Homium Агентство Зарубежной Недвижимости

11 серпня 2026, 13:38

Рынок недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов остаётся одним из самых активных международных рынков, однако в 2026 году его динамика заметно изменилась. После нескольких лет стремительного роста цены в Дубае перестали одинаково быстро повышаться во всех районах, количество новых проектов увеличилось, а покупатели стали внимательнее сравнивать строящиеся объекты с готовым жильём. Сегодня недвижимость в Эмиратах покупают для переезда, долгосрочной и туристической аренды, получения резидентского статуса и сохранения капитала в валюте, привязанной к доллару США. При этом выбирать объект только по презентации застройщика, обещанной доходности или скидке на старте продаж уже недостаточно. Анализ рынка недвижимости ОАЭ в 2026 году В 2025 году рынок Дубая установил новый исторический рекорд. Было зарегистрировано более 270 000 операций с недвижимостью общей стоимостью около 917 млрд дирхамов, или почти $250 млрд. Количество и стоимость операций увеличились примерно на 20% относительно 2024 года. Непосредственно продажи жилой и другой недвижимости составили около 682,5 млрд дирхамов. Остальная часть общего объёма приходилась на ипотеку, дарение и другие зарегистрированные операции. В первом квартале 2026 года рынок продолжил рост. Общая стоимость операций достигла 252 млрд дирхамов, увеличившись на 31% в годовом выражении. Количество зарегистрированных сделок выросло на 6% — примерно до 60 300. Однако второй квартал показал, что бесконечного роста без коррекции не бывает. На фоне увеличения предложения, высокой стоимости объектов и региональной нестабильности количество жилых продаж сократилось примерно на 20% относительно первого квартала. Индекс стоимости жилья во втором квартале снизился примерно на 4% по сравнению с предыдущими тремя месяцами и почти не изменился за год. Квартиры подешевели примерно на 3% в годовом выражении, тогда как виллы сохранили рост около 2%. Это не означает обвала всего рынка. Разница между сегментами увеличилась: готовые качественные виллы в районах с ограниченным предложением сохраняют спрос квартиры в перенасыщенных строящихся проектах сильнее конкурируют друг с другом готовое жильё с реальной арендной историей стало привлекательнее рекламных проектов без подтверждённой доходности покупатели чаще требуют скидки и сравнивают цену с аналогичными объектами на вторичном рынке. Рынок аренды также перешёл к более спокойной динамике. В 2025 году в Дубае зарегистрировали около 1,38 млн арендных договоров общей стоимостью 126,4 млрд дирхамов. Количество договоров выросло на 6%, а их суммарная стоимость — на 17%. Во втором квартале 2026 года рост арендных ставок замедлился. Средняя аренда квартир увеличилась примерно на 1,3% за год, вилл — на 2,2%. В отдельных районах ставки уже начали снижаться из-за ввода нового жилья и достижения предела платёжеспособности арендаторов. Туризм продолжает поддерживать краткосрочную аренду. В 2025 году Дубай принял около 19,59 млн иностранных туристов с ночёвкой — на 5% больше, чем годом ранее. Это третий подряд рекордный год для туристического сектора эмирата. При этом высокая посещаемость города не означает автоматическую загрузку конкретной квартиры на 80–90% в течение всего года. Результат зависит от района, сезона, качества ремонта, наличия разрешения, рейтинга объекта и расходов управляющей компании. Население Дубая продолжает увеличиваться. Уже к концу 2024 года официальная численность населения превысила 4,2 млн человек. Рост поддерживают специалисты, предприниматели, сотрудники международных компаний и семьи, которые переезжают в ОАЭ на длительный срок. Иностранцы могут приобретать недвижимость в специально определённых зонах полной собственности. Правила отличаются между эмиратами: объект, доступный иностранцу в Дубае, не обязательно можно оформить на аналогичных условиях в Абу-Даби, Шардже или другом эмирате. Почему стоит купить недвижимость в ОАЭ ОАЭ привлекают покупателей сочетанием долларовой валютной системы, отсутствия личного подоходного налога, высокого уровня безопасности и развитой международной инфраструктуры. Инвестиции и доход от аренды Валовая доходность жилой недвижимости обычно составляет около 5–8% годовых. В доступных районах Дубая, Шардже, Аджмане и Рас-эль-Хайме отдельные объекты могут показывать 7–9%. В премиальных районах Дубая процентная доходность ниже из-за высокой стоимости покупки. Чистая доходность будет ниже валовой после вычета: сервисного сбора управления ремонта коммунальных расходов страхования простоя комиссий платформ расходов на меблировку обновления техники. Обещания стабильных 10–12% чистыми требуют особенно тщательной проверки. Чаще всего такой показатель рассчитан без учёта всех расходов или основан на предполагаемом, а не фактическом доходе. Golden Visa Покупка недвижимости общей стоимостью от 2 млн дирхамов может дать право на долгосрочную золотую резиденцию. Можно использовать один или несколько объектов. В Дубае допускается недвижимость, приобретённая с использованием ипотеки местного банка, если оплаченная или подтверждённая доля соответствует установленным требованиям. По состоянию на август 2026 года официальные федеральные и дубайские сервисы указывают разные сроки долгосрочной резиденции для инвесторов в недвижимость. Федеральный портал описывает пятилетний формат, а миграционная служба Дубая — десятилетнюю золотую резиденцию. Поэтому до покупки нельзя обещать универсальную визу на десять лет. Необходимо подтвердить в земельном и миграционном органе конкретного эмирата: срок резиденции подходящую стоимость объекта допустимость ипотеки статус строящегося проекта размер уже внесённых платежей условия продления возможность включить членов семьи. В Дубае также действует отдельная двухлетняя резиденция собственника. Её условия зависят от формы владения недвижимостью и доли заявителя. Покупка объекта не предоставляет гражданство ОАЭ. Переезд и постоянное проживание ОАЭ подходят людям, которым важны: англоязычная среда международные школы частная медицина низкий уровень уличной преступности крупные аэропорты развитая сфера услуг международные работодатели простая регистрация бизнеса. Собственная квартира снижает зависимость от роста арендных ставок, но владелец продолжает оплачивать сервисный сбор, коммунальные услуги, страховку и обслуживание. Сохранение капитала в долларовой системе Курс дирхама привязан к доллару США: один доллар равен примерно 3,6725 дирхама. Это снижает валютный риск для инвесторов, которые хранят капитал в долларах. Но покупатель, получающий доход в евро, гривне или другой валюте, всё равно зависит от изменения курса доллара. Отсутствие личного подоходного налога Физические лица не платят в ОАЭ обычный подоходный налог с заработной платы. Доход от недвижимости, которой человек владеет и управляет как личной инвестицией без отдельной коммерческой лицензии, обычно не включается в корпоративное налогообложение. Однако лицензированная деятельность по управлению туристическими объектами, работа через компанию или систематическое ведение бизнеса могут иметь другой налоговый режим. Высокая ликвидность Ликвидность действительно высокая в популярных районах Дубая, но обещание продать любой объект за 30–60 дней некорректно. Скорость продажи зависит от: цены района готовности здания застройщика графика платежей размера сервисного сбора наличия арендатора вида из окон предложения конкурентов возможности переуступки. Переоценённый строящийся объект может продаваться несколько месяцев или потребовать скидки. Инвестиции в недвижимость ОАЭ: стратегии и доходность Долгосрочная аренда Это наиболее предсказуемая стратегия для Дубая, Абу-Даби, Шарджи и Аджмана. Подходящие объекты: студии и квартиры с одной спальней жильё возле метро квартиры рядом с деловыми районами объекты возле международных школ жильё рядом с университетами и больницами квартиры с умеренным сервисным сбором. Ориентировочная валовая доходность: центральные премиальные районы Дубая — 4–6% Дубай Марина и Бизнес-Бей — 5–7% Джумейра-Виллидж-Серкл — 6,5–8,5% Дубай-Спортс-Сити — 6–8% Дубай-Саут — 6–8% Абу-Даби — 5–7% Шарджа — 6–8% Аджман — 7–9% Рас-эль-Хайма — 5,5–8%. Чистая доходность обычно на 1,5–3 процентных пункта ниже. Краткосрочная аренда Туристическая аренда востребована в: Дубай Марине Джумейра-Бич-Резиденс Даунтауне Дубая Бизнес-Бей Палм-Джумейре Дубай-Крик-Харбор на острове Яс на острове Саадият на острове Аль-Марджан. В Дубае каждую квартиру или виллу необходимо зарегистрировать и получить ежегодное разрешение Департамента экономики и туризма. Разрешение оформляется на каждый объект отдельно. Базовая стоимость зависит от количества спален и может достигать примерно 1 200 дирхамов в год без учёта отдельных административных сборов. Валовая доходность удачного объекта может составлять около 6–9%, но управляющая компания обычно удерживает 15–30% выручки. Дополнительно собственник оплачивает: уборку постельное бельё коммунальные услуги интернет расходные материалы комиссии платформ мелкий ремонт обновление мебели страхование. Доходность 10–12% возможна в отдельные периоды, но не должна использоваться как гарантированный показатель. Покупка строящегося объекта Строящиеся объекты составляют значительную часть рынка Дубая и Рас-эль-Хаймы. Основные преимущества: рассрочка небольшой первый платёж возможность распределить оплату более новая инфраструктура потенциальный рост к моменту сдачи. Основные риски: завышенная стартовая цена задержка строительства перенос инфраструктуры большой объём конкурирующего предложения ограничения переуступки дополнительный платёж после передачи неопределённая будущая аренда. Скидка относительно готового жилья не всегда составляет 15–25%. Некоторые строящиеся проекты уже продаются дороже аналогичных готовых квартир. Потенциальный рост на 20–40% за два-три года нельзя считать нормой. Такой результат возможен при раннем входе в сильный проект, но инвестор также может столкнуться с нулевым ростом или необходимостью продавать дешевле первоначальной цены. Покупка готового объекта Готовая квартира позволяет проверить: фактический вид качество строительства шум работу лифтов размер сервисного сбора состояние общих зон реальную арендную ставку фактическую загрузку ликвидность здания. Готовый объект часто стоит дороже на старте, но снижает строительный риск и может сразу приносить доход. Виллы и таунхаусы Виллы остаются одним из наиболее устойчивых сегментов рынка Дубая. Спрос поддерживают семьи, которым нужны частная территория, школы и больше жилой площади. Популярные направления: Дубай-Хиллс Арабиан-Ранчес Дамак-Хиллс Тилаль-аль-Гаф Мудон Таун-Сквер Палм-Джумейра. Валовая доходность вилл обычно составляет 3,5–6%, но объекты в хороших семейных районах лучше сохраняют стоимость. Коммерческая недвижимость Офисы и торговые помещения могут приносить 6–9% валовой доходности. Во втором квартале 2026 года офисный рынок оставался сильным. Средние ставки аренды офисов в Дубае выросли примерно на 13% за год, а заполняемость приблизилась к 94%. Коммерческий объект требует проверки: назначения помещения парковочных мест НДС лицензии арендатора срока договора периода без аренды стоимости переоборудования условий досрочного расторжения. Прогноз рынка на 2026–2030 годы После рекордного 2025 года рынок перешёл в более сложную фазу. Большой объём строительства и замедление продаж ограничивают дальнейший быстрый рост квартир. Год Возможная динамика Основные факторы 2026 от −5% до +3% коррекция после бума и новое предложение 2027 от 0% до +5% ввод объектов и рост населения 2028 +2–6% развитие новых районов 2029 +2–5% экономика и миграция 2030 +2–5% долгосрочный спрос и инфраструктура Это сценарная оценка, а не гарантированный прогноз. Квартиры в перенасыщенных проектах могут снижаться в цене. Виллы, готовые объекты с ограниченным предложением и жильё рядом с инфраструктурой способны показать результат лучше рынка. Наиболее рискованная модель — покупка строящейся студии по завышенной цене только на основании обещания перепродажи до сдачи. Лучшие регионы для покупки недвижимости в ОАЭ Дубай Дубай — крупнейший и наиболее ликвидный рынок страны. Здесь представлен самый широкий выбор квартир, вилл, офисов и строящихся проектов. Кому подходит: инвесторам, семьям, предпринимателям и покупателям второго жилья. Преимущества: международный аэропорт метро деловые районы туристический поток международные школы большое количество арендаторов развитой вторичный рынок. Недостатки: высокие цены большой объём строительства высокая конкуренция значительные сервисные сборы цикличность рынка. Даунтаун Дубай Центральный премиальный район возле Бурдж-Халифы и Дубай-Молла. Подходит для личного проживания, туристической аренды и сохранения капитала. Цена квартир обычно составляет около 24 000–40 000 дирхамов за м², или примерно $6 500–10 900 за м². Уникальные объекты стоят дороже. Студии встречаются редко и могут стоить от 1,2–1,7 млн дирхамов. Квартира с одной спальней — примерно 1,8–3,2 млн дирхамов. Валовая доходность — около 4,5–6%. Дубай Марина Один из самых популярных районов среди иностранных покупателей и арендаторов. Преимущества: метро и трамвай набережная рестораны пляж рядом высокий туристический спрос. Недостатки: пробки стареющие здания большая разница в сервисных сборах конкуренция между арендодателями. Цена составляет примерно 18 000–30 000 дирхамов за м², или $4 900–8 200. Студия — от 750 000–1,2 млн дирхамов. Квартира с одной спальней — от 1,3–2,3 млн дирхамов. Валовая доходность — около 5–7%. Джумейра-Бич-Резиденс Район первой линии возле пляжа. Цены выше, чем в большинстве зданий Дубай Марины. Туристическая аренда может приносить хорошую выручку, но сервисный сбор и стоимость управления снижают чистую доходность. Квартира с одной спальней обычно стоит от 1,6–2,8 млн дирхамов. Бизнес-Бей Деловой и жилой район возле центра Дубая. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную и краткосрочную аренду. Цена — примерно 17 000–28 000 дирхамов за м². Студия — от 800 000–1,3 млн дирхамов. Квартира с одной спальней — от 1,2–2,2 млн дирхамов. Валовая доходность — около 5,5–7%. Нужно внимательно проверять качество конкретного здания: внутри одного района разница между проектами очень большая. Джумейра-Виллидж-Серкл Один из самых популярных районов для инвесторов со средним бюджетом. Преимущества: большой выбор новых квартир доступнее центра развитие инфраструктуры высокая арендная доходность. Недостатки: большой объём новых проектов зависимость от автомобиля неравномерное качество зданий высокая конкуренция студий. Средняя цена составляет примерно 12 500–17 000 дирхамов за м². Студия — от 550 000–850 000 дирхамов. Квартира с одной спальней — от 850 000–1,4 млн дирхамов. Валовая доходность — около 6,5–8,5%. Дубай-Хиллс Современный семейный район с парком, торговым центром, школами и виллами. Цена квартир — около 20 000–30 000 дирхамов за м². Квартира с одной спальней — от 1,4–2,2 млн дирхамов. Таунхаусы и виллы — от 3–4 млн дирхамов. Валовая доходность квартир — около 5–6,5%. Дубай-Саут Развивающийся район рядом с выставочным комплексом и аэропортом Аль-Мактум. Преимущества: доступный вход новые проекты долгосрочный инфраструктурный потенциал. Недостатки: район ещё формируется ограниченная инфраструктура в отдельных кварталах большой будущий объём предложения. Студии могут стоить от 500 000–750 000 дирхамов, квартиры с одной спальней — от 750 000–1,2 млн. Валовая доходность — около 6–8%. Палм-Джумейра Премиальный рынок вилл, апартаментов и брендированных резиденций. Цена квартир составляет примерно 35 000–70 000 дирхамов за м², а уникальные объекты стоят значительно дороже. Квартира с одной спальней обычно начинается от 2,5–4 млн дирхамов. Виллы стоят от 20 млн дирхамов и могут превышать 200 млн. Валовая доходность — около 3,5–5,5%. Главная стратегия здесь — сохранение капитала и премиальное использование, а не максимальная процентная доходность. Абу-Даби Абу-Даби — столица страны и более консервативный рынок по сравнению с Дубаем. Иностранцы могут оформлять полное право собственности в установленных инвестиционных зонах. Основные районы: остров Яс остров Саадият остров Аль-Рим остров Аль-Мария Аль-Раха-Бич Масдар-Сити. Преимущества: стабильный корпоративный спрос государственные учреждения международные работодатели высокий уровень жизни меньшая спекулятивность. Недостатки: меньше районов для иностранных покупателей более спокойный вторичный рынок ниже туристический спрос вне курортных зон. Квартира с одной спальней на островах Яс или Аль-Рим обычно стоит от 900 000–1,6 млн дирхамов. На острове Саадият аналогичный объект может стоить от 1,7–3 млн дирхамов. Квартиры с двумя спальнями — примерно от 1,5–3,5 млн дирхамов. Виллы — от 2,5–4 млн дирхамов и выше. Валовая доходность — около 5–7%. Во втором квартале 2026 года рынок Абу-Даби оставался устойчивым, а арендные ставки офисов выросли почти на 16%. Заполняемость качественных офисных объектов достигла примерно 96%. Шарджа Шарджа подходит семьям и покупателям, которым важна более доступная цена рядом с Дубаем. Иностранное владение доступно не во всех районах, а в специально определённых инвестиционных зонах. Преимущества: цены ниже Дубая семейная среда университеты долгосрочный арендный спрос новые жилые проекты. Недостатки: пробки на границе с Дубаем меньше туристического спроса более консервативные правила разная ликвидность районов. Популярные проекты и районы: Аль-Джада Мувайлех Масар Аль-Хан Марьям-Айленд. Квартира с одной спальней может стоить от 500 000–900 000 дирхамов. Квартира с двумя спальнями — от 750 000–1,4 млн дирхамов. Таунхаусы — от 1,7–3 млн дирхамов. Валовая доходность — около 6–8%. Рас-эль-Хайма Рас-эль-Хайма развивается как курортное и инвестиционное направление. Основные зоны: остров Аль-Марджан Мина-эль-Араб Аль-Хамра-Виллидж. Спрос поддерживают новые отели, брендированные резиденции и строительство крупного интегрированного курорта Wynn Al Marjan Island, открытие которого ожидается в 2027 году. Преимущества: цены ниже премиального Дубая пляжи новые курортные проекты потенциал туристического роста. Недостатки: небольшой вторичный рынок высокая доля строящихся объектов риск переоценки новых проектов ограниченный круглогодичный арендный спрос вне ключевых зон. В 2025 году цены квартир в наиболее востребованных проектах продолжили рост, но количество операций снизилось. Это показывает, что рынок уже нельзя считать полностью ранней стадией. Квартира с одной спальней может стоить от 850 000–1,6 млн дирхамов. В брендированных проектах острова Аль-Марджан — от 1,5–3 млн дирхамов и выше. Виллы — от 2–5 млн дирхамов. Валовая доходность — около 5,5–8%. Аджман Аджман предлагает один из самых низких порогов входа среди прибрежных эмиратов. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду и покупателям с ограниченным бюджетом. Преимущества: доступные цены выход к морю высокая валовая доходность спрос со стороны работников соседних эмиратов. Недостатки: низкая ликвидность при перепродаже пробки ограниченная премиальная инфраструктура слабый туристический рынок. Квартира с одной спальней может стоить от 350 000–650 000 дирхамов. Квартира с двумя спальнями — от 500 000–900 000 дирхамов. Валовая доходность — около 7–9%. Покупать здесь нужно с горизонтом владения от пяти лет и после проверки реальной арендной ставки. Фуджейра Фуджейра находится на побережье Оманского залива и ориентирована на природу, пляжный отдых и портовую экономику. Кому подходит: покупателям для собственного отдыха и нишевым курортным инвесторам. Преимущества: горы море меньшая плотность застройки более спокойный образ жизни. Недостатки: небольшой рынок низкая ликвидность ограниченная туристическая аренда зависимость от автомобиля. Квартира с одной спальней может стоить от 500 000–900 000 дирхамов. Виллы и курортные резиденции — от 1,5–4 млн дирхамов. Валовая доходность — около 5–7%, но срок перепродажи может быть длительным. Цены на недвижимость в ОАЭ в 2026 году Курс дирхама к доллару фиксирован: $1 равен примерно 3,6725 дирхама. Ориентировочная полная стоимость Тип объекта Дубай, центр Дубай, доступные районы Абу-Даби Шарджа Рас-эль-Хайма Студия $250 000–450 000 $150 000–250 000 $160 000–270 000 $100 000–170 000 $160 000–270 000 1 спальня $400 000–850 000 $220 000–400 000 $245 000–500 000 $135 000–245 000 $230 000–500 000 2 спальни $600 000–1,5 млн $350 000–700 000 $410 000–950 000 $205 000–380 000 $350 000–800 000 Вилла или таунхаус от $1 млн от $650 000 от $680 000 от $460 000 от $550 000 Ориентировочная цена за квадратный метр Район или эмират Диапазон, AED за м² Эквивалент, $ за м² Даунтаун Дубай 24 000–40 000 6 500–10 900 Дубай Марина 18 000–30 000 4 900–8 200 Бизнес-Бей 17 000–28 000 4 600–7 600 Джумейра-Виллидж-Серкл 12 500–17 000 3 400–4 600 Дубай-Хиллс 20 000–30 000 5 400–8 200 Палм-Джумейра 35 000–70 000+ 9 500–19 000+ Абу-Даби, острова Яс и Аль-Рим 14 000–24 000 3 800–6 500 Саадият 22 000–40 000 6 000–10 900 Шарджа 7 000–14 000 1 900–3 800 Рас-эль-Хайма 10 000–25 000 2 700–6 800 Аджман 5 000–9 000 1 350–2 450 Фуджейра 6 000–12 000 1 600–3 300 Это цены предложения, а не гарантированная стоимость закрытой сделки. Итог зависит от здания, этажа, вида, площади, застройщика, состояния и графика оплаты. Процедура покупки недвижимости в ОАЭ для украинцев Украинцы могут покупать недвижимость в разрешённых иностранцам зонах. Отдельное разрешение на каждую стандартную сделку обычно не требуется, но правила конкретного эмирата необходимо проверить до внесения депозита. Определение цели и бюджета До выбора объекта необходимо определить: покупка для проживания или аренды готовая недвижимость или строящийся проект долгосрочная или туристическая аренда необходимость резиденции потребность в ипотеке полный бюджет с расходами срок владения план будущей продажи. Проверка зоны собственности Необходимо подтвердить, что иностранцу доступно полное право собственности именно на выбранный объект. Возможны разные формы: полная собственность долгосрочное право пользования аренда земли право застройки долевая собственность. Они имеют разную ликвидность и правовые последствия. Проверка застройщика и проекта Для строящегося объекта проверяются: регистрация застройщика регистрация проекта земельный участок разрешения счёт условного хранения процент готовности дата завершения условия переуступки штрафы прошлые проекты застройщика. Все платежи за строящийся объект должны направляться на официальный счёт условного хранения проекта, а не на личный или сторонний счёт. Бронирование Покупатель подписывает форму бронирования и вносит депозит. Размер обычно составляет: 5–10% для строящегося объекта около 10% в качестве обеспечительного депозита на вторичном рынке. До оплаты нужно получить письменные условия: возврата денег отказа банка в ипотеке срока подписания договора окончательной цены включённых платежей условий отмены бронирования. Договор купли-продажи Для строящегося объекта подписывается основной договор с застройщиком. В нём должны быть указаны: цена площадь график оплаты дата сдачи допустимая задержка комплектация парковка сервисный сбор условия расторжения право переуступки порядок возврата денег. На вторичном рынке заключается меморандум о взаимопонимании или стандартный договор между продавцом и покупателем. Регистрация строящегося объекта Право покупателя на строящуюся недвижимость регистрируется в специальном реестре Земельного департамента. До окончательной сдачи покупатель получает подтверждение регистрации договорного права, а не готовое свидетельство собственности. Разрешение застройщика на продажу При покупке готового объекта на вторичном рынке продавец обычно получает справку об отсутствии возражений со стороны застройщика. Перед выдачей документа проверяется отсутствие долгов по сервисным сборам. Стоимость справки может составлять от 500 до 5 000 дирхамов. Передача права собственности Стороны посещают уполномоченный регистрационный центр. Покупатель оплачивает: оставшуюся стоимость регистрационный сбор административные платежи комиссию агента ипотечные расходы при наличии кредита. После регистрации выдаётся электронное свидетельство о собственности. Готовая вторичная сделка обычно занимает от двух до шести недель. Сама регистрация после подготовки всех документов может быть проведена за один рабочий день. Проверка готовой квартиры Перед передачей необходимо провести техническую инспекцию. Проверяются: кондиционирование водоснабжение электрика окна балкон влажность сантехника кухня бытовая техника двери системы пожарной безопасности общие помещения. В новом объекте составляется список дефектов, которые застройщик должен устранить. Международная оплата Оплата должна проходить через прозрачный банковский маршрут. Украинскому покупателю необходимо заранее проверить: ограничения НБУ возможность перевода документы о происхождении денег налоговое резидентство требования банка ОАЭ назначение платежа получателя средств. Использование неуказанных в договоре третьих лиц создаёт риск блокировки денег и отказа в регистрации. Ипотека Ипотека доступна резидентам и части нерезидентов. Резиденты обычно вносят от 20–25% стоимости первого объекта. Для нерезидентов банки нередко требуют 35–50%. Ориентировочная процентная ставка в 2026 году составляет около 4,5–6,5%, но зависит от: дохода места работы гражданства резидентского статуса первоначального взноса срока кредита типа объекта. Дополнительно оплачиваются банковская комиссия, оценка, страхование и регистрация ипотеки. Налоги и расходы при покупке недвижимости в ОАЭ В ОАЭ нет единого федерального налога на покупку недвижимости. Сборы устанавливает каждый эмират. Ниже приведены основные расходы для Дубая. Регистрационный сбор Земельный департамент взимает 4% стоимости объекта. По договору сбор может распределяться между сторонами, но на практике его чаще полностью оплачивает покупатель. Некоторые застройщики предлагают акции с частичной или полной компенсацией сбора. Нужно проверить, не включена ли эта компенсация в повышенную цену объекта. Регистрационный центр Для объекта стоимостью от 500 000 дирхамов сбор регистрационного центра обычно составляет около 4 200 дирхамов. Для более дешёвого объекта — около 2 100 дирхамов. Дополнительно оплачиваются небольшие сборы за свидетельство, карту и государственные сервисы. Комиссия агента На вторичном рынке стандартная комиссия покупателя часто составляет 2% плюс НДС. В строящемся проекте комиссию брокеру обычно платит застройщик. Это создаёт потенциальный конфликт интересов: агент может продвигать проект с максимальным вознаграждением. Ипотечные расходы Регистрация ипотеки — примерно 0,25% суммы кредита плюс административный сбор. Банковская комиссия — около 0,5–1% кредита. Оценка — приблизительно 2 500–3 500 дирхамов. Страхование жизни и объекта рассчитывается отдельно. Сервисный сбор Владельцы квартир ежегодно оплачивают содержание здания и общих зон. Типичный диапазон: 10–35 дирхамов за квадратный фут в год около $30–103 за м² в год. В премиальных башнях, отельных резиденциях и объектах с большим количеством инфраструктуры сбор может превышать 40–80 дирхамов за квадратный фут. Перед покупкой необходимо проверить утверждённую ставку конкретного здания в официальном индексе сервисных сборов. Коммунальные услуги К основным расходам относятся: электричество вода охлаждение интернет газ муниципальный жилищный сбор. В Дубае жилищный сбор обычно составляет 5% годовой арендной стоимости. Если квартира сдаётся, его, как правило, оплачивает арендатор через коммунальные счета. При самостоятельном проживании собственника сбор может рассчитываться от оценочной арендной стоимости. Налог на аренду Для физического лица, которое владеет недвижимостью как личной инвестицией и не ведёт лицензированный бизнес, доход от аренды обычно не облагается личным подоходным или корпоративным налогом в ОАЭ. Однако туристическая аренда с лицензией, управление несколькими объектами или работа через компанию могут изменить налоговый режим. Налоговые обязательства также могут возникнуть в стране налогового резидентства собственника. Налог при продаже У физического лица отсутствует отдельный налог на прирост капитала при продаже личной недвижимости. Если недвижимость принадлежит компании или торговля объектами признаётся бизнесом, прибыль может облагаться корпоративным налогом. НДС Продажа обычного готового жилого объекта физическому лицу обычно не сопровождается отдельным НДС для покупателя. Коммерческая недвижимость может облагаться НДС по ставке 5%. НДС также начисляется на комиссии агентов, услуги управляющих компаний и некоторые административные платежи. Общий бюджет расходов При покупке готовой квартиры без ипотеки необходимо заложить примерно 6–8% сверх стоимости: 4% регистрационный сбор около 2% комиссия агента регистрационный центр справка застройщика техническая проверка банковские и административные расходы. При покупке с ипотекой общий показатель может достигать 8–10%. Риски при покупке недвижимости в ОАЭ Коррекция после быстрого роста После роста цен в 2021–2025 годах часть районов уже выглядит переоценённой. Во втором квартале 2026 года стоимость квартир снизилась, тогда как виллы удержались лучше. Покупать на основании прошлой динамики опасно. Большой объём нового предложения На рынок выходят десятки тысяч новых квартир. Если несколько соседних зданий сдаются одновременно, владельцы начинают конкурировать ценой аренды. Особенно внимательно нужно оценивать районы с большим количеством студий и строящихся башен. Завышенная цена строящегося объекта Новый проект может продаваться дороже готовой квартиры в том же районе. Необходимо сравнивать: цену за квадратный метр срок передачи сервисный сбор расходы на меблировку фактическую аренду готовых объектов скидку при полной оплате комиссию за переуступку. Задержка строительства Даже зарегистрированный проект может быть сдан позже. В договоре нужно проверить: допустимый срок задержки компенсацию право расторжения условия возврата процент готовности прошлые задержки застройщика. Ограничения переуступки Застройщик может разрешить продажу строящегося объекта только после оплаты 30–50% цены. Также может взиматься административная комиссия. Покупатель, который рассчитывает продать договор после первого взноса, может не получить такого права. Высокий сервисный сбор Доходность квартиры может заметно снизиться из-за содержания бассейнов, частного пляжа, гостиничного сервиса и больших общих зон. Низкая цена покупки не компенсирует ежегодный сбор, если он составляет десятки тысяч дирхамов. Гарантированная доходность Нужно проверить: кто гарантирует выплаты срок гарантии включён ли сервисный сбор может ли собственник пользоваться объектом кто оплачивает ремонт есть ли банковская гарантия что происходит после завершения программы. Гарантия от небольшой управляющей компании не равна гарантии государства или банка. Конфликт интересов брокера Высокая комиссия застройщика может влиять на рекомендации агента. Покупателю необходимо требовать сравнение: нескольких застройщиков готового и строящегося рынка реальной аренды фактических перепродаж полного бюджета расходов. Низкая ликвидность отдельных эмиратов В Аджмане, Фуджейре и части Шарджи объект может продаваться значительно дольше, чем в Дубае. Высокая валовая доходность не компенсирует риск выхода из инвестиции с большой скидкой. Валютные и банковские ограничения Дирхам привязан к доллару, поэтому покупатель принимает долларовый валютный риск. Украинскому резиденту также необходимо учитывать действующие ограничения на международные переводы и подтверждение происхождения денег. Налоговое резидентство Отсутствие личного налога в ОАЭ не означает, что доход автоматически не облагается в Украине или другой стране. Налоговая обязанность зависит от резидентства, срока пребывания, центра жизненных интересов и международных соглашений. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают ОАЭ для переезда, аренды, получения резиденции и диверсификации капитала. Подбор по цели. Квартиры для долгосрочной аренды, туристические объекты, виллы и строящиеся проекты оцениваются по разным критериям. Сравнение эмиратов. Анализируются Дубай, Абу-Даби, Шарджа, Рас-эль-Хайма, Аджман и Фуджейра. Финансовый расчёт. Учитываются цена, регистрационный сбор, сервисные платежи, управление, меблировка, простой и чистая доходность. Проверка застройщика. Анализируются регистрация проекта, счёт условного хранения, история сдачи и условия переуступки. Юридическое сопровождение. Проверяются договор, форма собственности, задолженность, разрешения и порядок регистрации. Помощь с оплатой. Подбирается законный банковский маршрут с учётом происхождения средств, требований финансового контроля и действующих ограничений. Помощь с резиденцией. До покупки проверяется соответствие объекта актуальным условиям долгосрочной или двухлетней резиденции собственника. Сопровождение после покупки. При необходимости организуются техническая приёмка, меблировка, разрешение на туристическую аренду и управление объектом. Перед бронированием необходимо письменно согласовать комиссию, перечень услуг, ответственность сторон и условия возврата депозита. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/emirates/

11 серпня 2026, 13:25

Рынок жилья Германии постепенно восстанавливается после падения 2022–2024 годов. Цены на квартиры снова растут, аренда дорожает почти во всех крупных городах, а сокращение объёмов строительства поддерживает дефицит качественного жилья. При этом высокая стоимость кредитования и строгие правила аренды не позволяют рассматривать немецкий рынок как источник быстрой спекулятивной прибыли. Сегодня недвижимость в Германии покупают для постоянного проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала в евро. Наиболее ликвидными остаются квартиры в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте, Кёльне и Дюссельдорфе, а более высокую процентную доходность можно получить в Лейпциге, Дрездене и других региональных городах. Анализ рынка недвижимости Германии Немецкий рынок пережил заметную коррекцию после завершения периода дешёвой ипотеки. В 2022–2024 годах стоимость жилья в отдельных городах и сегментах снизилась примерно на 10–15%, а покупатели стали значительно осторожнее из-за роста кредитных ставок и расходов на энергоэффективную модернизацию. С середины 2024 года началось постепенное восстановление, но рынок развивается неоднородно. В первом квартале 2026 года фактические цены проданных квартир увеличились примерно на 0,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Частные дома подорожали сильнее — примерно на 3,2%. Цены предложений растут быстрее. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость вторичных квартир в объявлениях увеличилась на 3,9% за год и достигла около €2 645 за м² по стране. Новостройки подорожали на 2,3% — примерно до €4 168 за м². Разница объясняется тем, что цены объявлений отражают ожидания продавцов, тогда как индексы фактических сделок учитывают реальные нотариальные договоры. В 2026 году торг всё ещё возможен, особенно если объект требует ремонта, имеет низкий класс энергоэффективности или долго находится в продаже. Наиболее заметное годовое повышение цен вторичных квартир среди крупнейших городов было зафиксировано в Кёльне — около 5,2%, Лейпциге — 4,7% и Берлине — 4,6%. В Мюнхене и Гамбурге рост составлял примерно 3,4%, во Франкфурте — 3,4%. Рынок поддерживается хроническим дефицитом жилья. В 2025 году в Германии завершили строительство около 206 600 квартир — на 18% меньше, чем годом ранее, и это самый низкий результат примерно за 13 лет. Количество выданных разрешений на строительство в 2025 году увеличилось на 10,8% — до 238 500 объектов. Однако разрешение ещё не означает, что дом действительно будет построен: высокие расходы, нехватка финансирования и банкротства девелоперов продолжают задерживать проекты. Германия остаётся страной арендаторов. Около 53% населения живут в арендованном жилье, а собственниками являются примерно 47%. Это единственная крупная страна ЕС, где арендаторов больше, чем владельцев жилья. Высокая доля арендаторов обеспечивает устойчивый спрос, но не гарантирует свободное повышение ставок. В Германии действуют сильная защита арендаторов, официальные местные индексы арендных ставок и механизм ограничения начальной арендной платы. Федеральный механизм ограничения начальной арендной платы продлён до конца 2029 года. В муниципалитетах с напряжённым рынком ставка по новому договору обычно не должна превышать местную сравнительную аренду более чем на 10%, если объект не подпадает под предусмотренные законом исключения. Рынок аренды Германии Во втором квартале 2026 года средние ставки предложения в 37 исследованных городах увеличились на 3% в годовом выражении и на 0,8% за квартал. Средняя базовая аренда без отопления и коммунальных платежей достигла примерно €14,3 за м². Рост распределяется неравномерно: Кёльн — около 6% за год. Гамбург — 5,1%. Дюссельдорф — 4,1%. Мюнхен — 3,7%. Франкфурт — 2,8%. Лейпциг — 2,8%. Штутгарт — 1,3%. Берлин — снижение примерно на 0,8%. Снижение средней ставки предложения в Берлине не означает, что найти квартиру стало проще. На показатель влияет изменение структуры объявлений, включая количество дорогих меблированных квартир, новостроек и объектов временной аренды. Средние ставки базовой аренды без отопления и коммунальных платежей во втором квартале 2026 года: Мюнхен — около €23,7 за м². Франкфурт — €17,8 за м². Гамбург — €16,5 за м². Штутгарт — €16,3 за м². Кёльн — €16 за м². Берлин — €15,3 за м². Дюссельдорф — €14,9 за м². Лейпциг — €10,5 за м². Новостройки стоят заметно дороже вторичного арендного фонда. Средняя ставка новой квартиры составляла около €19 за м², тогда как готового вторичного жилья — примерно €13,9 за м². В Мюнхене аренда новостройки достигала в среднем €27,1 за м², в Гамбурге — €21,5, Штутгарте — €20,7, Франкфурте — €20,6, Лейпциге — около €14,6. Высокие ставки поддерживают инвестиционный спрос, но процентная доходность в самых дорогих городах остаётся невысокой. Квартира в Мюнхене может практически не простаивать, однако её валовая доходность часто составляет только 2,5–3,5%. Почему стоит купить недвижимость в Германии Сохранение капитала Германия предлагает прозрачную систему регистрации собственности, сильную правовую защиту и относительно предсказуемый рынок. После падения цен стоимость качественного жилья в крупных городах начала восстанавливаться. При этом она пока не во всех сегментах вернулась к пиковым значениям 2022 года. Немецкая недвижимость подходит покупателям, которые рассматривают горизонт владения от десяти лет, а не рассчитывают на быструю перепродажу. Устойчивый спрос на аренду Большая доля арендаторов, миграция в города, нехватка новостроек и высокие ставки по ипотеке поддерживают спрос на съёмное жильё. Особенно востребованы: квартиры с одной или двумя спальнями; жильё рядом с общественным транспортом; объекты возле университетов; квартиры в энергоэффективных домах; жильё с оборудованной кухней; небольшие квартиры для одного человека или пары. Прозрачное право собственности Все основные права, ипотеки, сервитуты и другие ограничения фиксируются в государственном земельном реестре. Договор купли-продажи обязательно оформляется нотариально. Право собственности переходит к покупателю только после регистрации в земельном реестре. Актив в евро Покупатель получает материальный актив в еврозоне. Доход от аренды, стоимость объекта и расходы номинированы в евро. При этом необходимо учитывать, что немецкая недвижимость имеет высокие транзакционные расходы. Для краткосрочной покупки с последующей перепродажей она подходит хуже, чем рынки с низкими налогами на переход собственности. Возможность получить ипотеку Кредитование доступно иностранцам, но условия зависят от места проживания, дохода, налогового статуса и первоначального взноса. В июне 2026 года средняя эффективная ставка по новым жилищным кредитам составляла около: 3,76% при фиксации от пяти до десяти лет; 3,98% при фиксации более чем на десять лет. Это средние показатели по заключённым договорам. Конкретная ставка может быть выше из-за небольшого первоначального взноса, иностранного дохода или отсутствия постоянного немецкого вида на жительство. Резиденты с доходом в Германии иногда получают финансирование до 80–90% оценочной стоимости. Нерезидентам чаще требуется внести 40–50% цены и самостоятельно оплатить все сопутствующие расходы. Переезд и собственное жильё Собственная квартира обеспечивает стабильность семьям, которые планируют жить в Германии длительное время. Однако покупка не предоставляет миграционного статуса автоматически. Вид на жительство необходимо получать на основании работы, Голубой карты ЕС, бизнеса, учёбы, семьи или другой предусмотренной законом причины. Наличие жилья может подтвердить адрес и финансовую устойчивость, но само по себе не является основанием для выдачи вида на жительство. Бизнес и самостоятельная деятельность Предприниматель может подавать документы на вид на жительство на основании статьи 21 Закона Германии о пребывании иностранных граждан, если его деятельность отвечает экономическим интересам страны, имеет финансирование и положительно влияет на региональную экономику. Покупка квартиры не заменяет бизнес-план и не гарантирует положительного решения миграционной службы. Лучшие регионы для покупки недвижимости в Германии Берлин Берлин — крупнейший арендный рынок Германии и одна из основных локаций для иностранных покупателей. Спрос формируют сотрудники международных компаний, студенты, государственные служащие, предприниматели и специалисты технологического сектора. Кому подходит: покупателям для проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала. Преимущества: большая база арендаторов; международная среда; университеты; государственные учреждения; развитый общественный транспорт; высокая ликвидность небольших квартир. Недостатки: строгое регулирование аренды; режим охраны жилой среды в отдельных районах; дорогая модернизация старого фонда; высокий налог на приобретение недвижимости; сложности с выселением арендаторов. Во втором квартале 2026 года средняя цена предложения вторичной квартиры составляла около €4 954 за м². Новостройки предлагались примерно по €6 913 за м². По более широким данным объявлений средняя цена квартиры в Берлине в августе 2026 года находилась около €5 000 за м². Ориентировочные цены: Марцан, Хеллерсдорф и отдельные периферийные районы — €3 000–4 500 за м². Шпандау, Райниккендорф и Лихтенберг — €3 800–5 500 за м². Нойкёльн, Веддинг и Темпельхоф — €4 500–6 500 за м². Шарлоттенбург, Пренцлауэр-Берг и Фридрихсхайн — €5 500–8 000 за м². Митте и премиальные новостройки — €8 000–12 000 за м² и выше. Небольшая квартира на периферии может стоить от €180 000–250 000. Качественный объект площадью 50–60 м² в центральном районе — от €300 000–500 000. Валовая доходность обычно составляет около 3–4,5%. Чистая прибыль после расходов может снизиться до 2–3,5%. В Берлине особенно важно проверить: договор аренды; текущую законную арендную плату; действие ограничения начальной арендной платы; режим охраны жилой среды; размер ежемесячного взноса собственника на содержание дома; протоколы собраний собственников; планы капитального ремонта; энергетический класс. Налог на приобретение недвижимости в Берлине составляет 6%. Мюнхен Мюнхен остаётся самым дорогим большим рынком страны. Цены поддерживают высокий уровень доходов, штаб-квартиры крупных компаний, технологический сектор и ограниченное предложение земли. Кому подходит: обеспеченным покупателям, семьям и инвесторам, ориентированным на сохранение капитала. Преимущества: низкий риск простоя; высокие доходы арендаторов; крупные международные работодатели; сильная экономика Баварии; высокая ликвидность качественных объектов. Недостатки: максимальная стоимость входа; низкая процентная доходность; дорогая парковка; высокая конкуренция между покупателями; большой первоначальный взнос. Средняя стоимость вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €8 346 за м². Новостройки предлагались в среднем примерно по €10 584 за м². Ориентиры: периферия и удалённые районы — €6 000–8 000 за м²; Лайм, Пазинг и Зендлинг — €7 000–9 500 за м²; Швабинг, Максфорштадт и Хайдхаузен — €9 000–13 000 за м²; премиальный центр — от €12 000–18 000 за м². Небольшая квартира может стоить от €300 000–450 000. Объект площадью 60–70 м² в хорошем районе — от €600 000–900 000. Средняя базовая аренда без отопления и коммунальных платежей достигла €23,7 за м², но валовая доходность часто остаётся в пределах 2,5–3,5%. Главное налоговое преимущество Баварии — минимальная в Германии ставка налога на приобретение недвижимости, составляющая 3,5%. Гамбург Гамбург — крупный портовый и деловой центр с устойчивым спросом со стороны специалистов в сфере логистики, авиации, медиа, торговли и промышленности. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду и покупателям для постоянного проживания. Преимущества: диверсифицированная экономика; порт; международные работодатели; университеты; высокая ликвидность; стабильный спрос на аренду. Недостатки: высокие цены; дорогие районы возле воды; затраты на модернизацию старого фонда; высокая стоимость новостроек. Средняя цена вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €5 400 за м². Новостройки — примерно €7 018 за м². Более широкий показатель объявлений в августе находился около €6 000 за м² для квартир. Ориентировочные цены: Харбург и отдельные периферийные районы — €3 500–5 000 за м². Бармбек, Вандсбек и части Альтоны — €4 500–6 500 за м². Аймсбюттель, Оттензен и Винтерхуде — €6 000–9 000 за м². Хафенсити и премиальные районы — €9 000–14 000 за м². Средняя аренда составляла около €16,5 за м². Валовая доходность — приблизительно 3–4,5%. Налог на приобретение недвижимости в Гамбурге составляет 5,5%. Франкфурт-на-Майне Франкфурт — финансовый центр Германии, место расположения Европейского центрального банка, международных банков и крупных консалтинговых компаний. Кому подходит: инвесторам в корпоративную аренду и покупателям с высоким бюджетом. Преимущества: высокие зарплаты; международные компании; крупнейший аэропорт страны; спрос со стороны иностранных специалистов; хорошая транспортная система. Недостатки: дорогие центральные районы; менее стабильный спрос на большие квартиры; высокая зависимость отдельных районов от офисного рынка. Средняя цена вторичной квартиры составляла около €5 440 за м², новостройки — около €7 428 за м². Ориентировочный диапазон: периферийные районы — €3 500–5 000 за м²; Боккенхайм, Борнхайм и Заксенхаузен — €5 000–7 500 за м²; Вестенд и премиальный центр — €7 000–11 000 за м². Средняя базовая аренда без коммунальных платежей составляла около €17,8 за м². Валовая доходность — примерно 3–4,5%. Налог на приобретение недвижимости в земле Гессен составляет 6%. Кёльн Кёльн сочетает крупный университетский рынок, медиа, туризм, промышленность и международные компании. Кому подходит: инвесторам в небольшие квартиры, студенческую аренду и семейное жильё. Преимущества: большое население; университеты; туристический поток; развитая экономика региона; постоянный спрос. Недостатки: высокий налог на приобретение недвижимости; дефицит качественного жилья; дорогие центральные районы; строгое регулирование аренды. Средняя стоимость вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €4 457 за м². Новостройки — около €6 386 за м². Годовой рост вторичного рынка достиг 5,2% — самого высокого показателя среди восьми крупнейших городов. Средняя базовая аренда без коммунальных платежей составляла около €16 за м². Валовая доходность — ориентировочно 3,5–4,5%. Налог на приобретение недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии составляет 6,5%. Дюссельдорф Дюссельдорф — деловой центр Северного Рейна — Вестфалии с высоким спросом со стороны сотрудников международных компаний, выставочного бизнеса, телекоммуникаций и японского сообщества. Средняя цена вторичной квартиры составляла около €4 564 за м², новостройки — около €6 831 за м². Средняя базовая аренда без коммунальных платежей — около €14,9 за м². Наиболее востребованы районы: Пемпельфорт; Бильк; Унтербильк; Дерендорф; Оберкассель; Гольцхайм. Валовая доходность обычно составляет 3,5–4,5%. Основной недостаток — налог на приобретение недвижимости в размере 6,5%. Лейпциг Лейпциг остаётся одним из наиболее интересных рынков для покупателей с бюджетом ниже €250 000. Город привлекает логистические, промышленные и технологические компании. Здесь работают крупные предприятия BMW, Porsche, DHL и другие работодатели. Кому подходит: инвесторам, которые ищут более высокую доходность и готовы принять меньшую ликвидность по сравнению с Берлином или Мюнхеном. Преимущества: доступный порог входа; рост населения; университеты; развитие логистики и промышленности; арендная доходность выше, чем в городах первой линии. Недостатки: разница между районами; значительный объём старого фонда; часть объектов продаётся уже с регулируемой низкой арендой; ликвидность ниже, чем в столице. Средняя цена вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €3 054 за м². Новостройки — около €5 417 за м². Средняя базовая аренда без коммунальных платежей — примерно €10,5 за м². Ориентировочные цены: Грюнау и отдельные периферийные районы — €1 800–2 800 за м²; Ройдниц, Плагвиц и Линденау — €2 700–4 000 за м²; Зюдфорштадт, Центрум-Зюд и Вальдштрассенфиртель — €3 500–5 500 за м². Небольшую квартиру можно купить примерно от €100 000–160 000. Валовая доходность составляет около 4–6%. Чистая — примерно 3–4,5%. Ставка налога на приобретение недвижимости в Саксонии составляет 5,5%. Дрезден Дрезден — административный, технологический и университетский центр Саксонии. Экономику поддерживают микроэлектроника, производство, государственные учреждения и туризм. Кому подходит: инвесторам с умеренным бюджетом и семьям для постоянного проживания. Преимущества: развитая промышленность; университеты; стоимость ниже западных мегаполисов; качественная городская инфраструктура. Недостатки: меньший рынок перепродажи; разная динамика районов; ограниченный международный спрос по сравнению с Берлином. Ориентировочная цена квартир составляет €2 700–4 000 за м². Новые проекты и лучшие районы могут стоить €4 500–6 000 за м². Популярные районы: Нойштадт; Штризен; Блазевиц; Зюдфорштадт; Лёбтау. Небольшая квартира может стоить от €120 000–180 000. Валовая доходность — около 4–5,5%. Налог на приобретение недвижимости в Саксонии составляет 5,5%. Нюрнберг Нюрнберг предлагает более доступную альтернативу Мюнхену в пределах сильной экономики Баварии. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду, специалистам и семьям. Преимущества: развитая промышленность; университеты; транспортный узел; налог на приобретение недвижимости 3,5%; более низкий бюджет, чем в Мюнхене. Недостатки: меньший международный рынок; разная ликвидность периферийных районов. Ориентировочная стоимость квартир — €3 300–5 000 за м². Валовая доходность — около 3,5–5%. Инвестиции в недвижимость Германии: стратегии и доходность Долгосрочная аренда Это основная стратегия для немецкого рынка. Классические бессрочные договоры обеспечивают стабильность, но ограничивают гибкость собственника. Реалистичная валовая доходность: Мюнхен — 2,5–3,5%. Берлин — 3–4,5%. Гамбург — 3–4,5%. Франкфурт — 3–4,5%. Кёльн и Дюссельдорф — 3,5–4,5%. Лейпциг и Дрезден — 4–6%. Небольшие региональные города — 5–7%, но с более высоким риском простоя и перепродажи. Из валового дохода необходимо вычесть: неперекладываемую часть ежемесячного взноса на содержание дома; управление; ремонт; налог; страхование; простой; юридические расходы; резерв на капитальный ремонт. Чистая доходность обычно на 1–2 процентных пункта ниже валовой. Покупка квартиры с действующим арендатором Квартира с действующим арендатором часто стоит дешевле свободной квартиры, но новый владелец принимает действующий договор аренды. Нельзя автоматически выселить арендатора или сразу повысить ставку до уровня новых объявлений. Перед покупкой необходимо проверить: дату договора; текущую базовую арендную плату; условия индексации; наличие задолженности; депозит арендатора; законность будущего повышения; возраст и статус арендатора; возможность расторжения договора из-за необходимости собственного проживания; местные защитные нормы. Квартира с давно действующим договором может приносить только 2–3% валовых, даже если новые объявления в районе стоят значительно дороже. Покупка свободной квартиры Свободный объект стоит дороже, но покупатель может: заселиться лично; провести ремонт; сдать квартиру по допустимой ставке; выбрать арендатора; продать объект более широкому кругу покупателей. Для инвестора это часто более гибкий формат, но начальная доходность может быть ниже из-за высокой цены покупки. Ремонт старого жилого фонда Объект в старом жилом фонде можно купить дешевле, модернизировать и повысить его ликвидность. Однако в бюджет необходимо включить: электропроводку; окна; отопление; водопровод; изоляцию; крышу; фасад; лифты; требования по охране памятников архитектуры; разрешения сообщества собственников. Косметический ремонт квартиры может стоить от €500–1 000 за м². Глубокая модернизация — от €1 200–2 500 за м² и выше. Особенно рискованны дома с энергетическим классом G или H. В 2026 году почти треть предлагаемых частных домов в наиболее востребованных регионах относилась к двум самым низким классам энергоэффективности. Коммерческая недвижимость Небольшие магазины, медицинские кабинеты, логистические помещения и офисы могут приносить 4,5–7% валовых. Преимущества: более гибкие договоры; часть расходов можно переложить на арендатора; длительные сроки аренды; меньше ограничений, чем в жилом сегменте. Риски: более длительный простой; зависимость от бизнеса арендатора; расходы на адаптацию помещения; НДС; низкая ликвидность специализированных объектов. Для начинающего иностранного инвестора жилая квартира обычно проще, чем коммерческое помещение. Прогноз цен на недвижимость Германии Официального гарантированного прогноза стоимости до 2030 года нет. После восстановления рынок может продолжить умеренный рост, но темпы будут зависеть от ставок, экономики, строительства и энергетических требований. Год Возможная средняя динамика Основные факторы 2026 +1–4% стабилизация спроса и ограниченное строительство 2027 +2–5% ипотечные ставки и рост доходов 2028 +2–5% дефицит жилья и ввод новостроек 2029 +2–4% экономика и миграция 2030 +1–4% умеренный долгосрочный рост Это сценарная оценка, а не гарантия. Быстрее рынка могут расти: энергоэффективные квартиры; небольшие объекты возле транспорта; жильё в университетских городах; квартиры в районах с ограниченным строительством; объекты в Лейпциге и других растущих региональных центрах. Слабее могут выглядеть: большие квартиры с низкой арендой; дома классов G и H; объекты в малых населённых пунктах с оттоком населения; квартиры с высоким ежемесячным взносом на содержание дома; объекты с большим объёмом отложенного ремонта; жильё, которое нельзя освободить от арендатора. Цены на недвижимость в Германии в 2026 году Город Вторичная квартира, €/м² Новостройка, €/м² Средняя базовая аренда, €/м² Мюнхен около 8 350 около 10 580 около 23,7 Берлин около 4 950 около 6 910 около 15,3 Гамбург около 5 400 около 7 020 около 16,5 Франкфурт около 5 440 около 7 430 около 17,8 Штутгарт около 4 770 около 7 120 около 16,3 Дюссельдорф около 4 560 около 6 830 около 14,9 Кёльн около 4 460 около 6 390 около 16 Лейпциг около 3 050 около 5 420 около 10,5 Дрезден 2 700–4 000 4 000–6 000 9–13 Нюрнберг 3 300–5 000 5 000–7 000 12–16 Это цены предложения, а не гарантированная стоимость нотариальной сделки. На итог влияют район, состояние, этаж, наличие лифта, энергетический класс, арендатор и размер ремонтного фонда. Ориентировочная полная стоимость объектов: студия или небольшая квартира в Лейпциге — €100 000–170 000; квартира с одной спальней в Дрездене — €130 000–220 000; квартира в Нюрнберге — €180 000–350 000; небольшая квартира в Берлине — €190 000–320 000; квартира с одной спальней в Гамбурге — €250 000–450 000; квартира во Франкфурте — €280 000–500 000; небольшая квартира в Мюнхене — €350 000–600 000; семейная квартира в Мюнхене — от €700 000; дом в регионе Лейпцига или Дрездена — €300 000–600 000; дом в пригороде Мюнхена — от €800 000–1,5 млн. Налоги и расходы при покупке недвижимости в Германии Транзакционные расходы являются одним из главных недостатков немецкого рынка. Покупателю необходимо предусмотреть дополнительно примерно 7–12% стоимости, а в отдельных сделках с комиссией — до 15%. Налог на приобретение недвижимости Актуальные ставки в 2026 году: Федеральная земля Ставка Бавария 3,5% Баден-Вюртемберг 5% Нижняя Саксония 5% Рейнланд-Пфальц 5% Саксония-Анхальт 5% Тюрингия 5% Бремен 5,5% Гамбург 5,5% Саксония 5,5% Берлин 6% Гессен 6% Мекленбург — Передняя Померания 6% Бранденбург 6,5% Северный Рейн — Вестфалия 6,5% Саар 6,5% Шлезвиг-Гольштейн 6,5% Налог обычно рассчитывается от цены, указанной в договоре. Отдельно указанная стоимость движимой мебели или встроенной кухни иногда может быть исключена из базы, если она реалистична и подтверждена. Нотариус и земельный реестр Нотариальные услуги обычно составляют около 1–1,5% стоимости. Регистрация и связанные записи в земельном реестре — ещё примерно 0,3–0,5%. Если используется ипотека, возникают дополнительные расходы на регистрацию залогового обременения. В практическом бюджете на нотариуса и реестр обычно закладывают около 1,5–2%. Комиссия агента Комиссия агента зависит от договора, региона и типа недвижимости. При покупке квартиры или частного дома потребителем покупатель обычно не может быть обязан заплатить комиссию больше, чем продавец. Распространённая доля покупателя — около 3,57% с НДС, но встречаются другие условия. Коммерческие объекты, земельные участки и многоквартирные дома регулируются иначе, поэтому комиссию необходимо проверять до просмотра и подписания документов. Пример дополнительных расходов При стоимости квартиры €300 000 в Берлине: налог на приобретение недвижимости 6% — €18 000; нотариус и земельный реестр около 1,8% — €5 400; комиссия покупателя 3,57% — €10 710. Общий дополнительный бюджет — примерно €34 110, или 11,4% стоимости. Ремонт, оценка, переводчик и банковские комиссии оплачиваются отдельно. Ежегодный налог на недвижимость С 2025 года действует реформированная система налога на недвижимость. Размер рассчитывается на основании: налоговой стоимости объекта; налогового коэффициента; муниципального коэффициента. В Баварии, Гамбурге, Гессене, Нижней Саксонии и Баден-Вюртемберге используются собственные региональные модели. Поэтому невозможно корректно назвать единый процент от рыночной цены для всей Германии. Перед покупкой нужно запросить последнее налоговое уведомление и уточнить, не ожидается ли перерасчёт. Ежемесячный взнос на содержание дома Владелец квартиры ежемесячно платит управляющей организации взнос на содержание дома. В него могут входить: отопление; вода; уборка; вывоз мусора; страхование; управление; лифты; сад; ремонтный резерв. Ориентировочный размер: обычный дом — €200–400 в месяц; дом с лифтом и центральным отоплением — €300–600; премиальный комплекс — от €600 и выше. Не вся сумма перекладывается на арендатора. Управление, ремонтный резерв и часть капитальных расходов оплачивает собственник. Налог на доход от аренды Доход от немецкой недвижимости облагается в Германии даже у нерезидента. Налог рассчитывается не по фиксированной ставке 15%, а в рамках немецкого подоходного налога с учётом налогового статуса и размера чистой прибыли. Из арендного дохода можно вычитать обоснованные расходы: проценты по ипотеке; амортизацию здания; управление; ремонт; страхование; налог на недвижимость; услуги налогового консультанта; поездки, связанные с объектом; неперекладываемую часть расходов. Нерезидент обычно имеет ограниченную налоговую обязанность и должен подавать декларацию в Германии. Налоговый расчёт необходимо подготовить до покупки, особенно если владелец получает другие доходы в Германии или планирует использовать объект частично лично. Налог при продаже Если физическое лицо продаёт инвестиционную недвижимость до истечения десяти лет после покупки, прибыль обычно облагается по индивидуальной ставке подоходного налога. Фиксированной ставки 25% для такой продажи нет. После десяти лет владения прибыль от продажи частной инвестиционной недвижимости обычно освобождается от налога. Освобождение также может применяться раньше, если объект использовался владельцем исключительно для собственного проживания или в году продажи и двух предшествующих календарных годах. При регулярной покупке и продаже объектов налоговая может признать деятельность коммерческой. Тогда десятилетнее освобождение может не применяться. Процедура покупки недвижимости для украинцев Граждане Украины могут приобретать квартиры, дома, земельные участки и коммерческие объекты без специальных ограничений по гражданству. При этом иностранный покупатель проходит стандартную банковскую и нотариальную проверку происхождения денег. Подбор объекта До начала поиска необходимо определить: бюджет; цель покупки; город; наличие арендатора; допустимый ремонт; потребность в ипотеке; срок владения; ожидаемую доходность. Для проживания и инвестиции критерии отличаются. Дешёвая сданная квартира может быть выгодной как актив, но не подходить для быстрого личного заселения. Проверка земельного реестра Выписка показывает: зарегистрированного собственника; ипотеку; залоговое обременение; сервитуты; право проживания; право проезда; ограничения; другие права третьих лиц. Нотариус проверяет реестр, но до принятия решения покупателю желательно получить понятное объяснение каждой записи. Проверка декларации о разделе собственности При покупке квартиры необходимо изучить декларацию о разделе собственности — документ, разделяющий дом на отдельную и общую собственность. В нём определяется: что принадлежит владельцу; какие помещения являются общими; можно ли сдавать объект; порядок использования парковки; распределение расходов; правила сообщества. Проверка сообщества собственников Необходимо запросить: протоколы собраний собственников за последние годы; годовой финансовый план; годовой отчёт по расходам; размер резерва на капитальный ремонт; сведения о долгах; планы ремонта; решения о внеочередных целевых взносах. Внеочередной целевой взнос может означать, что после покупки владельцу придётся дополнительно заплатить десятки тысяч евро за крышу, фасад, отопление или лифт. Техническая проверка Особенно тщательно проверяются: крыша; подвал; влажность; фасад; проводка; отопление; окна; трубы; асбест; энергетический класс; планы модернизации. Нотариус не проверяет техническое состояние недвижимости. Для этого нужен независимый строительный эксперт. Финансирование До подписания договора необходимо получить подтверждение банка. Немецкий договор купли-продажи после нотариального подписания является обязательным. Отказ из-за того, что банк не выдал кредит, обычно не освобождает покупателя от ответственности, если в договоре нет специального условия. Иностранному нерезиденту часто требуется: 40–50% собственных средств; деньги на все сопутствующие расходы; стабильный подтверждённый доход; банковские выписки; налоговые декларации; подтверждение происхождения капитала. Проект договора Нотариус направляет проект договора купли-продажи заранее. Для потребительской сделки обычно предусматривается период для изучения договора до подписания. Необходимо проверить: точную цену; описание объекта; наличие мебели; дату передачи; порядок оплаты; существующих арендаторов; обременения; состояние объекта; ответственность продавца; условия освобождения квартиры. Нотариус нейтрален и не представляет исключительно интересы покупателя. Для сложной инвестиционной сделки может потребоваться отдельный адвокат. Подписание у нотариуса Договор зачитывается нотариусом и подписывается сторонами. Если покупатель недостаточно владеет немецким языком, привлекается квалифицированный переводчик. Переводчик не должен зависеть от продавца или агента. Предварительная запись о переходе права собственности После подписания нотариус регистрирует предварительную запись в земельном реестре. Она защищает покупателя и не позволяет продавцу повторно продать или обременить объект без учёта его прав. Оплата Нотариус направляет уведомление о наступлении срока оплаты после выполнения необходимых условий. Деньги обычно перечисляются напрямую продавцу и банку продавца согласно инструкции нотариуса. Депозитный счёт нотариуса используется не во всех сделках, а только при наличии особой необходимости. Утверждение, что оплата всегда проходит через нотариальный депозитный счёт, некорректно. Уплата налога Финансовое ведомство выставляет счёт на налог на приобретение недвижимости. После уплаты выдаётся справка об отсутствии налоговых препятствий, необходимая для окончательной регистрации собственности. Регистрация в земельном реестре Покупатель становится официальным собственником после внесения его имени в земельный реестр. Срок зависит от загруженности суда и сложности сделки. Процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Передача объекта Стороны подписывают акт приёма-передачи, в котором фиксируются: ключи; показания счётчиков; состояние квартиры; дефекты; документы; депозит арендатора; сроки устранения проблем. Дистанционная покупка Сделку можно оформить через доверенность, но немецкий нотариус должен заранее проверить её форму. Документ, выданный за пределами Германии, может потребовать апостиля, нотариального удостоверения и перевода. Не следует подписывать широкую доверенность, позволяющую представителю менять цену, брать кредит или распоряжаться другим имуществом. Международная оплата Украинскому покупателю необходимо заранее проверить: действующие ограничения НБУ; возможность международного перевода; требования банка-получателя; происхождение средств; налоговые документы; назначение платежа. Платёж через третьих лиц без отражения в договоре создаёт риск блокировки, налоговой проверки и отказа нотариуса продолжать сделку. Риски при покупке недвижимости в Германии Квартира с действующим договором аренды и низкой ставкой Покупатель может приобрести объект со ставкой значительно ниже текущего рынка и не иметь возможности быстро её увеличить. Необходимо рассчитывать доходность по действующему договору аренды, а не по ценам новых объявлений. Ограничение начальной арендной платы В районах с напряжённым рынком новая аренда обычно ограничена местной сравнительной ставкой плюс 10%. Существуют исключения для части новостроек, первой сдачи после комплексной модернизации и законно установленной предыдущей высокой аренды. Но применять их без юридической проверки рискованно. Режим охраны жилой среды В охраняемых районах Берлина и других городов могут ограничиваться: объединение квартир; дорогая модернизация; изменение планировки; установка лифта; перевод в элитное жильё; разделение дома. Это снижает потенциал стратегии ремонта и повышения стоимости. Высокий ежемесячный взнос на содержание дома Квартира может выглядеть недорогой, но иметь ежемесячный взнос €500–700. Необходимо разделять: расходы, перекладываемые на арендатора; расходы собственника; взносы в резерв; капитальные работы. Внеочередной целевой взнос Если ремонтного фонда недостаточно, сообщество собственников может принять решение о разовом дополнительном взносе. Перед покупкой необходимо проверить не только последний счёт, но и все решения собраний. Энергетическая модернизация Старый дом может потребовать: замены отопления; утепления; новых окон; ремонта фасада; замены крыши; модернизации горячей воды. Объект с низкой энергоэффективностью должен продаваться со скидкой, достаточной для покрытия будущих расходов. Охрана памятников архитектуры Исторический статус может давать налоговые преимущества, но усложняет ремонт. Изменение окон, фасада, крыши и планировки потребует согласования. Реставрация часто стоит значительно дороже обычного ремонта. Долгосрочное право застройки Некоторые объекты продаются не вместе с землёй, а на участке с долгосрочным правом застройки и пользования. Покупатель платит собственнику участка регулярную плату за пользование землёй и должен учитывать срок договора, индексацию платежа и условия продления. Квартира с таким правом обычно стоит дешевле, но может хуже финансироваться банками и перепродаваться. Низкая ликвидность малых городов Высокая валовая доходность в небольшом городе может сопровождаться: оттоком населения; долгим поиском арендатора; слабым рынком труда; низкой ценой перепродажи; большим количеством пустующих домов. Инвестиция должна оцениваться не только по аренде, но и по возможности выйти из актива. Налог при продаже до десяти лет При кратком горизонте налог и транзакционные расходы могут полностью поглотить рост цены. Для немецкой недвижимости разумнее использовать срок владения от десяти лет. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, рассматривающих Германию для проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала. Подбор по цели. Объекты для собственного проживания, сдачи и долгосрочного роста оцениваются по разным критериям. Сравнение городов. Анализируются Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кёльн, Дюссельдорф, Лейпциг, Дрезден и другие рынки. Юридическая проверка. Изучаются земельный реестр, декларация о разделе собственности, договор аренды, реестр строительных обязательств и ограничения объекта. Финансовый анализ. Рассчитываются реальная аренда, ежемесячные взносы на содержание дома, налоги, ремонт, амортизация и чистая доходность. Техническая проверка. При необходимости привлекается независимый специалист для оценки здания, инженерных систем и энергоэффективности. Помощь с финансированием. Анализируются требования банков, первоначальный взнос и документы о доходах. Сопровождение оплаты. Проверяются банковский маршрут, происхождение средств и требования финансового контроля. Нотариальная сделка. Организуются нотариус, переводчик, проверка договора и передача объекта. Дистанционная покупка. При необходимости сделка проводится через нотариально оформленную доверенность. Перед началом работы необходимо письменно согласовать комиссию, перечень услуг, ответственность сторон и условия оплаты. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/germany

10 серпня 2026, 18:01

Албанія залишається одним із найдоступніших напрямків Середземномор’я, але колишні орієнтири вже не відповідають ринку. Квартири біля моря за €40 000–50 000 ще трапляються, проте зазвичай це невеликі об’єкти на ранній стадії будівництва, житло далеко від пляжу або варіанти з юридичними й технічними нюансами. Сьогодні нерухомість в Албанії купують для сезонного відпочинку, переїзду, довгострокової оренди та інвестицій у туристичний сегмент. Найактивнішими залишаються Тирана, Саранда, Влера, Дуррес і південна Рив’єра, де попит підтримують туризм, будівництво нових курортних комплексів і розвиток транспортної інфраструктури. Аналіз ринку нерухомості Албанії Албанський ринок продовжує швидко дорожчати. За індикатором Банку Албанії, наприкінці четвертого кварталу 2025 року річне зростання індексу цін на житло досягло 28,8%. Співвідношення вартості житла до орендних ставок збільшилося на 23,9%. Важливо враховувати, що цей індекс формується на основі опитування агентств нерухомості й будівельних компаній, а не повного державного реєстру всіх угод. Тому він показує напрямок і швидкість ринку, але не означає, що кожна квартира в Албанії подорожчала майже на 30%. Основними причинами зростання стали: великий обсяг нового будівництва попит із боку албанської діаспори активність іноземних покупців розвиток туристичного сектору збільшення іпотечного кредитування обмежена пропозиція юридично чистих об’єктів у найкращих прибережних районах. На кінець 2025 року банківське кредитування нерухомості збільшилося приблизно на 15,9% у річному вимірі. У травні 2026 року загальний кредитний портфель банків зріс ще на 13,8%, причому значна частина нового фінансування була пов’язана з купівлею житла. Ринок розвивається нерівномірно. У центральних і нових районах Тирани ціни зростають завдяки внутрішньому попиту, робочим місцям та обмеженій кількості якісної землі. У Саранді, Влері, Дурресі та на Рив’єрі основним фактором залишається туризм. Офіційна загальнонаціональна статистика не підтверджує, що іноземці здійснюють 22% усіх угод. Частка іноземних покупців справді висока в Саранді, Влері, Дурресі, Ксамілі та окремих нових комплексах, але вона суттєво відрізняється залежно від міста й проєкту. Основні іноземні покупці — громадяни Італії, Німеччини, Великої Британії, Польщі, Чехії, скандинавських країн, Косова та інших держав регіону. Українці також розглядають Албанію для купівлі житла біля моря, переїзду й інвестицій, але офіційної статистики щодо їхньої частки немає. Туристичний потік продовжує зростати. У 2025 році було зафіксовано близько 12,47 млн в’їздів іноземних громадян — на 6,6% більше, ніж у 2024 році. Йдеться саме про кількість перетинів кордону, а не про унікальних туристів: одна людина може враховуватися кілька разів. За перше півріччя 2026 року кількість в’їздів іноземців досягла приблизно 5,06 млн, що на 6,2% більше, ніж за аналогічний період попереднього року. У травні 2026 року кількість іноземних громадян, які прибули до країни, збільшилася на 15,9%. Попит на туристичне житло поступово виходить за межі липня та серпня, але сезонність залишається важливим фактором. У Саранді й Ксамілі основний прибуток формується з червня до вересня. У Влері та Дурресі сезон дещо довший, а Тирана має цілорічний попит завдяки бізнесу, освіті й внутрішній міграції. Найкращі регіони для купівлі нерухомості в Албанії Кожен регіон має різний бюджет входу, орендний попит і ліквідність. Купувати квартиру тільки тому, що вона розташована біля моря, недостатньо. Потрібно оцінювати документи, якість будівництва, інфраструктуру, відстань до пляжу та кількість конкурентних об’єктів. Саранда Саранда залишається найвідомішим курортним ринком Албанії. Місто розташоване навпроти грецького острова Корфу й приваблює туристів набережною, пляжами, ресторанами та близькістю до Ксамілі й національного парку Бутринт. Кому підходить: інвесторам у туристичну оренду, покупцям другого житла й тим, хто планує проводити біля моря кілька місяців на рік. Переваги: високий туристичний попит поромне сполучення з Корфу великий вибір новобудов активний ринок короткострокової оренди відносно висока ліквідність. Недоліки: щільна та хаотична забудова проблеми з паркуванням сезонне навантаження на воду й електромережі велика кількість однотипних апартаментів високі ціни на об’єкти з видом на море. Орієнтовні ціни у 2026 році: віддалені від моря квартири — €1 300–1 800 за м² середній сегмент — €1 800–2 800 за м² нові комплекси з видом на море — €2 800–4 000 за м² перша лінія та преміальні об’єкти — від €4 000 за м². Невелика квартира на стадії будівництва може коштувати від €65 000–85 000. Готова квартира з однією спальнею та ремонтом — приблизно €90 000–160 000. Якісні апартаменти з прямим видом на море коштують від €150 000–250 000. Ліквідність: висока для готових об’єктів із документами, зручним під’їздом, ліфтом і реальною пішою відстанню до моря. Ксаміль Ксаміль став одним із найдорожчих курортів Албанії. Невелика територія, близькість до Бутринта й міжнародна популярність пляжів обмежують пропозицію. Кому підходить: досвідченим інвесторам у туристичну оренду, гостьові будинки та невеликі готелі. Переваги: висока вартість проживання в сезон міжнародна впізнаваність обмежена кількість землі стабільний попит улітку. Недоліки: дуже короткий активний сезон перенавантаження інфраструктури ризики незаконного будівництва складна парковка висока ціна входу. Орієнтовна вартість квартир і апартаментів становить €2 500–4 500 за м². Невеликі готові об’єкти можуть починатися від €100 000–150 000. Вілли, готелі та будинки біля моря коштують від €400 000 до кількох мільйонів євро. Інвестиційний розрахунок у Ксамілі не можна будувати тільки на липневих цінах оренди. Більшість доходу формується протягом приблизно трьох-чотирьох місяців. Влера Влера — велике портове місто на стику Адріатичного та Іонічного морів. На відміну від Саранди, вона має постійне населення, університети, лікарні, торгівлю та цілорічний ринок. Розвиток набережної Lungomare, нових житлових комплексів, об’їзних доріг і тунелю Ллогара посилив інтерес до Влери та південної Рив’єри. Кому підходить: покупцям для переїзду, довгострокової оренди й сезонного використання. Переваги: місто працює цілий рік велика набережна нижчі ціни, ніж у Саранді та Ксамілі вибір міського й курортного житла розвиток транспортної інфраструктури. Недоліки: великий обсяг нового будівництва різна якість новобудов частина районів віддалена від центру можливе перенасичення апартаментами. Орієнтовні ціни: старий фонд і віддалені райони — €1 000–1 400 за м² нові міські квартири — €1 400–2 200 за м² Lungomare та райони біля моря — €2 000–3 200 за м² преміальні прибережні проєкти — від €3 000–4 000 за м². Невелика квартира може коштувати від €65 000–90 000. Готовий об’єкт з однією спальнею біля набережної — приблизно €100 000–170 000. Ліквідність: середня або висока в готових будинках із документами й нормальною міською інфраструктурою. Тирана Тирана — найбільший і найліквідніший ринок країни. Столичний попит не залежить від туристичного сезону: житло орендують місцеві сім’ї, студенти, працівники компаній, дипломати й іноземні спеціалісти. Кому підходить: інвесторам у довгострокову оренду, підприємцям і сім’ям, які планують переїзд. Переваги: цілорічний орендний попит робочі місця університети медицина міжнародний аеропорт найбільший ринок перепродажу. Недоліки: затори забруднення повітря високі ціни в центральних районах активна висотна забудова нестача паркувальних місць. Орієнтовні ціни: периферійні райони — €1 200–1 700 за м² середній міський сегмент — €1 700–2 500 за м² центр, Blloku, Lake Park і нові комплекси — €2 500–4 000 за м² преміальні вежі й центральні проєкти — €4 000–5 500 за м² і вище. Невелика квартира на околиці може коштувати від €80 000–110 000. Якісний об’єкт з однією спальнею в центральному або напівцентральному районі — від €130 000–220 000. Найстабільніший інвестиційний формат — квартира площею 45–70 м² біля університету, офісного району або основної транспортної магістралі. Дуррес і Голем Дуррес — велике портове місто, розташоване приблизно за 35 км від Тирани. Південніше міста розташовані пляжні райони Шкембі-і-Каваєс, Голем і Керрет. Кому підходить: покупцям із помірним бюджетом, сім’ям для літнього відпочинку й інвесторам у сезонну оренду. Переваги: близькість до Тирани й аеропорту довгі піщані пляжі великий вибір готових квартир нижчий поріг входу, ніж на південній Рив’єрі. Недоліки: сусідство з портом у частині міста змішана якість пляжів сезонність у Големі й Керреті велика кількість однотипних апартаментів. Орієнтовні ціни: старий фонд — €900–1 300 за м² нові квартири в місті — €1 300–2 000 за м² Голем і перша лінія — €1 500–2 500 за м² преміальні пляжні комплекси — від €2 500 за м². Студія або невелика квартира може коштувати від €55 000–80 000. Об’єкт із однією спальнею біля моря — від €75 000–130 000. Ліквідність: середня. Найкраще продаються готові квартири з документами, невисокою платою за обслуговування й реальною близькістю до пляжу. Шенджин Шенджин — північний курорт із довгим піщаним пляжем. Він популярний серед місцевих туристів, гостей із Косова та країн регіону. Кому підходить: покупцям із невеликим бюджетом і тим, хто шукає квартиру для власного літнього відпочинку. Переваги: доступні ціни великий пляж нове будівництво нижча конкуренція іноземних покупців. Недоліки: короткий сезон менше міжнародних туристів обмежена інфраструктура взимку слабша ліквідність. Орієнтовні ціни становлять €900–1 600 за м². Невеликі квартири можуть коштувати від €45 000–70 000. Ліквідність: середня або нижча за середню. Купувати тут варто з горизонтом володіння від п’яти років. Хімара і Дермі Хімара та Дермі належать до найдорожчих і найдефіцитніших районів Албанської Рив’єри. Тут обмежене будівництво, складний рельєф і високий попит на будинки та апартаменти з видом на море. Кому підходить: забезпеченим покупцям, інвесторам у преміальну оренду й невеликі готелі. Переваги: чисте Іонічне море обмежена пропозиція високі сезонні тарифи потенціал преміального туризму. Недоліки: висока ціна обмежена інфраструктура взимку складні земельні документи дороге будівництво на схилах. Орієнтовні ціни: квартири й апартаменти — €2 000–4 000 за м² нові преміальні проєкти — €4 000–6 000 за м² будинки й вілли — від €350 000–1 млн і вище. Лукове і Кепаро Лукове та Кепаро розташовані між Хімарою та Сарандою. Вони менш забудовані й підходять покупцям, які готові чекати розвитку інфраструктури. Кому підходить: інвесторам із довгим горизонтом, покупцям землі й будинків для особистого використання. Переваги: природа нижча щільність забудови ціни нижчі, ніж у Хімарі та Саранді потенціал розвитку. Недоліки: обмежена кількість магазинів і сервісів залежність від автомобіля повільна перепродаж складна перевірка земельних ділянок. Квартири й невеликі будинки можуть пропонуватися приблизно по €1 000–2 000 за м². Проте дешевий об’єкт без під’їзної дороги, води або повного кадастрового оформлення може залишатися неліквідним роками. Ціни на нерухомість в Албанії у 2026 році Угоди часто обговорюються в євро, хоча офіційною валютою країни залишається албанський лек. У договорі та банківських документах можуть зазначатися сума в леках і валютний еквівалент. Регіон Бюджетний сегмент, €/м² Середній сегмент, €/м² Преміальний сегмент, €/м² Тирана 1 200–1 700 1 700–2 500 2 500–5 500+ Саранда 1 300–1 800 1 800–2 800 2 800–4 500+ Ксаміль 2 000–2 800 2 800–3 800 3 800–5 000+ Влера 1 000–1 400 1 400–2 200 2 200–4 000 Дуррес і Голем 900–1 300 1 300–2 000 2 000–3 000 Шенджин 900–1 100 1 100–1 500 від 1 500 Хімара і Дермі 1 800–2 500 2 500–4 000 4 000–6 000+ Лукове і Кепаро 1 000–1 300 1 300–2 000 від 2 000 Це орієнтовні ціни пропозиції, а не офіційні середні ціни завершених угод. Вартість конкретної квартири залежить від документів, виду на море, поверху, ліфта, готовності будинку, ремонту та відстані до пляжу. Орієнтовна повна вартість об’єктів: студія в Дурресі або Шенджині — €45 000–75 000 квартира з однією спальнею у Влері — €70 000–130 000 студія або компактна квартира в Саранді — €65 000–110 000 квартира з однією спальнею в Саранді — €90 000–170 000 квартира в Тирані — €90 000–250 000 апартаменти в Ксамілі — від €110 000–200 000 квартира в Хімарі або Дермі — від €140 000–300 000 будинок біля Влери або Саранди — від €180 000–450 000 вілла з басейном на Рив’єрі — від €350 000 до €1 млн і вище невеликий готель або гостьовий будинок — від €400 000. Інвестиції та дохідність нерухомості в Албанії Албанський ринок пропонує три основні моделі: довгострокову оренду в Тирані, туристичну оренду на узбережжі та купівлю на стадії будівництва. Короткострокова оренда Найбільш популярні напрямки — Саранда, Ксаміль, Влера, Дуррес, Голем, Хімара й Дермі. Орієнтовні ставки у високий сезон: студія — €45–90 за добу квартира з однією спальнею — €70–140 апартаменти з видом на море — €100–200 вілла — від €200–700 і вище. У Саранді й Ксамілі найвищі ставки діють переважно в липні та серпні. У травні, червні, вересні й жовтні ціна та завантаженість нижчі. Реалістична середньорічна завантаженість туристичної квартири становить приблизно 40–65%. Показник 80–90% можливий у високий сезон, але не протягом усього року. Валова дохідність якісного об’єкта може становити близько 5–8% річних. Після витрат чистий результат часто знижується до 3–6%. Власник оплачує: комісію Airbnb або Booking управління прибирання комунальні послуги податок на дохід поточний ремонт заміну меблів періоди без гостей. Довгострокова оренда Найкращий ринок — Тирана. Стабільний попит також є у Влері та центральній частині Дурреса. Орієнтовна оренда квартири з однією спальнею в Тирані: периферійні райони — €350–500 на місяць напівцентральні райони — €500–750 центр, Blloku та Lake Park — €700–1 100 і вище. Валова дохідність становить приблизно 4,5–6,5%. Чиста дохідність після податку, ремонту й простою — близько 3,5–5%. У Влері та Дурресі квартира може поєднувати довгострокову оренду взимку з туристичною влітку. Але постійна зміна формату потребує професійного управління. Купівля на стадії будівництва Забудовники часто пропонують нижчу ціну на ранньому етапі та оплату частинами. Проте дисконт 20–30% не є універсальним. Реальна різниця між котлованом і готовою квартирою може становити 5–20%. Вона залежить від: початкової ціни строку будівництва репутації забудовника кількості нових проєктів готовності інфраструктури можливості перепродажу договору витрат на ремонт. Під час купівлі off-plan необхідно перевірити: право власності забудовника на землю leje ndërtimi — дозвіл на будівництво затверджений проєкт іпотеку або арешт ділянки строк завершення штрафи за затримку умови повернення платежів остаточну площу квартири комплектацію. Готелі та гостьові будинки Невеликі готелі в Саранді, Ксамілі, Хімарі, Дермі та Влері можуть приносити 6–9% валової дохідності за умови професійного управління. Такий бізнес потребує: ліцензування персоналу бухгалтерського обліку маркетингу пожежної безпеки санітарних дозволів постійного контролю. Купівля будинку й розміщення кімнат на Booking не завжди означає, що об’єкт має законне готельне призначення. Прогноз цін на нерухомість в Албанії Офіційного прогнозу вартості житла до 2030 року немає. Точні таблиці, у яких ціни гарантовано зростають щороку на 10–15%, є маркетинговими припущеннями. Після стрибка індексу цін у 2025 році ринок може перейти до більш помірної динаміки. Рік Можлива середня динаміка Основні фактори 2026 +6–12% туризм, іпотека, будівництво 2027 +4–9% попит іноземців та інфраструктура 2028 +4–8% переговори з ЄС і обсяг пропозиції 2029 +3–7% баланс попиту й новобудов 2030 +3–6% економіка, туризм і кредитування Це сценарна оцінка, а не гарантія. Швидше за середній ринок можуть дорожчати: юридично чисті квартири в Тирані готові апартаменти біля моря в Саранді обмежена пропозиція в Хімарі, Дермі та Ксамілі об’єкти з панорамним видом і власним паркуванням невеликі квартири з ремонтом, готові до оренди. Слабше можуть показувати себе: масові студії у великих комплексах квартири далеко від пляжу недобудовані об’єкти будинки без дозволу на експлуатацію нерухомість у маленьких селах без інфраструктури. Албанія активно просувається в переговорах щодо вступу до Європейського Союзу. Станом на липень 2026 року країна відкрила всі 33 переговорні розділи, а три з них були попередньо закриті. Це позитивний довгостроковий сигнал, але офіційної гарантованої дати вступу до ЄС немає. Купувати квартиру лише на основі обіцянки, що країна обов’язково вступить до ЄС до 2030 року, ризиковано. Чому вигідно купити нерухомість в Албанії Доступніший поріг входу Попри зростання цін, Албанія залишається дешевшою за Хорватію, більшість регіонів Італії, Чорногорію та популярні острови Греції. За бюджет €80 000–120 000 ще можна придбати квартиру в Дурресі, Влері, Шенджині або окремих районах Саранди. Вихід до двох морів Країна має узбережжя Адріатичного та Іонічного морів. Північне й центральне узбережжя переважно піщане, а південна Рив’єра — скеляста, з прозорішою водою та вищими цінами. Зростання туризму У 2025 році кількість в’їздів іноземців збільшилася до 12,47 млн. Розвиток авіасполучення, доріг і готельної інфраструктури підтримує попит на оренду. Відносно проста купівля Іноземці можуть купувати квартири, апартаменти, будинки та комерційні приміщення. Для стандартного житлового об’єкта не потрібно отримувати спеціальне державне погодження. ВНЖ для власників нерухомості З 2021 року закон Албанії передбачає окрему підставу для оформлення тимчасової посвідки на проживання власникам нерухомості. Посвідка: не надається автоматично в момент купівлі оформлюється після окремої заяви вперше видається строком до одного року може щорічно поновлюватися, поки заявник зберігає право власності може бути доступною співвласнику, який володіє не менше ніж половиною об’єкта. Власник також повинен підтвердити законність перебування, адресу, фінансове забезпечення, страхування та інші документи. Безвізові короткі поїздки Громадяни України можуть користуватися безвізовим режимом для короткострокового перебування. Загальний режим передбачає до 90 днів протягом 180-денного періоду. Перед поїздкою необхідно перевіряти актуальні вимоги до паспорта, страхування та перетину кордону. Процедура купівлі нерухомості для українців Визначення мети та бюджету До підбору об’єкта потрібно визначити: житло для себе або інвестиція довгострокова чи туристична оренда готова квартира або новобудова необхідність ВНЖ повний бюджет з урахуванням ремонту допустимий строк перепродажу. Перевірка права іноземця на купівлю Іноземець зазвичай може напряму придбати квартиру, апартаменти, будинок або комерційне приміщення. Купівля окремої земельної ділянки потребує додаткової перевірки. Правила залежать від категорії землі, її призначення, площі та запланованої інвестиції. Сільськогосподарська земля має окремий правовий режим і не повинна купуватися іноземцем за тією самою схемою, що квартира. У частині проєктів використовується албанська компанія, але це не універсальне рішення й потребує податкового та юридичного аналізу. Резервування Після вибору об’єкта покупець може внести резерв — зазвичай €1 000–5 000 або іншу погоджену суму. У документі потрібно зазначити: точну адресу кадастровий номер ціну строк резервації умови повернення грошей перелік документів продавця результат юридичної перевірки як умову угоди. Юридична перевірка До основного платежу перевіряються: власник кадастрова виписка ASHK історія права власності іпотека арешт судові спори спадкові претензії дозвіл на будівництво відповідність фактичної площі документам дозвіл на експлуатацію заборгованість право забудовника продавати конкретну квартиру. Особливої уваги потребують прибережні будинки, старий фонд і новобудови, які ще не отримали окремі сертифікати власності на квартири. Попередній договір Kontratë Paraprake фіксує ціну, графік платежів, строк нотаріальної угоди та відповідальність сторін. Завдаток може становити 5–10% або іншу суму. У договорі необхідно передбачити: повернення коштів у разі юридичних проблем штраф за затримку будівництва точну площу комплектацію валюту розрахунку строк реєстрації права умови розірвання. Банківський розрахунок Оплата повинна проходити за прозорим банківським маршрутом із зазначенням реального продавця та призначення платежу. Банк може запросити: документи про доходи банківські виписки договір продажу іншого майна податкові декларації документи про спадщину підтвердження походження коштів. Можливість переказу з України потрібно перевірити до внесення безповоротного завдатку. Не можна вважати універсально законною будь-яку «альтернативну схему» оплати через третіх осіб. Нотаріальний договір Основна угода підписується в албанського нотаріуса. Документ складається албанською мовою, а для іноземця готується офіційний переклад. Нотаріус перевіряє формальні документи, але не є особистим адвокатом покупця. Незалежний юрист повинен провести перевірку до підписання. Реєстрація в ASHK Після угоди право власності реєструється в Державному кадастровому агентстві. Процедура може займати від кількох тижнів до довшого строку, якщо документи об’єкта неповні, є розбіжності в кадастрі або новобудова ще не розділена на окремі квартири. Дистанційна купівля Угоду можна провести через представника за нотаріальною довіреністю. У довіреності доцільно обмежити: конкретний об’єкт максимальну ціну право підпису право проведення платежів строк дії. Податки та витрати під час купівлі нерухомості в Албанії Витрати покупця Окремого універсального податку на передачу права власності, який покупець сплачує як фіксований відсоток від ціни квартири, немає. Основні витрати: Стаття витрат Орієнтовний розмір Нотаріус приблизно 0,2–0,8% Реєстрація в ASHK за державним тарифом Юридична перевірка приблизно €500–1 500 Переклад документів €100–400 Технічний аудит індивідуально Банківські витрати за тарифом банку Комісія агентства за договором Повний бюджет додаткових витрат для стандартної квартири часто становить приблизно 2–5% ціни, залежно від юридичної складності й агентської комісії. Податок під час продажу Податок на приріст вартості зазвичай сплачує продавець. Ставка для фізичної особи становить 15% від оподатковуваної різниці між ціною продажу та ціною придбання або встановленою довідковою вартістю. Через використання державних довідкових цін податковий розрахунок може відрізнятися від простого віднімання двох сум у договорах. Щорічний податок на нерухомість Для житлових будівель базова ставка становить приблизно 0,05% від податкової вартості. Албанія готує реформу, яка передбачає ширше використання ринкової вартості. Тому перед купівлею потрібно перевірити актуальну суму в конкретному муніципалітеті. Для звичайної квартири щорічний податок часто залишається відносно невеликим, але преміальні та комерційні об’єкти можуть мати вищі нарахування. Податок на оренду Орендні платежі з албанського джерела загалом оподатковуються за ставкою 15% від валового доходу. Власник повинен: зареєструвати податковий статус декларувати дохід зберігати договори проводити платежі прозоро враховувати правила короткострокового розміщення. Якщо власник надає готельні послуги, управляє кількома об’єктами або веде систематичний бізнес, податкова модель може відрізнятися. Утримання квартири Орієнтовні витрати: обслуговування будинку — €20–100 на місяць комунальні послуги без активного проживання — €20–60 управління туристичною орендою — 15–30% виручки страхування — індивідуально ремонтний резерв — близько 0,5–1% вартості об’єкта на рік. У комплексах із басейном, охороною, ресепшеном і власним пляжем сервісний збір може бути значно вищим. Ризики під час купівлі нерухомості в Албанії Неповна кадастрова реєстрація Частина об’єктів старого фонду не має повністю впорядкованої історії власності. Не можна купувати житло тільки за старим договором, довідкою місцевої влади або обіцянкою майбутньої легалізації. Спадкові та реституційні претензії Після комуністичного періоду в країні залишилися складні земельні й спадкові спори. Особливо ретельно потрібно перевіряти будинки, землю та невеликі об’єкти на Рив’єрі. Відсутність дозволу на будівництво Leje ndërtimi має бути виданий саме для ділянки та проєкту, який продається. Наявність будівельних робіт не підтверджує законність будинку. Відсутність дозволу на експлуатацію Завершений зовні будинок може не мати всіх документів для введення в експлуатацію та реєстрації окремих квартир. Іпотека на землі забудовника Якщо земельна ділянка перебуває в заставі, необхідно письмово визначити, як конкретна квартира буде звільнена від обтяження після оплати. Завищена площа У рекламі можуть вказувати загальну площу з балконами, стінами та часткою спільних приміщень. Покупець має розуміти різницю між внутрішньою, будівельною та загальною площею. Низька якість будівництва У прибережних регіонах особливо важливі: гідроізоляція захист фасаду від солі вентиляція якість вікон сейсмостійкість пожежні системи робота ліфта водопостачання. Гарантована дохідність Обіцянки 10–15% не підтверджують реальну прибутковість. Потрібно перевірити: хто здійснює виплати чи є окремий договір звідки формується дохід чи включені податки й управління яка відповідальність за невиплату що відбувається після завершення гарантійного строку. Перенасичення новобудовами У Саранді, Влері, Дурресі та Тирані одночасно будується багато комплексів. Під час перепродажу власник конкуруватиме із забудовником, який може запропонувати покупцеві розстрочку та новішу квартиру. Сезонність Високі ставки в серпні не можна множити на 365 днів. Інвестиційний розрахунок повинен враховувати зиму, ремонт, простої та знижки в міжсезоння. Інфраструктурні обмеження У невеликих курортних районах можливі проблеми з водою, каналізацією, електрикою, паркуванням і під’їзними дорогами. Купівля землі Категорія землі, право будівництва, під’їзд, комунікації та кадастрові межі перевіряються окремо. Не можна оформлювати сільськогосподарську землю за тією самою процедурою, що міську квартиру. Чому покупці обирають Homium Homium супроводжує українських покупців, які розглядають Албанію для переїзду, відпочинку, оренди та збереження капіталу. Підбір за метою. Квартири для довгострокової оренди, туристичні апартаменти й об’єкти для особистого проживання оцінюються за різними критеріями. Порівняння регіонів. Аналізуються Тирана, Саранда, Влера, Дуррес, Ксаміль, Хімара й інші локації. Юридична перевірка. До внесення основного платежу перевіряються ASHK, власник, обтяження, дозвіл на будівництво й історія права власності. Технічний аудит. За потреби залучається місцевий інженер для перевірки готової квартири або будинку. Розрахунок дохідності. Враховуються сезонність, орендна ставка, управління, податки, ремонт і простої. Допомога з оплатою. Перевіряються походження коштів, банківський маршрут і вимоги фінансового контролю. Дистанційне оформлення. Угоду можна організувати через нотаріальну довіреність без обов’язкової особистої присутності на кожному етапі. Супровід після купівлі. За потреби організовуються приймання, ремонт, меблювання, комунальні послуги й управління орендою. Перед бронюванням необхідно письмово погодити комісію, перелік послуг, відповідальність сторін і умови повернення депозиту. Актуальні об’єкти, ціни та додаткову інформацію можна переглянути на сторінці https://homium.ua/uk/albania/

7 серпня 2026, 15:31

Нерухомість в Італії залишається одним із найстабільніших матеріальних активів Південної Європи. Однак єдиного італійського ринку фактично не існує: квартири в Мілані, будинки в Апулії, вілли на озері Комо та бюджетні об’єкти на Сицилії мають різну ліквідність, дохідність і потенціал зростання. Сьогодні нерухомість в Італії купують для переїзду, довгострокової оренди, туристичного бізнесу, сезонного відпочинку та збереження капіталу в євро. У 2026 році ціни продовжують зростати, але найбільше дорожчають не всі об’єкти, а якісне житло в містах із дефіцитом пропозиції, транспортом і стабільним попитом. Аналіз ринку нерухомості Італії у 2026 році У 2025 році в Італії було продано майже 767 000 житлових об’єктів — приблизно на 46 000 більше, ніж у 2024 році. У першому кварталі 2026 року кількість угод зросла ще на 4,4% порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Ціни також прискорили зростання. У першому кварталі 2026 року загальнонаціональний індекс вартості житла підвищився на 5,2% за рік і на 1% порівняно з попереднім кварталом. Нове житло подорожчало на 6,7% у річному вимірі, вторинне — на 4,8%. Водночас порівняно з останнім кварталом 2025 року ціни на новобудови знизилися на 1,5%, тоді як готове вторинне житло подорожчало на 1,5%. У середньому за 2025 рік житлова нерухомість в Італії зросла в ціні на 4%. Вторинний ринок додав 4,7%, а нове житло — лише 0,6%. Це показує, що основний попит зараз зосереджений на готових об’єктах у сформованих районах. Середня ціна пропозиції на вторинному ринку у другому кварталі 2026 року становила близько €1 903 за м². За рік показник зріс на 4,1%. Різниця між містами залишається значною. У липні 2026 року середні ціни пропозиції становили: Мілан — близько €5 681 за м². Венеція — близько €4 938 за м². Флоренція — близько €4 786 за м². Болонья — близько €3 798 за м². Рим — близько €3 767 за м². У центральних і преміальних районах Мілана, Рима, Флоренції, Венеції та на відомих курортах реальна ціна може бути у два-три рази вищою за середньоміський показник. Ринок оренди продовжує зростати швидше за вартість житла. У другому кварталі 2026 року середня ставка довгострокової оренди в Італії досягла €15,4 за м² на місяць — на 5,5% більше, ніж роком раніше. У липні 2026 року середні ставки пропозиції становили близько €22,4 за м² у Мілані та Флоренції, €21 у Венеції та €19,6 у Римі. Туристичний сектор також підтримує ринок. У першому кварталі 2026 року туристичні об’єкти Італії прийняли близько 23 млн гостей, які забезпечили 71,6 млн ночівель. Кількість прибуттів збільшилася на 4,2%, а ночівель — на 7,5%. Ночівлі іноземних туристів зросли на 12,3%. Водночас власникам туристичних квартир необхідно враховувати нові правила. Із 1 січня 2025 року для короткострокової та туристичної оренди обов’язковий національний ідентифікаційний код CIN. Додатково діють регіональні та муніципальні вимоги, які можуть відрізнятися навіть у сусідніх містах. Чому варто купити нерухомість в Італії Італійська нерухомість може вирішувати різні завдання: від переїзду сім’ї до створення туристичного бізнесу. Однак купівля квартири сама по собі не надає автоматичного права на проживання. Переїзд і проживання Італія не видає посвідку на проживання лише за фактом купівлі нерухомості. Власна квартира або будинок можуть підтвердити наявність житла, але міграційна підстава оформлюється окремо. Доступні варіанти: віза для обраного місця проживання — residenza elettiva віза цифрового кочівника або віддаленого працівника робоча або підприємницька віза навчання возз’єднання сім’ї Investor Visa. Для residenza elettiva необхідно підтвердити достатній стабільний пасивний дохід, житло та медичне страхування. Розмір достатнього доходу консульство оцінює індивідуально з урахуванням складу сім’ї та джерел коштів. Віза цифрового кочівника призначена для висококваліфікованих фахівців, які працюють дистанційно. Потрібно підтвердити дохід приблизно від €25 500 на рік, житло, страхування та професійний досвід. Після п’яти років законного проживання можна претендувати на статус довгострокового резидента ЄС за умови виконання вимог. Громадянство для більшості громадян країн поза ЄС доступне переважно після десяти років легального проживання. Investor Visa Купівля квартири, будинку або вілли не входить до програми Investor Visa for Italy. Віза інвестора доступна за однією з таких умов: €2 млн в італійські державні облігації €500 000 в італійську компанію €250 000 в інноваційний стартап €1 млн у благодійну ініціативу суспільного значення. Тому твердження, що дорога нерухомість автоматично відкриває інвесторський ВНЖ, є неправильним. Інвестиційний дохід Італія має сильний ринок довгострокової та туристичної оренди. Проте реалістична чиста дохідність нижча за рекламні 8–10%. Орієнтовні валові показники: Мілан — 3–4,5% при довгостроковій оренді. Рим — 3,5–5%. Турин і Болонья — 4–6%. Флоренція — 4–6% залежно від формату. Апулія та Сицилія — 5–8% для вдало підібраного туристичного об’єкта. Амальфійське узбережжя, Міконос і Порто-Черво можуть забезпечувати високу сезонну виручку, але відсоткова дохідність часто знижується через високу ціну придбання. Актив у євро Нерухомість в Італії дозволяє зберігати частину капіталу в євро. Однак не кожен дешевий будинок є вигідним активом. Об’єкт у малому місті без роботи, транспорту та туристичного потоку може коштувати недорого, але продаватися роками. Для інвестицій важливіші ліквідність і попит, а не мінімальна ціна. Спеціальний режим для нових податкових резидентів Для заможних осіб, які переводять податкове резидентство до Італії, діє спеціальний режим оподаткування іноземних доходів. У 2026 році фіксований податок для нового заявника збільшено до €300 000 на рік. Раніше у рекламних матеріалах часто вказували €100 000 або €200 000, але ці значення вже не відповідають актуальним умовам для нових учасників. Цей режим підходить лише власникам значних міжнародних доходів і потребує окремого податкового планування. Найкращі регіони для купівлі нерухомості в Італії Мілан Мілан — найдорожчий великий ринок країни та головний діловий центр Італії. Попит підтримують міжнародні компанії, університети, мода, фінансовий сектор і внутрішня міграція. Кому підходить: інвесторам у довгострокову оренду, підприємцям, фахівцям міжнародних компаній і сім’ям, які планують постійне проживання. Переваги: висока ліквідність стабільний попит на оренду міжнародні роботодавці університети два основні аеропорти розвинений громадський транспорт. Недоліки: найвищий бюджет входу невисока відсоткова дохідність дороге утримання будинку велика різниця між районами. Середня ціна пропозиції у липні 2026 року становила близько €5 681 за м². Орієнтири: периферійні райони — €3 000–5 000 за м² Navigli, Isola, Città Studi — €5 000–8 000 за м² Porta Nuova, Brera, Quadrilatero — €8 000–15 000 за м² і вище. Студія або невелика квартира на периферії може коштувати від €180 000–250 000. Якісний об’єкт площею 60 м² у центральній частині — від €400 000–650 000. Валова дохідність довгострокової оренди зазвичай становить 3–4,5%. Кращі показники мають невеликі квартири біля метро та університетів. Рим Рим — найбільший житловий ринок Італії, адміністративний центр і один із найбільш відвідуваних туристичних напрямків Європи. Кому підходить: покупцям для проживання, довгострокової оренди та туристичного бізнесу. Переваги: великий ринок туристичний попит упродовж року університети державні установи великий вибір районів і бюджетів. Недоліки: складна бюрократія старий житловий фонд транспортні проблеми значна різниця в якості районів. Середня ціна пропозиції у липні 2026 року становила близько €3 767 за м². Орієнтири: периферія — €1 800–3 000 за м² напівцентральні райони — €3 000–5 000 за м² історичний центр, Трастевере, Праті — €6 000–10 000 за м² і вище. Невелика квартира на периферії може коштувати від €140 000–220 000. Об’єкт у центральному районі — від €280 000–500 000. Для туристичної оренди необхідно перевірити CIN, регіональну реєстрацію, правила кондомініуму та вимоги муніципалітету. Флоренція Флоренція — культурний і туристичний центр Тоскани з обмеженою пропозицією в історичній частині. Кому підходить: інвесторам у преміальну оренду, покупцям другого житла та власникам туристичного бізнесу. Переваги: міжнародний туристичний потік високі орендні ставки попит із боку студентів обмежена пропозиція в центрі. Недоліки: висока ціна старі будівлі місцеві обмеження короткострокової оренди дорога реставрація. Середня ціна пропозиції у липні 2026 року становила близько €4 786 за м². У центральних районах і біля Duomo, Santa Croce та Oltrarno ціни можуть становити €6 000–10 000 за м². Квартира площею 60 м² у хорошому районі зазвичай коштує від €280 000–500 000. Перед купівлею під туристичну оренду необхідно перевірити актуальні правила саме для обраної адреси. Муніципальні обмеження можуть змінюватися. Венеція Венеція — унікальний, але складний ринок. Кількість об’єктів у центральній острівній частині обмежена, а витрати на ремонт і логістику значно вищі, ніж на материку. Кому підходить: покупцям унікальних активів і досвідченим інвесторам у туристичний сегмент. Переваги: міжнародна впізнаваність обмежена пропозиція висока туристична виручка унікальна архітектура. Недоліки: підтоплення дорогий ремонт складна доставка матеріалів високі витрати на утримання регулювання туризму. Середня ціна пропозиції у липні 2026 року становила близько €4 938 за м². У районах San Marco, Dorsoduro та біля Гранд-каналу ціни можуть перевищувати €8 000–12 000 за м². Невелика квартира коштує орієнтовно від €230 000–350 000. Якісний об’єкт із видом на канал — від €500 000. Ліквідність середня: покупців менше, але якісні унікальні об’єкти зберігають попит. Озеро Комо Озеро Комо — один із найпрестижніших курортних ринків Європи. Попит формують забезпечені покупці зі США, Великої Британії, Німеччини, Швейцарії та країн Близького Сходу. Кому підходить: покупцям преміального другого житла, вілл і об’єктів для дорогої сезонної оренди. Переваги: міжнародний статус близькість до Мілана та Швейцарії обмежена берегова лінія стійкий попит на якісні вілли. Недоліки: високий бюджет складний рельєф дороге утримання садів і басейнів сезонність. Квартири в Комо та сусідніх містах можуть коштувати від €3 000–6 000 за м². У Белладжо, Черноббіо та Менаджо ціни на якісні об’єкти вищі. Квартира з видом на озеро — від €300 000–500 000. Готова вілла — від €800 000–1,5 млн. Преміальні історичні резиденції коштують кілька мільйонів євро. Сільська Тоскана Сільська Тоскана — це ринок історичних будинків, фермерських господарств, виноградників і маєтків. Кому підходить: покупцям для переїзду, агротуризму, створення B&B або сімейної резиденції. Переваги: ландшафт історична архітектура винний туризм міжнародний попит. Недоліки: низька ліквідність висока вартість реставрації складні дозволи залежність від автомобіля. Будинок площею 150–200 м², що потребує ремонту, може коштувати від €180 000–300 000. Відреставрований casale — від €400 000–800 000. Маєток із виноградником або туристичним бізнесом — від €1 млн. До купівлі необхідно перевірити не лише будівлю, а й статус землі, водопостачання, під’їзну дорогу, септик і можливість туристичного використання. Амальфійське узбережжя Позитано, Амальфі, Равелло та Праяно належать до найдорожчих курортних ринків країни. Кому підходить: заможним покупцям, інвесторам у luxury rental і власникам другого житла. Переваги: унікальна локація високі сезонні тарифи обмежена пропозиція міжнародний попит. Недоліки: дуже високі ціни складний транспорт обмежена парковка дорогий ремонт сезонність. Ціни становлять приблизно €5 000–12 000 за м², а в найкращих об’єктах Позитано можуть бути вищими. Квартира — від €400 000–700 000. Будинок із видом — від €800 000–1,5 млн. Вілла — від €2 млн. Висока вартість оренди не гарантує високої відсоткової дохідності через дорогий вхід та обслуговування. Апулія Апулія залишається одним із найцікавіших регіонів для покупців із бюджетом нижчим, ніж у Тоскані, на Амальфійському узбережжі або півночі країни. Популярні локації: Барі, Лечче, Остуні, Монополі, Поліньяно-а-Маре, Альберобелло та долина Ітрія. Кому підходить: покупцям для відпочинку, туристичної оренди, переїзду та створення B&B. Переваги: доступні ціни зростання туризму унікальні trulli та masseria довгий літній сезон. Недоліки: слабший громадський транспорт велика різниця між курортними та нетуристичними районами дорогий ремонт історичних будинків. Середня ціна пропозиції в Апулії у червні 2026 року становила близько €1 254 за м². У провінції Лечче середній показник був близько €1 190 за м², а в історичному центрі міста — понад €2 100 за м². Орієнтири: квартира в Лечче — від €80 000–150 000 trullo під реставрацію — від €70 000–120 000 готовий trullo — від €180 000–350 000 вілла біля Остуні або Монополі — від €300 000–700 000 masseria — від €500 000 до кількох мільйонів. Сицилія Сицилія залишається одним із найдоступніших великих ринків Італії. Водночас нерухомість у Таорміні, Чефалу та найкращих районах біля моря може бути дорогою. Кому підходить: покупцям із помірним бюджетом, інвесторам у сезонну оренду та тим, хто планує переїзд. Переваги: низький поріг входу туристичний потенціал великий вибір будинків аеропорти Палермо та Катанії. Недоліки: нижча ліквідність у малих містах різний стан інфраструктури ризик незаконних прибудов дорогий ремонт. Середня ціна пропозиції на Сицилії у червні 2026 року становила близько €1 028 за м². У Катанії якісні центральні райони пропонують житло приблизно по €1 500–1 800 за м². У менш престижних районах можна знайти об’єкти дешевше €1 000 за м². Орієнтири: квартира в Катанії — від €60 000–120 000 квартира в Палермо — від €70 000–150 000 об’єкт у Таорміні — від €200 000–400 000 вілла біля моря — від €300 000–700 000. Об’єкти за €1 у малих муніципалітетах не є фактично безкоштовними. Покупець зобов’язується провести реставрацію у встановлений строк, внести гарантійний депозит і погодити проєкт. Реальний бюджет такого будинку після ремонту часто становить €60 000–150 000 і більше. Сардинія Сардинія має два різні ринки. Коста-Смеральда та Порто-Черво належать до преміального міжнародного сегмента. Кальярі, Орістано та частина західного й південного узбережжя доступніші. Кому підходить: покупцям для відпочинку, сезонної оренди та преміальних інвестицій. Переваги: пляжі міжнародний попит розвинена курортна інфраструктура обмежена забудова в найкращих районах. Недоліки: коротший активний сезон дорога логістика залежність від авіації та поромів висока вартість преміального сегмента. Середня ціна пропозиції на Сардинії у червні 2026 року становила приблизно €1 716 за м². У Кальярі — близько €2 543 за м². Орієнтири: квартира в Кальярі — від €140 000–250 000 квартира в Ольбії — від €150 000–300 000 вілла біля моря — від €400 000–900 000 нерухомість у Порто-Черво — від €1 млн і вище. Ціни на нерухомість в Італії у 2026 році Локація Тип об’єкта Орієнтовна ціна за м² Італія, вторинний ринок житло близько €1 900 Мілан квартира €4 000–8 000 Мілан, преміальний центр квартира €8 000–15 000+ Рим квартира €2 000–5 000 Рим, історичний центр квартира €6 000–10 000 Флоренція квартира €4 000–7 000 Венеція квартира €4 000–8 000 Озеро Комо квартира або вілла €3 000–8 000+ Сільська Тоскана будинок €1 500–4 000 Амальфійське узбережжя квартира або вілла €5 000–12 000+ Апулія квартира або будинок €1 000–3 500 Лечче, центр квартира близько €2 100 Сицилія квартира або будинок €700–2 500 Таорміна квартира або вілла €3 000–7 000 Сардинія квартира або будинок €1 500–5 000 Порто-Черво преміальна нерухомість €7 000–18 000+ Це ціни пропозиції. Остаточна вартість залежить від стану, класу енергоефективності, поверху, виду, дозволів і необхідності ремонту. Кадастрова вартість часто значно нижча за ринкову. Саме вона може використовуватися для розрахунку реєстраційного податку при купівлі вторинної нерухомості у приватного продавця. Інвестиції в нерухомість Італії: стратегії та дохідність Довгострокова оренда Найбільш передбачуваний формат для Мілана, Рима, Болоньї, Турина, Флоренції та університетських міст. Орієнтовна валова дохідність: Мілан — 3–4,5%. Рим — 3,5–5%. Турин — 4,5–6%. Болонья — 4–5,5%. Флоренція — 4–5,5%. Катанія та Палермо — 5–7%. Чиста дохідність після податків, ремонту, простою та витрат кондомініуму зазвичай на 1,5–2,5 процентного пункту нижча. Найбільш ліквідні формати: студії квартири з однією спальнею об’єкти біля метро житло біля університетів квартири в енергоефективних будинках. Італійське законодавство захищає орендаря. Перед купівлею потрібно розуміти тип майбутнього договору, строк і порядок його припинення. Короткострокова оренда Туристична оренда актуальна для Рима, Флоренції, Венеції, Неаполя, Апулії, Сицилії, Сардинії та озер. Валова дохідність якісного об’єкта може становити 5–8%. В окремих випадках показник вищий, але це не є середнім результатом. Із виручки потрібно відняти: комісію платформи управління прибирання комунальні платежі поточний ремонт податки страхування періоди низької завантаженості. Управляюча компанія зазвичай отримує 15–30% доходу. Для короткострокової оренди обов’язковий CIN. Також можуть вимагатися регіональний код, повідомлення поліції про гостей, засоби безпеки й дотримання правил кондомініуму. Купівля на стадії будівництва Купівля новобудови на ранньому етапі може дозволити зафіксувати нижчу ціну, але гарантований приріст 20–30% для Італії нетиповий. Реалістичний потенціал — близько 5–15% між початком продажів і завершенням будинку, якщо район розвивається, а проєкт не переоцінений. Потрібно перевірити: землю дозвіл на будівництво банківську гарантію фінансовий стан забудовника термін завершення специфікацію оздоблення штрафи за затримку. Купівля з ремонтом У старому фонді Рима, Турина, Генуї, Палермо, Катанії та Апулії можна знайти об’єкти нижче ринку. Однак різницю в ціні можуть поглинути: проєкт дозволи робота архітектора будівельні матеріали заміна інженерних мереж енергоефективність комісія при перепродажі податок на приріст. Перед купівлею потрібен кошторис від місцевого geometra або архітектора. Програма будинків за €1 Такі програми діють лише в окремих муніципалітетах і не є стандартним ринковим форматом. Покупець повинен: подати план реставрації розпочати роботи в установлений строк внести гарантійний депозит оплатити нотаріуса відновити будинок відповідно до норм іноді переїхати або відкрити бізнес. Реальний бюджет проєкту може становити €60 000–150 000 і більше. Прогноз цін до 2030 року Офіційного гарантованого прогнозу немає. Ринок залежатиме від ставок Європейського центрального банку, іпотеки, туризму, доходів населення й енергоефективності житла. Рік Можлива середня динаміка Основні фактори 2026 +3–5% дефіцит готового житла та відновлення угод 2027 +2–4% кредитування й обсяг будівництва 2028 +2–4% економіка та іноземний попит 2029 +1–4% регіональна різниця й туризм 2030 +1–3% помірне довгострокове зростання Швидше за середній ринок можуть дорожчати якісні квартири в Мілані, Римі, Болоньї, Флоренції та курортні об’єкти з обмеженою пропозицією. Слабшу динаміку можуть показувати великі будинки в малих містах, об’єкти з низькою енергоефективністю та нерухомість, що потребує дорогого ремонту. Податки та витрати під час купівлі нерухомості в Італії Купівля вторинного об’єкта у приватного продавця Якщо покупець не використовує пільгу prima casa: реєстраційний податок — 9% від кадастрової вартості мінімальний податок — €1 000 іпотечний збір — €50 кадастровий збір — €50. За умови застосування режиму prezzo-valore податок може розраховуватися від кадастрової, а не ринкової вартості. Пільга prima casa Якщо покупець відповідає умовам і переносить місце проживання до відповідного муніципалітету протягом 18 місяців: реєстраційний податок — 2% іпотечний збір — €50 кадастровий збір — €50. Пільга не застосовується до житла люксових кадастрових категорій A/1, A/8 та A/9. Купівля у забудовника з ПДВ Якщо продаж оподатковується ПДВ: prima casa — 4% від договірної ціни звичайне житло — 10% люксовий об’єкт — 22% реєстраційний, іпотечний та кадастровий збори — зазвичай по €200. Інші витрати Нотаріус — приблизно 1–2,5% залежно від вартості та складності. Юрист — індивідуально. Технічна перевірка — від €500–2 500 і більше. Комісія агентства — часто 3–5% плюс ПДВ, але умови залежать від регіону. Переклад і довіреність — індивідуально. Загальний резерв понад ціну об’єкта зазвичай становить 10–15%. Якщо податок розраховується від низької кадастрової вартості, фактичний відсоток може бути меншим. Щорічні витрати IMU Муніципальний податок сплачується за друге житло, інвестиційні об’єкти та нерухомість нерезидентів. Розмір залежить від кадастрової вартості й ставки муніципалітету. Для звичайної квартири це може бути від кількох сотень до кількох тисяч євро на рік. TARI Збір за вивезення сміття залежить від площі, кількості користувачів і муніципалітету. Орієнтовно — €100–500 на рік. Condominio Щомісячні внески на утримання спільного майна можуть включати: ліфт прибирання опалення охорону консьєржа сад басейн ремонтний фонд. Для звичайної квартири — приблизно €50–250 на місяць. У преміальних комплексах — значно більше. Податок на оренду Для довгострокової житлової оренди власник може вибрати cedolare secca: 21% — стандартна ставка 10% — для окремих договорів із погодженою орендною платою за виконання встановлених умов. Для короткострокової оренди: 21% — для одного обраного об’єкта 26% — для доходу від другого та наступних об’єктів. Якщо фізична особа систематично здає більше чотирьох об’єктів короткостроково, діяльність може визнаватися підприємницькою. Податок при продажу Прибуток від продажу, здійсненого протягом п’яти років після купівлі, може оподатковуватися за ставкою 26% або в системі IRPEF. Винятки можуть застосовуватися, якщо об’єкт: був основним місцем проживання більшу частину періоду володіння отриманий у спадщину продається після завершення п’ятирічного строку. Податкові наслідки потрібно перевіряти перед продажем. Процедура купівлі нерухомості в Італії для громадян України Громадяни України можуть купувати квартири та інші об’єкти в Італії, але нотаріус перевіряє принцип взаємності та правовий статус покупця. Для окремих видів землі, зокрема сільськогосподарських ділянок, можуть діяти додаткові обмеження. Не можна автоматично вважати, що квартира, міський будинок і сільськогосподарська земля оформлюються за однаковими правилами. Отримання codice fiscale Codice fiscale — італійський податковий номер. Він потрібен для: підписання договору відкриття рахунку сплати податків підключення комунальних послуг реєстрації оренди. Його можна отримати через консульство, Agenzia delle Entrate або представника за довіреністю. Відкриття рахунку Італійський рахунок не завжди є прямою законодавчою умовою купівлі, але значно спрощує розрахунки, сплату податків та обслуговування об’єкта. Банк може запросити: декларації про доходи банківські виписки підтвердження походження коштів договір продажу іншого майна документи про спадщину інформацію про податкове резидентство. Можливість міжнародного переказу з України потрібно перевірити до внесення безповоротного завдатку. Proposta di acquisto Пропозиція про купівлю може містити депозит від €5 000 або іншу погоджену суму. Після прийняття продавцем документ може стати юридично обов’язковим. Тому до підписання необхідно включити умови: успішної юридичної перевірки отримання фінансування усунення кадастрових невідповідностей підтвердження законності будівлі. Попередній договір Compromesso або preliminare фіксує ціну, строк нотаріальної угоди й відповідальність сторін. Завдаток caparra confirmatoria часто становить 10–20%. Якщо покупець відмовляється без передбаченої підстави, завдаток може бути втрачено. Якщо відмовляється продавець, він зазвичай повинен повернути подвійну суму. Юридична і технічна перевірка До основної угоди перевіряються: власник іпотеки арешти сервітути податкові борги кадастровий план дозволи на будівництво законність перепланувань енергетичний сертифікат борги перед кондомініумом право короткострокової оренди. Для технічної перевірки залучають geometra, архітектора або інженера. Нотаріальна угода Rogito підписується в італійського нотаріуса. Нотаріус перевіряє формальну законність, сплачує податки від імені покупця та реєструє перехід права. Нотаріус є нейтральною стороною, а не особистим адвокатом покупця. Для складного об’єкта доцільно залучити незалежного юриста. Дистанційна купівля Угоду можна провести через представника за procura notarile. Довіреність повинна відповідати вимогам італійського нотаріуса, містити апостиль і офіційний переклад. Стандартна готова угода займає приблизно два-чотири місяці. Складна перевірка, іпотека або незаконні перепланування збільшують строк. Ризики під час купівлі нерухомості в Італії Невідповідність кадастру План квартири може не відповідати фактичному стану. Поширені проблеми: перенесені стіни закриті балкони об’єднані кімнати змінене призначення приміщення незареєстровані прибудови. До підписання потрібно отримати підтвердження conformità catastale та conformità urbanistica. Незаконне будівництво Abusivismo edilizio частіше трапляється в старому фонді, сільській місцевості та південних регіонах. Навіть якщо об’єкт багато років використовується, це не підтверджує законність прибудови, басейну або додаткового поверху. Іпотеки й обтяження Продавець може мати іпотеку, податкові борги або судові обмеження. Порядок їх погашення повинен бути зафіксований до передачі грошей. Борги кондомініуму Потрібно перевірити: індивідуальні борги продавця заплановані капітальні ремонти судові спори будинку розмір ремонтного фонду витрати на фасад, дах і ліфт. Низька енергоефективність Старий будинок може потребувати заміни вікон, опалення, даху й утеплення. Високі комунальні витрати знижують ліквідність і привабливість для орендарів. Низька ліквідність малих міст Будинок за €30 000 у маленькому муніципалітеті може бути дешевим, але його перепродаж може тривати кілька років. Для інвестицій потрібно оцінювати: населення роботу туризм транспорт медицину інтернет кількість угод середній строк продажу. Переоцінені курорти У Позитано, Капрі, Порто-Черво та найкращих районах озера Комо ціна включає високу премію за локацію. Такі об’єкти зберігають статус, але не обов’язково забезпечують найкращу дохідність. Обмеження туристичної оренди Національного CIN недостатньо, якщо муніципалітет або регіон вимагає додаткової реєстрації. Правила потрібно перевіряти для конкретної адреси до внесення завдатку. Дорогий ремонт У старих італійських будинках ремонт може коштувати: косметичний — від €500–900 за м² капітальний — від €1 000–2 000 за м² реставрація історичного об’єкта — значно дорожче. Дешевий будинок без технічного кошторису може стати дорожчим за готову нерухомість. Чому покупці обирають Homium Homium супроводжує українських покупців, які розглядають Італію для переїзду, відпочинку, оренди або збереження капіталу. Підбір за метою. Квартири для довгострокової оренди, туристичні будинки та сімейні резиденції оцінюються за різними критеріями. Перевірка ліквідності. Аналізуються район, транспорт, фактичні ціни, орендна ставка та строк перепродажу. Юридичний супровід. Організовується перевірка власника, обтяжень, кадастру, дозволів і попереднього договору. Технічний аудит. Місцевий спеціаліст перевіряє планування, стан будинку, енергоефективність і необхідність ремонту. Допомога з оплатою. Аналізуються походження коштів, банківський маршрут і вимоги фінансового контролю. Дистанційне оформлення. За потреби купівля організовується через нотаріальну довіреність. Допомога після угоди. Можна організувати ремонт, меблювання, підключення комунальних послуг і управління орендою. Перед бронюванням потрібно письмово узгодити комісію, перелік послуг, відповідальність сторін і умови повернення завдатку. Актуальні пропозиції, ціни та додаткову інформацію можна переглянути на сторінці https://homium.ua/uk/italy/

7 серпня 2026, 15:16

Грузинский рынок недвижимости остаётся одним из наиболее доступных для иностранных покупателей в регионе. Квартиры и коммерческие помещения можно приобретать без специального разрешения, право собственности регистрируется быстро, а расходы на оформление значительно ниже, чем в большинстве стран Европы. Сегодня недвижимость в Грузии покупают для переезда, долгосрочной аренды, сезонного отдыха и сохранения капитала. При этом рынок заметно изменился: стоимость качественных квартир в Тбилиси и Батуми выросла, предложение апартаментов в курортных проектах увеличилось, а обещания доходности 12–15% всё чаще не соответствуют фактическим результатам. Анализ рынка недвижимости Грузии Во втором квартале 2026 года индекс цен на новую жилую недвижимость в Тбилиси увеличился на 0,9% относительно предыдущего квартала и на 4,9% в годовом выражении. По сравнению со средним уровнем 2020 года жильё подорожало на 63,8%. Официальный индекс охватывает новые квартиры и частные дома только в Тбилиси, поэтому его нельзя автоматически переносить на Батуми, Гудаури и другие регионы. Рост рынка стал более умеренным, чем в 2022–2023 годах. Это снижает риск покупки на пике, но одновременно означает, что рассчитывать на автоматическое увеличение стоимости объекта на 10–20% ежегодно уже нельзя. В январе 2026 года средневзвешенная цена на первичном рынке Тбилиси составляла около $1 385 за м². В относительно новых объектах вторичного рынка средний показатель находился около $1 296 за м², в старом жилом фонде — около $1 228 за м². Средняя арендная ставка для новых квартир площадью 50–60 м² составляла примерно $10,2 за м² в месяц, а расчётная валовая доходность — около 8,9%. Цены предложения в новостройках Тбилиси значительно различаются по районам. В первом квартале 2026 года медианная стоимость составляла 6 814 GEL за м² в Мтацминде, 5 958 GEL в Ваке, 4 456 GEL в Крцаниси, 4 333 GEL в Сабуртало и 3 651 GEL в Самгори. Это именно цены объявлений, а не закрытых сделок. Батуми развивается иначе. В 2025 году в городе продали 17 478 квартир — на 15% больше, чем годом ранее. Объём рынка достиг примерно $1,3 млрд и вырос на 23,8%. Средняя цена первичного жилья увеличилась до $1 865 за м², вторичного — до $1 450 за м². Одновременно средняя расчётная доходность аренды снизилась с 8,8% до 7,4%, поскольку цены покупки росли быстрее арендных ставок. В проектах системных застройщиков Батуми иностранцы обеспечили около 52% продаж в 2025 году. Однако количество непроданных квартир продолжило расти и достигло примерно 12 400 объектов. Это важный сигнал для инвестора: спрос сохраняется, но предложение в ряде районов уже избыточно. Официальной статистики, подтверждающей рост сделок нерезидентов на 18% или точную долю украинцев во всём грузинском рынке, нет. Данные отдельных застройщиков показывают высокий иностранный спрос прежде всего в Батуми, но не отражают все сделки страны. Туризм продолжает поддерживать аренду. В первом полугодии 2026 года Грузия приняла более 3 млн международных поездок, из которых свыше 2,27 млн относились к туристическим. Только во втором квартале иностранные посетители совершили около 1,56 млн визитов; 875,5 тыс. пришлись на Тбилиси и 621,3 тыс. — на Аджарию. Экономический фон остаётся относительно сильным. Рост экономики Грузии в 2026 году оценивается примерно в 5,4–6%. При этом на рынок влияют политическая неопределённость, валютные колебания и высокий объём нового строительства. Почему стоит купить недвижимость в Грузии Грузия предлагает иностранцам относительно простой порядок приобретения квартир, домов без сельскохозяйственной земли и коммерческих помещений. Для стандартной покупки не требуется отдельное разрешение правительства. Быстрая регистрация собственности Переход права регистрируется Национальным агентством публичного реестра. Стандартная регистрация занимает четыре рабочих дня и стоит 150 GEL, регистрация за один рабочий день — 270 GEL, в день обращения — 350 GEL. Низкие транзакционные расходы В Грузии нет отдельного универсального налога в размере 1% на переход права собственности при обычной покупке квартиры. Покупатель оплачивает регистрационный сбор, юридические услуги, перевод и возможную комиссию посредника. Возможность получить ВНЖ Прежний порог $100 000 больше не действует. Краткосрочный вид на жительство может быть предоставлен владельцу недвижимости, кроме сельскохозяйственной земли, если её подтверждённая рыночная стоимость превышает эквивалент $150 000. Право также распространяется на супруга или супругу и детей заявителя. Стоимость должен подтвердить сертифицированный оценщик. Инвестиционный ВНЖ связан с вложением или недвижимостью стоимостью более $300 000. При сохранении подходящего объекта в собственности в течение пяти лет можно претендовать на бессрочный статус при выполнении установленных условий. Продолжительный безвизовый режим Граждане Украины могут находиться в Грузии без визы до двух полных лет. Перед поездкой необходимо проверять действующие правила въезда, требования к страховке и документам. Доход от аренды Тбилиси обеспечивает относительно стабильный долгосрочный спрос, Батуми — туристический и сезонный, Гудаури и Бакуриани — преимущественно зимний. Формат аренды необходимо выбирать до покупки, поскольку требования к локации и объекту отличаются. Актив в иностранной валюте Хотя официальные расчёты проводятся в грузинских лари, многие застройщики и продавцы указывают стоимость в долларах. Это упрощает сравнение для иностранцев, но создаёт риск изменения курса GEL/USD между платежами. Лучшие регионы для покупки недвижимости в Грузии Тбилиси Тбилиси — крупнейший деловой, образовательный и арендный рынок страны. Здесь меньше сезонности, чем в Батуми или горных курортах, а спрос формируют местные жители, студенты, иностранные специалисты и компании. Кому подходит: покупателям для переезда, долгосрочной аренды и сохранения ликвидности. Плюсы: рабочие места, университеты, международный аэропорт, медицина, большой выбор первичного и вторичного жилья. Минусы: пробки, загрязнение воздуха, высокая цена в центральных районах и ограниченная парковка. В январе 2026 года средняя цена первичного жилья в формате white frame составляла около $2 798 за м² в Ваке, $1 628 в Сабуртало, $1 581 в Крцаниси, $1 401 в Исани, $1 390 в Дидубе и $1 050 в Глдани. Ваке Престижный район с высоким спросом среди обеспеченных арендаторов и иностранных специалистов. Подходит для премиальной долгосрочной аренды, но процентная доходность обычно ниже из-за высокой цены покупки. Сабуртало Один из наиболее сбалансированных районов для инвестиций. Здесь расположены университеты, медицинские учреждения, станции метро и офисы. Квартиры площадью 40–65 м² обладают хорошей ликвидностью. Мтацминда и Старый Тбилиси Центральные исторические районы востребованы у туристов, но требуют особенно тщательной технической проверки. В старых домах встречаются деревянные перекрытия, общие дворы, незаконные пристройки и сложная структура собственности. Диди Дигоми, Глдани и Самгори Более доступные районы для собственного проживания и долгосрочной аренды. Здесь активно строятся новые комплексы, но ликвидность зависит от транспорта, готовности инфраструктуры и качества застройщика. Ориентировочная валовая доходность квартиры в Тбилиси может составлять 7–9%, но чистый показатель после налогов, ремонта, простоя и управления чаще находится в пределах 5–7%. Батуми Батуми — крупнейший курортный рынок страны и основная локация для иностранных инвесторов. В городе строятся жилые дома, апарт-отели и масштабные комплексы с внутренней инфраструктурой. Кому подходит: покупателям жилья у моря, инвесторам в сезонную аренду и тем, кто планирует проводить в Грузии часть года. Плюсы: море, международный аэропорт, туризм, казино, рестораны и широкий выбор новостроек. Минусы: сезонность, влажный климат, высокая конкуренция, плотная застройка и риск покупки апартамента с завышенной гарантированной доходностью. В 2025 году средняя стоимость готового жилья на первичном рынке Батуми достигла $1 865 за м². В Старом Батуми средний показатель превышал $3 000 за м², в районе Аллеи Героев и Гонио-Квариати находился около $2 000–2 100, а на Новом бульваре — примерно $1 760 за м². Ориентировочные бюджеты: Студия в строящемся комплексе: от $45 000–70 000. Готовая студия с ремонтом: $60 000–100 000. Квартира с одной спальней: $80 000–160 000. Квартира в Старом Батуми или на первой линии: от $130 000. Премиальный объект с прямым видом на море: от $180 000–300 000. Средняя валовая доходность батумского жилья снизилась до 7,4% в 2025 году. Получить 10–12% можно только в отдельных объектах при высокой загрузке, удачной цене покупки и самостоятельном управлении. Наиболее рискованная стратегия — покупка студии только на основании обещания фиксированной доходности. Нужно проверять, кто гарантирует выплаты, за счёт каких доходов, на какой срок и предусмотрена ли ответственность за невыполнение обязательств. Гудаури Гудаури — основной горнолыжный курорт страны. Спрос концентрируется зимой, в праздничные периоды и во время хорошего снежного сезона. Кому подходит: любителям гор и инвесторам, готовым работать с выраженной сезонностью. Плюсы: горнолыжная инфраструктура, иностранные туристы, высокая стоимость аренды в пик сезона. Минусы: короткий сезон, сложная логистика, зависимость от погоды, ограниченный постоянный спрос. Цены в современных комплексах обычно составляют около $1 300–2 500 за м². Студии и небольшие апартаменты могут стоить от $60 000–120 000, но доходность сильно зависит от расстояния до подъёмника и качества управления. Заявления о стабильных 10–12% годовых необходимо проверять по фактической истории бронирований. После комиссии управляющей компании, коммунальных расходов и простоя чистая доходность может составлять около 4–7%. Бакуриани Бакуриани ориентирован на семейный зимний отдых и внутренний туризм. Летом курорт привлекает природой, прохладным климатом и длительным проживанием семей. Кому подходит: покупателям жилья для собственного отдыха и умеренной сезонной аренды. Плюсы: цены ниже, чем в Гудаури, сосновые леса, семейный формат. Минусы: меньший международный туристический поток, большое предложение одинаковых апартаментов и зависимость от качества конкретного комплекса. Ориентировочная стоимость составляет $800–1 500 за м². Студии могут начинаться от $35 000–55 000, квартиры с одной спальней — от $50 000–80 000. Кобулети Кобулети расположен примерно в 25 км от Батуми и подходит покупателям, которые ищут более спокойное жильё у моря. Кому подходит: для летнего отдыха, длительного проживания и покупки дома с участком. Плюсы: длинный пляж, более низкая плотность застройки, цены ниже Батуми. Минусы: короткий туристический сезон, слабее инфраструктура, ниже ликвидность. Квартиры обычно предлагаются примерно от $700–1 300 за м². Качественные новостройки рядом с морем могут стоить дороже. Кутаиси Кутаиси — крупный региональный город с международным аэропортом, университетами и относительно доступным жильём. Кому подходит: покупателям с ограниченным бюджетом и инвесторам в долгосрочную аренду. Плюсы: аэропорт, городская инфраструктура, низкий порог входа. Минусы: арендные ставки ниже Тбилиси, небольшой рынок перепродажи премиальных объектов. Ориентировочная стоимость квартир составляет $600–1 200 за м². Небольшую квартиру можно найти примерно от $35 000–60 000. Боржоми Боржоми — известный бальнеологический курорт с круглогодичными поездками, санаториями и природным туризмом. Подходит для личного отдыха, небольших гостиниц и домов для посуточной аренды. Однако рынок ограничен, а ликвидность отдельных объектов ниже, чем в Тбилиси и Батуми. Цены могут составлять около $600–1 300 за м² в зависимости от состояния и расположения. Мцхета Мцхета расположена рядом с Тбилиси и подходит покупателям, которые хотят жить в более спокойной среде, сохраняя доступ к столице. Наиболее востребованы частные дома и участки под индивидуальное строительство. Перед покупкой земли важно проверить её назначение, ограничения культурного наследия и возможность получения разрешения на строительство. Телави и Кахетия Кахетия подходит для домов, небольших гостиниц, винного и агротуристического бизнеса. Плюсы: винодельческий регион, природа, туристические маршруты. Минусы: низкая ликвидность обычных квартир, необходимость профессионального управления гостиничным объектом. Стоимость домов и участков сильно различается. Дешёвый объект без коммуникаций, подъездной дороги или туристического потенциала может оставаться непроданным годами. Инвестиции и доходность недвижимости в Грузии Грузинский рынок предлагает три основные стратегии: долгосрочную аренду, краткосрочное размещение и покупку на этапе строительства. Долгосрочная аренда Основной рынок — Тбилиси. Квартиры площадью 40–70 м² возле метро, университетов и деловых районов пользуются наиболее стабильным спросом. Средняя аренда нового жилья площадью 50–60 м² в январе 2026 года составляла около $10,2 за м². Это соответствует примерно $510–610 в месяц без учёта различий между районами. В Ваке, Мтацминде и Сабуртало ставки выше, в Глдани и Самгори — ниже. Ориентировочные ставки: Студия в периферийном районе: $300–450 в месяц. Квартира с одной спальней в Сабуртало или Исани: $500–750. Квартира в Ваке или центре: $700–1 300. Премиальный объект: от $1 500. Валовая доходность может достигать 7–9%, но после налога, ремонта, простоя и управления чистый результат обычно ниже. Краткосрочная аренда Батуми, Гудаури, Бакуриани, Тбилиси и Кобулети подходят для посуточной сдачи, но сезонность у них различается. В Батуми высокий спрос приходится на июнь–сентябрь. В межсезонье ставки и загрузка снижаются, поэтому нельзя рассчитывать годовую прибыль только по июльским показателям. В Гудаури основной доход формируется с декабря по март. Один слабый снежный сезон может существенно повлиять на годовой результат. Реалистичная валовая доходность удачного туристического объекта составляет около 6–9%. Чистая прибыль после управления, уборки, коммунальных услуг, налогов и ремонта может снизиться до 4–7%. Покупка на стадии строительства Квартира на раннем этапе может стоить дешевле готового объекта, но дисконт 20–30% встречается не во всех проектах. При расчёте нужно учитывать: финансовое состояние застройщика разрешение на строительство собственника земельного участка ипотеку на земле график платежей срок завершения штрафы за задержку возможность переуступки условия возврата средств стоимость ремонта после сдачи. В Батуми перепродажу осложняет большой объём новых квартир. В проектах системных застройщиков количество непроданных объектов к концу 2025 года выросло примерно до 12 400. Флиппинг Покупка с ремонтом и перепродажей может работать в старом фонде Тбилиси, но требует технической проверки. В бюджет включаются: ремонт дизайн мебель регистрация комиссия агентства налог при продаже период экспозиции возможная скидка покупателю. Заявленный прирост 15–25% не является чистой прибылью. После всех расходов результат может оказаться значительно ниже. Прогноз цен на недвижимость в Грузии Официального прогноза цен до 2030 года нет. Поэтому точные значения стоимости квадратного метра на несколько лет вперёд следует считать сценарными, а не гарантированными. Во втором квартале 2026 года официальный годовой рост новых жилых объектов в Тбилиси составил 4,9%. Рынок уже перешёл от резкого удорожания к более умеренной динамике. Год Возможная динамика Основные факторы 2026 +3–6% рост доходов, туризм, новое строительство 2027 +2–6% объём предложения и ипотечные ставки 2028 +2–5% экономика, миграция и спрос иностранцев 2029 +2–5% баланс новостроек и вторичного рынка 2030 +2–4% умеренный долгосрочный рост В Батуми динамика может быть более волатильной. Качественные готовые квартиры в Старом городе, возле моря и в проектах с работающей инфраструктурой способны удерживать цену. Массовые студии в крупных комплексах могут расти медленнее из-за высокого предложения. В Тбилиси наиболее устойчивыми остаются небольшие квартиры рядом с метро, университетами, офисами и медицинскими учреждениями. Цены на недвижимость в Грузии в 2026 году Город или регион Эконом-сегмент, $/м² Средний сегмент, $/м² Бизнес и премиум, $/м² Тбилиси 1 000–1 300 1 300–2 000 2 000–3 500+ Батуми 1 200–1 500 1 500–2 300 2 300–4 500+ Гудаури 1 300–1 700 1 700–2 200 2 200–3 000 Бакуриани 800–1 000 1 000–1 300 1 300–1 700 Кутаиси 600–800 800–1 100 от 1 100 Кобулети 700–900 900–1 300 от 1 300 Боржоми 600–800 800–1 200 от 1 200 Мцхета 700–1 000 1 000–1 500 индивидуально Телави 500–800 800–1 200 индивидуально Это ориентировочные цены предложений. Стоимость конкретного объекта зависит от состояния, ремонта, вида, этажа, готовности дома, документов и инфраструктуры. Ориентировочная полная стоимость объектов: Студия в Тбилиси: $40 000–90 000. Квартира с одной спальней в Тбилиси: $65 000–160 000. Квартира площадью 60–80 м² в Ваке: от $150 000–300 000. Студия в Батуми: $45 000–100 000. Квартира с одной спальней в Батуми: $75 000–170 000. Апартаменты в Гудаури: $55 000–130 000. Квартира в Бакуриани: $35 000–80 000. Квартира в Кутаиси: $35 000–80 000. Дом возле Тбилиси: от $130 000–400 000. Коммерческое помещение в Тбилиси: от $100 000. Процедура покупки недвижимости в Грузии для украинцев Процедура оформления остаётся относительно простой, но это не означает, что объект можно покупать без юридической проверки. Выбор объекта До внесения задатка необходимо определить: цель покупки полный бюджет формат аренды необходимость ВНЖ срок владения стоимость ремонта размер сервисного сбора налоговую модель. Проверка публичного реестра В выписке NAPR проверяются: собственник кадастровый номер площадь ипотека арест ограничения предварительные права зарегистрированные обязательства. Электронный документ в стандартном порядке стоит 13 GEL, срочный в день обращения — 52 GEL. Проверка застройщика При покупке новостройки необходимо изучить: право собственности на землю разрешение на строительство проектную документацию ипотеку историю завершённых объектов договор с банком график строительства условия передачи квартиры ответственность за задержку. В Грузии отсутствие нотариуса не означает, что договор безопасен. Основной риск часто содержится именно в условиях договора с застройщиком. Предварительный договор Размер задатка обычно составляет 5–10%, но может отличаться. В договоре необходимо зафиксировать: цену валюту график оплаты срок сделки условия возврата комплектацию площадь ответственность сторон. Расчёт Расчёты могут проводиться в GEL, USD или другой валюте по согласованию сторон, но регистрационные документы обычно отражают сумму в соответствии с грузинскими требованиями. Украинскому покупателю необходимо заранее проверить возможность международного перевода, требования банка и документы о происхождении средств. Нельзя считать универсально законными любые партнёрские счета или альтернативные схемы. Получатель денег и назначение платежа должны соответствовать договору. Подписание договора Договор составляется на грузинском языке. Для иностранца подготавливается перевод. Нотариальное оформление обычной сделки не всегда обязательно. Подписи сторон могут быть подтверждены непосредственно при подаче документов в Public Service Hall или NAPR. Услуга подтверждения подписей стоит 7 GEL. Регистрация Актуальные сроки и тарифы: Четыре рабочих дня — 150 GEL. Один рабочий день — 270 GEL. В день обращения — 350 GEL. После регистрации покупатель получает выписку, подтверждающую право собственности. Дистанционная покупка Сделку можно провести через представителя по доверенности. В документе необходимо ограничить полномочия конкретным объектом, максимальной ценой и перечнем действий. Налоги и расходы при покупке недвижимости в Грузии Расходы при покупке Платёж Размер Налог на переход права отсутствует для стандартной покупки Регистрация за 4 рабочих дня 150 GEL Регистрация за 1 рабочий день 270 GEL Регистрация в день обращения 350 GEL Подтверждение подписей 7 GEL Электронная выписка от 13 GEL Юрист индивидуально Перевод индивидуально Комиссия агентства по договору Налог в размере 1% от кадастровой стоимости не является стандартным обязательным платежом покупателя при обычной сделке. Налог на имущество Физическое лицо обязано декларировать имущество, если совокупный доход семьи за предыдущий год превышает 40 000 GEL. При меньшем доходе имущество физического лица, как правило, освобождается от этого налога. Ставка зависит от семейного дохода: при доходе до 100 000 GEL — от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости при доходе 100 000 GEL и выше — от 0,8% до 1%. Поэтому формулировка «0% для большинства владельцев» может быть верной только при условии, что семейный доход не превышает установленный порог. Налог на аренду Доход физического лица от сдачи жилого помещения для проживания может облагаться по ставке 5%, если собственник не вычитает расходы и соблюдает требования налогового режима. При коммерческой деятельности, предоставлении дополнительных услуг или превышении порога обязательной регистрации НДС налоговая модель может измениться. Налог при продаже При продаже квартиры или дома, находившихся в собственности менее двух лет, прибыль физического лица облагается по ставке 5%. Если жилой объект находился в собственности более двух лет, прирост от его продажи освобождается от подоходного налога. Расходы на содержание Тбилиси: Коммунальные услуги: примерно $50–150 в месяц. Обслуживание дома: от $10–60 в месяц. Паркинг и охрана: оплачиваются отдельно. Батуми: Сервисный сбор: около $10–30 за м² в год в зависимости от комплекса. Управление краткосрочной арендой: 20–40% выручки. Коммунальные услуги и уборка: отдельно. Гудаури и Бакуриани: Сервисный сбор может быть высоким из-за отопления, ресепшена, уборки снега и общей инфраструктуры. До подписания договора нужно запросить действующий тариф, а не рекламную ставку за первый год. Риски при покупке недвижимости в Грузии Обременения и ипотека Объект или земельный участок застройщика может находиться в залоге. Необходимо проверить, каким образом квартира будет освобождена от ипотеки после оплаты. Отсутствие разрешения на строительство Наличие котлована и офиса продаж не подтверждает законность проекта. Покупатель должен получить разрешение и идентифицировать земельный участок. Недостроенные проекты Небольшие девелоперы могут задерживать строительство из-за нехватки финансирования. В договоре необходимы сроки, штрафы и право расторжения. Расхождение площади Фактическая площадь квартиры может отличаться от предварительной. Договор должен определять допустимое отклонение и порядок перерасчёта цены. Форматы отделки Black frame, white frame, green frame и turnkey не имеют абсолютно одинакового содержания у всех застройщиков. Комплектацию нужно указывать в приложении к договору. Гарантированная доходность Обещания 12–15% не подтверждают реальную прибыль. Необходимо проверить: кто платит доход есть ли отдельный договор какой срок гарантии включены ли расходы что происходит при низкой загрузке предусмотрена ли ответственность. Перенасыщение Батуми В 2025 году в проектах исследованных застройщиков количество непроданных квартир выросло на 13,9% и достигло примерно 12 400. Это увеличивает конкуренцию при аренде и перепродаже. Сезонность Высокая летняя загрузка Батуми не отражает весь год. Аналогично зимний доход Гудаури нельзя переносить на весну и осень. Слабая ликвидность регионов Недвижимость в Телави, небольших курортах и удалённых посёлках может продаваться шесть месяцев, год или дольше. Сельскохозяйственная земля Иностранцы не могут свободно приобретать сельскохозяйственную землю на тех же условиях, что квартиру. Правовой режим таких участков регулируется отдельно, а иностранный собственник может столкнуться с обязанностью отчуждения земли. Технические дефекты Перед покупкой готового объекта необходимо проверить: фундамент несущие конструкции гидроизоляцию вентиляцию инженерные сети следы плесени качество фасада лифт противопожарные системы. В Батуми особенно важны влажность, вентиляция и защита фасада от морского климата. Политические и региональные риски Грузия не контролирует территории Абхазии и Южной Осетии. Этот фактор, а также внутренняя политическая неопределённость необходимо учитывать при долгосрочной инвестиции. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, рассматривающих Грузию для переезда, аренды и сохранения капитала. Подбор по цели. Для долгосрочной аренды, курортного использования и ВНЖ применяются разные критерии. Проверка объекта. Анализируются реестр NAPR, собственник, обременения, разрешения и документы застройщика. Расчёт доходности. Учитываются сезонность, налог, сервисный сбор, управление и простой. Помощь с оплатой. Проверяются банковский маршрут, происхождение средств и требования финансового контроля. Дистанционная сделка. При необходимости оформление проводится через доверенного представителя. Сопровождение после покупки. Организуются приёмка, ремонт, меблировка и управление арендой. Перед бронированием необходимо письменно согласовать перечень услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата депозита. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/georgia/

6 серпня 2026, 10:51

Греческий рынок недвижимости продолжает расти, но условия покупки заметно изменились. Цены уже не увеличиваются двузначными темпами по всей стране, минимальный порог Golden Visa в популярных регионах достиг €800 000, а краткосрочную аренду регулируют значительно строже. Сегодня недвижимость в Греции покупают для постоянного проживания, отдыха, долгосрочной аренды и сохранения капитала в евро. Страна остаётся привлекательной благодаря членству в ЕС и Шенгенской зоне, рекордному туристическому потоку и ограниченному предложению качественного жилья у моря. Анализ рынка недвижимости в Греции Греческий рынок полностью восстановился после кризиса 2010–2018 годов, однако темпы роста постепенно замедляются. В первом квартале 2026 года цены на квартиры выросли в среднем на 5,7% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Новое жильё подорожало на 6%, вторичное — на 5,5%. За весь 2025 год средний рост составлял 8,1%, тогда как в 2024 году — 9,1%. Динамика заметно различается по регионам. В первом квартале 2026 года квартиры в Афинах подорожали на 5,2%, в Фессалониках — на 6,4%, в других крупных городах — на 5,4%, а в остальных регионах страны — на 6,9%. Это подтверждает, что часть спроса постепенно перемещается из дорогой столицы в региональные города, прибрежные районы и острова. Основными факторами роста остаются иностранный спрос, ограниченный объём нового строительства, увеличение стоимости материалов, внутренний дефицит жилья и туристическая экономика. При этом утверждение, что иностранцы проводят 35–40% всех сделок в стране, нельзя подтвердить официальной статистикой. Такая доля возможна в отдельных престижных районах Афин и на островах, но не на общенациональном рынке. Туризм продолжает поддерживать спрос на курортную недвижимость. В 2025 году Греция получила около €23,6 млрд туристических доходов, а количество прибывших нерезидентов превысило 43 млн человек. За январь–апрель 2026 года число иностранных туристов увеличилось ещё на 27,1%, а туристические поступления — на 41,8%. Однако высокий туристический поток не гарантирует прибыль конкретной квартиры. В центре Афин приостановлена регистрация новых объектов краткосрочной аренды в первом, втором и третьем муниципальных районах. Ограничение продлено на весь 2026 год. Кроме того, с октября 2025 года туристические квартиры должны соответствовать дополнительным техническим требованиям к безопасности, вентиляции, освещению и страхованию. Инвестиции в недвижимость Греции: доходность от аренды Греция предлагает несколько инвестиционных стратегий, но рекламные показатели доходности 8–12% необходимо отделять от фактической чистой прибыли. Краткосрочная аренда Посуточная аренда остаётся востребованной в Афинах, на Крите, Родосе, Корфу, Санторини, Миконосе, Закинфе и других туристических направлениях. Валовая доходность удачного объекта может составлять около 5–8% годовых. Из выручки необходимо вычесть: комиссию Airbnb или Booking услуги управляющей компании уборку и смену белья коммунальные платежи климатический сбор ремонт и замену техники налоги периоды низкой загрузки. Каждый объект необходимо зарегистрировать в реестре краткосрочной аренды AADE. В объявлениях указывается регистрационный номер, а после каждого проживания собственник подаёт соответствующую декларацию. Физическое лицо может сдавать до двух объектов без предоставления дополнительных гостиничных услуг и декларировать поступления как доход от недвижимости. При сдаче трёх и более объектов деятельность считается предпринимательской. Долгосрочная аренда Долгосрочный формат подходит для Афин, Фессалоник, Патры, Ираклиона и других городов с университетами и постоянным рынком труда. Средняя валовая доходность составляет около 3,5–5,5% годовых. Квартиры возле метро, университетов, деловых районов и больниц обычно обеспечивают более стабильную загрузку. Преимущества долгосрочной аренды: меньше расходов на управление нет выраженной сезонности ниже затраты на уборку и продвижение более предсказуемый денежный поток. Главный недостаток — законодательство защищает права арендатора, поэтому договор, депозит и порядок расторжения должны быть оформлены корректно. Покупка на стадии строительства Цена объекта действительно может увеличиться между началом строительства и вводом дома в эксплуатацию. Однако гарантировать прирост 20–30% нельзя. Результат зависит от: цены первоначального договора района репутации девелопера стоимости строительства срока сдачи возможности переуступки объёма конкурирующего предложения. В Афинах, Салониках и на Крите качественная новостройка может подорожать на 10–20% к моменту завершения, но базовый расчёт инвестиции не должен строиться только на этом сценарии. Аренда вилл на островах Виллы с бассейном на Крите, Корфу, Родосе, Закинфе и островах Киклад могут приносить значительную сезонную выручку. При стоимости объекта €450 000–700 000 валовой доход удачного сезона может составлять €30 000–60 000. После оплаты управления, персонала, бассейна, сада, ремонта, налогов и коммунальных услуг чистая доходность обычно находится в диапазоне 4–7%. На Миконосе и Санторини тариф за ночь выше, но выше и стоимость покупки, ремонта и обслуживания. Поэтому высокая выручка не всегда означает высокий процент доходности. Golden Visa и аренда Объекты, купленные по стандартной программе Golden Visa с порогом €400 000 или €800 000, нельзя использовать для краткосрочной аренды. Инвестору доступна долгосрочная сдача, но модель «Golden Visa плюс Airbnb» для новых покупок больше не работает. Прогноз цен на недвижимость в Греции Банк Греции не публикует гарантированный прогноз цен до 2030 года. Поэтому точные таблицы с ежегодным ростом на 6–8% создают ложное ощущение предсказуемости. С учётом текущей динамики можно рассматривать следующий сценарий: Год Возможная динамика цен Основные факторы 2026 +4–7% иностранный спрос и дефицит предложения 2027 +3–6% стоимость кредитов и объём строительства 2028 +3–5% постепенное увеличение предложения 2029 +2–5% состояние туризма и экономики ЕС 2030 +2–4% умеренный долгосрочный рост Это аналитический сценарий, а не официальная гарантия. В первом квартале 2026 года официальный рост уже замедлился до 5,7%, поэтому переносить двузначную динамику прошлых лет на следующие пять лет неправильно. Лучше рынка могут показывать себя качественные квартиры в Афинах и Фессалониках возле транспорта, готовые дома на Крите и ограниченное предложение на популярных островах. Слабее рынка могут выглядеть переоценённые туристические объекты, квартиры без возможности легальной аренды и дома с незаконными перепланировками. Лучшие регионы для покупки недвижимости в Греции Афины Афины — крупнейший и наиболее ликвидный рынок страны. Спрос формируют местные жители, студенты, иностранные специалисты, туристы и инвесторы. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду, покупателям для переезда и участникам программы Golden Visa. Плюсы: метро, аэропорт, университеты, деловая активность, постоянный спрос и большой вторичный рынок. Минусы: высокие цены в престижных районах, старый жилой фонд, ограничения краткосрочной аренды и необходимость проверять состояние здания. Ориентировочные цены предложения: центр Афин: €2 500–4 000 за м² северные районы: €3 300–5 000 за м² южные районы и Афинская ривьера: €4 000–7 000 за м² западные районы: €2 000–3 000 за м² Пирей: €2 300–4 000 за м². Небольшая квартира под ремонт может стоить от €100 000–150 000. Качественный объект площадью 60–80 м² в хорошем районе обычно предлагается от €200 000–400 000. Вся Аттика относится к зоне Golden Visa с минимальным стандартным порогом €800 000. Крит Крит сочетает туристическую и городскую недвижимость. Ираклион, Ханья и Ретимно работают не только летом: на острове есть университеты, больницы, аэропорты и постоянное население. Кому подходит: покупателям для жизни, семейного отдыха, сезонной и долгосрочной аренды. Плюсы: продолжительный туристический сезон, два крупных аэропорта, разнообразие объектов и развитая инфраструктура. Минусы: дорогие районы Ханьи, высокая стоимость строительства и большое количество домов с неузаконенными изменениями. Ориентировочные цены: Ираклион: €1 800–3 000 за м² Ханья: €2 500–4 500 за м² Ретимно: €2 000–3 500 за м² дом или вилла возле моря: от €300 000–700 000. Поскольку Крит является островом с населением значительно выше 3 100 человек, стандартный порог Golden Visa составляет €800 000. Санторини Санторини — один из самых дорогих и ограниченных рынков страны. Основной спрос сосредоточен в Ойе, Фире, Имеровигли и районах с видом на кальдеру. Кому подходит: инвесторам премиального сегмента и покупателям туристического бизнеса. Плюсы: международная узнаваемость, ограниченное предложение и высокий тариф за ночь. Минусы: высокая стоимость входа, дорогой ремонт, сезонность, строгие строительные ограничения и сложное управление. Цены: примерно €5 000–10 000 за м², а уникальные объекты с видом на кальдеру стоят дороже. Бюджет готовой виллы обычно начинается от €600 000–800 000. Golden Visa в Санторини доступна при стандартной покупке от €800 000. Миконос Миконос относится к люксовому рынку. Здесь востребованы виллы с бассейнами, панорамным видом и доступом к пляжам. Кому подходит: инвесторам с высоким бюджетом и опытом управления премиальной арендой. Плюсы: высокие посуточные ставки, международная аудитория и ограниченное предложение качественных объектов. Минусы: высокая стоимость земли и строительства, дорогой персонал, короткий активный сезон и сложная перепродажа переоценённых объектов. Цены: примерно €6 000–15 000 за м². Качественные виллы обычно стоят от €1 млн. Порог Golden Visa — €800 000. Корфу Корфу популярен среди британских, немецких, французских и скандинавских покупателей. Остров подходит для сезонного отдыха и длительного проживания. Кому подходит: семьям, покупателям домов и инвесторам в аренду вилл. Плюсы: международный аэропорт, зелёная природа, развитая туристическая инфраструктура. Минусы: сезонность, сложный рельеф, необходимость автомобиля и высокая стоимость ремонта старых домов. Цены: квартиры и дома — около €2 300–5 000 за м². Небольшой объект может стоить от €150 000–200 000, вилла — от €400 000. Родос Родос — крупный туристический остров с развитой городской инфраструктурой и длительным сезоном. Кому подходит: покупателям для отдыха, переезда и сезонной аренды. Плюсы: аэропорт, туристический поток, большой выбор квартир и домов. Минусы: высокая сезонность отдельных районов и риск покупки переоценённого объекта в туристическом комплексе. Цены: около €2 000–3 500 за м². Небольшие квартиры начинаются примерно от €100 000–140 000. Халкидики Халкидики — главный морской курорт рядом с Фессалониками. Наибольшим спросом пользуются Кассандра и Ситония. Кому подходит: покупателям летнего жилья и инвесторам в сезонную аренду. Плюсы: пляжи, транспортная доступность, спрос со стороны покупателей из Балкан и Восточной Европы. Минусы: выраженная сезонность и ограниченный выбор качественной недвижимости на первой линии. Цены: около €2 000–3 800 за м². Небольшие апартаменты начинаются от €100 000–150 000, дома — от €250 000. Фессалоники Фессалоники — второй по величине город Греции, университетский и деловой центр с развивающимся метро. Кому подходит: инвесторам в студенческую и долгосрочную аренду, семьям и покупателям для переезда. Плюсы: университеты, порт, аэропорт, городской спрос и более низкий бюджет по сравнению с Афинами. Минусы: старый жилой фонд, сложная парковка и высокая стоимость качественных квартир в центре. Цены: примерно €2 000–3 500 за м². Квартира под ремонт может стоить от €90 000–130 000, готовый объект — от €160 000–300 000. В первом квартале 2026 года цены выросли на 6,4% — быстрее, чем в Афинах. Стандартный порог Golden Visa составляет €800 000. Закинф, Парос и другие острова Закинф подходит для туристической аренды вилл, а Парос за последние годы вошёл в премиальный сегмент Киклад. Стоимость качественного объекта на Паросе уже может быть сопоставима с Миконосом, тогда как на Закинфе сохраняются более доступные варианты. Покупать островную недвижимость только на основании обещанного роста на 8–12% ежегодно рискованно. Необходимо учитывать сезонность, доступность авиарейсов, расходы на ремонт и ограниченный рынок перепродажи. Процедура покупки недвижимости в Греции для украинцев Граждане Украины могут покупать квартиры, дома, виллы, коммерческие помещения и земельные участки. Для недвижимости в отдельных приграничных и стратегических районах может потребоваться специальное разрешение. Выбор объекта До внесения резерва необходимо определить: цель покупки полный бюджет формат аренды необходимость Golden Visa срок владения расходы на ремонт юридический и технический статус объекта. Получение AFM AFM — греческий налоговый номер, необходимый для покупки, открытия банковского счёта, уплаты налогов и регистрации собственности. Его можно оформить лично или через представителя по доверенности. Банковский счёт и происхождение средств Открытие счёта в греческом банке не всегда является прямым законодательным условием сделки, но упрощает оплату налогов, коммунальных услуг и подтверждение платежей. Банк, нотариус или адвокат могут запросить: банковские выписки декларации о доходах договор продажи другого имущества документы о наследстве подтверждение предпринимательского дохода объяснение маршрута международного перевода. Проверять возможность оплаты из Украины нужно до внесения невозвратного депозита. Юридическая проверка Независимый адвокат проверяет: собственника ипотеки и аресты кадастровые записи налоговые задолженности судебные споры историю перехода собственности ограничения использования разрешения на строительство. Техническая проверка Инженер должен подтвердить: законность здания соответствие фактической планировки документам отсутствие незаконных пристроек площадь объекта наличие электронного паспорта здания возможность дальнейшего использования и ремонта. Предварительное соглашение Покупатель может внести резерв или аванс. Его размер часто составляет 5–10%, но зависит от условий продавца. В документе необходимо указать условия возврата денег, результаты due diligence и срок нотариальной сделки. Нотариальная сделка Основной договор подписывается у нотариуса. Нотариус проверяет налоговые и формальные документы, но не представляет исключительно интересы покупателя. Участие отдельного адвоката не является обязательным во всех сделках, однако для иностранного покупателя оно настоятельно рекомендуется. Регистрация После подписания договор регистрируется в Hellenic Cadastre. Кадастр содержит юридическую и техническую информацию об объекте, правах и обременениях. Покупка может быть проведена дистанционно по нотариальной доверенности. Средний срок готовой сделки составляет четыре–восемь недель. Сложные объекты, отсутствие кадастровых данных, разрешение приграничной зоны или Golden Visa увеличивают срок. Почему стоит купить недвижимость в Греции Golden Visa Программа предоставляет пятилетний возобновляемый вид на жительство инвестору и членам его семьи. Актуальные пороги: €800 000 — Аттика, агломерация Фессалоник, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек €400 000 — остальные регионы €250 000 — перевод коммерческого объекта в жилой фонд или восстановление охраняемого исторического здания при выполнении специальных условий. Для стандартных инвестиций €400 000 и €800 000 необходимо приобрести один объект площадью не менее 120 м². Краткосрочная аренда такой недвижимости запрещена. Golden Visa не предоставляет автоматическое гражданство и не заменяет налоговое резидентство. Жильё для постоянного проживания Афины, Фессалоники, Крит, Корфу и Родос обладают круглогодичной инфраструктурой, медициной, школами и аэропортами. Маленькие курортные острова могут практически останавливаться зимой, поэтому для постоянной жизни необходимо проверять наличие больницы, магазинов, транспорта и работающих сервисов. Доход от аренды Греция принимает десятки миллионов туристов ежегодно, что поддерживает рынок размещения. Но объект должен соответствовать действующим правилам регистрации и безопасности. Актив в евро Недвижимость позволяет хранить капитал в евро и диверсифицировать риски. Однако сама по себе покупка не гарантирует роста стоимости или высокой ликвидности. Правовая система ЕС Сделки оформляются нотариально, а право собственности регистрируется в государственном кадастре. Возможность дистанционного оформления Получение AFM, юридическая проверка и подписание договора могут быть организованы через доверенного представителя. Риски при покупке недвижимости в Греции Незаконные постройки На островах и в старом фонде встречаются закрытые террасы, дополнительные комнаты, бассейны и пристройки, которых нет в документах. До сделки инженер должен подтвердить возможность их узаконивания. Обременения и задолженности На объекте могут быть зарегистрированы ипотека, арест, налоговый долг или право третьего лица. Проблемы кадастра В отдельных регионах кадастровые данные могут содержать ошибки в границах, площади или владельцах. Земля без права строительства Дешёвый участок не всегда подходит для строительства. Важны площадь, подъезд, статус дороги, береговая зона, лесные ограничения, археологические требования и градостроительный коэффициент. Приграничные территории Покупка недвижимости иностранцем в некоторых районах Северной Греции и на островах возле турецкой границы требует дополнительного разрешения. Ограничения краткосрочной аренды Регистрация объекта в AADE обязательна. В центральных районах Афин новые регистрации приостановлены до конца 2026 года. Переоценённые туристические объекты Санторини, Миконос, Парос и Афинская ривьера могут продаваться с высокой премией. Процентная доходность иногда оказывается ниже, чем у обычной квартиры в Фессалониках или Афинах. Расходы на управление Комиссия управляющей компании по краткосрочной аренде обычно составляет 15–30% выручки. Землетрясения, пожары и климатические риски При покупке дома или виллы необходимо оценить конструкцию здания, страховое покрытие, противопожарный доступ и историю природных рисков района. Цены на недвижимость в Греции Локация Тип объекта Ориентировочная цена за м² Греция в среднем квартира €2 000–3 500 Афины, центр квартира €2 500–4 000 Афины, южные районы квартира €4 000–7 000 Афины, северные районы квартира €3 300–5 000 Пирей квартира €2 300–4 000 Фессалоники квартира €2 000–3 500 Крит, Ираклион квартира €1 800–3 000 Крит, Ханья квартира или дом €2 500–4 500 Халкидики квартира или дом €2 000–3 800 Родос квартира или дом €2 000–3 500 Корфу квартира или дом €2 300–5 000 Санторини дом или вилла €5 000–10 000 Миконос вилла €6 000–15 000 Парос дом или вилла €4 000–8 000 Закинф квартира или дом €2 000–4 000 Это цены предложения, а не стоимость закрытых сделок. В одном регионе разница может превышать 100% в зависимости от вида на море, состояния объекта, разрешений и расстояния до пляжа. Актуальные индексы предложений публикуются Spitogatos, тогда как официальный Банк Греции отслеживает динамику стоимости на основании банковских оценок. Налоги и расходы при покупке недвижимости в Греции Расходы при покупке Статья расходов Ориентировочный размер Налог на передачу недвижимости 3% от налоговой стоимости Муниципальный сбор к налогу около 3% от суммы налога Нотариус примерно 0,8–1,5% Регистрация в кадастре около 0,5–0,8% Адвокат примерно 0,8–1,5% Инженер €500–2 000 и выше Переводы и доверенность индивидуально Комиссия агентства обычно 2–3% плюс НДС Налог на передачу составляет 3%. С учётом муниципальной надбавки в практических расчётах часто используют показатель около 3,09%. Налог уплачивается покупателем до подписания договора. Суммарные расходы без комиссии агентства обычно составляют около 6–9%. НДС на новостройки Стандартный НДС на новую недвижимость составляет 24%, но его применение к непроданным объектам застройщика может быть приостановлено по заявлению девелопера. Действие приостановки продлено до 31 декабря 2026 года. В таких сделках вместо НДС применяется налог на передачу. ENFIA Все владельцы греческой недвижимости платят ежегодный налог ENFIA. Он рассчитывается по площади, зоне, возрасту здания, этажу и другим характеристикам. Для обычной квартиры сумма может составлять несколько сотен евро в год. Для дорогой виллы, большого участка или нескольких объектов налог выше. Налог на аренду С 2026 года доход физических лиц от недвижимости облагается по следующей шкале: Годовой доход Ставка до €12 000 15% €12 001–24 000 25% €24 001–36 000 35% свыше €36 000 45% Из дохода физического лица может учитываться нормативный вычет 5% на ремонт и обслуживание. Налог при продаже Налог на прирост стоимости недвижимости формально установлен в размере 15%, но его применение к физическим лицам приостановлено до 31 декабря 2026 года. Другие расходы Страхование квартиры: примерно €150–500 в год. Страхование виллы: от €400–1 500 и выше. Обслуживание многоквартирного дома: около €30–200 в месяц. Управление краткосрочной арендой: 15–30% выручки. Содержание бассейна и сада: от €2 000–8 000 в год. Климатический сбор при туристической аренде оплачивается отдельно и декларируется ежемесячно. Почему покупатели выбирают агентство Homium Homium сопровождает покупателей, рассматривающих Грецию для переезда, отдыха, инвестиций или оформления Golden Visa. Подбор по цели. Квартиры для долгосрочной аренды, виллы для туристического бизнеса и объекты для Golden Visa анализируются по разным критериям. Проверка актуального порога Golden Visa. До бронирования определяется, относится ли объект к зоне €800 000, €400 000 или специальной категории €250 000. Юридическое сопровождение. Организуется проверка собственника, обременений, кадастровых данных и договора. Технический аудит. Инженер проверяет законность здания, площадь и перепланировки. Расчёт реальной доходности. Учитываются налоги, сезонность, управление, коммунальные расходы и ограничения краткосрочной аренды. Помощь с международной оплатой. Анализируются происхождение средств, банковский маршрут и требования финансового контроля. Дистанционная покупка. Сделку можно организовать по нотариальной доверенности. Сопровождение после приобретения. При необходимости организуются ремонт, меблировка, регистрация аренды и подбор управляющей компании. Перед бронированием объекта необходимо письменно согласовать комиссию, перечень услуг, ответственность сторон и условия возврата депозита. Актуальные предложения, стоимость объектов и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/greece/

6 серпня 2026, 10:27

Рынок северной части Кипра изменился сильнее, чем утверждают многие рекламные материалы. После ценового скачка 2021–2023 годов спрос стал более избирательным, налоги для иностранных покупателей выросли, а правила владения недвижимостью несколько раз пересматривались. При этом готовые объекты у моря и квартиры в проектах надёжных застройщиков сохраняют спрос. Сегодня недвижимость на Северном Кипре рассматривают для сезонного проживания, переезда, аренды и диверсификации капитала. Однако этот рынок нельзя оценивать по тем же правилам, что Испанию, Болгарию или Республику Кипр: северная часть острова находится под фактическим управлением турко-кипрской администрации, которую в качестве государства признаёт только Турция, а законодательство ЕС на этой территории приостановлено. Рынок недвижимости Северного Кипра: что происходит в 2026 году Официального общедоступного индекса цен, сопоставимого с индексами Евростата или центральных банков стран ЕС, на Северном Кипре нет. Поэтому заявления о гарантированном росте на 6–8% ежегодно нельзя считать подтверждённой статистикой закрытых сделок. В 2026 году рынок стал более неоднородным. Готовые квартиры с отдельным титулом, разрешениями, понятной стоимостью обслуживания и хорошим расположением продаются устойчивее. Одновременно часть крупных off-plan-проектов в Искеле, Татлысу и Эсентепе сталкивается с высокой конкуренцией: на перепродаже инвестор конкурирует не только с другими владельцами, но и с застройщиком, предлагающим новые очереди, рассрочки и скидки. Дополнительное влияние оказали изменения законодательства. В мае 2024 года были введены жёсткие ограничения на приобретение недвижимости иностранцами, а в мае 2026 года правила снова скорректировали. По актуальной редакции иностранный покупатель может при наличии разрешения приобрести до трёх квартир, один отдельный дом или участок установленной площади либо до двух двухэтажных вилл в утверждённом жилом комплексе. Для граждан Турции предусмотрены более высокие лимиты. Иностранцам запрещено приобретать сельскохозяйственные и лесные земли, а также объекты в районах, ограниченных по соображениям безопасности или общественного интереса. Покупка окончательно оформляется только после получения Permission to Purchase — разрешения на приобретение от Совета министров. Публичной надёжной статистики, подтверждающей точные доли британских, украинских, российских и других покупателей, нет. Поэтому проценты из рекламных обзоров — например, «украинцы формируют 8% спроса» или «иностранцы проводят 40% сделок в Кирении» — следует воспринимать как оценки отдельных участников рынка, а не официальные данные. Туристический поток остаётся важным фактором, но и здесь ситуация сложнее рекламных обещаний. В первом квартале 2026 года количество пассажиров, прибывших воздушным и морским транспортом, выросло на 9,3% — до 569 302 человек. При этом количество пересечений сухопутных пропускных пунктов иностранцами снизилось на 15,1%, а число ночёвок в туристических объектах сократилось на 3,7%. Загрузка гостиниц в январе–марте составляла только 26,4–33,4%, что показывает выраженную сезонность рынка. Цены на недвижимость на Северном Кипре Большинство объектов рекламируют в евро или британских фунтах. Расходы на налоги, коммунальные услуги и обслуживание могут рассчитываться в турецких лирах, поэтому покупатель одновременно сталкивается с несколькими валютами. По состоянию на август 2026 года в каталоге Homium представлено более 700 объектов. Среди текущих предложений есть вторичные апартаменты площадью около 50 м² от €59 000, квартиры в Алсанджаке от €127 000, апартаменты возле Long Beach от €134 000–139 000 и новые студии в Эсентепе примерно от €162 000. Квартиры большей площади и объекты с террасами, садами или видом на море предлагаются преимущественно в диапазоне €155 000–270 000. Объекты дешевле €70 000 ещё встречаются, но чаще это вторичная недвижимость, срочные продажи, небольшие квартиры, проекты с высокой платой за обслуживание или локации со слабой ликвидностью. Использовать €65 000 как стандартную стоимость новой студии у моря уже некорректно. Ориентировочные цены в 2026 году: Студия на вторичном рынке: от €55 000–90 000. Студия в новом прибрежном комплексе: €110 000–170 000. Квартира с одной спальней: €125 000–200 000. Квартира с двумя спальнями: €170 000–300 000. Пентхаус или апартаменты с большой террасой: от €220 000–400 000. Таунхаус: от €220 000–350 000. Готовая вилла: от €300 000–700 000. Премиальная вилла возле моря: от €700 000 до нескольких миллионов евро. Ориентировочные цены по регионам Локация Тип недвижимости Цена предложения за м² Кирения и ближайшие районы квартира €2 700–4 500 Алсанджак и Лапта квартира €2 400–3 800 Эсентепе квартира €2 700–4 500 Эсентепе вилла €3 000–5 000 Искеле и Long Beach новостройка €2 300–3 600 Фамагуста квартира €1 800–3 000 Татлысу квартира €2 000–3 300 Северная Никосия квартира €1 400–2 500 Богаз квартира €1 700–2 800 Карпаз дом или участок зависит от титула и разрешений Это цены предложений, а не официальный индекс проведённых сделок. Итоговая стоимость зависит от типа титула, стадии строительства, наличия отдельного документа на квартиру, расстояния до моря и условий рассрочки. Дисконт между котлованом и готовым объектом больше не всегда достигает 20–30%. В некоторых проектах ранняя цена действительно ниже, но прирост может быть полностью поглощён удорожанием строительства, изменением налогов, задержкой сдачи и высокой конкуренцией на перепродаже. Рассрочки на три–пять лет встречаются регулярно. Однако «беспроцентная рассрочка» нередко уже заложена в стоимость: цена при полной оплате может быть ниже, чем итоговая сумма платежей по графику. Как купить недвижимость на Северном Кипре украинцу Покупка состоит из нескольких юридических этапов. Подписанный договор и передача денег застройщику ещё не означают, что титул уже оформлен на покупателя. Выбор объекта и резервирование Для снятия объекта с продажи обычно вносится депозит от €1 000 до €5 000. До оплаты необходимо получить письменные условия возврата денег и подтвердить: точный номер объекта полную цену срок резерва график платежей комплектацию размер платы за обслуживание условия возврата депозита юридическое лицо, принимающее деньги. Независимая юридическая проверка Адвокат должен проверить: зарегистрированного владельца земли тип титула ипотеку и другие обременения строительное разрешение разрешение на планирование право застройщика продавать конкретную квартиру наличие отдельного титула или kat irtifak условия передачи собственности судебные споры претензии прежних владельцев возможность подачи на PTP. Адвокат должен представлять покупателя, а не застройщика или агентство. Подписание и регистрация договора Договор купли-продажи необходимо проштамповать и зарегистрировать в районном земельном управлении. Регистрация защищает договорные права покупателя до окончательной передачи титула. Гербовый сбор обычно составляет 0,5%. На практике документы стараются оформить в течение 21 дня, поскольку задержка может привести к штрафам и ослаблению защиты покупателя. Permission to Purchase Иностранец обязан подать заявление на Permission to Purchase. Для этого потребуются паспорт, зарегистрированный договор, документы объекта, план участка, разрешение на строительство и справка об отсутствии судимости из страны гражданства. Старый ориентир в три–шесть месяцев больше не соответствует практике. По состоянию на май 2026 года процедура обычно занимает около 12–18 месяцев, а отдельные заявления могут рассматриваться дольше. После одобрения PTP титул необходимо передать в установленный срок. По актуальным правилам переход права обычно должен быть завершён в течение 12 месяцев, а применимые налоги — уплачены в течение 75 рабочих дней после публикации разрешения. Передача титула Окончательное право оформляется через земельное управление. До этого покупатель может владеть зарегистрированным договором и пользоваться готовым объектом, но юридически это не равно наличию титула на собственное имя. Особенно рискованны проекты, где отдельные титулы не подготовлены, земля остаётся заложенной банку или оформление зависит от действий застройщика после полной оплаты. Международная оплата Украинскому покупателю необходимо заранее согласовать с банком происхождение средств и возможность международного перевода. Ограничения НБУ, банковский compliance и требования принимающего банка нужно проверить до внесения невозвратного депозита. Оплата через третьих лиц, наличные расчёты и незафиксированные «альтернативные маршруты» создают налоговые и юридические риски. В договоре должны быть указаны реальный плательщик, получатель, валюта и назначение каждого платежа. Почему покупают недвижимость на Северном Кипре Более низкий порог по сравнению с югом острова Новые апартаменты в северной части острова нередко дешевле сопоставимых объектов в Лимасоле, Пафосе или Ларнаке. Однако разница объясняется не только стадией развития рынка, но и политическим статусом территории, отсутствием применения законодательства ЕС и особенностями титулов. Средиземноморский климат Побережье подходит для сезонного отдыха и длительного проживания. При этом качество инфраструктуры сильно зависит от района: Кирения, Алсанджак и Фамагуста обладают более развитой городской средой, чем удалённые комплексы Татлысу или Карпаза. Рассрочки застройщиков Рассрочка позволяет распределить платежи на период строительства. Но покупателю нужно сравнить цену при полной оплате и по графику, проверить штрафы, валюту договора и право на возврат денег при задержке. Доход от аренды Квартира может приносить доход, однако показатели 8–12% чаще являются валовыми рекламными расчётами. После управления, коммунальных услуг, ремонта, налогов, обслуживания и простоев чистая доходность обычно составляет около 4–7% в удачных объектах. Основание для подачи на ВНЖ Владение недвижимостью или зарегистрированный договор могут быть основанием для подачи заявления на краткосрочный вид на жительство. Это не автоматический ВНЖ и не гражданство. Официальные правила предусматривают предоставление визы до 90 дней собственникам с титулом, а для подачи на краткосрочное проживание принимаются титул или действующий договор покупки. Условия, финансовые требования, медицинская страховка и срок разрешения проверяются на момент подачи. Утверждение, что любая квартира стоимостью от $60 000 гарантированно предоставляет ВНЖ, некорректно. Инвестиции в недвижимость Северного Кипра: стратегии и доходность Долгосрочная аренда Долгосрочный спрос сосредоточен в Кирении, Фамагусте и Северной Никосии. Его формируют студенты, сотрудники университетов, местные семьи и иностранцы, которые ещё не готовы покупать жильё. Практическая валовая доходность составляет около 5–7%. Чистый результат может быть на 1,5–3 процентных пункта ниже. Наиболее востребованы квартиры: возле университетов в городской части Кирении рядом с магазинами и транспортом с невысокой платой за обслуживание с готовым титулом без обязательной зависимости от автомобиля. Краткосрочная аренда Кирения, Алсанджак, Эсентепе, Искеле и Long Beach ориентированы на туристический спрос. Высокая загрузка возможна летом, однако показатели 85–90% нельзя переносить на весь год. Официальная статистика первого квартала 2026 года показывает зимнюю загрузку туристических объектов на уровне 26–33%. Поэтому расчёт инвестиций должен включать слабый сезон, а не только июль и август. Валовая доходность может достигать 6–9% для удачного объекта. Чистая зависит от: комиссии управляющей компании тарифа за ночь сезонной загрузки платы за обслуживание уборки налогов коммунальных услуг замены мебели и техники. Off-plan и перепродажа Покупка на раннем этапе способна принести прибыль, если проект сдан вовремя, застройщик не снижает цены и на вторичном рынке есть реальный спрос. Обещание прироста 20–35% за 12–18 месяцев не должно включаться в базовый финансовый план. В 2026 году покупателю необходимо учитывать большой объём предложения в Искеле и Эсентепе, новые ограничения для иностранцев и повышенные расходы при регистрации. Покупка готового объекта Готовая квартира с титулом стоит дороже, но позволяет проверить качество строительства, фактический вид, инфраструктуру и размер коммунальных платежей. Для консервативного покупателя готовый объект часто безопаснее котлована, особенно если цель — проживание или немедленная аренда. Земельные участки Иностранцам запрещено приобретать сельскохозяйственные и лесные земли. Разрешённый участок под строительство ограничен площадью до 1 338 м², и на нём можно построить только один жилой дом. Покупка земли в Эсентепе, Татлысу или на Карпазе требует проверки назначения участка, дороги, воды, электричества, градостроительных норм и политико-правовой истории титула. Прогноз цен на 2026–2030 годы Надёжного официального прогноза стоимости недвижимости на Северном Кипре нет. Поэтому таблицы с гарантированным ежегодным ростом на 6–8% создают ложную точность. Более реалистично рассматривать три сценария: Период Консервативный сценарий Базовый сценарий Оптимистичный сценарий 2026 от −3% до +2% +2–5% +5–8% 2027 0–3% +3–6% +6–9% 2028 0–4% +3–6% +6–8% 2029 0–4% +3–5% +5–8% 2030 0–4% +3–5% +5–7% Это сценарная оценка, а не прогноз официального регулятора. Базовый вариант предполагает умеренный рост качественных готовых объектов и слабую динамику переоценённых новостроек. Сильнее рынка могут выглядеть квартиры с отдельным титулом в Кирении, Алсанджаке и Фамагусте. Слабее — проекты с большим количеством одинаковых лотов, высокой платой за обслуживание и неопределёнными сроками передачи титулов. Налоги и расходы при покупке недвижимости Старый ориентир дополнительных расходов в размере 5–9% больше не актуален для многих иностранных покупателей. После изменений 2026 года совокупные платежи могут превышать 15% стоимости объекта. Расход Актуальный ориентир Комментарий Гербовый сбор 0,5% при оформлении договора Сбор за передачу титула для иностранца до 9% обычно разбивается между регистрацией договора и передачей титула НДС на новостройку обычно 5% если применяется и не включён в цену PTP половина минимальной месячной зарплаты сумма меняется Услуги адвоката примерно €1 000–2 500 зависит от объекта и договора Переводы и заверения €200–600 зависит от документов Подключение и инфраструктура индивидуально часто оплачивается отдельно Меблировка от €8 000–30 000 если объект передаётся без комплектации Для первой недвижимости иностранца актуальная ставка сбора за титул составляет 9%: 6% может уплачиваться при регистрации договора и 3% при окончательной передаче права. Для второй и третьей квартир структура платежей меняется, но общая ставка также достигает 9%. НДС, инфраструктурный сбор, трансформатор, счётчики, подключение воды и электричества могут не входить в рекламную цену. Полный расчёт необходимо получить в письменном виде до резервирования. Ежегодные расходы Плата за обслуживание комплекса: примерно €600–3 000 в год, в премиальных проектах — выше. Страхование: зависит от площади и покрытия. Коммунальные услуги: рассчитываются по фактическому потреблению и тарифам в турецких лирах. Ремонтный резерв: минимум 0,5–1% стоимости объекта в год для инвестиционной модели. Управление арендой: обычно 15–30% поступлений при краткосрочном формате. Налог на аренду: 8% при платежах в турецких лирах и 13% при оплате в GBP, EUR или USD. Договор аренды необходимо зарегистрировать в налоговой, а с 1 января 2025 года арендные платежи должны проходить через банк. При продаже зарегистрированный собственник уплачивает stopaj: для физического лица актуальная ставка составляет 2,8% от оценочной стоимости, для профессионального продавца или компании — 4%. Лучшие регионы для покупки недвижимости Кирения Кирения — главный городской, туристический и экспатский центр северного побережья. Здесь сосредоточены рестораны, школы, университеты, клиники и деловая инфраструктура. Подходит: для постоянного проживания, долгосрочной аренды и ликвидных городских инвестиций. Плюсы: круглогодичный спрос, инфраструктура, большой вторичный рынок. Минусы: высокая цена входа, пробки, плотная застройка и дорогие проекты возле моря. Цены: студии и небольшие квартиры — от €100 000–160 000; квартиры с одной спальней — от €150 000–230 000; виллы — от €400 000. Ликвидность: одна из наиболее высоких на рынке, особенно у готовых объектов с титулом. Алсанджак и Лапта Западнее Кирении расположены более спокойные районы с пляжами, школами и закрытыми комплексами. Подходит: семьям, покупателям для переезда и долгосрочной аренды. Плюсы: близость к Кирении, развитая инфраструктура, больше готовых домов. Минусы: зависимость от автомобиля и высокая стоимость новых проектов. Текущие предложения в Алсанджаке включают квартиры примерно от €127 000–190 000 и таунхаусы от €250 000. Эсентепе Эсентепе активно застраивается курортными комплексами с бассейнами, ресторанами и спортивной инфраструктурой. Подходит: для сезонного проживания и курортной аренды. Плюсы: море, виды, современные проекты. Минусы: удалённость от Кирении, большой объём новостроек, высокий management fee. Новые студии предлагаются примерно от €150 000–170 000, квартиры и пентхаусы — от €200 000–300 000. Искеле и Long Beach Long Beach стал крупнейшей зоной массовой курортной застройки. Здесь много новых комплексов, рассрочек и предложений для иностранцев. Подходит: покупателям off-plan и тем, кто понимает риски перепродажи. Плюсы: длинный пляж, современная инфраструктура, широкий выбор. Минусы: перенасыщение предложения, конкуренция с застройщиками, зависимость от сезонного спроса. Квартиры с одной спальней в текущих предложениях начинаются примерно от €130 000–150 000, более крупные объекты — от €160 000–250 000. Фамагуста Фамагуста — городской и университетский рынок. Здесь выше потенциал долгосрочной аренды и меньше зависимость от летнего сезона. Подходит: инвесторам в студенческую аренду и покупателям с умеренным бюджетом. Плюсы: университеты, городской спрос, относительно доступные цены. Минусы: сильная разница между районами и необходимость внимательно проверять титул. Цены: вторичные квартиры могут начинаться от €60 000–90 000, новые объекты возле моря — примерно от €130 000–200 000. Татлысу Татлысу — спокойная прибрежная зона между Эсентепе и восточным побережьем. Подходит: для отдыха и долгосрочного владения. Плюсы: природа, меньшая плотность застройки, виды. Минусы: слабая городская инфраструктура, автомобиль необходим, аренда сезонная. Северная Никосия Административный и деловой центр подходит для долгосрочной аренды, но не для классической курортной стратегии. Подходит: студентам, специалистам и инвесторам с меньшим бюджетом. Плюсы: круглогодичный спрос, университеты, рабочие места. Минусы: отсутствие моря и менее активный рынок перепродажи среди иностранцев. Карпаз, Богаз и удалённые районы Эти районы привлекают природой и относительно низкими ценами. Но дешёвая земля или квартира может оказаться неликвидной из-за отсутствия дорог, магазинов, воды и стабильного арендного спроса. Покупка оправдана прежде всего для личного использования, а не на основании обещаний быстрого роста стоимости. Главные риски при покупке Международно-правовой статус территории Северная часть острова не признана международным сообществом как отдельное государство, кроме признания со стороны Турции. Законодательство ЕС здесь не применяется. Это влияет на банковское финансирование, исполнение решений, страхование титула и международную ликвидность объекта. Претензии прежних собственников Часть земель до 1974 года принадлежала греко-кипрским владельцам. Республика Кипр предупреждает, что покупатели таких объектов могут столкнуться с судебными требованиями, а решения кипрских судов потенциально исполняются в других странах ЕС. Европейский суд по правам человека признаёт Комиссию по недвижимому имуществу одним из механизмов рассмотрения требований прежних владельцев, однако это не устраняет необходимость проверить историю конкретного участка. Тип титула Необходимо различать: турецкий титул до 1974 года иностранный титул до 1974 года exchange или equivalent title выделенные государством земли договорное право без отдельного титула. Название титула само по себе не заменяет проверку участка, истории собственности и возможных претензий. Отсутствие отдельного титула Некоторые квартиры продаются только по договору, а титул остаётся на весь участок. Покупатель зависит от застройщика, завершения разделения и погашения возможной ипотеки. Ипотека на земле застройщика Если участок заложен банку, покупатель может полностью оплатить квартиру, но не получить титул без снятия обременения. Задержка строительства В договоре должны быть указаны конечная дата, допустимый период задержки, компенсация, стандарт отделки и право покупателя расторгнуть договор. Высокие дополнительные расходы Рекламная цена может не включать НДС, передачу титула, инфраструктуру, счётчики, мебель и юридические услуги. Разница между объявлением и полным бюджетом иногда превышает 15–20%. Завышенная доходность Гарантированная аренда имеет смысл только при наличии отдельного договора, платёжеспособного гаранта, понятной суммы и ответственности за невыплату. Фраза «доходность 10%» без указания расходов обычно означает валовую выручку, а не прибыль собственника. Слабая перепродажа В крупных проектах собственник конкурирует с новыми очередями застройщика. Чтобы продать квартиру, нередко приходится снижать цену или ждать завершения продаж девелопера. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают северную часть Кипра для проживания, отдыха или инвестиций. Подбор по реальной цели. Объекты для постоянной жизни, краткосрочной аренды и перепродажи оцениваются по разным критериям. Сравнение готовых объектов и новостроек. Покупатель видит не только предложения застройщиков, но и варианты вторичного рынка. Юридическое сопровождение. Организуется проверка титула, земельного участка, договора, разрешений и обременений с участием местного адвоката. Расчёт полного бюджета. До бронирования учитываются налог на передачу, НДС, PTP, мебель, инфраструктура и ежегодное обслуживание. Проверка инвестиционной модели. Ожидаемая аренда сравнивается с расходами, сезонностью и ценами конкурирующих объектов. Помощь с оплатой. Анализируется возможный банковский маршрут с учётом происхождения средств и действующих ограничений для украинских резидентов. Сопровождение после покупки. При необходимости организуются приёмка, меблировка, подключение коммунальных услуг и управление арендой. Перед внесением депозита необходимо письменно согласовать комиссию, перечень услуг, юридическую сторону сопровождения и условия возврата денег. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/north-cyprus/

5 серпня 2026, 15:26

Польский рынок жилья остаётся одним из наиболее востребованных среди украинских покупателей. Географическая близость, развитая экономика, членство в ЕС, стабильный спрос на аренду и понятная процедура оформления делают Польшу логичным направлением для переезда, сохранения капитала и долгосрочных инвестиций. Сегодня недвижимость в Польше покупают не только украинцы, уже работающие или ведущие бизнес в стране. Жильём интересуются семьи, планирующие переезд, родители студентов, инвесторы в аренду и покупатели, которые хотят разместить часть капитала в европейском активе. Анализ рынка недвижимости в Польше После резкого роста цен в 2023–2024 годах польский рынок вошёл в более спокойную фазу. Покупатели стали внимательнее сравнивать предложения, объём доступных новостроек увеличился, а продавцам вторичного жилья приходится чаще соглашаться на торг. По данным GUS, в первом квартале 2026 года цены на жильё в Польше выросли на 2,3% относительно четвёртого квартала 2025 года и на 6% в годовом выражении. Новостройки подорожали за год на 6,8%, вторичный рынок — на 5,2%. Это подтверждает продолжение роста, но темпы уже значительно ниже пиковых значений предыдущих лет. Ситуация в крупнейших городах отличается от общенационального показателя. По данным NBP, в первом квартале 2026 года средняя стоимость фактически проданных квартир на вторичном рынке семи крупнейших городов составляла 13 477 PLN за м², что на 0,7% ниже, чем годом ранее. На первичном рынке средняя цена сделки находилась на уровне 14 245 PLN за м² и снизилась на 0,3% в годовом выражении. Таким образом, рынок нельзя описывать одной цифрой. Официальный индекс GUS показывает рост по всей стране, тогда как данные NBP по крупнейшим городам указывают на стабилизацию или небольшую коррекцию отдельных сегментов. Дополнительным фактором стала денежно-кредитная политика. После серии снижений ставка NBP в июле 2026 года составляет 3,75% годовых. Снижение ставок постепенно улучшило доступность ипотеки и вернуло на рынок часть отложенного спроса. Средняя ставка по новым жилищным кредитам в PLN в апреле 2026 года составляла около 5,88% против 7,43% годом ранее. Несмотря на снижение, ипотека всё ещё остаётся относительно дорогой, поэтому значительная часть покупателей использует крупный первоначальный взнос или собственные средства. В первом квартале 2026 года девелоперы продали около 12 900 квартир на семи крупнейших рынках — на 35,2% больше, чем годом ранее. Рост объясняется снижением стоимости кредитования, накопленным спросом и широким выбором готовых объектов. Одновременно предложение продолжает увеличиваться. В первом полугодии 2026 года в Польше выросло количество введённых в эксплуатацию квартир, предназначенных для продажи или аренды. Это усиливает конкуренцию между застройщиками и снижает вероятность одинаково быстрого роста всех проектов. Для инвестора это означает, что покупать любую квартиру в ожидании автоматического подорожания уже нецелесообразно. Наибольшим спросом пользуются объекты рядом с транспортом, университетами, деловыми районами и рабочими местами. Рынок аренды также стабилизировался. В марте 2026 года средняя заявленная арендная ставка по стране составляла около 3 553 PLN в месяц, что на 0,8% ниже, чем годом ранее. В Варшаве средняя ставка достигала примерно 4 807 PLN, но также снизилась в годовом выражении. Это опровергает утверждение о повсеместном росте аренды на 5–9% в 2025–2026 годах. В крупных городах собственники столкнулись с увеличением предложения, а арендаторы получили больше возможностей для выбора. Цены на недвижимость в Польше Основной расчёт на польском рынке проводится в злотых. По среднему курсу NBP на 27 июля 2026 года €1 составлял около 4,31 PLN. Евровый эквивалент необходимо воспринимать как ориентир, поскольку курс меняется ежедневно. В первом квартале 2026 года средняя цена фактически проданных квартир в Варшаве составляла 16 393 PLN за м² на вторичном рынке и 16 475 PLN за м² в новостройках. Это примерно €3 800 за м² по актуальному курсу. В Кракове средняя цена сделки составляла 15 110 PLN за м² на вторичном рынке и 15 384 PLN за м² в новостройках. Вроцлав показывал около 12 632 и 13 903 PLN за м² соответственно. В Гданьске вторичное жильё продавалось в среднем по 13 870 PLN за м², новостройки — по 14 647 PLN. В отличие от Варшавы и Кракова, рынок Гданьска продолжил заметно расти: цены увеличились примерно на 5–6% в годовом выражении. В Познани средняя стоимость составляла 10 677 PLN за м² на вторичном рынке и 12 627 PLN в новостройках. Наиболее доступным из крупных городов оставалась Лодзь: около 7 971 PLN за м² на вторичном рынке и 9 758 PLN в новых проектах. Цены предложения обычно выше фактических цен сделок. Например, в новых проектах Варшавы средняя заявленная цена в начале 2026 года превышала 19 000 PLN за м², а в центральных и премиальных комплексах могла быть выше 30 000–40 000 PLN за м². Ориентировочные бюджеты покупки: Квартира площадью 50–60 м² в Варшаве: от 850 000 до 1 300 000 PLN, или примерно €197 000–302 000. Квартира площадью 50 м² в Кракове: от 700 000 до 950 000 PLN, или около €162 000–220 000. Квартира площадью 55 м² в Гданьске: от 750 000 до 1 000 000 PLN, или около €174 000–232 000. Квартира площадью 60 м² во Вроцлаве: от 700 000 до 950 000 PLN, или около €162 000–220 000. Квартира площадью 50–60 м² в Познани: от 600 000 до 850 000 PLN, или около €139 000–197 000. Квартира площадью 50–60 м² в Лодзи или Катовице: от 450 000 до 700 000 PLN, или около €104 000–162 000. Апартаменты в Закопане: обычно от 700 000 PLN и значительно выше в проектах рядом с центром и подъёмниками. Локация Тип недвижимости Средняя цена сделки, PLN за м² Варшава вторичный рынок 16 393 Варшава новостройка 16 475 Краков вторичный рынок 15 110 Краков новостройка 15 384 Гданьск вторичный рынок 13 870 Гданьск новостройка 14 647 Вроцлав вторичный рынок 12 632 Вроцлав новостройка 13 903 Познань вторичный рынок 10 677 Познань новостройка 12 627 Лодзь вторичный рынок 7 971 Лодзь новостройка 9 758 Данные отражают средние зарегистрированные цены первого квартала 2026 года. Конкретная квартира может стоить значительно дороже из-за района, состояния, этажа, энергоэффективности, парковочного места и близости к транспорту. Дома в пригородах Варшавы, Кракова, Вроцлава и Гданьска обычно требуют бюджета от 1–1,5 млн PLN. Более доступные объекты можно найти в небольших городах и сельской местности, но расходы на ремонт и транспорт могут снизить выгоду покупки. Земельные участки под строительство значительно различаются по цене. Перед покупкой необходимо проверить местный план застройки, наличие дороги, коммуникаций и возможность приобретения земли иностранцем. Риски при покупке недвижимости в Польше Польский рынок регулируется достаточно строго, но это не исключает юридических, технических и финансовых рисков. Обременения в Księga Wieczysta Księga Wieczysta, или KW, содержит сведения о собственнике, ипотеке, сервитутах, правах третьих лиц и заявлениях, ожидающих регистрации. Особое внимание нужно обращать на разделы III и IV. В них указываются ограничения, требования третьих лиц и ипотечные обязательства. Проверки одного номера KW недостаточно. Необходимо сопоставить собственника, адрес, площадь, долю в земле и фактическое состояние объекта. Покупка квартиры без отдельного KW Некоторые кооперативные квартиры не имеют отдельной земельной книги. Такая недвижимость может быть дешевле, но получить ипотеку и проверить права продавца сложнее. Перед покупкой необходимо изучить документы spółdzielnia mieszkaniowa, право на помещение и юридический статус земельного участка. Задолженность перед управляющей компанией Долги предыдущего владельца не всегда автоматически переходят к покупателю, как утверждалось в исходной статье. Однако наличие задолженности может привести к спорам и задержкам сделки. Перед подписанием нотариального акта необходимо получить справку от wspólnota mieszkaniowa или spółdzielnia об отсутствии долгов. Реституционные риски Для отдельных зданий старого фонда в Варшаве актуальны претензии бывших владельцев и их наследников. Особенно тщательно нужно проверять дома, связанные с послевоенной национализацией. Это не означает, что весь старый фонд Варшавы опасен, но такие объекты требуют расширенной проверки истории собственности. Техническое состояние здания Красивый ремонт квартиры не гарантирует хорошего состояния дома. Необходимо проверить: состояние крыши и фасада; лифты; проводку и трубы; планируемые ремонты; размер ремонтного фонда; энергетический сертификат; предстоящие взносы собственников. В старых домах крупный ремонт общего имущества может потребовать дополнительных платежей. Ненадёжный застройщик Покупателя защищает польский закон о девелоперской деятельности, но риски задержек и изменения сроков сохраняются. Средства по девелоперскому договору поступают на защищённый счёт mieszkaniowy rachunek powierniczy и перечисляются застройщику по мере выполнения этапов. При этом утверждение, что каждый проект обязательно имеет отдельную банковскую гарантию, некорректно. Перед покупкой проверяются земля, разрешение на строительство, prospekt informacyjny, финансовое состояние девелопера и условия договора. Покупка объекта с арендатором Приобретение квартиры с действующим договором аренды означает, что новый собственник принимает существующие отношения с арендатором. Необходимо заранее проверить срок договора, депозит, задолженность, порядок расторжения и возможность фактического освобождения квартиры. Переоценённые районы Новая застройка на окраине может продаваться почти по цене центральных районов, хотя рядом ещё нет метро, школ и полноценной инфраструктуры. Обещания будущего роста нужно подтверждать утверждёнными транспортными и градостроительными проектами, а не презентацией застройщика. Валютный риск Цена фиксируется в PLN. Покупатель, который хранит деньги в евро или долларах, зависит от обменного курса. В июле 2026 года курс евро колебался примерно в диапазоне 4,29–4,35 PLN. На крупной сделке даже изменение на несколько процентов существенно влияет на итоговый бюджет. Международный банковский перевод Польский нотариус, банк и продавец могут запросить документы о происхождении денег. Украинским покупателям необходимо заранее подготовить банковские выписки, декларации, договоры продажи имущества и другие подтверждения. Возможность перевода денег из Украины следует проверять до внесения невозвратного задатка. Общей схемы, подходящей всем покупателям, не существует. Лучшие регионы для покупки недвижимости в Польше Варшава Варшава — крупнейший и наиболее ликвидный рынок страны. Здесь сосредоточены международные компании, университеты, государственные учреждения и крупнейший рынок труда. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду, семьям для переезда, предпринимателям и покупателям, которым важна ликвидность. Плюсы: высокий спрос, развитый транспорт, метро, международный аэропорт, большой рынок аренды. Минусы: высокая стоимость входа, относительно невысокая доходность дорогих квартир и большая разница между районами. Средняя цена сделки в первом квартале 2026 года составляла около 16 400 PLN за м². При этом премиальные центральные проекты стоят значительно дороже. Ликвидность: высокая у квартир рядом с метро, деловыми центрами, университетами и основными транспортными узлами. Краков Краков сочетает туристический рынок, университеты, международные компании и развитый IT-сектор. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду, покупателям для проживания и тем, кто работает в технологических и сервисных компаниях. Плюсы: большой студенческий рынок, международные работодатели, туризм, ограниченное предложение в центральных районах. Минусы: высокие цены, перегруженность центра и возможное ужесточение правил краткосрочной аренды. Средняя цена сделки составляла около 15 100–15 400 PLN за м² в зависимости от типа рынка. Ликвидность: высокая в районах с трамваем, университетами и офисными центрами. Гданьск и Труймясто Гданьск, Гдыня и Сопот формируют единый рынок Труймясто. Здесь сочетаются туризм, портовая экономика, IT, логистика и университеты. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную и сезонную аренду, покупателям жилья у моря. Плюсы: Балтийское побережье, аэропорт, рабочие места, туризм и высокий спрос на качественные объекты. Минусы: высокая цена новых проектов, сезонность отдельных районов и высокая стоимость квартир в Сопоте. Гданьск был одним из немногих крупных рынков, где цены сделок продолжили заметно расти в начале 2026 года. На вторичном рынке увеличение составило 6,2%, на первичном — 5,35% год к году. Ликвидность: высокая у объектов рядом с SKM, университетами, деловыми зонами и морем. Вроцлав Вроцлав — крупный технологический, университетский и промышленный центр на западе Польши. Кому подходит: инвесторам с бюджетом ниже варшавского, специалистам международных компаний и семьям. Плюсы: рынок труда, университеты, транспорт, международные компании и активный спрос на аренду. Минусы: дорогие центральные районы, ограниченная доступность транспорта в новых пригородных проектах. Средняя цена сделки составляла около 12 600 PLN за м² на вторичном рынке и 13 900 PLN в новостройках. Ликвидность: высокая в районах с трамваем и быстрым доступом к центру. Познань Познань — деловой и университетский центр Великопольши. Цены здесь ниже, чем в Варшаве, Кракове, Гданьске и Вроцлаве. Кому подходит: консервативным инвесторам, семьям и покупателям для долгосрочного проживания. Плюсы: стабильный рынок труда, международные компании, университеты и относительно умеренная стоимость жилья. Минусы: более медленный рост цен и меньший туристический рынок. Средняя цена сделки составляла около 10 700 PLN за м² на вторичном рынке и 12 600 PLN в новостройках. Ликвидность: высокая у компактных квартир рядом с университетами и деловыми районами. Закопане Закопане — основной горный курорт страны. Объекты покупают для отдыха и краткосрочной аренды. Кому подходит: инвесторам с опытом туристического управления и покупателям второго жилья. Плюсы: круглогодичный туристический спрос, ограниченная территория и узнаваемость курорта. Минусы: высокая цена, большие комиссии управляющих компаний, сезонные колебания и необходимость проверять законность использования помещения для туристической аренды. Доходность зависит не только от загрузки, но и от правил конкретного дома, налогов и стоимости управления. Сопот Сопот — самый дорогой курортный рынок польского побережья. Кому подходит: покупателям премиальной недвижимости, инвесторам в дорогую краткосрочную аренду и тем, кому важна сохранность капитала. Плюсы: ограниченное предложение, море, престиж и высокая ликвидность качественных объектов. Минусы: высокая стоимость входа и невысокая процентная доходность при долгосрочной аренде. Катовице и Силезская агломерация Катовице предлагают более доступный вход по сравнению с Варшавой, Краковом и Вроцлавом. Кому подходит: инвесторам с умеренным бюджетом и покупателям, ориентированным на долгосрочную аренду. Плюсы: крупная агломерация, университеты, бизнес-сектор, транспорт и сравнительно низкие цены. Минусы: ликвидность сильно зависит от конкретного города и района, а старый жилой фонд требует технической проверки. Процедура покупки недвижимости в Польше для украинцев Гражданин Украины считается иностранцем из страны вне Европейской экономической зоны. Поэтому правила зависят от типа недвижимости. Для покупки самостоятельной квартиры — samodzielny lokal mieszkalny — разрешение MSWiA обычно не требуется. Также не нужно отдельное разрешение на долю в земле, которая является неотделимой общей частью дома и связана с квартирой. Однако разрешение может потребоваться при покупке: дома вместе с отдельным земельным участком; строительного участка; доли в отдельной дороге или соседней земле; недвижимости в приграничной зоне; сельскохозяйственных и лесных земель. Утверждение, что украинцы могут свободно покупать любые дома и строительные участки, некорректно. Возможность сделки необходимо проверять до внесения задатка. Стоимость заявления на получение разрешения MSWiA составляет 1 570 PLN. Официальный срок сложного административного производства — до двух месяцев, но на практике рассмотрение может занимать три–четыре месяца и более. Подбор объекта На первом этапе определяются: город и район; бюджет; цель покупки; первичный или вторичный рынок; собственные средства или ипотека; необходимость разрешения MSWiA; планируемый формат аренды. Проверка правового статуса Для вторичного жилья проверяются: Księga Wieczysta; право собственности продавца; ипотека и обременения; задолженность перед wspólnota; зарегистрированные жильцы; право преимущественной покупки; планировка и соответствие документов; действующие договоры аренды. Для новостройки дополнительно анализируются prospekt informacyjny, разрешение на строительство, земельная книга участка, график платежей и условия передачи квартиры. Предварительный договор Umowa przedwstępna фиксирует цену, срок сделки, порядок расчётов и ответственность сторон. Вместо обычного аванса часто используется zadatek. Если покупатель отказывается без предусмотренного основания, он теряет задаток. Если отказывается продавец, он возвращает двойную сумму. Договор должен содержать условие возврата денег, если покупатель не получает необходимое разрешение MSWiA или ипотечный кредит. Ипотека Украинец может получить ипотеку в польском банке, но условия зависят от вида на жительство, источника дохода, срока трудового договора, валюты заработка и кредитной истории. В апреле 2026 года средняя ставка новых жилищных кредитов в PLN составляла около 5,88%. Конкретное предложение банка может быть выше из-за маржи, страхования и дополнительных продуктов. Первоначальный взнос обычно составляет от 10–20%, но иностранцу банк может установить более высокое требование. Нотариальная сделка Продажа недвижимости требует нотариального акта. Без akt notarialny переход права собственности не происходит. Покупатель может присутствовать лично или действовать через представителя по доверенности. Иностранная доверенность должна соответствовать требованиям польского нотариуса, иметь апостиль при необходимости и присяжный перевод. Расчёт Расчёт проводится банковским переводом. В договоре фиксируются сумма, счёт продавца и дата оплаты. Для дополнительной безопасности можно использовать нотариальный депозит — depozyt notarialny. Регистрация права Нотариус направляет заявление о внесении нового собственника в Księga Wieczysta. Срок зависит от загруженности конкретного суда и может составлять от нескольких недель до нескольких месяцев. Покупатель получает право собственности с момента подписания нотариального акта, а запись в KW подтверждает изменение в государственном реестре. Стандартная сделка с квартирой без ипотеки может занять от двух до восьми недель. При необходимости разрешения MSWiA или банковского кредита срок будет значительно больше. Налоги и расходы при покупке и содержании недвижимости в Польше Вторичный рынок При покупке недвижимости у физического лица обычно уплачивается PCC в размере 2% рыночной стоимости. Налог рассчитывает и перечисляет нотариус. Покупатель первой квартиры или дома может быть освобождён от PCC, если ранее он не владел такой недвижимостью или долей в ней. Допускается только доля до 50%, полученная по наследству. Первичный рынок При покупке у застройщика PCC обычно не взимается, поскольку сделка облагается VAT. Для жилых квартир площадью до 150 м² применяется VAT 8%, который уже включён в цену. Для части площади сверх лимита применяется ставка 23%. Коммерческие апартаменты могут полностью облагаться VAT 23%. Основные расходы Статья расхода Размер Примечание PCC, вторичный рынок 2% возможно освобождение для первой квартиры VAT, новостройка обычно включён в цену 8% для стандартного жилья Разрешение MSWiA 1 570 PLN если требуется Нотариальный тариф по установленной шкале зависит от стоимости сделки VAT на услуги нотариуса 23% начисляется на нотариальный тариф Выписки нотариального акта по количеству страниц оплачиваются отдельно Внесение собственности в KW обычно 200 PLN судебный сбор Регистрация ипотеки обычно 200 PLN при банковском кредите Юридическая проверка индивидуально зависит от объекта Комиссия агентства по договору уточняется заранее Нотариальные расходы нельзя корректно обозначать как фиксированные 0,5–3% стоимости. Они рассчитываются по утверждённой шкале, а нотариус может применить ставку ниже установленного максимума. Ежегодный налог на недвижимость Podatek od nieruchomości устанавливает муниципалитет. Для жилых помещений налог рассчитывается за квадратный метр и обычно составляет небольшую сумму по сравнению с ценой квартиры. Максимальная ставка для жилого помещения в 2026 году составляет около 1,25 PLN за м² в год, но конкретная gmina может установить меньшую ставку. Содержание дома Владелец ежемесячно оплачивает czynsz administracyjny. В него могут входить: управление; ремонтный фонд; уборка; охрана; отопление; вода; вывоз мусора; обслуживание лифтов. В крупных городах платежи часто составляют около 8–18 PLN за м² в месяц и могут быть выше в новых домах с охраной, подземным паркингом и дополнительной инфраструктурой. Налог с аренды Частная аренда облагается ryczałt: 8,5% от дохода до 100 000 PLN в год; 12,5% от суммы, превышающей 100 000 PLN. Налог рассчитывается от выручки, а не от прибыли. Затраты на ремонт, ипотеку и обслуживание обычно не уменьшают базу ryczałt. Налог при продаже Если недвижимость продана до истечения пяти лет, рассчитанных с конца года приобретения, прибыль обычно облагается PIT 19%. После истечения этого срока продажа не облагается PIT. Также возможно освобождение, если выручка используется на собственные жилищные цели в установленный срок. Почему стоит купить недвижимость в Польше Географическая близость Польша граничит с Украиной и имеет развитое автобусное и железнодорожное сообщение. Это упрощает поездки, контроль недвижимости и переезд семьи. Крупная экономика Польша обладает крупнейшей экономикой Центральной Европы. Рынок жилья поддерживают рабочие места, внутреннее потребление, университеты и развитие международного бизнеса. Большое украинское сообщество Во многих городах работают украинские школы, сервисные компании, врачи, юристы и предприниматели. Это снижает бытовые сложности после переезда. Развитый рынок аренды Варшава, Краков, Вроцлав, Гданьск, Познань и Катовице привлекают студентов и специалистов. Однако арендные ставки уже не растут одинаково быстро, поэтому инвестиционный расчёт должен быть консервативным. Понятный порядок регистрации Право собственности оформляется нотариально и регистрируется в Księga Wieczysta. Государственный реестр позволяет проверить основные права и обременения. Возможность ипотеки При наличии легального дохода и соответствующего статуса украинцы могут получить кредит в польском банке. После снижения ставок NBP средняя стоимость новых ипотек стала ниже, чем годом ранее. Образование и работа Покупка квартиры может быть практичной для семьи, которая планирует длительное обучение или работу в Польше. При этом сама недвижимость не предоставляет права на ВНЖ. Диверсификация капитала Польская недвижимость позволяет хранить часть капитала в активе, номинированном в PLN и связанном с экономикой ЕС. При этом необходимо учитывать валютный курс и расходы на содержание. Инвестиции в недвижимость Польши: доходность от аренды Польский рынок предлагает три основные стратегии: долгосрочную аренду, краткосрочное размещение и покупку для последующей перепродажи. Долгосрочная аренда Средняя валовая доходность жилой недвижимости в Польше в марте 2026 года оценивалась примерно в 5,9%. В Варшаве расчётный средний показатель составлял около 6,8%, в Лодзи — 6,2%, в Гданьске и Познани — около 5,2%. Эти цифры основаны на средних ценах и ставках предложения. Реальная доходность конкретной квартиры зависит от района, ремонта, периода простоя и структуры платежей арендатора. Чистая доходность после налога, ремонта, страхования, управления и периодов без арендатора обычно на 1–2 процентных пункта ниже валовой. Краткосрочная аренда Краков, Гданьск, Сопот, Варшава и Закопане имеют высокий туристический спрос. Но доходность 7–10% нельзя считать гарантированной. Собственник оплачивает: комиссии платформ; уборку; бельё; управление; коммунальные услуги; ремонт; налоги; периоды низкой загрузки. Кроме того, Польша готовит более строгие правила краткосрочной аренды, что уже мотивирует часть владельцев переводить квартиры на долгосрочный рынок. Коммерческая недвижимость Офисы, магазины и склады требуют отдельной юридической и финансовой оценки. Порог входа выше, а доход зависит от договора с арендатором, срока аренды, индексации и расходов собственника. Использовать единый показатель доходности 6–9% для всей коммерческой недвижимости некорректно. Покупка для перепродажи Покупка новостройки на раннем этапе может принести прибыль, если район развивается, а цена была ниже рынка. Однако в условиях большого предложения покупатель может столкнуться с конкуренцией со стороны самого застройщика. В расчёт нужно включить: отделку; нотариальные расходы; налоги; проценты по кредиту; комиссию; срок продажи; возможную скидку покупателю. Обещание получить 60–100% совокупной прибыли за пять–семь лет является слишком оптимистичным и не может использоваться как базовый сценарий. Прогноз цен на недвижимость в Польше После быстрого роста рынок перешёл к умеренной динамике. GUS фиксирует рост на 6% в годовом выражении, но данные NBP по крупнейшим городам показывают стабилизацию цен сделок. Год Возможная динамика Основные факторы 2026 около +2–6% снижение ставок и большое предложение 2027 около +3–6% стоимость ипотеки и рост доходов 2028 около +3–5% строительство и миграция 2029 около +2–5% состояние экономики и рынка труда 2030 около +2–5% инфляция и доступность жилья 2031 без точной оценки зависит от ставок и регулирования Это сценарный ориентир, а не гарантированный прогноз. Разница между городами и районами будет значительной. Наиболее устойчивыми могут оставаться объекты в Варшаве, Кракове, Гданьске и Вроцлаве рядом с метро, трамваем, университетами и деловыми районами. В городах с большим объёмом строительства рост может быть медленнее. Квартиры с плохой планировкой, высокой платой за обслуживание или слабой транспортной доступностью способны дешеветь даже при общем росте рынка. Почему покупатели выбирают агентство Homium Homium сопровождает украинских клиентов, которые покупают польскую недвижимость для проживания, аренды или сохранения капитала. Экспертиза рынка. Специалисты сравнивают районы, застройщиков, цены предложений и фактические сделки. Подбор по цели. Квартира для семьи, студента, долгосрочной аренды и перепродажи оценивается по разным критериям. Юридическая проверка. Организуется анализ KW, права собственности, ипотеки, задолженностей и документов застройщика. Проверка необходимости разрешения. До внесения задатка определяется, требуется ли согласие MSWiA для конкретного объекта. Помощь с оплатой. Специалисты координируют подготовку документов о происхождении средств и взаимодействие с банками. Организация ипотеки. При необходимости клиент получает помощь в подготовке заявки и выборе банка, работающего с иностранцами. Сопровождение нотариальной сделки. Контролируются договор, порядок расчёта, передача объекта и регистрация права. Помощь после покупки. При необходимости организуются ремонт, меблировка, коммунальные договоры и управление арендой. Поддержка на украинском и русском языках. Покупатель получает объяснение документов и этапов сделки на понятном языке. Актуальные предложения, цены и информацию о покупке недвижимости в Польше можно посмотреть на странице https://homium.ua/poland/

4 серпня 2026, 13:33

Черногория остаётся одним из самых заметных рынков недвижимости на Адриатике. Страна уже не относится к дешёвым направлениям: качественные квартиры у моря подорожали, а самые ликвидные объекты в Будве, Тивате и Которском заливе всё чаще конкурируют по цене с жильём в странах ЕС. Сегодня недвижимость в Черногории покупают для переезда, отдыха, сезонной аренды и сохранения капитала в евро. Однако выбирать объект только по виду на море недостаточно. На итоговую доходность влияют законность строительства, расстояние до инфраструктуры, расходы на управление, сезонность и возможность последующей перепродажи. Анализ рынка недвижимости в Черногории Рынок продолжает расти на фоне иностранного спроса, ипотечного кредитования и ограниченного предложения в лучших прибрежных локациях. По данным MONSTAT, в первом квартале 2026 года средняя цена квадратного метра в новых жилых зданиях достигла €2 445 по стране, €2 395 в Подгорице и €2 575 на побережье. Годом ранее средний показатель по Черногории составлял €2 158 за м². Статистика охватывает только впервые проданные квартиры в новостройках и не отражает вторичный рынок, виллы и земельные участки. Центральный банк Черногории называет иностранные инвестиции в недвижимость одним из главных факторов роста цен. За 2022–2024 годы в этот сегмент поступило около €1,37 млрд, а в первом полугодии 2025 года — ещё €228,9 млн. Одновременно быстро увеличивались жилищные кредиты, что усиливало внутренний спрос. Туристический рынок остаётся главным источником спроса на краткосрочную аренду. В 2025 году Черногория приняла 2,73 млн туристов, которые обеспечили 15,37 млн ночёвок. На иностранных гостей пришлось 95,8% всех ночёвок. При этом около 10,18 млн ночёвок были зарегистрированы в индивидуальных средствах размещения — апартаментах, комнатах и домах. Черногория использует евро, хотя пока не входит в еврозону. Для покупателя это устраняет риск расчётов в нестабильной местной валюте. Страна остаётся кандидатом на вступление в ЕС: по состоянию на июль 2026 года открыты все 33 переговорные главы, 18 из них предварительно закрыты. Однако точная дата вступления не установлена, поэтому закладывать гарантированный скачок цен после присоединения к ЕС нельзя. Лучшие регионы для покупки недвижимости в Черногории Будва и Будванская ривьера Будва остаётся главным курортным рынком страны. Бечичи, Рафаиловичи, Пржно и Петровац предлагают более спокойный формат, но цены рядом с морем уже близки к будванским. Кому подходит: инвесторам в сезонную аренду, покупателям второго жилья и тем, кому важна ликвидность. Плюсы: высокий туристический спрос, развитая инфраструктура, большой выбор объектов. Минусы: плотная застройка, пробки летом, высокая конкуренция между арендодателями. Цены: ориентировочно €2 800–5 500 за м². В новых и премиальных проектах первая линия может стоить дороже. Ликвидность: высокая у готовых квартир с чистыми документами, парковкой и пешей доступностью к морю. Которский залив Которский залив ценят за историческую архитектуру, яхтинг и ограниченное предложение земли. Кому подходит: покупателям для личного проживания, премиального отдыха и сезонной аренды. Плюсы: ландшафт ЮНЕСКО, близость аэропорта Тивата, высокая ценность объектов с видом на воду. Минусы: узкие дороги, сложный рельеф, дефицит парковок и высокая влажность в старом фонде. Цены: примерно €2 500–4 500 за м², в реконструированных каменных домах и на первой линии — выше. Ликвидность: высокая у объектов с удобным подъездом и подтверждённой законностью. Тиват и Porto Montenegro Тиват сформировался как международный яхтенный центр с аэропортом и премиальными резиденциями. Кому подходит: покупателям премиального сегмента, яхтсменам и инвесторам с большим бюджетом. Плюсы: аэропорт, международная аудитория, высокий уровень сервиса, ограниченное предложение качественных проектов. Минусы: один из самых высоких ценовых порогов в стране и сравнительно невысокая процентная доходность дорогих объектов. Цены: от €4 500–7 000 за м² и выше в брендированных резиденциях. Luštica Bay Luštica Bay — комплексный курорт с мариной, отелями, жилыми кварталами и развивающейся инфраструктурой. Покупатель получает управляемую среду, но зависит от правил проекта и обязательных сервисных платежей. Кому подходит: долгосрочным инвесторам и покупателям премиального жилья для отдыха. Плюсы: единая концепция, новое строительство, профессиональное управление. Минусы: высокая цена, расходы на содержание и зависимость от дальнейшего развития проекта. Цены: обычно от €4 000 за м², в готовых резиденциях и лучших локациях — значительно выше. Херцег-Нови Херцег-Нови подходит для спокойной жизни у моря и длительного проживания. Кому подходит: семьям, покупателям для переезда и долгосрочной аренды. Цены: ориентировочно €1 800–3 500 за м² в зависимости от района, состояния и вида. Ликвидность: средняя или высокая у квартир рядом с набережной и круглогодичной инфраструктурой. Бар Бар — один из наиболее доступных городских рынков побережья. Кому подходит: покупателям с умеренным бюджетом и инвесторам в долгосрочную аренду. Цены: примерно €1 700–2 800 за м². Небольшие готовые квартиры обычно начинаются от €90 000–120 000. Ликвидность: средняя, выше в центре, Шушани и районах рядом с морем. Подгорица Столица не зависит от летнего сезона. Спрос формируют сотрудники компаний, государственные служащие, студенты и семьи. Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду и покупателям для постоянного проживания. Средняя цена новых квартир в первом квартале 2026 года составляла €2 395 за м². Доходность: ориентировочно 4–6% валовых при правильном выборе района и площади. Колашин и Жабляк Колашин и Жабляк развиваются за счёт зимнего и летнего туризма. Кому подходит: инвесторам, готовым работать с сезонностью, и покупателям жилья для отдыха. Цены: примерно €1 700–3 500 за м². Премиальные апарт-отели могут стоить дороже. Доходность: зависит от фактической загрузки и договора с управляющей компанией; гарантированные 6–8% необходимо проверять по условиям конкретного проекта. Инвестиции в недвижимость Черногории: доходность от аренды Краткосрочная аренда наиболее востребована на побережье, но расчёт только за июль и август завышает годовой результат. Реалистичная валовая доходность курортной квартиры обычно находится в диапазоне 5–8% годовых. После вычета управления, уборки, коммунальных услуг, туристического сбора, налогов, ремонта и простоя чистая доходность может составлять около 3–6%. Долгосрочная аренда в Подгорице, Баре и части Херцег-Нови обычно приносит 4–6% валовых. Эта модель менее зависима от сезона и требует меньше операционной работы. Покупка на этапе строительства может дать прирост к сдаче, но 20–30% нельзя считать стандартом. Гарантированный доход нужно оценивать по договору, включая расходы и условия личного использования. Совокупная доходность 12–18% в год возможна только при удачном сочетании роста цены и аренды. Для базовой модели разумнее считать отдельно арендный поток и возможную капитализацию, включая сценарий без роста стоимости. Прогноз цен на недвижимость в Черногории Официального надёжного прогноза цен до 2030 года нет. Рынок уже находится на исторически высоких уровнях, а Центральный банк связывает его динамику с иностранными инвестициями и быстрым ростом кредитования. Период Возможная динамика Основные факторы 2026 около +5–10% иностранный спрос и дефицит качественных новостроек 2027 около +4–8% кредитование, туризм и переговоры с ЕС 2028 около +3–7% объём нового предложения 2029 около +3–6% экономика Европы и транспортная доступность 2030 без точной оценки условия вступления в ЕС и спрос нерезидентов Это сценарные ориентиры, а не гарантия. Переоценённая квартира в слабом районе может не вырасти в цене даже при положительной статистике по стране. Процедура покупки недвижимости в Черногории для украинцев Граждане Украины могут покупать квартиры, дома и большинство коммерческих объектов. Для отдельных видов земли, сельскохозяйственных участков, природоохранных территорий и объектов специального назначения действуют ограничения, поэтому возможность покупки нужно проверять по кадастру до внесения задатка. Выбор и бронирование После выбора объекта подписывается резервационное соглашение или предварительный договор. Задаток часто составляет 5–10%, но его размер определяется сторонами. В документе необходимо указать условия возврата денег, срок юридической проверки и ответственность продавца. Юридическая проверка Проверяются: собственник и основание его права; list nepokretnosti; ипотека, аресты и другие обременения; соответствие фактической площади кадастру; разрешение на строительство; регистрация здания и квартиры; заявления на легализацию; задолженность по налогам и коммунальным платежам; доступ к дороге и коммуникациям. Особенно важно отличать полностью зарегистрированный объект от здания, которое только находится в процедуре легализации. В 2026 году в Черногории продолжилась регистрация незаконно построенных объектов перед дальнейшей процедурой их легализации. Предварительный договор Predugovor фиксирует цену, сроки, график расчётов и условия основной сделки. Для новостройки в него включают дату завершения, техническую спецификацию, штрафы за задержку и порядок возврата платежей. Банковский расчёт Оплата проводится банковским переводом. Черногорский счёт удобен, но не всегда является обязательным условием самой покупки. Банк и нотариус вправе запросить подтверждение происхождения средств. Украинскому покупателю необходимо заранее проверить возможность международного перевода с учётом правил НБУ и банковского комплаенса. Подписывать договор с невозвратным задатком до согласования маршрута платежа рискованно. Основной договор и нотариус Договор купли-продажи подписывается у нотариуса. Покупателю предоставляется судебный переводчик, если он не владеет языком оформления сделки. Возможна покупка по нотариальной доверенности. Регистрация права После подписания документы направляются в кадастр. Срок внесения записи зависит от муниципалитета и состояния документов и может составлять от нескольких недель до нескольких месяцев. Право покупателя должно быть отражено в новом list nepokretnosti. Готовая сделка без ипотеки обычно занимает несколько недель. Почему стоит купить недвижимость в Черногории Евро. Все расчёты проводятся в евро, что удобно для международного покупателя. Море и горы. Побережье, национальные парки и горнолыжные районы находятся на небольшой территории. Безвизовый въезд. Граждане Украины могут находиться в стране без визы до 90 дней с действующим загранпаспортом. Туристический спрос. В 2025 году в стране зарегистрировано более 15 млн ночёвок, большая часть — у иностранных туристов. Перспектива ЕС. Черногория остаётся лидером переговорного процесса среди кандидатов Западных Балкан, но дата вступления пока не определена. Возможность ВНЖ. Владение недвижимостью может быть основанием для временного проживания, однако с 2026 года правила изменились. Для новых заявлений необходимо заранее проверить официальную налоговую оценку объекта и действующий минимальный порог. Разрешение, выданное на основании недвижимости, не даёт автоматического права на работу, а срок такого проживания не засчитывается для постоянного ВНЖ. Цены на недвижимость в Черногории Средний показатель новостроек по стране в первом квартале 2026 года составил €2 445 за м², на побережье — €2 575, в Подгорице — €2 395, на севере — €1 708. Это средние цены заключённых договоров по впервые проданным квартирам, а не универсальный прайс для всех объектов. Ориентировочные бюджеты: студия или небольшая квартира в Баре: от €90 000–120 000; квартира 40–50 м² в Бечичи: от €140 000–180 000; квартира 60–70 м² в Будве: от €200 000–320 000; квартира в Херцег-Нови или Биеле: от €120 000–180 000; квартира в Тивате: от €220 000–350 000; апартаменты в премиальном курортном проекте: от €300 000; вилла с бассейном на побережье: обычно от €450 000–700 000; квартира в Подгорице: от €120 000–200 000; апартаменты в Колашине или Жабляке: от €120 000–200 000. Локация Тип недвижимости Ориентировочная цена за м² Подгорица новостройка, средняя цена сделки €2 395 Побережье новостройка, средняя цена сделки €2 575 Будва квартира €2 800–5 500 Которский залив квартира €2 500–4 500 Тиват квартира €3 500–6 000 Porto Montenegro премиальные апартаменты €5 000–10 000+ Херцег-Нови квартира €1 800–3 500 Бар квартира €1 700–2 800 Подгорица квартира €1 900–3 000 Колашин и Жабляк апартаменты €1 700–3 500 Каталог Homium включает объекты в ключевых локациях Черногории: от квартир дешевле €150 000 до премиальных вилл и проектов. Риски при покупке недвижимости в Черногории Незарегистрированные здания. Дом может быть построен, но не внесён в кадастр или находиться в процессе легализации. Расхождение площади. Фактическая квартира, терраса или дополнительный этаж могут не совпадать с list nepokretnosti. Обременения. Ипотека, судебный запрет или право третьего лица должны быть сняты до передачи полной суммы. Отсутствие подъездной дороги. Красивый участок может не иметь зарегистрированного доступа или подключения к коммуникациям. Задержка новостройки. Срок сдачи необходимо защищать договорными штрафами и понятным графиком платежей. Высокие эксплуатационные расходы. В резиденциях с бассейном, мариной, охраной и управляющей компанией ежегодные платежи могут заметно снизить доходность. Сезонность. Квартира, которая хорошо сдаётся два месяца летом, может простаивать большую часть года. Переоценённая локация. Формулировки «рядом с Будвой» или «вид на море» не гарантируют инфраструктуру и ликвидность. Покупка ради ВНЖ. Недорогой объект больше нельзя автоматически считать достаточным основанием для нового временного ВНЖ; миграционные условия проверяются отдельно до сделки. Налоги и расходы при покупке и содержании недвижимости При покупке новостройки VAT 21% обычно уже включён в цену застройщика. При покупке вторичной недвижимости действует прогрессивный налог на переход права: 3% для стоимости до €150 000; €4 500 плюс 5% от части стоимости свыше €150 000 до €500 000; €22 000 плюс 6% от части стоимости свыше €500 000. Дополнительно оплачиваются нотариус, переводчик, регистрационные сборы, адвокат и банковские комиссии. Итоговые расходы зависят от цены и сложности сделки, поэтому фиксированный ориентир 3–5% подходит не для всех объектов. Ежегодный налог на недвижимость обычно находится в диапазоне 0,25–1% рыночной стоимости, а точную ставку определяет муниципалитет. Доход от аренды и прирост капитала облагаются по действующим правилам подоходного налога. Универсальная ставка 9% из старых материалов больше не должна использоваться без проверки статуса собственника, вида дохода и актуальной налоговой базы. Перед сдачей или продажей объекта расчёт нужно подтвердить у местного бухгалтера. Расходы собственника также включают страхование, коммунальные платежи, обслуживание дома, управление, ремонт и туристические сборы. Почему покупатели выбирают агентство Homium Homium сопровождает украинских клиентов при покупке недвижимости на побережье, в Подгорице и горных регионах Черногории. Подбор по цели. Для переезда, сезонной аренды, личного отдыха и сохранения капитала используются разные критерии. Юридическая проверка. Анализируются кадастр, обременения, разрешения, регистрация здания и история собственности. Проверка реальной стоимости. Объект сравнивается с предложениями в аналогичной локации, а не только с презентацией продавца. Помощь с оплатой. Специалисты координируют подготовку документов о происхождении средств и взаимодействие с банками. Удалённая сделка. При правильно оформленной доверенности покупку можно провести без постоянного присутствия клиента. Сопровождение после покупки. При необходимости организуются меблировка, коммунальные договоры и управление арендой. Перед бронированием необходимо согласовать комиссию, перечень услуг, расходы и условия возврата задатка. Актуальные предложения и дополнительную информацию о покупке недвижимости в Черногории можно получить по ссылке: https://homium.ua/montenegro/