до расчёта доходности.

Цюрих — крупнейший деловой центр страны и один из самых дорогих жилых рынков Европы.

В августе 2026 года средняя стоимость квартиры составляла примерно CHF 16 858 за м². За предыдущие двенадцать месяцев квартиры подорожали примерно на 3%.

Средняя модельная арендная ставка находилась около CHF 493 за м² в год.

Источник: RealAdvisor — Цюрих

При средней цене ориентировочный бюджет выглядит так:

• 30 м² — около CHF 500 000
• 50 м² — примерно CHF 840 000
• 70 м² — около CHF 1,18 млн
• 100 м² — примерно CHF 1,69 млн.

Но в центральных престижных кварталах реальные цены могут значительно превышать среднюю.

Простое соотношение средней годовой аренды к средней цене покупки даёт всего около 2,9% валовой доходности.

После эксплуатационных расходов, налогов, периодов простоя и стоимости капитала чистая доходность будет ниже.

Цюрих поэтому интереснее как рынок сохранения капитала и долгосрочного роста, чем как классическая высокодоходная арендная инвестиция.

Для украинского нерезидента есть ещё более фундаментальное ограничение: обычную городскую квартиру нельзя просто купить исключительно для сдачи, не учитывая Lex Koller.

Женева сочетает международные организации, финансовый сектор, ограниченную территорию и устойчивый спрос обеспеченных арендаторов.

Средняя стоимость квартиры в августе 2026 года находилась примерно на уровне CHF 15 494 за м².

Средняя модельная арендная ставка — около CHF 671 за м² в год. Квартиры за двенадцать месяцев подорожали примерно на 2,2%.

Источник: RealAdvisor — Женева

Ориентировочные бюджеты:

• 30 м² — около CHF 465 000
• 50 м² — примерно CHF 775 000
• 70 м² — около CHF 1,08 млн
• 100 м² — приблизительно CHF 1,55 млн.

Простое отношение аренды к стоимости даёт около 4,3% валовых, но использовать его как обещание реальной доходности нельзя.

Женевский рынок сильно регулируется, а предложение ограничено.

Кроме того, Женева не относится к регионам, где иностранный нерезидент может свободно приобретать типичное жильё для отдыха по кантональной квоте Lex Koller.

Если нужен пример того, как дефицит предложения, низкие налоги и приток капитала могут влиять на рынок одновременно, это Цуг.

Средняя квартира стоит примерно CHF 18 834 за м² — даже больше, чем в Цюрихе.

Медианная стоимость квартиры превышает CHF 2,2 млн.

Источник: RealAdvisor — Цуг

По данным рынка во втором квартале 2026 года, квартиры в кантоне Цуг были примерно на 11,3% дороже, чем годом ранее. Для домов рост составлял около 11,4%.

Средняя модельная аренда — около CHF 488 за м² в год.

Формальная валовая доходность по средним значениям получается лишь около 2,6%.

Это один из лучших примеров того, почему высокая стоимость и высокий рост цены не означают высокую арендную доходность.

Цуг — рынок капитала, дефицита и качества адреса.

Для покупателя, который рассчитывает прежде всего на ежемесячный денежный поток, существуют более рациональные регионы.

Лозанна является одним из главных рынков франкоязычной Швейцарии.

Университеты, EPFL, международные компании, близость Женевского озера и ограниченное предложение поддерживают высокий спрос.

Средняя стоимость квартиры в августе 2026 года составляла около CHF 11 893 за м², годовой рост — примерно 3,3%.

Медианная стоимость квартиры превышала CHF 1,08 млн. Средняя модельная арендная ставка — около CHF 443 за м² в год.

Источник: RealAdvisor — Лозанна

Ориентировочно:

• 30 м² — CHF 350 000–400 000
• 50 м² — около CHF 590 000
• 70 м² — примерно CHF 830 000
• 100 м² — около CHF 1,19 млн.

Расчётная валовая доходность — приблизительно 3,7%.

Кантон Во относится к регионам, где в определённых туристических коммунах иностранцу может быть разрешено приобретение жилья для отдыха, но это не означает автоматического права нерезидента купить инвестиционную квартиру непосредственно в Лозанне.

Базель интересен совершенно другой экономикой.

Город поддерживается фармацевтическими и биотехнологическими компаниями, трансграничным рынком труда и международным населением.

Средняя стоимость квартиры составляет около CHF 10 928 за м², годовой прирост — приблизительно 3,4%.

Модельная годовая аренда — около CHF 373 за м².

Источник: RealAdvisor — Базель

Ориентировочные бюджеты:

• 30 м² — около CHF 330 000
• 50 м² — CHF 540 000–560 000
• 70 м² — около CHF 765 000
• 100 м² — примерно CHF 1,09 млн.

Расчётная валовая доходность — около 3,4%.

Для собственного проживания специалиста или семьи Базель выглядит существенно доступнее Цюриха и Женевы при очень сильной экономической базе.

Столица страны относительно доступна по швейцарским меркам.

Средняя квартира стоит около CHF 9 168 за м².

За год показатель вырос примерно на 1,9%, а медианная стоимость квартиры составляла около CHF 917 000.

Источник: RealAdvisor — Берн

При средней годовой аренде около CHF 369 за м² простая валовая доходность получается примерно 4%.

Ориентировочная стоимость:

• 30 м² — CHF 270 000–300 000
• 50 м² — около CHF 460 000
• 70 м² — примерно CHF 640 000
• 100 м² — около CHF 920 000.

Берн интересен покупателю, который хочет более спокойный и менее перегретый рынок, чем Цюрих или Цуг.

Лугано традиционно привлекает покупателей мягким климатом, итальянской культурой и близостью Милана.

Средняя стоимость квартиры находится примерно около CHF 8 877 за м².

За год показатель увеличился приблизительно на 1,8%.

Источник: RealAdvisor — Лугано

Но кантон Тичино в целом выглядел слабее большинства Швейцарии: некоторые рыночные индикаторы показывали снижение стоимости квартир примерно на 2,4% год к году.

Это создаёт интересную ситуацию.

Покупатель входит на рынок, который заметно дешевле Цюриха, Женевы или Цуга и не переживает такой же быстрый ценовой рост.

Ориентировочно:

• 30 м² — около CHF 265 000
• 50 м² — CHF 440 000–450 000
• 70 м² — примерно CHF 620 000
• 100 м² — около CHF 890 000.

Для иностранного нерезидента особенно важен тот факт, что Тичино относится к кантонам, где при выполнении требований возможно получение разрешения на приобретение определённого жилья для отдыха.

Но конкретный муниципалитет и объект всё равно необходимо согласовывать по Lex Koller.

Давос — совершенно другая инвестиционная модель.

Здесь рынок поддерживают зимний туризм, международные мероприятия, горнолыжная инфраструктура и дефицит качественных second homes.

Средняя квартира стоит приблизительно CHF 12 795 за м², а годовой рост составляет около 3,9%.

Медианная стоимость квартиры — около CHF 1,15 млн.

Источник: RealAdvisor — Давос

Средняя модельная аренда соответствует примерно CHF 404 за м² в год, что даёт около 3,2% при простом сравнении с ценой покупки.

Но туристический объект нельзя анализировать по среднегодовой аренде так же, как квартиру в Берне.

Необходимо учитывать сезонность, управление, уборку, туристические ограничения и возможность приобретения иностранцем.

UBS относит отдельные туристические районы Граубюндена к зонам повышенного ценового риска.

Поэтому Давос интересен для собственного использования и сохранения капитала, но покупка на пике спроса только ради ожидания дальнейшего двузначного роста — рискованная стратегия.

Андерматт заслуживает отдельного внимания иностранного покупателя.

Для определённого туристического проекта здесь действует специальное исключение из стандартного разрешительного режима Lex Koller, срок которого Федеральный совет продлил до конца 2040 года.

Важно: исключение касается конкретного туристического проекта, а не любой недвижимости во всём Андерматте.

Поэтому объект необходимо проверять индивидуально.

Для состоятельного нерезидента этот рынок может быть одним из наиболее понятных способов приобрести качественную альпийскую недвижимость в Швейцарии, если объект действительно входит в соответствующий разрешённый проект.

*Доходность рассчитана как отношение модельной годовой аренды к средней стоимости квартиры. Она не учитывает налоги, обслуживание, финансирование, ремонт, простой и управление и не является гарантированной доходностью конкретного объекта. Для иностранного нерезидента дополнительно необходимо сначала установить юридическую возможность покупки жилой инвестиционной недвижимости по Lex Koller.

Главная ошибка инвестора — увидеть дорогую аренду в Цюрихе или Женеве и сделать вывод, что инвестиционная квартира принесёт 7–8%.

Высокая аренда компенсируется очень высокой стоимостью покупки.

В Цюрихе простой средний показатель находится примерно около 3% валовых.

В Цуге — около 2,6%.

В Базеле — примерно 3,4%.

В Лозанне — около 3,7%.

В Берне — около 4%.

Даже там, где статистическое соотношение приближается к 4%, чистая доходность после расходов будет ниже.

Швейцарская недвижимость чаще работает как инструмент долгосрочного сохранения капитала, чем как объект с максимальным текущим cash flow.

И для иностранца дополнительно необходимо разделять экономическую привлекательность рынка и юридическую возможность инвестировать в него.

Нерезидент может смотреть на доходность обычной квартиры в Цюрихе сколько угодно, но это не означает, что Lex Koller позволит ему приобрести её исключительно для сдачи.

Если рынок покупки дорогой, рынок аренды испытывает противоположную проблему — недостаток свободного жилья.

Свободные квартиры составляли лишь около 1% жилищного фонда в 2025 году, а в 2026 году ожидалось дальнейшее сокращение предложения.

Новые договоры аренды во втором квартале 2026 года подорожали примерно на 2,4% относительно предыдущего квартала и на 2% год к году.

Быстрее всего в годовом выражении росли новые арендные ставки в Цуге — примерно на 5,7% и Шаффхаузене — около 5,2%.

В Граубюндене они, напротив, снизились примерно на 1,4%.

Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026

Это подтверждает главное преимущество инвестиционного жилья в Швейцарии: при наличии юридического права купить объект найти арендатора в сильной локации обычно проще, чем найти действительно выгодную цену входа.

В Швейцарии нет единой общенациональной ставки расходов на приобретение.

Налоговая система сильно зависит от кантона.

В некоторых кантонах применяется полноценный налог на переход права собственности, в других его заменяют регистрационные сборы.

Там, где действует transfer tax, его величина может составлять примерно от 1% до 3,3% стоимости сделки.

Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости

Поэтому две квартиры стоимостью CHF 1 млн в разных кантонах могут иметь заметно отличающиеся дополнительные расходы.

Договор купли-продажи недвижимости в Швейцарии требует нотариального удостоверения.

Право собственности становится юридически действительным после внесения приобретателя в земельный реестр.

Источник: UBS — земельный реестр

Стоимость нотариуса определяется по кантональным правилам и зависит от цены объекта и структуры сделки.

За регистрацию также взимаются кантональные сборы.

Не следует использовать одну фиксированную сумму «для всей Швейцарии».

До подписания предложения нужно получить расчёт полного closing cost именно для выбранного кантона.

В более чем половине кантонов существует отдельный налог на недвижимое имущество.

Типичный диапазон составляет примерно 0,01–0,3% оценочной стоимости недвижимости, но конкретные правила зависят от кантона и муниципалитета.

Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости

В некоторых кантонах такого отдельного налога нет.

Поэтому инвестицию следует считать по конкретному адресу.

В Швейцарии действует кантональный и муниципальный налог на чистое состояние.

Недвижимость входит в налоговую базу, а связанный с ней ипотечный долг в предусмотренных случаях уменьшает облагаемое состояние.

Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости

Для состоятельного владельца объекта за CHF 2–5 млн это может быть существенно.

Универсальной ставки нет: она зависит от кантона, муниципалитета, общего состояния собственника и его налогового статуса.

Именно поэтому налоговая разница между Цугом, Женевой и Во может быть важнее нескольких десятых процента арендной доходности.

В 2026 году в Швейцарии всё ещё действует система Eigenmietwert / valeur locative.

Если собственник сам живёт в своём доме или квартире, налоговая система рассчитывает условный доход, как если бы он сдавал объект себе.

Ориентировочная налоговая величина обычно соответствует примерно 60–70% рыночной арендной стоимости.

Взамен собственник при действующих правилах может вычитать определённые ипотечные проценты и расходы на содержание.

Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости

Однако эта система уже будет отменена.

Федеральная налоговая администрация сообщила, что реформа вступит в силу с 1 января 2029 года.

Источник: Федеральная налоговая администрация — реформа Eigenmietwert

То есть покупатель в 2026 году должен считать сделку по нынешним правилам, но понимать, что налоговая модель владения изменится через несколько лет.

После отмены условной арендной стоимости также изменятся возможности списания части расходов и ипотечных процентов, а кантоны получат возможность вводить специальный налог на преимущественно самостоятельно используемые вторые дома.

Для покупателя шале или второй резиденции это особенно важно.

Прибыль от продажи швейцарской недвижимости облагается Grundstückgewinnsteuer / impôt sur les gains immobiliers.

Такой налог существует во всех кантонах.

Но ставка и методика расчёта различаются.

Обычно система специально наказывает краткосрочную спекуляцию: чем меньше период владения объектом, тем выше может быть эффективная ставка.

При длительном владении налоговая нагрузка обычно снижается.

Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости

Именно поэтому Швейцария плохо подходит под простую стратегию «купить — немного отремонтировать — продать через 12 месяцев».

Даже если рынок вырос, налог на прирост может забрать существенную часть прибыли.

Это первый этап, а не формальность перед нотариусом.

Необходимо установить:

• живёт ли покупатель в Швейцарии
• какой у него вид разрешения
• является ли объект основным жильём
• приобретается ли жильё для отдыха
• планируется ли аренда
• подпадает ли сделка под Lex Koller
• существует ли возможность кантонального разрешения.

Для нерезидента проверку Lex Koller необходимо провести ещё до внесения задатка.

Если используется ипотека, банк должен предварительно оценить покупателя и объект.

Стандартная модель предполагает от 20% собственного капитала, но инвестиционная или туристическая недвижимость может требовать большей доли.

Для иностранца условия рассматриваются индивидуально.

Для квартиры в собственности необходимо изучить:

• выписку земельного реестра
• права и сервитуты
• размер ипотечных обременений
• регламент собственности
• протоколы собраний совладельцев
• фонд капитального ремонта
• размер ежегодных расходов
• запланированные работы
• состояние отопления, фасада, крыши и инженерных систем
• энергетический сертификат GEAK, если он доступен.

При покупке дома отдельно проверяются участок, строительные ограничения, сервитуты и возможность реконструкции.

Если покупатель подпадает под Lex Koller, нотариус и кантональный орган должны определить, требуется ли разрешение.

Не нужно строить сделку на предположении агента, что «иностранцы здесь всегда покупают».

Юридическое решение принимает компетентный кантональный орган.

На этом этапе необходимо внимательно прописать условия.

Для сделки иностранца особенно важны положения о:

• получении разрешения Lex Koller
• одобрении ипотеки
• результатах юридической проверки
• возврате депозита, если разрешение не выдано.

Купля-продажа оформляется нотариальным актом.

Нотариус проверяет документы, личности сторон, полномочия, земельный реестр и условия сделки.

Для международного покупателя швейцарский банк и нотариус могут потребовать документы о происхождении капитала.

Это могут быть:

• налоговые декларации
• подтверждение заработной платы
• дивиденды
• документы бизнеса
• договор продажи недвижимости
• наследство
• банковские выписки
• история накоплений.

Проводить сложный международный перевод в последний день сделки — плохая идея.

Маршрут средств нужно согласовать заранее.

Покупатель становится собственником после внесения записи в земельный реестр.

После этого оформляются страхование, коммунальные договоры, управление и, при необходимости, аренда.

Для украинского нерезидента это риск номер один.

Нельзя выбирать обычную инвестиционную квартиру как во Франции или Германии, а потом выяснять юридические ограничения.

Сначала проверяется право купить — потом экономика.

Проект Федерального совета 2026 года предполагает более строгий режим для граждан стран вне ЕС/ЕАСТ.

Правила ещё не изменились, но покупатель с горизонтом сделки на несколько месяцев должен следить за законодательным процессом.

CHF 18 000–19 000 за м² в Цуге или CHF 16 000–17 000 в Цюрихе оставляют мало пространства для ошибки.

Даже 10-процентная коррекция объекта за CHF 2 млн означает CHF 200 000 изменения стоимости.

Рост капитальной стоимости не гарантирован.

Если объект даёт всего 2,5–3% валовых, инвестор фактически рассчитывает на сохранение стоимости и будущий рост.

UBS отдельно выделяет часть Граубюндена и другие туристические зоны как рынки с повышенными ценовыми рисками.

Шале нельзя покупать только потому, что «земли в Альпах больше не станет».

В туристических муниципалитетах действует отдельное законодательство о second homes.

Там, где доля второго жилья превышает установленный порог, новое строительство таких объектов существенно ограничено.

Это поддерживает стоимость существующего предложения, но одновременно усложняет девелопмент и использование недвижимости.

Для украинского или европейского инвестора актив номинирован в швейцарских франках.

Это может быть преимуществом в период укрепления CHF, но покупатель с доходом в евро, долларах или гривне несёт валютный риск.

Налоговую модель из Цуга нельзя переносить на Женеву.

Разница в налогах, fees и правилах владения может существенно изменить фактическую стоимость объекта.

Швейцарский рынок входит во вторую половину 2026 года с сильными фундаментальными показателями.

Дешёвое кредитование поддерживает покупателей.

Вакантность остаётся крайне низкой.

Строительство не успевает полностью удовлетворить спрос.

Население и занятость концентрируются в наиболее сильных агломерациях.

UBS прогнозировал около +3% стоимости собственного жилья в 2026 году, а официальный индекс уже показывал +3,5% год к году во втором квартале.

Источник: UBS — Swiss real estate market and prices

Базовый сценарий на следующие годы можно представить так:

Прогноз после 2026 года является сценарной оценкой, а не гарантией.

Быстрее рынка могут оставаться локации с ограниченным предложением и сильной экономикой.

Но повторение роста Цуга на 11% ежегодно нельзя закладывать в инвестиционную модель.

Слабее могут выглядеть регионы с менее выраженным демографическим спросом, отдельные части Тичино и переоценённые туристические проекты.

Это очень ограниченный бюджет для Швейцарии.

В Цюрихе, Женеве, Цуге и Лозанне полноценная инвестиционная квартира практически недоступна.

Искать можно:

• небольшие объекты в более доступных регионах
• отдельные варианты в Тичино
• небольшие туристические студии
• старые квартиры за пределами крупнейших агломераций.

Для нерезидента главным ограничением всё равно будет не цена, а возможность получить разрешение на покупку.

Дешёвая квартира в обычном жилом городе не становится доступной иностранцу только потому, что она стоит CHF 250 000.

Появляется выбор небольших квартир в Берне, Базеле и Лугано, а также отдельных туристических объектов.

По среднерыночной цене 50 м² в Лугано соответствуют примерно CHF 440 000, в Берне — около CHF 460 000.

Для собственного проживания резидента это уже рабочий бюджет.

Для нерезидента необходимо искать только юридически допустимый формат.

Это наиболее практичный диапазон для Швейцарии.

Становятся доступны:

• полноценные квартиры в Берне
• квартиры в Базеле
• Лозанна
• Лугано
• отдельные варианты в Давосе
• небольшие объекты в Цюрихе
• небольшие квартиры в Женеве
• туристическая недвижимость в разрешённых регионах.

При таком бюджете уже имеет смысл сравнивать не только цену, но и налоговый кантон.

Покупатель получает широкий выбор практически во всех крупных городах.

В Цюрихе это может быть качественная квартира среднего размера.

В Женеве — полноценный семейный объект.

В Лозанне, Базеле или Берне — премиальная квартира.

В Давосе и других туристических регионах — качественная альпийская недвижимость.

Но для нерезидента выбор по-прежнему ограничивается Lex Koller.

CHF 2 млн на банковском счёте не отменяют закон.

Это сегмент престижной недвижимости.

Становятся доступны качественные объекты Цуга, Цюриха, Женевы, виллы и премиальные альпийские резиденции.

На этом уровне особенно важны:

• кантональное налоговое планирование
• наследственная структура
• налог на состояние
• происхождение капитала
• ликвидность премиального объекта
• правовая структура владения.

Экономить несколько тысяч франков на юридической проверке при сделке на CHF 3 млн нерационально.

Покупатель выходит в международный ultra-prime сегмент.

Здесь уже сравниваются не просто Цюрих и Женева, а конкретные адреса, вид на озеро, земельный участок, налоговая юрисдикция и редкость объекта.

Для иностранного покупателя юридическая структура сделки должна определяться до выбора формы владения.

• Для максимального сохранения капитала — Цюрих и Цуг.
• Для международного покупателя с сильным бюджетом — Женева и регион Женевского озера.
• Для баланса между ценой, экономикой города и арендным спросом — Базель и Берн.
• Для более доступного входа и второго жилья — Тичино, при правильном выборе объекта.
• Для альпийской недвижимости — Граубюнден, Давос, Вале и отдельные разрешённые туристические проекты.

Для нерезидента особый интерес представляет недвижимость, где юридический режим приобретения иностранцем понятен заранее, а не требует попытки подстроить объект под Lex Koller уже после подписания документов.

Швейцария остаётся одним из наиболее устойчивых рынков недвижимости Европы, но в ней нельзя применять обычную формулу зарубежного инвестора: найти город с высокой арендой, купить квартиру и сдавать её.

Для гражданина Украины первый вопрос звучит иначе:

имею ли я право купить этот конкретный объект?

Второй:

для чего я его покупаю — собственного проживания, отдыха, сохранения капитала или дохода?

И только третий — сколько процентов он принесёт.

При правильном юридическом статусе и горизонте владения 7–10 лет качественная недвижимость в Цюрихе, Женеве, Цуге, Лозанне или экономически сильном региональном центре может выполнять функцию долгосрочного защитного актива.

Но переплачивать за объект только из-за слова «Швейцария» не стоит.

Высокая цена покупки, низкая доходность, кантональные налоги и юридические ограничения делают качество конкретного объекта намного важнее общего роста рынка.

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Швейцарию для собственного проживания, покупки второго жилья, сохранения капитала и формирования международного портфеля недвижимости.

Работа начинается с проверки юридического статуса покупателя и возможности приобретения конкретного типа недвижимости по Lex Koller.

Для граждан Украины отдельно анализируется миграционный статус, основное место проживания и необходимость кантонального разрешения.

Для нерезидента подбираются только те варианты, которые соответствуют действующему законодательству и реальным возможностям получения разрешения.

При покупке туристической недвижимости проверяются кантональная квота, правила конкретной коммуны, возможность использования объекта как second home и ограничения на аренду.

Для квартиры анализируются земельный реестр, структура собственности, протоколы совладельцев, фонд ремонта и будущие капитальные расходы.

Для инвестиционного объекта рассчитывается не рекламная, а реальная доходность после обслуживания, налогов, управления и простоя.

При ипотечном финансировании заранее оцениваются требования банка, необходимый собственный капитал и допустимая долговая нагрузка.

Перед международным расчётом проверяются источник капитала и банковский маршрут денежных средств.

Для дорогих объектов учитываются налог на состояние, кантональные различия и возможные последствия последующей продажи.

Отдельно отслеживаются изменения Lex Koller, поскольку в 2026 году Федеральный совет инициировал процедуру возможного ужесточения правил покупки недвижимости гражданами третьих стран.

Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о покупке недвижимости в Швейцарии можно получить на сайте Homium: https://homium.ua/switzerland/