Homium Агентство Зарубежной Недвижимости

25 серпня 2026, 16:42

Швейцарский рынок недвижимости в 2026 году снова движется вверх, хотя цены и без того остаются одними из самых высоких в Европе. Во втором квартале официальный индекс стоимости жилой недвижимости вырос на 0,7% за квартал и на 3,5% год к году. К концу июля средняя запрашиваемая цена квартиры в собственности по стране достигла примерно CHF 9 551 за м², что на 4,7% выше уровня предыдущего года. При этом разрыв между регионами огромен: в Цюрихе и Цуге квадратный метр стоит почти вдвое дороже, чем в Берне или Лугано, а отдельные кантоны показывают двузначный годовой рост. Для украинского покупателя недвижимость в Швейцарии может быть инструментом сохранения капитала, собственным жильём при переезде, альпийской резиденцией или частью международного инвестиционного портфеля. Но именно здесь нельзя начинать выбор с красивого дома у озера или предполагаемой доходности Airbnb. Сначала необходимо определить юридический статус покупателя: нерезидент, обладатель разрешения B, разрешения C или другого миграционного статуса. От этого зависит, разрешено ли вообще приобретение конкретного объекта по правилам Lex Koller. Швейцария в 2026 году — это не рынок дешёвого входа и не место для спекулятивной перепродажи через год. Его сильные стороны другие: ограниченное предложение земли, высокий уровень доходов, стабильный швейцарский франк, хронический дефицит аренды и очень высокая ликвидность качественных объектов в экономически сильных регионах. При этом покупателю необходимо учитывать необычную налоговую систему, кантональные различия, налогообложение условной арендной стоимости собственного жилья, ограничения для иностранцев и возможное ужесточение Lex Koller, которое Федеральный совет вынес на обсуждение именно в 2026 году. Что происходит с рынком недвижимости Швейцарии в 2026 году В отличие от многих европейских стран, Швейцария практически не прошла через серьёзное номинальное падение цен после повышения процентных ставок. Рынок замедлялся, но дефицит предложения удерживал стоимость жилья. Во втором квартале 2026 года официальный Swiss Residential Property Price Index Федерального статистического ведомства достиг 127,7 пункта при базе 100 в конце 2019 года. За квартал индекс вырос на 0,7%, а за год — на 3,5%. При этом квартиры в собственности подорожали на 1,6% только за квартал, тогда как отдельные дома немного снизились — примерно на 0,4%. Источник: Федеральная статистика Швейцарии / SECO Показатели рынка предложений ещё сильнее. К концу июля средняя запрашиваемая цена квартиры в собственности по Швейцарии составляла около CHF 9 551 за м² — на 4,7% выше, чем год назад. Для частных домов средний показатель находился около CHF 8 023 за м², годовой рост — примерно 3,2%. Источник: Swiss Marketplace Group — Kaufindex, июль 2026 Но общенациональная цифра почти ничего не говорит о конкретной покупке. В кантоне Цуг стоимость квартир за год выросла примерно на 11,3%, в Ури — на 8,8%, Аппенцелль-Иннерроден — на 7,8%, Берне и Обвальдене — примерно на 7,7%, Невшателе — на 7,2%, Вале — на 7,1%, Люцерне — на 6,7%, Женеве — примерно на 6,4%. Тичино оказался одним из немногих крупных рынков, где квартиры показывали отрицательную годовую динамику — около −2,4%. Для частных домов Цуг также оказался лидером с ростом примерно на 11,4% год к году. Женева и Люцерн показывали около +6%, Во — +5,8%, Вале — +5,4%, Берн — +4,9%. Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026 Это означает, что понятия «рынок Швейцарии» для инвестора фактически недостаточно. Цуг, Цюрих, Женева, Тичино и туристические регионы Альп сейчас находятся в совершенно разных ценовых циклах. Почему цены продолжают расти Швейцарский рынок поддерживают сразу несколько факторов. Первый — физический дефицит жилья. Уровень вакантности жилья в стране в 2025 году составлял около 1%, а Федеральное жилищное ведомство ожидало дальнейшего сокращения свободного предложения в 2026 году. На этом фоне арендные ставки по новым договорам во втором квартале выросли примерно на 2,4% за квартал и на 2% год к году. Второй фактор — возвращение дешёвого финансирования. Третий — очень ограниченные возможности нового строительства в наиболее востребованных агломерациях. Четвёртый — высокая привлекательность Швейцарии для состоятельных покупателей и специалистов с высокими доходами. Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026 UBS оценивал общий риск формирования пузыря как умеренный, но выделял отдельные зоны повышенного риска: город Цюрих, Нидвальден, Айнзидельн и туристические районы Граубюндена. При этом базовый прогноз UBS предполагал примерно 3% роста стоимости собственного жилья по итогам 2026 года. Источник: UBS — Swiss real estate market and prices То есть рынок остаётся сильным, однако покупать любой объект по любой цене только из-за убеждения, что «Швейцария всегда дорожает», уже опасно. Ипотека снова дешёвая: ставки ниже 2% Денежно-кредитная политика стала одной из основных причин нового ускорения спроса. К августу 2026 года ключевая ставка Национального банка Швейцарии составляла 0,00%. Источник: Swiss National Bank — текущие процентные ставки На рынке ипотечного кредитования это означает ставки, которые выглядят очень низкими по сравнению с большинством европейских стран. По данным Moneyland на начало августа 2026 года, средние публикуемые ориентиры составляли примерно: 1,42% для фиксированной ипотеки на 2 года 1,65% на 5 лет 1,89% на 10 лет. Источник: Moneyland — Swiss Mortgage Index 2026 Лучшие индивидуальные предложения для сильных заёмщиков могут быть ещё ниже, однако рекламную ставку нельзя считать гарантированной. Для покупки собственного жилья швейцарские банки обычно требуют минимум около 20% собственного капитала. В стандартной модели оставшиеся 80% могут финансироваться ипотекой. Банк также проверяет способность домохозяйства обслуживать кредит. Источник: UBS — Purchase price calculator При инвестиционной недвижимости или объекте для отдыха банк может потребовать более высокую долю собственных средств. Для украинского нерезидента вопрос ещё сложнее. Нельзя исходить из того, что наличие CHF 200 000 автоматически позволяет взять CHF 800 000 ипотеки и купить квартиру за CHF 1 млн. Сначала необходимо установить, имеет ли покупатель право приобрести такой объект по Lex Koller. Только после этого имеет смысл анализировать банковское финансирование. Главное правило: украинец не может свободно покупать любую недвижимость Это принципиальное отличие Швейцарии от Франции, Испании, Италии или Германии. В стране действует Федеральный закон о приобретении недвижимости иностранцами, известный как Lex Koller. Покупка недвижимости иностранными лицами, подпадающими под действие закона, в общем случае требует разрешения соответствующего кантонального органа. Именно кантон, где находится объект, определяет необходимость разрешения и возможность его выдачи. Источник: Федеральное ведомство юстиции — приобретение недвижимости иностранцами Для гражданина Украины ситуация зависит прежде всего от места проживания и швейцарского миграционного статуса. Украинец живёт за пределами Швейцарии Нерезидент относится к категории лиц за рубежом. Он не может просто приехать в Цюрих, купить обычную инвестиционную квартиру и начать сдавать её в долгосрочную аренду. Для жилой недвижимости действует разрешительный режим, а разрешение возможно только в предусмотренных законом случаях. На практике наиболее доступным форматом для иностранного нерезидента становятся отдельные туристические объекты и жильё для отдыха в регионах, где кантональное законодательство позволяет такие сделки. Украинец живёт в Швейцарии с разрешением C Обладатель действительного разрешения C в вопросе покупки недвижимости в целом получает права, сопоставимые с гражданином Швейцарии. То есть Lex Koller существенно меньше ограничивает выбор такого покупателя. Украинец имеет разрешение B Для граждан третьих стран, которые законно проживают в Швейцарии, действующее в 2026 году регулирование позволяет при выполнении условий приобретать собственное основное жильё без отдельного разрешения Lex Koller. Объект должен использоваться покупателем лично как основное место проживания, а не приобретаться как инвестиционная квартира для сдачи. Именно здесь особенно важно не путать покупку собственного дома с инвестиционной покупкой. А что со статусом S Для украинцев со статусом S нельзя автоматически переносить правила разрешения B. Конкретную возможность покупки необходимо подтверждать у нотариуса и кантонального органа Lex Koller до подачи безусловного предложения. Это тот случай, где предположение «я легально живу в Швейцарии, значит могу покупать всё» может привести к серьёзной ошибке. Покупка квартиры не даёт ВНЖ Недвижимость и право проживания в Швейцарии юридически не связаны автоматически. Покупка квартиры, дома или туристической резиденции сама по себе не предоставляет иностранцу вид на жительство. Источник: Федеральное ведомство юстиции — Lex Koller Поэтому схема «купить недвижимость в Швейцарии и получить резидентство» для обычного иностранного покупателя не работает. Миграционное основание оформляется отдельно. В 2026 году Lex Koller могут сделать ещё строже Это один из наиболее важных факторов именно текущего рынка. 15 апреля 2026 года Федеральный совет Швейцарии представил проект ужесточения Lex Koller и открыл консультацию, которая продолжалась до 15 июля. Среди предложений — требование получать разрешение гражданам третьих стран даже при покупке основного места проживания, а также дальнейшее ограничение приобретения жилья для отдыха иностранцами. Источник: Федеральное ведомство юстиции — проект реформы Lex Koller, 2026 Важно: на август 2026 года это предложение, а не вступивший в силу новый закон. Нельзя писать, что право покупателей с разрешением B уже отменено. Но иностранному покупателю необходимо следить за изменениями законодательства, особенно если сделка планируется на 2027 год или позже. Для украинцев этот вопрос имеет прямое значение, поскольку Украина не относится к ЕС или ЕАСТ. Где нерезидент всё-таки может купить жильё для отдыха Lex Koller допускает приобретение иностранцами определённой туристической недвижимости при выполнении условий. Разрешения на покупку жилья для отдыха могут выдаваться, в частности, в кантонах Берн, Фрибур, Граубюнден, Люцерн, Невшатель, Нидвальден, Обвальден, Санкт-Галлен, Швиц, Тичино, Ури, Во и Вале, а также в нескольких других кантонах. При этом конкретная коммуна может вводить дополнительные ограничения. Источник: Федеральное ведомство юстиции — Questions and Answers На всю страну действует ограниченная годовая квота разрешений на приобретение иностранцами жилья для отдыха — около 1 500 объектов. В отдельных кантонах, включая Женеву и Цюрих, приобретение иностранным нерезидентом обычного holiday home по этой схеме не допускается. Источник: ch.ch — покупка недвижимости иностранцами Туристический объект также нельзя автоматически превращать в круглогодичную инвестиционную квартиру. Для разрешённого иностранцу holiday home действуют ограничения на использование и аренду. Это значит, что покупателю, который хочет приобрести шале в Альпах исключительно для постоянной сдачи, необходимо проверить юридическую модель до расчёта доходности. Лучшие города и регионы для покупки недвижимости Цюрих Цюрих — крупнейший деловой центр страны и один из самых дорогих жилых рынков Европы. В августе 2026 года средняя стоимость квартиры составляла примерно CHF 16 858 за м². За предыдущие двенадцать месяцев квартиры подорожали примерно на 3%. Средняя модельная арендная ставка находилась около CHF 493 за м² в год. Источник: RealAdvisor — Цюрих При средней цене ориентировочный бюджет выглядит так: 30 м² — около CHF 500 000 50 м² — примерно CHF 840 000 70 м² — около CHF 1,18 млн 100 м² — примерно CHF 1,69 млн. Но в центральных престижных кварталах реальные цены могут значительно превышать среднюю. Простое соотношение средней годовой аренды к средней цене покупки даёт всего около 2,9% валовой доходности. После эксплуатационных расходов, налогов, периодов простоя и стоимости капитала чистая доходность будет ниже. Цюрих поэтому интереснее как рынок сохранения капитала и долгосрочного роста, чем как классическая высокодоходная арендная инвестиция. Для украинского нерезидента есть ещё более фундаментальное ограничение: обычную городскую квартиру нельзя просто купить исключительно для сдачи, не учитывая Lex Koller. Женева Женева сочетает международные организации, финансовый сектор, ограниченную территорию и устойчивый спрос обеспеченных арендаторов. Средняя стоимость квартиры в августе 2026 года находилась примерно на уровне CHF 15 494 за м². Средняя модельная арендная ставка — около CHF 671 за м² в год. Квартиры за двенадцать месяцев подорожали примерно на 2,2%. Источник: RealAdvisor — Женева Ориентировочные бюджеты: 30 м² — около CHF 465 000 50 м² — примерно CHF 775 000 70 м² — около CHF 1,08 млн 100 м² — приблизительно CHF 1,55 млн. Простое отношение аренды к стоимости даёт около 4,3% валовых, но использовать его как обещание реальной доходности нельзя. Женевский рынок сильно регулируется, а предложение ограничено. Кроме того, Женева не относится к регионам, где иностранный нерезидент может свободно приобретать типичное жильё для отдыха по кантональной квоте Lex Koller. Цуг Если нужен пример того, как дефицит предложения, низкие налоги и приток капитала могут влиять на рынок одновременно, это Цуг. Средняя квартира стоит примерно CHF 18 834 за м² — даже больше, чем в Цюрихе. Медианная стоимость квартиры превышает CHF 2,2 млн. Источник: RealAdvisor — Цуг По данным рынка во втором квартале 2026 года, квартиры в кантоне Цуг были примерно на 11,3% дороже, чем годом ранее. Для домов рост составлял около 11,4%. Средняя модельная аренда — около CHF 488 за м² в год. Формальная валовая доходность по средним значениям получается лишь около 2,6%. Это один из лучших примеров того, почему высокая стоимость и высокий рост цены не означают высокую арендную доходность. Цуг — рынок капитала, дефицита и качества адреса. Для покупателя, который рассчитывает прежде всего на ежемесячный денежный поток, существуют более рациональные регионы. Лозанна Лозанна является одним из главных рынков франкоязычной Швейцарии. Университеты, EPFL, международные компании, близость Женевского озера и ограниченное предложение поддерживают высокий спрос. Средняя стоимость квартиры в августе 2026 года составляла около CHF 11 893 за м², годовой рост — примерно 3,3%. Медианная стоимость квартиры превышала CHF 1,08 млн. Средняя модельная арендная ставка — около CHF 443 за м² в год. Источник: RealAdvisor — Лозанна Ориентировочно: 30 м² — CHF 350 000–400 000 50 м² — около CHF 590 000 70 м² — примерно CHF 830 000 100 м² — около CHF 1,19 млн. Расчётная валовая доходность — приблизительно 3,7%. Кантон Во относится к регионам, где в определённых туристических коммунах иностранцу может быть разрешено приобретение жилья для отдыха, но это не означает автоматического права нерезидента купить инвестиционную квартиру непосредственно в Лозанне. Базель Базель интересен совершенно другой экономикой. Город поддерживается фармацевтическими и биотехнологическими компаниями, трансграничным рынком труда и международным населением. Средняя стоимость квартиры составляет около CHF 10 928 за м², годовой прирост — приблизительно 3,4%. Модельная годовая аренда — около CHF 373 за м². Источник: RealAdvisor — Базель Ориентировочные бюджеты: 30 м² — около CHF 330 000 50 м² — CHF 540 000–560 000 70 м² — около CHF 765 000 100 м² — примерно CHF 1,09 млн. Расчётная валовая доходность — около 3,4%. Для собственного проживания специалиста или семьи Базель выглядит существенно доступнее Цюриха и Женевы при очень сильной экономической базе. Берн Столица страны относительно доступна по швейцарским меркам. Средняя квартира стоит около CHF 9 168 за м². За год показатель вырос примерно на 1,9%, а медианная стоимость квартиры составляла около CHF 917 000. Источник: RealAdvisor — Берн При средней годовой аренде около CHF 369 за м² простая валовая доходность получается примерно 4%. Ориентировочная стоимость: 30 м² — CHF 270 000–300 000 50 м² — около CHF 460 000 70 м² — примерно CHF 640 000 100 м² — около CHF 920 000. Берн интересен покупателю, который хочет более спокойный и менее перегретый рынок, чем Цюрих или Цуг. Лугано и Тичино Лугано традиционно привлекает покупателей мягким климатом, итальянской культурой и близостью Милана. Средняя стоимость квартиры находится примерно около CHF 8 877 за м². За год показатель увеличился приблизительно на 1,8%. Источник: RealAdvisor — Лугано Но кантон Тичино в целом выглядел слабее большинства Швейцарии: некоторые рыночные индикаторы показывали снижение стоимости квартир примерно на 2,4% год к году. Это создаёт интересную ситуацию. Покупатель входит на рынок, который заметно дешевле Цюриха, Женевы или Цуга и не переживает такой же быстрый ценовой рост. Ориентировочно: 30 м² — около CHF 265 000 50 м² — CHF 440 000–450 000 70 м² — примерно CHF 620 000 100 м² — около CHF 890 000. Для иностранного нерезидента особенно важен тот факт, что Тичино относится к кантонам, где при выполнении требований возможно получение разрешения на приобретение определённого жилья для отдыха. Но конкретный муниципалитет и объект всё равно необходимо согласовывать по Lex Koller. Давос и Граубюнден Давос — совершенно другая инвестиционная модель. Здесь рынок поддерживают зимний туризм, международные мероприятия, горнолыжная инфраструктура и дефицит качественных second homes. Средняя квартира стоит приблизительно CHF 12 795 за м², а годовой рост составляет около 3,9%. Медианная стоимость квартиры — около CHF 1,15 млн. Источник: RealAdvisor — Давос Средняя модельная аренда соответствует примерно CHF 404 за м² в год, что даёт около 3,2% при простом сравнении с ценой покупки. Но туристический объект нельзя анализировать по среднегодовой аренде так же, как квартиру в Берне. Необходимо учитывать сезонность, управление, уборку, туристические ограничения и возможность приобретения иностранцем. UBS относит отдельные туристические районы Граубюндена к зонам повышенного ценового риска. Поэтому Давос интересен для собственного использования и сохранения капитала, но покупка на пике спроса только ради ожидания дальнейшего двузначного роста — рискованная стратегия. Андерматт Андерматт заслуживает отдельного внимания иностранного покупателя. Для определённого туристического проекта здесь действует специальное исключение из стандартного разрешительного режима Lex Koller, срок которого Федеральный совет продлил до конца 2040 года. Важно: исключение касается конкретного туристического проекта, а не любой недвижимости во всём Андерматте. Поэтому объект необходимо проверять индивидуально. Для состоятельного нерезидента этот рынок может быть одним из наиболее понятных способов приобрести качественную альпийскую недвижимость в Швейцарии, если объект действительно входит в соответствующий разрешённый проект. Цены на квартиры в Швейцарии в 2026 году Город Средняя цена квартиры Ориентир для 50 м² Расчётная валовая доходность* Цуг ~CHF 18 834/м² ~CHF 942 000 ~2,6% Цюрих ~CHF 16 858/м² ~CHF 843 000 ~2,9% Женева ~CHF 15 494/м² ~CHF 775 000 ~4,3% Давос ~CHF 12 795/м² ~CHF 640 000 ~3,2% Лозанна ~CHF 11 893/м² ~CHF 595 000 ~3,7% Базель ~CHF 10 928/м² ~CHF 546 000 ~3,4% Берн ~CHF 9 168/м² ~CHF 458 000 ~4,0% Лугано ~CHF 8 877/м² ~CHF 444 000 зависит от объекта *Доходность рассчитана как отношение модельной годовой аренды к средней стоимости квартиры. Она не учитывает налоги, обслуживание, финансирование, ремонт, простой и управление и не является гарантированной доходностью конкретного объекта. Для иностранного нерезидента дополнительно необходимо сначала установить юридическую возможность покупки жилой инвестиционной недвижимости по Lex Koller. Швейцария — не рынок высокой арендной доходности Главная ошибка инвестора — увидеть дорогую аренду в Цюрихе или Женеве и сделать вывод, что инвестиционная квартира принесёт 7–8%. Высокая аренда компенсируется очень высокой стоимостью покупки. В Цюрихе простой средний показатель находится примерно около 3% валовых. В Цуге — около 2,6%. В Базеле — примерно 3,4%. В Лозанне — около 3,7%. В Берне — около 4%. Даже там, где статистическое соотношение приближается к 4%, чистая доходность после расходов будет ниже. Швейцарская недвижимость чаще работает как инструмент долгосрочного сохранения капитала, чем как объект с максимальным текущим cash flow. И для иностранца дополнительно необходимо разделять экономическую привлекательность рынка и юридическую возможность инвестировать в него. Нерезидент может смотреть на доходность обычной квартиры в Цюрихе сколько угодно, но это не означает, что Lex Koller позволит ему приобрести её исключительно для сдачи. Рынок аренды остаётся очень сильным Если рынок покупки дорогой, рынок аренды испытывает противоположную проблему — недостаток свободного жилья. Свободные квартиры составляли лишь около 1% жилищного фонда в 2025 году, а в 2026 году ожидалось дальнейшее сокращение предложения. Новые договоры аренды во втором квартале 2026 года подорожали примерно на 2,4% относительно предыдущего квартала и на 2% год к году. Быстрее всего в годовом выражении росли новые арендные ставки в Цуге — примерно на 5,7% и Шаффхаузене — около 5,2%. В Граубюндене они, напротив, снизились примерно на 1,4%. Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026 Это подтверждает главное преимущество инвестиционного жилья в Швейцарии: при наличии юридического права купить объект найти арендатора в сильной локации обычно проще, чем найти действительно выгодную цену входа. Налоги и расходы при покупке В Швейцарии нет единой общенациональной ставки расходов на приобретение. Налоговая система сильно зависит от кантона. Налог или сбор при переходе права собственности В некоторых кантонах применяется полноценный налог на переход права собственности, в других его заменяют регистрационные сборы. Там, где действует transfer tax, его величина может составлять примерно от 1% до 3,3% стоимости сделки. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Поэтому две квартиры стоимостью CHF 1 млн в разных кантонах могут иметь заметно отличающиеся дополнительные расходы. Нотариус Договор купли-продажи недвижимости в Швейцарии требует нотариального удостоверения. Право собственности становится юридически действительным после внесения приобретателя в земельный реестр. Источник: UBS — земельный реестр Стоимость нотариуса определяется по кантональным правилам и зависит от цены объекта и структуры сделки. Земельный реестр За регистрацию также взимаются кантональные сборы. Не следует использовать одну фиксированную сумму «для всей Швейцарии». До подписания предложения нужно получить расчёт полного closing cost именно для выбранного кантона. Ежегодный налог на недвижимость В более чем половине кантонов существует отдельный налог на недвижимое имущество. Типичный диапазон составляет примерно 0,01–0,3% оценочной стоимости недвижимости, но конкретные правила зависят от кантона и муниципалитета. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости В некоторых кантонах такого отдельного налога нет. Поэтому инвестицию следует считать по конкретному адресу. Налог на имущество В Швейцарии действует кантональный и муниципальный налог на чистое состояние. Недвижимость входит в налоговую базу, а связанный с ней ипотечный долг в предусмотренных случаях уменьшает облагаемое состояние. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Для состоятельного владельца объекта за CHF 2–5 млн это может быть существенно. Универсальной ставки нет: она зависит от кантона, муниципалитета, общего состояния собственника и его налогового статуса. Именно поэтому налоговая разница между Цугом, Женевой и Во может быть важнее нескольких десятых процента арендной доходности. Самый необычный налог: собственник платит за условную аренду своего жилья В 2026 году в Швейцарии всё ещё действует система Eigenmietwert / valeur locative. Если собственник сам живёт в своём доме или квартире, налоговая система рассчитывает условный доход, как если бы он сдавал объект себе. Ориентировочная налоговая величина обычно соответствует примерно 60–70% рыночной арендной стоимости. Взамен собственник при действующих правилах может вычитать определённые ипотечные проценты и расходы на содержание. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Однако эта система уже будет отменена. Федеральная налоговая администрация сообщила, что реформа вступит в силу с 1 января 2029 года. Источник: Федеральная налоговая администрация — реформа Eigenmietwert То есть покупатель в 2026 году должен считать сделку по нынешним правилам, но понимать, что налоговая модель владения изменится через несколько лет. После отмены условной арендной стоимости также изменятся возможности списания части расходов и ипотечных процентов, а кантоны получат возможность вводить специальный налог на преимущественно самостоятельно используемые вторые дома. Для покупателя шале или второй резиденции это особенно важно. Налог при продаже Прибыль от продажи швейцарской недвижимости облагается Grundstückgewinnsteuer / impôt sur les gains immobiliers. Такой налог существует во всех кантонах. Но ставка и методика расчёта различаются. Обычно система специально наказывает краткосрочную спекуляцию: чем меньше период владения объектом, тем выше может быть эффективная ставка. При длительном владении налоговая нагрузка обычно снижается. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Именно поэтому Швейцария плохо подходит под простую стратегию «купить — немного отремонтировать — продать через 12 месяцев». Даже если рынок вырос, налог на прирост может забрать существенную часть прибыли. Процедура покупки для гражданина Украины 1. Сначала определить правовой статус покупателя Это первый этап, а не формальность перед нотариусом. Необходимо установить: живёт ли покупатель в Швейцарии какой у него вид разрешения является ли объект основным жильём приобретается ли жильё для отдыха планируется ли аренда подпадает ли сделка под Lex Koller существует ли возможность кантонального разрешения. Для нерезидента проверку Lex Koller необходимо провести ещё до внесения задатка. 2. Получить предварительное решение по финансированию Если используется ипотека, банк должен предварительно оценить покупателя и объект. Стандартная модель предполагает от 20% собственного капитала, но инвестиционная или туристическая недвижимость может требовать большей доли. Для иностранца условия рассматриваются индивидуально. 3. Проверить объект Для квартиры в собственности необходимо изучить: выписку земельного реестра права и сервитуты размер ипотечных обременений регламент собственности протоколы собраний совладельцев фонд капитального ремонта размер ежегодных расходов запланированные работы состояние отопления, фасада, крыши и инженерных систем энергетический сертификат GEAK, если он доступен. При покупке дома отдельно проверяются участок, строительные ограничения, сервитуты и возможность реконструкции. 4. Проверить разрешение иностранному покупателю Если покупатель подпадает под Lex Koller, нотариус и кантональный орган должны определить, требуется ли разрешение. Не нужно строить сделку на предположении агента, что «иностранцы здесь всегда покупают». Юридическое решение принимает компетентный кантональный орган. 5. Предложение и резервирование На этом этапе необходимо внимательно прописать условия. Для сделки иностранца особенно важны положения о: получении разрешения Lex Koller одобрении ипотеки результатах юридической проверки возврате депозита, если разрешение не выдано. 6. Нотариальный договор Купля-продажа оформляется нотариальным актом. Нотариус проверяет документы, личности сторон, полномочия, земельный реестр и условия сделки. 7. Подтверждение происхождения средств Для международного покупателя швейцарский банк и нотариус могут потребовать документы о происхождении капитала. Это могут быть: налоговые декларации подтверждение заработной платы дивиденды документы бизнеса договор продажи недвижимости наследство банковские выписки история накоплений. Проводить сложный международный перевод в последний день сделки — плохая идея. Маршрут средств нужно согласовать заранее. 8. Регистрация права собственности Покупатель становится собственником после внесения записи в земельный реестр. После этого оформляются страхование, коммунальные договоры, управление и, при необходимости, аренда. Главные риски рынка в 2026 году Lex Koller Для украинского нерезидента это риск номер один. Нельзя выбирать обычную инвестиционную квартиру как во Франции или Германии, а потом выяснять юридические ограничения. Сначала проверяется право купить — потом экономика. Возможное ужесточение законодательства Проект Федерального совета 2026 года предполагает более строгий режим для граждан стран вне ЕС/ЕАСТ. Правила ещё не изменились, но покупатель с горизонтом сделки на несколько месяцев должен следить за законодательным процессом. Цены уже очень высокие CHF 18 000–19 000 за м² в Цуге или CHF 16 000–17 000 в Цюрихе оставляют мало пространства для ошибки. Даже 10-процентная коррекция объекта за CHF 2 млн означает CHF 200 000 изменения стоимости. Низкая арендная доходность Рост капитальной стоимости не гарантирован. Если объект даёт всего 2,5–3% валовых, инвестор фактически рассчитывает на сохранение стоимости и будущий рост. Перегретые туристические регионы UBS отдельно выделяет часть Граубюндена и другие туристические зоны как рынки с повышенными ценовыми рисками. Шале нельзя покупать только потому, что «земли в Альпах больше не станет». Ограничение второго жилья В туристических муниципалитетах действует отдельное законодательство о second homes. Там, где доля второго жилья превышает установленный порог, новое строительство таких объектов существенно ограничено. Это поддерживает стоимость существующего предложения, но одновременно усложняет девелопмент и использование недвижимости. Валютный риск Для украинского или европейского инвестора актив номинирован в швейцарских франках. Это может быть преимуществом в период укрепления CHF, но покупатель с доходом в евро, долларах или гривне несёт валютный риск. Кантональные налоги Налоговую модель из Цуга нельзя переносить на Женеву. Разница в налогах, fees и правилах владения может существенно изменить фактическую стоимость объекта. Прогноз рынка недвижимости Швейцарии Швейцарский рынок входит во вторую половину 2026 года с сильными фундаментальными показателями. Дешёвое кредитование поддерживает покупателей. Вакантность остаётся крайне низкой. Строительство не успевает полностью удовлетворить спрос. Население и занятость концентрируются в наиболее сильных агломерациях. UBS прогнозировал около +3% стоимости собственного жилья в 2026 году, а официальный индекс уже показывал +3,5% год к году во втором квартале. Источник: UBS — Swiss real estate market and prices Базовый сценарий на следующие годы можно представить так: Год Базовый сценарий 2026 +3–4% 2027 +1–4% 2028 +1–4% 2029 +1–4% 2030 +1–4% Прогноз после 2026 года является сценарной оценкой, а не гарантией. Быстрее рынка могут оставаться локации с ограниченным предложением и сильной экономикой. Но повторение роста Цуга на 11% ежегодно нельзя закладывать в инвестиционную модель. Слабее могут выглядеть регионы с менее выраженным демографическим спросом, отдельные части Тичино и переоценённые туристические проекты. Что покупать при разных бюджетах До CHF 300 000 Это очень ограниченный бюджет для Швейцарии. В Цюрихе, Женеве, Цуге и Лозанне полноценная инвестиционная квартира практически недоступна. Искать можно: небольшие объекты в более доступных регионах отдельные варианты в Тичино небольшие туристические студии старые квартиры за пределами крупнейших агломераций. Для нерезидента главным ограничением всё равно будет не цена, а возможность получить разрешение на покупку. Дешёвая квартира в обычном жилом городе не становится доступной иностранцу только потому, что она стоит CHF 250 000. CHF 300 000–500 000 Появляется выбор небольших квартир в Берне, Базеле и Лугано, а также отдельных туристических объектов. По среднерыночной цене 50 м² в Лугано соответствуют примерно CHF 440 000, в Берне — около CHF 460 000. Для собственного проживания резидента это уже рабочий бюджет. Для нерезидента необходимо искать только юридически допустимый формат. CHF 500 000–1 млн Это наиболее практичный диапазон для Швейцарии. Становятся доступны: полноценные квартиры в Берне квартиры в Базеле Лозанна Лугано отдельные варианты в Давосе небольшие объекты в Цюрихе небольшие квартиры в Женеве туристическая недвижимость в разрешённых регионах. При таком бюджете уже имеет смысл сравнивать не только цену, но и налоговый кантон. CHF 1–2 млн Покупатель получает широкий выбор практически во всех крупных городах. В Цюрихе это может быть качественная квартира среднего размера. В Женеве — полноценный семейный объект. В Лозанне, Базеле или Берне — премиальная квартира. В Давосе и других туристических регионах — качественная альпийская недвижимость. Но для нерезидента выбор по-прежнему ограничивается Lex Koller. CHF 2 млн на банковском счёте не отменяют закон. CHF 2–5 млн Это сегмент престижной недвижимости. Становятся доступны качественные объекты Цуга, Цюриха, Женевы, виллы и премиальные альпийские резиденции. На этом уровне особенно важны: кантональное налоговое планирование наследственная структура налог на состояние происхождение капитала ликвидность премиального объекта правовая структура владения. Экономить несколько тысяч франков на юридической проверке при сделке на CHF 3 млн нерационально. Выше CHF 5 млн Покупатель выходит в международный ultra-prime сегмент. Здесь уже сравниваются не просто Цюрих и Женева, а конкретные адреса, вид на озеро, земельный участок, налоговая юрисдикция и редкость объекта. Для иностранного покупателя юридическая структура сделки должна определяться до выбора формы владения. Где выглядит наиболее интересно в 2026 году Для максимального сохранения капитала — Цюрих и Цуг. Для международного покупателя с сильным бюджетом — Женева и регион Женевского озера. Для баланса между ценой, экономикой города и арендным спросом — Базель и Берн. Для более доступного входа и второго жилья — Тичино, при правильном выборе объекта. Для альпийской недвижимости — Граубюнден, Давос, Вале и отдельные разрешённые туристические проекты. Для нерезидента особый интерес представляет недвижимость, где юридический режим приобретения иностранцем понятен заранее, а не требует попытки подстроить объект под Lex Koller уже после подписания документов. Главный вывод для покупателя в 2026 году Швейцария остаётся одним из наиболее устойчивых рынков недвижимости Европы, но в ней нельзя применять обычную формулу зарубежного инвестора: найти город с высокой арендой, купить квартиру и сдавать её. Для гражданина Украины первый вопрос звучит иначе: имею ли я право купить этот конкретный объект? Второй: для чего я его покупаю — собственного проживания, отдыха, сохранения капитала или дохода? И только третий — сколько процентов он принесёт. При правильном юридическом статусе и горизонте владения 7–10 лет качественная недвижимость в Цюрихе, Женеве, Цуге, Лозанне или экономически сильном региональном центре может выполнять функцию долгосрочного защитного актива. Но переплачивать за объект только из-за слова «Швейцария» не стоит. Высокая цена покупки, низкая доходность, кантональные налоги и юридические ограничения делают качество конкретного объекта намного важнее общего роста рынка. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Швейцарию для собственного проживания, покупки второго жилья, сохранения капитала и формирования международного портфеля недвижимости. Работа начинается с проверки юридического статуса покупателя и возможности приобретения конкретного типа недвижимости по Lex Koller. Для граждан Украины отдельно анализируется миграционный статус, основное место проживания и необходимость кантонального разрешения. Для нерезидента подбираются только те варианты, которые соответствуют действующему законодательству и реальным возможностям получения разрешения. При покупке туристической недвижимости проверяются кантональная квота, правила конкретной коммуны, возможность использования объекта как second home и ограничения на аренду. Для квартиры анализируются земельный реестр, структура собственности, протоколы совладельцев, фонд ремонта и будущие капитальные расходы. Для инвестиционного объекта рассчитывается не рекламная, а реальная доходность после обслуживания, налогов, управления и простоя. При ипотечном финансировании заранее оцениваются требования банка, необходимый собственный капитал и допустимая долговая нагрузка. Перед международным расчётом проверяются источник капитала и банковский маршрут денежных средств. Для дорогих объектов учитываются налог на состояние, кантональные различия и возможные последствия последующей продажи. Отдельно отслеживаются изменения Lex Koller, поскольку в 2026 году Федеральный совет инициировал процедуру возможного ужесточения правил покупки недвижимости гражданами третьих стран. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о покупке недвижимости в Швейцарии можно получить на сайте Homium: https://homium.ua/switzerland/

24 серпня 2026, 15:23

Французский рынок жилья в 2026 году оказался в необычной точке. Покупатели вернулись быстрее, чем начали расти цены: за двенадцать месяцев к концу мая во Франции прошло около 949 000 сделок со вторичным жильём — на 5,7% больше, чем годом ранее, однако сами цены практически стоят на месте. В первом квартале вторичное жильё в метрополии подорожало всего на 0,2% год к году, а предварительные данные нотариусов указывали уже примерно на −0,6% к концу июля. Это не новый бум, а рынок, где сделки снова совершаются, но продавцу всё ещё приходится считаться с бюджетом покупателя. Для украинцев недвижимость во Франции интересна сразу в нескольких сценариях: квартира для собственного проживания, долгосрочная аренда в университетском или деловом городе, объект на Лазурном Берегу для собственного отдыха, инвестиция в Париже или покупка дома в регионе с существенно меньшим порогом входа. Но Франция — не тот рынок, где достаточно посмотреть цену за квадратный метр. На конечный результат влияют расходы на покупку, налог на недвижимость, энергетический класс DPE, правила регулирования аренды, статус основного или второго жилья и даже конкретный муниципалитет. Что происходит с рынком недвижимости Франции в 2026 году После резкого роста стоимости кредитования в 2022–2024 годах французский рынок прошёл через несколько лет коррекции. Покупатели потеряли часть доступного ипотечного бюджета, количество сделок сократилось, а продавцы не сразу были готовы снижать ожидания. К 2026 году ситуация заметно изменилась. По данным Нотариата Франции, количество сделок со вторичным жильём за двенадцать месяцев к концу мая достигло примерно 949 000. Годовой рост составил 5,7%. При этом ускорение уже замедлялось: если в феврале годовой прирост количества операций составлял около 11,4%, то к апрелю он снизился примерно до 5,3%. Нотариусы характеризуют происходящее скорее как нормализацию рынка, чем как начало нового ценового бума. Цены подтверждают эту картину. В первом квартале 2026 года вторичное жильё во Франции практически не изменилось в цене по сравнению с предыдущим годом. В материковой Франции рост составлял около 0,2%: квартиры прибавили примерно 0,6%, дома потеряли около 0,2%. В регионах за пределами Иль-де-Франс цены в среднем остались на уровне предыдущего года. Иль-де-Франс выглядел несколько устойчивее. Стоимость вторичного жилья здесь увеличилась примерно на 0,6% год к году, а квартир — примерно на 1%. В самом Париже нотариальная статистика первого квартала также показывала около +1% для квартир. Но оперативные оценки рынка на август уже не дают оснований говорить о сильном росте: средняя цена парижской квартиры держится ниже психологической отметки €10 000 за м². Главная характеристика французского рынка летом 2026 года — стабильность с очень сильными различиями между городами и типами недвижимости. Париж почти стоит на месте. Лион постепенно стабилизировался после серьёзной предыдущей коррекции. В Бордо квартиры начали отыгрывать часть падения, тогда как дома всё ещё дешевеют. В Ницце квартиры немного снизились, но рынок остаётся значительно выше уровней пятилетней давности. В Монпелье коррекция продолжается, особенно в сегменте домов. Именно поэтому вопрос «растёт ли недвижимость во Франции» в 2026 году практически бессмыслен без указания конкретного города, района и типа объекта. Ипотека оживила сделки, но снова начала дорожать Одним из главных факторов возвращения покупателей стало удешевление ипотеки относительно пиковых значений 2023–2024 годов. Однако летом 2026 года ставки перестали снижаться. По данным Банка Франции, в июне средняя ставка по новым жилищным кредитам без учёта рефинансирования составляла около 3,27% против 3,21% в мае. Объём новых жилищных кредитов без рефинансирования при этом вырос до €13,2 млрд за месяц. Почти все новые французские жилищные кредиты остаются кредитами с фиксированной ставкой. Для местного покупателя с французским доходом это относительно комфортный рынок по сравнению с периодом, когда ипотечные ставки превышали 4%. Но украинскому нерезиденту нельзя ориентироваться на среднюю цифру 3,27% как на готовое предложение банка. Французские банки анализируют страну налогового резидентства, валюту дохода, трудовой или предпринимательский статус, размер собственного капитала, существующие кредиты и происхождение денег. Для нерезидентов в 2026 году на практике часто требуется около 20–30% собственных средств, а для более сложных профилей или покупателей из стран вне ЕС требования могут быть ещё жёстче. Кроме первоначального взноса покупатель должен иметь деньги на расходы по сделке. Во вторичном жилье они обычно составляют ещё примерно 7–8% стоимости объекта. Поэтому квартира за €300 000 не означает, что нерезиденту достаточно €60 000 наличными для 20-процентного первоначального взноса. Только расходы на приобретение вторичного объекта могут добавить ещё около €21 000–24 000. Финансирование следует проверять до подписания безусловных обязательств. Почему Франция интересна покупателю в 2026 году Главное преимущество Франции — не возможность получить максимальную арендную доходность. На европейском рынке существуют страны с более высокой валовой доходностью. Франция интересна сочетанием размера рынка, ликвидности, евро, развитой юридической системы, устойчивого спроса на аренду и огромного разнообразия локаций. Постоянное проживание Для собственного проживания прежде всего подходят Париж и Иль-де-Франс, Лион, Тулуза, Бордо, Нант, Ренн, Страсбург, Лилль и Монпелье. При этом покупка недвижимости сама по себе не предоставляет гражданину Украины французский ВНЖ. Право собственности и миграционный статус — разные юридические вопросы. Иностранцу разрешено купить объект, но право проживать во Франции определяется визой, временной защитой, ВНЖ или другим миграционным основанием. Долгосрочная аренда Для классической сдачи в аренду интереснее выглядят города, где цена квартиры значительно ниже Парижа, но существует университетский и трудовой спрос: Лион, Тулуза, Марсель, Лилль, Монпелье, Страсбург и отдельные районы Бордо. В Париже спрос на аренду чрезвычайно высокий, но стоимость покупки настолько велика, что валовая доходность часто оказывается ниже региональной. Сохранение капитала Париж, Ницца и отдельные сегменты Лазурного Берега чаще рассматриваются не как инструменты максимального денежного потока, а как ликвидные активы для долгосрочного хранения капитала. Здесь инвестиционная логика строится вокруг качества адреса, ограниченного предложения и горизонта владения 7–10 лет и более. Второе жильё Ницца, Канны, Антиб, Экс-ан-Прованс, районы Прованса, Савойи и побережья подходят покупателям, которые хотят совмещать собственное использование с сохранением стоимости объекта. Но именно здесь особенно важно учитывать taxe d’habitation на второе жильё. Для основного жилья этот налог отменён с 2023 года, а для второго жилья он продолжает действовать. В отдельных муниципалитетах местная часть налога может дополнительно увеличиваться на 5–60%. Краткосрочная аренда Туристическая Франция выглядит привлекательной на бумаге, но Airbnb-модель больше нельзя считать автоматической. Муниципалитеты получили значительно больше возможностей регулировать туристическую аренду. Для таких городов, как Париж, Бордо, Канны, Лион, Ницца, Страсбург и Тулуза, действуют регистрационные или дополнительные местные требования. С 2026 года регулирование туристического жилья стало ещё более системным. Поэтому объект нельзя покупать под краткосрочную аренду, сначала рассчитав доходность по Airbnb, а потом проверяя, разрешена ли такая эксплуатация. Порядок должен быть обратным. Могут ли украинцы покупать недвижимость во Франции Да. Во Франции нет общего запрета на приобретение жилой недвижимости иностранцами или нерезидентами. Отдельного разрешения государства для обычной квартиры или дома по модели Финляндии не требуется. Это относится и к покупателям из государств вне Евросоюза. Но отсутствие запрета не означает отсутствие проверки. Французский нотариус должен установить личность покупателя, его налоговое резидентство, семейное положение и применимый режим собственности. При международной сделке отдельно проверяется происхождение денежных средств. Банки и нотариусы обязаны контролировать крупные трансграничные переводы в рамках законодательства о противодействии отмыванию денег. Украинскому покупателю необходимо заранее подготовить документы, подтверждающие источник капитала. В зависимости от ситуации это могут быть банковские выписки, налоговые декларации, подтверждение зарплаты или предпринимательского дохода, договор продажи другого имущества, документы о наследстве или история формирования накоплений. Покупка объекта не предоставляет автоматически права на проживание во Франции. Лучшие города и регионы для покупки недвижимости Париж Париж остаётся самым дорогим и одновременно самым ликвидным крупным рынком Франции. Но психологическая отметка €10 000 за м² уже не является средней ценой всего города. На начало августа 2026 года средняя стоимость квартиры в Париже находится примерно в диапазоне €9 650–9 850 за м². Диапазон огромный. Основная масса квартир находится примерно в диапазоне €6 500–16 000 за м². В престижных адресах VI, VII, VIII округов и вокруг Люксембургского сада стоимость заметно превышает общегородскую среднюю. В более доступных северных и восточных кварталах встречаются цены около €7 000–9 000 за м². При средней цене около €9 700 за м² ориентировочный бюджет выглядит так: студия 20 м² — около €190 000–230 000; небольшая квартира 30 м² — примерно €270 000–320 000; квартира 50 м² — около €450 000–550 000; квартира 70 м² — примерно €630 000–800 000; качественный семейный объект в престижном районе — от €800 000–1,5 млн и выше. Средняя предлагаемая аренда квартиры составляет около €33 за м² в месяц. Простое отношение средней аренды к средней цене даёт ориентировочную валовую доходность около 4,1% до расходов и налогов. Но инвестор не может просто умножить потенциальную аренду на двенадцать. В Париже действует регулирование арендных ставок. Для долгосрочной аренды необходимо проверять допустимый reference rent и возможность применения дополнительной надбавки. Париж подходит прежде всего для долгосрочного владения и сохранения капитала, а не для погони за максимальной текущей доходностью. Ницца и Лазурный Берег Ницца — один из самых интересных французских рынков для иностранного покупателя. На 1 августа 2026 года средняя стоимость квартиры составляла около €5 200 за м², дома — около €6 450 за м². В наиболее дорогих районах вроде Мон-Борона средняя стоимость значительно выше и может приближаться к €8 500–9 000 за м². Квартиры в Ницце за год потеряли примерно 1,1%, тогда как дома прибавили около 1,1%. При этом за пять лет квартиры всё ещё примерно на 14% дороже. Рынок фактически удержал значительную часть роста периода после пандемии. Ориентировочные бюджеты: небольшая студия — €120 000–180 000; квартира 30–35 м² — €150 000–220 000; квартира 50 м² — примерно €230 000–320 000; квартира 70 м² — €330 000–500 000; хороший объект с видом или близко к морю — от €500 000; премиальные квартиры и виллы — €1 млн и значительно выше. Средняя аренда квартиры оценивается примерно в €20,7 за м² в месяц. На уровне средних городских показателей это соответствует приблизительно 4,8% валовой доходности до расходов. Но Ницца — именно тот рынок, где необходимо отдельно проверить возможность туристической аренды, правила конкретного дома и муниципальные ограничения. Канны Канны значительно меньше Ниццы и сильнее зависят от премиального и второго жилья. Средняя цена квартиры находится примерно около €6 100 за м². В районе Круазетт, Калифорни и в современных проектах с видом на море цена может в несколько раз превышать среднюю. Для инвестиции Канны интересны сезонным спросом, международными событиями и дефицитом качественных объектов, но это рынок с высокой зависимостью от конкретного адреса. Обычная квартира далеко от моря и премиальный объект возле Круазетт — практически две разные инвестиционные категории. Лион После болезненной коррекции предыдущих лет Лион начал стабилизироваться. На 1 августа 2026 года средняя стоимость квартиры составляла около €4 690 за м², дома — около €5 800. За последний год квартиры прибавили примерно 0,5%, но относительно уровня пятилетней давности всё ещё стоили почти на 10% дешевле. Это один из наиболее интересных моментов французского рынка. Покупатель получает крупную экономическую агломерацию, университеты, развитый транспорт и цену примерно вдвое ниже Парижа. Ориентировочные бюджеты: студия — €100 000–150 000; квартира 30 м² — около €130 000–170 000; квартира 50 м² — €210 000–280 000; семейная квартира 70–80 м² — примерно €300 000–450 000. Средняя аренда квартиры — около €17,5 за м². Это даёт приблизительно 4,5% валовых по средним городским показателям. В Лионе действует регулирование арендных ставок, поэтому для инвестора критично рассчитать не «желаемую», а юридически допустимую аренду. Для долгосрочного инвестора Лион выглядит одним из наиболее сбалансированных рынков Франции. Бордо Бордо прошёл через одну из самых заметных коррекций среди дорогих региональных городов. В августе 2026 года средняя цена квартиры составляла примерно €4 375 за м², дома — около €4 943 за м². Квартиры уже показывали около +0,4% за год, тогда как дома оставались примерно на 3,9% дешевле годичной давности. За пять лет и квартиры, и дома всё ещё стоят заметно ниже пиковых уровней. Ориентировочные бюджеты: студия — €90 000–140 000; квартира 30 м² — €120 000–160 000; квартира 50 м² — €190 000–260 000; семейная квартира — €280 000–450 000; хороший городской дом — от €400 000. Средняя аренда квартиры — около €17,1 за м², что соответствует приблизительно 4,7% валовых по средним ценам. В Бордо также действует специальное регулирование долгосрочной аренды. Сейчас город выглядит значительно интереснее для покупателя, чем во время ценового пика. Тулуза Тулуза сочетает авиационно-космическую промышленность, университеты, технологические компании и сравнительно доступную недвижимость. Средняя цена квартиры на 1 августа 2026 года составляла около €3 560 за м², дома — €4 070. Квартиры за год практически не изменились — около +0,2%, тогда как дома потеряли примерно 2,1%. Ориентировочно: студия — €75 000–120 000; 30 м² — около €95 000–125 000; 50 м² — €150 000–210 000; 70 м² — €210 000–300 000; дом — от €280 000–400 000, в хороших районах выше. Средняя аренда квартиры находится около €15,2 за м². Расчётная валовая доходность по средним показателям — примерно 5,1%. Для классической долгосрочной аренды Тулуза выглядит интереснее Парижа по денежному потоку. Марсель Марсель — один из наиболее неоднородных рынков Франции. Средняя квартира стоит около €3 620 за м², но диапазон огромный: от примерно €2 200 до более €5 500 за м² для основной массы предложения. В отдельных престижных кварталах возле моря цена значительно выше. За последний год средняя цена квартир изменилась примерно на −0,3%. Ориентировочный бюджет: недорогая студия — от €65 000–100 000; качественная студия — €90 000–140 000; 30 м² — €90 000–130 000; 50 м² — €150 000–220 000; хорошая семейная квартира — €220 000–400 000; премиальный объект у моря — значительно выше. Средняя аренда квартиры составляет примерно €16,8 за м², что теоретически соответствует около 5,6% валовых. Но в Марселе особенно опасно покупать исключительно по красивой цифре доходности. Два объекта по €3 000 за м² в разных кварталах могут иметь совершенно разную аренду, безопасность, ликвидность и перспективу перепродажи. Монпелье Монпелье остаётся сильным студенческим и миграционным рынком, но в 2026 году цены здесь всё ещё корректируются. Средняя квартира стоит около €3 430 за м², дом — около €3 955. За год квартиры потеряли приблизительно 1,6%, дома — около 6,3%. Для покупателя это означает больше возможностей торговаться, особенно в сегменте домов. Квартира площадью 30 м² по средней цене соответствует примерно €100 000, 50 м² — около €170 000, 70 м² — около €240 000. Средняя аренда квартиры около €16 за м² даёт ориентировочно 5,6% валовых. В городе действует регулирование долгосрочной аренды. Лилль Лилль интересен инвесторам благодаря университетам, близости Бельгии и крупному рынку аренды. Средняя стоимость квартиры — около €3 375 за м². Средняя аренда — примерно €16,5 за м². Это создаёт простую расчётную валовую доходность около 5,9% — одну из наиболее интересных среди крупных городов в этом сравнении. Квартиры при этом подешевели примерно на 1,6% за год. Ориентировочно €100 000 позволяют рассматривать небольшую квартиру, а диапазон €150 000–220 000 уже открывает значительно более широкий выбор. Но Лилль также входит в систему регулирования аренды. Сколько стоит квартира во Франции в 2026 году Ориентиры на август 2026 года выглядят следующим образом: Город Средняя цена квартиры Средняя аренда квартиры Расчётная валовая доходность* Париж €9 657/м² €33,2/м²/мес. ~4,1% Ницца €5 206/м² €20,7/м²/мес. ~4,8% Лион €4 687/м² €17,5/м²/мес. ~4,5% Бордо €4 375/м² €17,1/м²/мес. ~4,7% Марсель €3 620/м² €16,8/м²/мес. ~5,6% Тулуза €3 561/м² €15,2/м²/мес. ~5,1% Монпелье €3 428/м² €16,0/м²/мес. ~5,6% Лилль €3 374/м² €16,5/м²/мес. ~5,9% Страсбург €3 726/м² €15,4/м²/мес. ~5,0% *Это простой расчёт годовой аренды относительно средней стоимости покупки. Он не учитывает простой, налоги, taxe foncière, расходы copropriété, ремонт, управление, страхование и расходы приобретения. Реальная доходность ниже красивой цифры из объявления Французский рынок необходимо считать не по gross yield, а по денежному потоку после обязательных расходов. Например, квартира за €180 000 приносит €900 в месяц. Годовая аренда — €10 800. Формальная валовая доходность составляет 6%. Но покупатель вторичного жилья должен добавить примерно 7–8% расходов приобретения. Если взять 7,5%, инвестиция уже увеличивается до €193 500. После этого появляются taxe foncière, страхование, расходы copropriété, ремонт, возможная управляющая компания, период без арендатора и налог на доход. Фактическая чистая доходность может оказаться ближе к 3–4%, хотя в объявлении объект выглядел как инвестиция под 6%. Особенно внимательно нужно считать старые дома с высокими коммунальными платежами и крупными запланированными работами copropriété. DPE стал одним из главных инвестиционных рисков Во Франции энергетический сертификат DPE нельзя воспринимать как второстепенный документ. С 1 января 2025 года обычное жильё класса G уже нельзя сдавать по новому или продлённому жилищному договору аренды. С 2028 года ограничение распространится на класс F, а с 2034 года — на класс E. Это означает, что квартира класса F, купленная в 2026 году «дёшево под аренду», имеет очень короткое инвестиционное окно. Через два года для продолжения обычной аренды потребуется повышение энергетического класса. Для инвестора вопрос должен звучать не «на сколько продавец готов уступить?», а «сколько будет стоить довести объект хотя бы до допустимого класса?». В старой городской застройке утепление может зависеть не только от владельца квартиры, но и от решения всего copropriété. Это особенно важно в Париже, Лионе, Бордо и других городах с большим количеством исторических зданий. Расходы при покупке недвижимости Вторичное жильё Ориентир — примерно 7–8% стоимости объекта. С 2025 года французские департаменты получили возможность временно повысить свою часть налога на переход права. В большинстве департаментов для соответствующих сделок общий уровень taxe de publicité foncière достигает около 6,32%, что является основной частью совокупных расходов приобретения. При квартире за €300 000 разумно закладывать примерно €21 000–24 000 расходов приобретения. При €500 000 — около €35 000–40 000. Новостройки Для объектов, которые соответствуют налоговому определению нового жилья и продаются в соответствующем режиме, расходы значительно ниже — обычно около 2–3%. Но нельзя считать любую квартиру в доме младше пяти лет автоматически подходящей под сниженный режим. Например, перепродажа недавно построенной квартиры одним частным лицом другому может не получить те же льготные расходы, что первоначальная покупка у застройщика. Ежегодные налоги собственника Taxe foncière Собственник недвижимости ежегодно платит taxe foncière. Единой ставки на всю Францию нет. Сумма зависит от кадастровой арендной стоимости объекта и ставок конкретного муниципалитета. Поэтому утверждение «во Франции налог на недвижимость составляет 1% от цены» некорректно. Для конкретного объекта необходимо запросить последнее налоговое уведомление продавца. Taxe d’habitation для второго жилья Если квартира или дом используется как résidence secondaire, taxe d’habitation сохраняется. Для основного места проживания этот налог отменён. В напряжённых рынках муниципалитет может установить дополнительную надбавку на второе жильё в пределах от 5% до 60% муниципальной части налога. Для Ниццы, Канн, Парижа или другого дорогого рынка второго жилья этот пункт необходимо проверять до покупки. IFI — налог на крупное недвижимое состояние Отдельный риск появляется у состоятельных покупателей. В 2026 году Impôt sur la fortune immobilière применяется, если чистая налогооблагаемая стоимость недвижимости превышает €1,3 млн. Для налогового нерезидента Франции учитывается прежде всего французское недвижимое имущество. Поэтому покупателю виллы на Лазурном Берегу за €2–3 млн необходимо просчитывать не только расходы покупки и ежегодный taxe foncière, но и потенциальный IFI. Налогообложение аренды для украинского нерезидента Доход от французской недвижимости является доходом французского источника и облагается налогом во Франции. Для пустой аренды он относится к категории revenus fonciers. Для меблированной аренды используется другой режим — как правило, категория BIC. Для налогового нерезидента применяется французский прогрессивный расчёт с минимальной ставкой. Для доходов 2025 года, декларируемых в 2026 году, минимальная ставка составляет 20% до установленного порога и 30% выше него, если расчёт по средней ставке на основе мирового дохода не даёт более выгодный результат. Недвижимые доходы также могут подпадать под социальные сборы. Для украинца конкретная итоговая нагрузка зависит от налогового резидентства, вида аренды и применимого международного соглашения. Между Францией и Украиной действует конвенция об избежании двойного налогообложения, предусматривающая правила распределения права налогообложения доходов и имущества между двумя государствами. Поэтому налоговую модель необходимо строить под конкретного владельца, а не копировать калькуляцию французского резидента. Налог при продаже Для обычной инвестиционной недвижимости прибыль от продажи физическим лицом облагается французским налогом на прирост стоимости. Для нерезидента базовая ставка налога на plus-value immobilière составляет 19%. Для резидентов государств за пределами ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут также применяться социальные сборы до 17,2% в зависимости от статуса собственника. Французская система предусматривает уменьшение налогооблагаемой базы в зависимости от срока владения. Полное освобождение от подоходного налога на прирост стоимости достигается после 22 лет владения, а от социальных сборов — после 30 лет. Поэтому Франция значительно лучше подходит для долгосрочного владения, чем для схемы «купить сегодня, отремонтировать и через год продать дороже». Процедура покупки для гражданина Украины 1. Определение бюджета Считать нужно не цену объекта, а полный бюджет. Для вторичного жилья: цена объекта + примерно 7–8% расходов приобретения + ремонт + мебель + возможные расходы кредита. 2. Проверка финансирования Если используется ипотека, предварительно необходимо выяснить, готов ли французский банк финансировать покупателя с конкретным налоговым резидентством и доходом. Средняя французская ипотечная ставка не равна индивидуальной ставке нерезидента. 3. Подбор объекта На этапе подбора необходимо анализировать не только район и цену. Для квартиры проверяются: DPE; площадь по закону Каррез; размер charges de copropriété; протоколы собраний copropriété; запланированные капитальные работы; taxe foncière; существующая аренда; возможность долгосрочной или туристической эксплуатации; состояние крыши, фасада, лифта и общих частей. 4. Предложение о покупке Покупатель может направить письменное offre d’achat. К этому документу нельзя относиться как к обычной заявке о заинтересованности. Условия предложения должны быть сформулированы аккуратно. 5. Compromis de vente или promesse de vente После согласования основных условий подписывается предварительный договор. При compromis de vente обе стороны принимают существенные обязательства. На этом этапе обычно вносится депозит порядка 5–10% стоимости. Для покупателя жилой недвижимости действует обязательный десятидневный период, в течение которого он может отказаться от сделки без объяснения причины. 6. Условие получения ипотеки Если покупка предполагает кредит, это должно быть отражено в предварительном договоре. Для потребительского жилищного кредита законодательство предусматривает condition suspensive — сделка зависит от получения финансирования. Для украинского нерезидента важно не указывать нереалистично короткий срок получения кредита. 7. Юридическая проверка нотариусом Нотариус проверяет право собственности, ограничения, ипотечные записи, градостроительный статус, документы объекта и право преимущественной покупки государственных или муниципальных органов, если оно применимо. 8. Проверка источника денег До окончательного расчёта необходимо предоставить подтверждение происхождения капитала. Нотариус и банк могут запросить дополнительные документы. Это нужно делать заранее, особенно если деньги поступают из нескольких стран или от продажи другого актива. 9. Acte authentique Окончательная сделка оформляется нотариальным актом. После подписания и расчёта покупатель становится собственником, а нотариус выполняет регистрационные формальности. Главные риски покупки во Франции Купить объект класса F только потому, что он дешевле С 2028 года сдавать такое жильё по обычной долгосрочной модели станет невозможно без улучшения энергетического класса. Скидка €20 000 может обернуться ремонтом на €40 000. Не проверить copropriété Дешёвая квартира в хорошем районе может находиться в доме, которому предстоит фасад, крыша, лифт или масштабная энергетическая реконструкция. Доля владельца в этих работах может составлять десятки тысяч евро. Посчитать доходность по цене объявления Нужно учитывать 7–8% расходов приобретения вторичного жилья. Это сразу уменьшает реальную доходность капитала. Игнорировать регулирование аренды Париж, Бордо, Лион, Лилль и Монпелье входят в число территорий со специальными правилами ограничения долгосрочной аренды. Нельзя брать рыночную ставку с сайта объявлений и автоматически считать её будущим доходом. Купить второй дом и забыть про taxe d’habitation Для résidence secondaire этот налог сохраняется. В некоторых муниципалитетах действует высокая надбавка. Считать туристическую аренду гарантированной Местные власти получают всё больше полномочий ограничивать meublés de tourisme. Регистрация, изменение назначения, правила copropriété и муниципальные квоты могут изменить экономику объекта. Выбирать город только по валовой доходности Лилль или Марсель могут показать более высокий gross yield, чем Париж. Но внутри города качество районов сильно различается. Доходность должна сравниваться вместе с риском арендатора, ликвидностью и потенциальным сроком продажи. Игнорировать ликвидность сельской недвижимости Дом во французской глубинке за €80 000 выглядит фантастически дёшево для покупателя из крупного города. Но низкая цена может отражать именно отсутствие спроса. Продажа такого объекта в будущем может занять значительно больше времени, чем квартиры в Лионе или Тулузе. Прогноз рынка недвижимости Франции Главная ошибка — ожидать нового общенационального скачка цен только потому, что количество сделок выросло. На середину 2026 года рынок выглядит скорее стабилизировавшимся. Предварительные нотариальные показатели указывали примерно на −0,6% год к году к концу июля. Одновременно количество сделок уже приближается к нормальному уровню около 950 000 операций за двенадцать месяцев. Поэтому базовый сценарий выглядит следующим образом: Год Базовый сценарий изменения цен 2026 −1%…+1% 2027 0…+3% 2028 +1…+4% 2029 +1…+4% 2030 +1…+4% Это сценарная оценка, а не гарантированный прогноз. Для роста должны одновременно сохраниться доступное финансирование, экономическая стабильность и восстановление покупательной способности. Сильнее среднего могут выглядеть качественные объекты в дефицитных районах Парижа, Лазурного Берега и экономически растущих городах. Слабее — энергетически неэффективное жильё, объекты с дорогостоящими работами copropriété и недвижимость в территориях со слабой демографией. Что покупать при разных бюджетах До €100 000 В Париже и Ницце этот бюджет практически исключает обычную качественную квартиру. Реальные варианты появляются в Марселе, Лилле, некоторых районах Тулузы, небольших региональных городах и периферии. Основная задача — не купить объект только из-за низкой цены. При бюджете €70 000–100 000 ликвидность важнее размера квартиры. €100 000–200 000 Это наиболее интересный диапазон для инвестиционной покупки. Можно рассматривать: студию или небольшую квартиру в Лионе; квартиру в Тулузе; объект в Марселе; небольшую квартиру в Бордо; Монпелье; Лилль; отдельные варианты Ниццы. Для долгосрочной аренды этот диапазон позволяет получать значительно более высокую доходность, чем аналогичный процентный возврат в Париже. €200 000–400 000 Появляется настоящий выбор. Можно сравнивать небольшую квартиру в Париже с качественным объектом 50–80 м² в большинстве крупных региональных городов. В Ницце становится доступна полноценная квартира, в Лионе — качественный семейный объект, в Бордо — квартира в хорошем районе, в Тулузе или Марселе — большой объект или несколько небольших стратегий. В этом диапазоне особенно важно решить, что важнее: ликвидность, собственное использование или денежный поток. €400 000–700 000 Покупатель получает доступ к хорошему Парижу, сильным объектам Лазурного Берега и премиальной региональной недвижимости. На этом уровне уже имеет смысл сравнивать не только города, но и структуру собственности, наследственное планирование и потенциальный IFI при дальнейшем увеличении французского портфеля. От €700 000 до €1,3 млн Это диапазон качественной недвижимости Парижа, больших объектов Ниццы, домов Прованса и части премиального побережья. Доходность перестаёт быть единственным критерием. Возрастает значение сохранения капитала, качества адреса и будущей ликвидности. Выше €1,3 млн Появляется дополнительный налоговый вопрос — IFI. Для налогового нерезидента французская недвижимость может попасть под Impôt sur la fortune immobilière при превышении соответствующего чистого порога. На этом уровне структуру покупки нужно проектировать до сделки, а не после неё. Где Франция выглядит наиболее интересно в 2026 году Для сохранения капитала — Париж и лучшие районы Лазурного Берега. Для баланса между ценой и ликвидностью — Лион. Для долгосрочной аренды — Тулуза, Лилль, Марсель и Монпелье после тщательного отбора района. Для покупки после глубокой предыдущей коррекции — Бордо. Для собственного отдыха и международного спроса — Ницца и Канны. Для покупателя с небольшим бюджетом — не Париж, а региональные города, где €100 000–150 000 всё ещё позволяют приобрести полноценный объект. Но французский рынок 2026 года лучше всего вознаграждает не того, кто угадывает направление индекса цен, а того, кто правильно выбирает конкретную недвижимость. Квартира с хорошим DPE, небольшими расходами copropriété, понятной арендой и сильной локацией может быть хорошей инвестицией даже на стагнирующем рынке. А квартира со скидкой 15% может оказаться плохой покупкой, если через два года её нельзя будет сдавать без капитального ремонта. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Францию для собственного проживания, долгосрочной инвестиции, приобретения второго жилья и формирования европейского недвижимого портфеля. Подбор начинается не с количества комнат, а с цели покупки и полного доступного бюджета. Для инвестиционного объекта сравнивается стоимость покупки с законно допустимой арендой, расходами copropriété, taxe foncière, возможным периодом простоя и налогообложением. Отдельно проверяется DPE и стоимость потенциальной энергетической модернизации, поскольку в 2026 году этот показатель напрямую влияет на возможность будущей сдачи объекта. Для квартир в copropriété анализируются протоколы собраний, запланированные работы, доля расходов владельца, состояние общих частей и действующие ограничения. Для второго жилья учитываются taxe d’habitation и возможная муниципальная надбавка. Если объект приобретается для туристической аренды, до сделки проверяются местные регистрационные требования, правила изменения назначения и ограничения copropriété. При ипотечной покупке заранее анализируется возможность французского финансирования для нерезидента, размер собственных средств и необходимые условия предварительного договора. Для международного расчёта подготавливается подтверждение происхождения капитала и банковский маршрут перевода средств. При дорогих объектах дополнительно оценивается потенциальное применение IFI и целесообразность предварительной налоговой консультации. Французский рынок в 2026 году даёт покупателю больше времени на анализ и переговоры, чем несколько лет назад. Использовать это преимущество разумнее для глубокой проверки объекта, а не только для попытки получить максимальную скидку. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о покупке недвижимости во Франции можно посмотреть на странице https://homium.ua/france/

21 серпня 2026, 15:52

Рынок жилья Словакии после коррекции 2022–2023 годов снова перешёл к заметному росту. Во втором квартале 2026 года средняя цена жилой недвижимости достигла €3 041 за м² — на 9,5% выше, чем годом ранее. Квартиры дорожают значительно быстрее домов, ипотечный спрос остаётся сильным, а разрыв между Братиславой и региональными городами продолжает увеличиваться. Сегодня недвижимость в Словакии рассматривают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей и сохранения капитала в евро. При этом инвестору не обязательно ограничиваться Братиславой: Кошице, Нитра, Жилина и Банска-Бистрица предлагают более высокую процентную доходность, а Попрад и Высокие Татры формируют отдельный туристический рынок. Что происходит с рынком недвижимости Словакии в 2026 году В 2025 году жильё в стране подорожало примерно на 12%. К началу 2026 года рост продолжился: в первом квартале средняя цена предложения достигла €3 005 за м², а во втором — €3 041 за м². Темп роста при этом начинает замедляться. Между первым и вторым кварталами цены увеличились всего на 1,2% — это самый слабый квартальный прирост примерно с начала 2024 года. Но в годовом выражении рынок всё ещё прибавляет 9,5%. Квартиры выглядят значительно сильнее частных домов. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость квартиры составила около €3 430 за м². За квартал они подорожали на 1,6%, за год — примерно на 10,2%. Средняя стоимость частного дома достигла €2 163 за м². Годовой рост здесь значительно спокойнее — около 3,1%. Для инвестора это важный сигнал. Основной спрос концентрируется в городских квартирах, особенно небольших и средних по площади. В 2025 году именно инвестиционный спрос стал одним из факторов ускорения рынка. Национальный банк Словакии уже обсуждает возможность ужесточить кредитование покупателей третьего и последующих объектов, чтобы ограничить дополнительное давление инвесторов на цены. Братислава уже заметно оторвалась от остальной страны Братиславский край остаётся самым дорогим рынком Словакии. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость жилой недвижимости здесь достигла примерно €3 882 за м². За квартал показатель прибавил около 1%. При этом квартиры непосредственно в городе, особенно новые и отремонтированные, могут стоить значительно дороже регионального среднего. На рынке предложений августа 2026 года средняя цена квартир в Братиславе находится примерно около €3 800–4 000 за м², а центральные районы и новые проекты регулярно превышают €5 000–6 000 за м². В Старом городе стоимость качественной квартиры может доходить до €6 000–8 000 за м² и выше. Ориентировочный бюджет: небольшая квартира во внешнем районе — €150 000–200 000; квартира с одной спальней — €180 000–280 000; двухкомнатный инвестиционный объект — €220 000–330 000; качественная квартира в центре — от €300 000–450 000; новая семейная квартира — от €350 000–550 000; премиальный центр — от €500 000. По данным предложений августа 2026 года, медианная цена квартиры с двумя спальнями в Братиславе составляла около €329 000, а в Старом городе — примерно €450 000. Какие районы Братиславы интересны инвестору Старе-Место — самый дорогой и ликвидный сегмент. Здесь исторический центр, университеты, офисы, туристический спрос и ограниченное новое строительство. Но высокая стоимость покупки снижает процентную доходность. Ружинов подходит для долгосрочной аренды сотрудникам компаний и семьям. Район имеет развитую инфраструктуру и хороший транспорт. Нове-Место интересно близостью к центру, железнодорожному вокзалу и деловым зонам. Петржалка остаётся одним из наиболее понятных районов для инвестора с ограниченным бюджетом. Большой жилой фонд, общественный транспорт и постоянный спрос позволяют получать более высокую доходность, чем в историческом центре. Карлова-Вес и Дубравка привлекательны для арендаторов, которым важны университеты, зелёные зоны и более спокойное проживание. Валовая доходность небольших квартир в Петржалке и некоторых внешних районах может приближаться к 4,5–5%, тогда как в Старом городе средний показатель находится ближе к 3,5–4%. Аренда: цена квартиры растёт быстрее дохода Средняя валовая доходность жилой недвижимости по Словакии во втором квартале 2026 года составляла примерно 4,49%. В августе расчётные показатели по городам выглядели примерно так: Нитра — 5,26%; Кошице — 4,70%; Банска-Бистрица — 4,34%; Жилина — 4,19%; Старый город Братиславы — 3,90%. Отдельные компактные квартиры показывают результат выше среднего. Например, двухкомнатный объект в Кошице может давать около 5,1% валовых, тогда как аналогичный формат в Братиславе — около 4%. Для инвестора это означает, что самая дорогая локация не обязательно является самой выгодной. Братислава лучше для ликвидности и сохранения капитала. Кошице и Нитра интереснее для текущего денежного потока. Кошице: главный конкурент Братиславы Кошице — второй по величине город страны и один из наиболее интересных инвестиционных рынков 2026 года. Спрос поддерживают университеты, IT-компании, промышленность, медицинский сектор и крупные работодатели. В конце 2025 года Кошицкий край показал один из самых сильных квартальных скачков цен — около 8,2%. Во втором квартале 2026 года стоимость жилья в регионе снова выросла примерно на 4,2% за три месяца. Это один из наиболее быстрорастущих рынков страны. Квартира с двумя спальнями на рынке предложений августа 2026 года имеет медианную стоимость примерно €230 000. Ориентировочно: небольшая квартира — €110 000–160 000; 1 спальня — €130 000–190 000; 2 спальни — €170 000–250 000; новая или центральная квартира — €220 000–350 000. Наиболее интересны Старе-Место, Север, Запад и Терраса. Для небольших квартир расчётная валовая доходность в отдельных районах достигает примерно 5,5–6,5%. Кошице сейчас выглядит одним из лучших вариантов для покупателя, которому нужна более высокая доходность, но который не хочет уходить в небольшой региональный город. Жилина Жилина сочетает университет, автомобильную промышленность, логистику и расположение на важном транспортном направлении. В августе 2026 года средняя цена квартиры среди предложений на одном из крупнейших агрегаторов составляла примерно €210 000–212 000, а типичная площадь предложения — около 64 м². Средняя аренда квартиры находилась примерно около €700 в месяц. Квартира с двумя спальнями может стоить около €260 000 по медиане текущих объявлений. Жилина уже не выглядит дешёвым рынком. Ориентировочный бюджет: небольшая квартира — €110 000–160 000; квартира с одной спальней — €140 000–200 000; семейный объект — €200 000–300 000. Валовая доходность находится примерно около 4–5%. Инвестору стоит смотреть небольшие квартиры возле центра, университета и крупных транспортных маршрутов. Нитра: не самый очевидный, но интересный вариант Нитра редко оказывается первой в списке иностранных инвесторов, хотя по доходности сегодня выглядит сильнее Братиславы. Город имеет университеты, промышленность, крупные предприятия и постоянный внутренний спрос. Медианная стоимость квартиры с двумя спальнями в августе 2026 года составляла примерно €185 000. Валовая доходность по рынку находится около 5,3%, а для некоторых форматов — около 5,5%. Небольшой объект можно искать примерно от €100 000–140 000. Квартира с одной спальней — €120 000–170 000. Хорошая двухкомнатная или семейная квартира — €160 000–240 000. Для чистой долгосрочной инвестиции Нитра иногда выглядит рациональнее центральной Братиславы. Банска-Бистрица Банска-Бистрица — административный, университетский и туристический центр Центральной Словакии. Рынок небольшой, поэтому ликвидность ниже Братиславы или Кошице. Медианная стоимость квартиры с двумя спальнями среди предложений августа 2026 года составляла около €229 000. Средняя валовая доходность — около 4,3%. Для инвестора интересны небольшие квартиры рядом с центром и университетом. Большие дорогие объекты сложнее перепродавать. Высокие Татры и Попрад: совершенно другая инвестиционная модель Татры нужно анализировать отдельно от городского рынка. Здесь основная ставка делается не на постоянного арендатора, а на туризм. Попрад выполняет роль транспортного центра региона, а Татранска-Ломница, Старый-Смоковец, Штрбске-Плесо и другие курортные зоны ориентированы непосредственно на туристов. Стоимость обычной квартиры в Попраде существенно ниже курортных апартаментов. Современный инвестиционный объект непосредственно в Высоких Татрах может продаваться примерно по €4 000–6 400 за м² и выше. Некоторые однокомнатные апартаменты в актуальных предложениях находятся в диапазоне примерно €199 000–300 000. Преимущество региона — два сезона. Зимой работают лыжи, зимние маршруты и горные курорты. Летом — пеший туризм, велосипеды и природные маршруты. Недостаток — значительно более сложное управление. Из дохода необходимо вычитать комиссию оператора, уборку, коммунальные платежи, ремонт, бронирование и периоды слабой загрузки. Для туристического объекта я бы не закладывал рекламные 8–10% как гарантированную доходность. Базовый сценарий лучше считать консервативнее. Туризм в 2026 году растёт Туристическая активность в Словакии остаётся сильной. В январе 2026 года количество ночёвок было примерно на 13% выше предыдущего года. В марте рост составлял около 4,5%, а в июне гости провели в объектах размещения примерно 1,5 млн ночей — на 4,5% больше, чем годом ранее. Ключевые туристические направления — Братислава, Высокие Татры, Липтов, Кошице и горные курорты. Для недвижимости на Татрах этот рост является положительным фактором, но покупать объект необходимо только после проверки правил его использования и реальной истории загрузки. Сколько стоит недвижимость в Словакии в 2026 году Средняя цена по стране во втором квартале составляет €3 041 за м². Средняя квартира — €3 430 за м². Средний частный дом — €2 163 за м². Ориентиры по основным рынкам: Регион Ориентировочная цена Братислава €3 800–5 500+/м² Старый город Братиславы €5 000–8 000+/м² Кошице €2 500–3 600/м² Жилина €2 600–3 500/м² Нитра €2 200–3 200/м² Банска-Бистрица €2 300–3 300/м² Попрад €2 300–3 500/м² Высокие Татры, туристический сегмент €4 000–6 500+/м² небольшие региональные города €1 500–2 500/м² Это рыночные ориентиры, а не единая государственная оценка каждой сделки. Национальный банк публикует средние цены предложений по стране и регионам, а стоимость конкретной квартиры зависит от дома, района, состояния и проекта. Может ли украинец купить недвижимость в Словакии Да. Для обычной квартиры, дома или коммерческого объекта наличие словацкого ВНЖ не является обязательным условием собственности. Государственная процедура регистрации недвижимости предусматривает покупку и гражданами стран вне ЕС. Для них дополнительно требуется удостоверение подписи, но отдельного общего разрешения государства на покупку обычной квартиры не предусмотрено. Однако есть исключения. Ограничения могут касаться сельскохозяйственной и лесной земли за пределами застроенных территорий, а также отдельных объектов со специальным правовым режимом. Поэтому городская квартира и несколько гектаров сельскохозяйственной земли — юридически разные покупки. Покупка квартиры не даёт ВНЖ Право собственности и миграционный статус не связаны автоматически. Иностранец может владеть словацкой квартирой, вообще не имея ВНЖ в стране. Это одновременно означает обратное: сама покупка объекта не создаёт самостоятельного права на временное или постоянное проживание. Для ВНЖ требуется отдельное основание — например работа, предпринимательство, семья, учёба или другая предусмотренная законом причина. Недвижимость может использоваться как подтверждение места проживания. Ипотека в Словакии Финансирование постепенно стало доступнее, чем на пике ставок. В июне 2026 года средняя ставка новых жилищных кредитов с фиксацией от одного до пяти лет составляла около 3,66%. Но это средняя статистика банковского рынка. Нерезиденту из Украины без словацкого дохода банк может предложить другие условия или вообще отказаться от финансирования. Сильнее выглядит заёмщик, который: имеет словацкий ВНЖ; официально работает в ЕС; получает стабильный доход в евро; может внести крупный первоначальный взнос; покупает ликвидную квартиру. Для нерезидента разумно быть готовым внести 30–50% собственных средств. Налоги при покупке: важное преимущество Словакии В Словакии нет отдельного налога на переход права собственности на недвижимость. Налог на передачу недвижимости был отменён ещё в 2005 году и к 2026 году не восстановлен. Это заметное преимущество по сравнению с Германией, Австрией, Хорватией или Венгрией. Покупатель в основном оплачивает: юридические услуги; нотариальное удостоверение подписи; регистрацию в кадастре; банковские расходы; техническую проверку; при необходимости перевод документов. Стандартная государственная регистрация права собственности стоит €66. При электронной подаче — €33. Ускоренная процедура с решением в течение 15 дней — €266, электронная — €133. НДС при покупке новостройки В Словакии стандартная ставка НДС составляет 23%. Однако вторичная недвижимость обычно не облагается НДС как обычная новая продажа. Для зданий и квартир освобождение от НДС в общем случае применяется после пяти лет с момента ввода объекта в эксплуатацию, тогда как новые объекты при соответствующих условиях могут продаваться с НДС. На практике физический покупатель обычно видит конечную цену новостройки уже с учётом НДС. Ежегодный налог на недвижимость В Словакии есть ежегодный местный налог на недвижимость. Он состоит из налога на землю, здания, квартиры и нежилые помещения. Ставки устанавливает конкретный муниципалитет, поэтому одинаковая по цене квартира в Братиславе и небольшом городе может иметь разную налоговую нагрузку. Для обычной жилой квартиры этот налог, как правило, значительно менее существенен, чем коммунальные платежи и обслуживание дома. После покупки необходимо проверить обязанность подачи декларации в муниципалитет. Налог с аренды Доход иностранца от словацкой недвижимости облагается в Словакии. Для физического лица первые €500 годового дохода от стандартной аренды освобождаются от налога. В налоговую базу включается доход сверх этой суммы с соответствующим пропорциональным распределением допустимых расходов. Иностранный собственник, который начинает сдавать словацкую недвижимость, должен зарегистрироваться в налоговой администрации в установленный срок и подавать декларацию, если возникает такая обязанность. Для украинского налогового резидента дополнительно учитывается соглашение между Украиной и Словакией об избежании двойного налогообложения. Налог при продаже Для физического лица действует важное долгосрочное преимущество. Если недвижимость не входила в предпринимательские активы и продаётся после истечения пяти лет с момента приобретения права собственности, доход от продажи обычно освобождается от подоходного налога. Если объект использовался как бизнес-актив, пятилетний срок для освобождения отсчитывается после исключения его из бизнес-активов. Если квартира продаётся раньше, прибыль включается в налогооблагаемый доход, при этом можно учитывать документально подтверждённую стоимость покупки, ремонт и некоторые связанные с продажей расходы. Это делает Словакию значительно удобнее для долгосрочного владения, чем для постоянного флиппинга. Процедура покупки недвижимости для украинца Выбор объекта До внесения денег необходимо определить цель. Для проживания важны школы, работа и транспорт. Для аренды — размер квартиры, университеты и рабочие места. Для Татр — туристическая загрузка и разрешённый формат эксплуатации. Проверка кадастра Право собственности возникает только после регистрации в Реестре недвижимости. До сделки необходимо проверить: собственника; ипотеку; залог; сервитуты; право проживания; арест; другие ограничения. Проверка квартиры Для многоквартирного дома нужно запросить: размер ежемесячных платежей; долги собственника; ремонтный фонд; планы капитальных работ; состояние крыши; лифты; фасад; стояки; отопление. Косметически отремонтированная квартира в проблемном доме может оказаться плохой инвестицией. Резервация На рынке часто используется резервационный депозит. Перед оплатой необходимо письменно зафиксировать: цену; срок основного договора; условия возврата; результат юридической проверки; ипотечное финансирование. Если покупка зависит от кредита, это должно быть отражено в документах. Договор купли-продажи Договор обязательно заключается письменно и должен точно идентифицировать недвижимость, продавца, покупателя и стоимость. Для иностранного покупателя разумно использовать независимого словацкого адвоката. Особенно если квартира приобретается дистанционно. Оплата Самый безопасный вариант — адвокатский, нотариальный или банковский депозит. Деньги передаются продавцу после выполнения предусмотренных договором условий. Украинскому покупателю также необходимо заранее проверить возможность международного перевода и подготовить подтверждение происхождения средств. Регистрация Заявление подаётся в кадастровое подразделение районного управления. Стандартный срок рассмотрения — до 30 дней. Если договор оформлен нотариальным актом или авторизован адвокатом и выполнены процессуальные условия, решение может быть принято в течение 20 дней. Ускоренная процедура — до 15 дней. Инвестиции: что выглядит рациональнее всего Если цель — сохранить капитал, наиболее предсказуемый вариант остаётся в Братиславе. Лучший формат — небольшая квартира возле общественного транспорта, делового района или университета. Если цель — доходность, я бы сравнивал Кошице и Нитру. Здесь стоимость входа ниже, а валовая доходность чаще приближается к 5–6%. Жилина интересна сочетанием промышленности и университетского спроса, но цена уже достаточно высокая. Высокие Татры подходят инвестору, который готов работать с туристической моделью и управляющей компанией. Покупать дешёвую недвижимость в маленьких городах только ради 7–8% расчётной доходности рискованно: слабый рынок перепродажи способен полностью нивелировать несколько лет арендной прибыли. Прогноз рынка недвижимости Словакии После роста примерно на 12% в 2025 году и 9,5% год к году во втором квартале 2026-го логично ожидать постепенного замедления, а не продолжения двузначной динамики несколько лет подряд. Базовый сценарий можно оценивать так: Год Возможная динамика 2026 +6–10% 2027 +2–6% 2028 +2–5% 2029 +2–5% 2030 +2–5% Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз. Лучше рынка могут выглядеть небольшие квартиры в Братиславе и Кошице, энергоэффективные новостройки и объекты рядом с крупными работодателями. Слабее — большие квартиры в небольших городах, переоценённые новостройки и туристические апартаменты с завышенной рекламной доходностью. Основные риски Покупка после быстрого роста Двузначный рост прошлого года не означает, что аналогичная доходность сохранится. При цене €4 500 за м² квартира должна иметь реальную причину стоить дороже рынка. Низкая доходность Братиславы Столица ликвидна, но дорогая. Квартира за €300 000 при аренде €1 000 в месяц даёт всего 4% валовых до расходов. Переоценённая новостройка Необходимо сравнивать новый объект с готовыми квартирами того же района. Если девелопер просит на 25–30% больше, будущий рост уже частично заложен в цену. Слабая ликвидность регионов Высокая доходность в маленьком городе не компенсирует отсутствие покупателя при продаже. Старый панельный фонд Нужно проверять утепление, лифт, крышу, стояки, балконы и кредит дома на реконструкцию. Туристическая сезонность Высокие Татры имеют сильный зимний и летний сезон, но доходность нельзя рассчитывать по рождественской цене проживания. Налоговое оформление аренды Иностранный собственник обязан учитывать словацкие налоговые правила даже тогда, когда живёт в другой стране. Что покупать при разном бюджете При бюджете до €120 000 Братислава практически отпадает. Стоит смотреть Нитру, отдельные предложения Кошице, региональные города или небольшие старые квартиры. При бюджете €120 000–200 000 появляется наиболее интересный инвестиционный сегмент — небольшие квартиры в Кошице, Нитре, Жилине и внешних районах Братиславы. При бюджете €200 000–300 000 уже можно выбирать между хорошей квартирой в Кошице и полноценным инвестиционным объектом в Братиславе. При бюджете €300 000–500 000 я бы сравнивал качественную квартиру в столице с двумя более доступными региональными объектами. Для собственного проживания и сохранения капитала одна сильная квартира Братиславы может быть рациональнее. Для денежного потока два объекта в Кошице или Нитре потенциально интереснее. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Словакию для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей и инвестиций. Подбор начинается со сравнения Братиславы, Кошице, Жилины, Нитры, Банска-Бистрицы, Попрада и туристического рынка Высоких Татр. Для каждого объекта анализируются фактическая цена квадратного метра, аренда, состояние дома, текущие коммунальные платежи и ликвидность. Перед внесением депозита проверяются кадастр, собственник, ипотека, сервитуты и другие ограничения. Для инвестиционной квартиры рассчитывается не рекламная, а реальная доходность после налога, содержания, ремонта и простоя. Для новостройки отдельно сравнивается стоимость с готовым вторичным жильём в том же районе. При покупке туристического объекта анализируются сезонность и затраты управляющей компании. Для украинского покупателя заранее проверяется банковский маршрут, происхождение средств и налоговая модель сдачи недвижимости. Если покупка связана с переездом, миграционный вопрос рассматривается отдельно, поскольку сама собственность не предоставляет автоматический ВНЖ. Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать комиссию, юридическое сопровождение, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию https://homium.ua/slovakia/

20 серпня 2026, 11:07

Рынок жилья Словении прошёл один из самых заметных циклов роста в Центральной Европе. В первом квартале 2026 года цены на жильё выросли на 9,3% год к году, вторичные квартиры подорожали на 10,7%, а Банк Словении уже считает рынок переоценённым. При этом страна остаётся маленькой: качественных квартир в Любляне, на побережье и возле Бледа физически немного, поэтому хороший объект может исчезнуть с рынка намного быстрее, чем в крупных странах Европы. Сегодня недвижимость в Словении рассматривают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей, туристической аренды и сохранения капитала в евро. Но главная особенность рынка — очень большая разница между Любляной, Адриатическим побережьем, Альпами и региональными городами. Квартира за €250 000 может быть компактным объектом на окраине столицы, полноценной инвестиционной квартирой в Мариборе или лишь стартовым бюджетом для курортной недвижимости в Пиране. Что происходит с рынком недвижимости Словении в 2026 году После более спокойного начала 2025 года рынок снова ускорился. В первом квартале 2026 года жильё подорожало на 3% всего за три месяца и на 9,3% по сравнению с первым кварталом предыдущего года. Быстрее всего росли цены новых частных домов — на 11,9% год к году. Вторичные квартиры прибавили 10,7%, вторичные дома — 9,1%, новые квартиры — 6,2%. Объём рынка также увеличился. За первые три месяца 2026 года жилой недвижимости было продано примерно на €499,4 млн. Для небольшой страны с населением чуть более двух миллионов человек это значительный объём. Ещё в 2025 году общая стоимость сделок с жильём составляла около €1,9 млрд, а средние цены за год выросли примерно на 5,8%. Поэтому скачок начала 2026 года означает не разовый статистический эффект, а продолжение более длительного восходящего цикла. Основная причина — ограниченное предложение. В Любляне, Копере, Изоле, Пиране, Бледе и Краньской-Горе невозможно быстро построить большие объёмы жилья. Территория страны небольшая, привлекательные районы ограничены горами, побережьем, природоохранными зонами и градостроительными нормами. Одновременно снижение ипотечных ставок вернуло на рынок часть местных покупателей. Средняя фиксированная ставка новых жилищных кредитов в начале 2026 года находилась примерно в диапазоне 2,8–3%. Рост жилищного кредитования ускорился примерно до 10% год к году. Банк Словении при этом предупреждает, что недвижимость уже переоценена относительно фундаментальных факторов. Это не прогноз обвала, но важный сигнал: покупать любой объект по любой цене в расчёте на дальнейшие +10% ежегодно опасно. Любляна впервые приблизилась к уровню дорогих столиц Центральной Европы Любляна остаётся главным и наиболее ликвидным рынком страны. По данным рынка завершённых сделок за 2025 год, медианная цена вторичной квартиры достигла примерно €5 050 за м² — почти на 12% больше, чем годом ранее. Это уже не дешёвая альтернатива Вене или Праге. В 2026 году медианные цены предложений находятся примерно около €5 000–5 100 за м², а хорошие новые квартиры, центр и престижные районы стоят заметно дороже. Ориентировочно рынок можно разделить так: внешние районы — €3 800–5 000 за м²; обычные качественные районы — €4 500–6 000 за м²; центр — €5 500–8 000 за м²; новостройки высокого класса — €6 000–9 000 за м²; редкие премиальные объекты — выше €9 000–10 000 за м². Небольшая квартира площадью 35–45 м² может стоить примерно €170 000–250 000. Качественная квартира с одной спальней — €220 000–330 000. Объект площадью 60–80 м² в хорошем районе — €300 000–500 000. Центральная или новая семейная квартира может стоить €500 000–800 000 и выше. Для инвестора особенно интересны не только исторический центр, но и районы Бежиград, Шишка, Вич, Мосте и территории с хорошим доступом к университетам и деловым зонам. Главная ошибка — покупать самый дорогой объект в центре исключительно ради адреса. Процентная арендная доходность там обычно ниже. Аренда в Любляне Высокие цены жилья поддерживаются сильным рынком аренды. Спрос создают местные специалисты, студенты, сотрудники международных компаний и иностранцы, работающие в столице. По рыночным данным середины 2026 года квартира с одной спальней в центре может сдаваться примерно за €900–1 000 в месяц, тогда как за пределами центральных районов встречаются варианты около €700–850. У типичной инвестиционной квартиры валовая доходность составляет примерно 3,5–5%. Средний показатель по Словении в 2026 году оценивается примерно в 4,1% валовых. Это означает, что Словения — не рынок высокой текущей доходности. Здесь инвестор платит за дефицит, стабильность, евро и относительно высокую ликвидность качественных объектов. Почему Словения стала интереснее иностранным покупателям Словения сочетает сразу несколько преимуществ, которые редко встречаются на одном небольшом рынке. Страна входит в ЕС, еврозону и Шенгенскую зону. При этом из Любляны можно за несколько часов доехать до Италии, Австрии, Хорватии или Венгрии. Для инвестора это означает актив в евро и понятную европейскую систему регистрации собственности. Для семьи — высокий уровень городской инфраструктуры, университеты, Альпы, море и небольшие расстояния внутри страны. Для туристического инвестора — возможность выбирать сразу между городской, морской, горной и термальной недвижимостью. Но небольшой размер страны работает и против покупателя: предложение ограничено, а хорошие объекты часто продаются дорого. Туризм установил новый рекорд 2025 год стал лучшим в истории словенского туризма. Страна приняла около 7 млн туристов, которые обеспечили более 17,8 млн ночёвок. Оба показателя увеличились примерно на 6% за год. Иностранцы сформировали около 13,4 млн ночёвок — 75% всего рынка. Главными туристическими направлениями стали Любляна, Пиран, Блед, Краньска-Гора и Бохинь. На Любляну пришлось около 16% всех ночёвок страны. Рост продолжился и в 2026 году. За первые шесть месяцев количество туристических ночёвок было примерно на 6% выше, чем годом ранее. Только в июне впервые было зарегистрировано более 2 млн ночёвок за один месяц. Это делает туристическую недвижимость привлекательной, но модель Airbnb нужно считать осторожно. Частное туристическое размещение в Словении является регулируемой деятельностью. Необходимо выполнять требования регистрации, выставлять счета и соблюдать налоговые правила. За нелегальную туристическую аренду предусмотрены штрафы. Словенское побережье: всего около 47 км и почти нет дешёвых квартир Одна из главных причин высокой цены побережья — его физический размер. Словения имеет очень короткий участок Адриатики. Основные рынки сосредоточены вокруг Копера, Изолы, Пирана, Порторожа и Анкарана. По итогам 2025 года медианная стоимость вторичной квартиры по прибрежной зоне достигла примерно €4 810 за м² — рост более чем на 11% за год. В середине 2026 года цены предложений выглядят ещё выше. Ориентировочно: Копер — около €4 800–5 000 за м²; Изола — около €4 900–5 200 за м²; Пиран — примерно €5 500–6 000 за м²; Порторож — около €7 000–8 000 за м², а отдельные объекты значительно выше. Поэтому бюджет €150 000 на побережье уже очень ограничен. За €200 000–300 000 можно искать небольшую квартиру в Копере, Изоле или менее центральной части побережья. Качественный объект в Пиране или Портороже часто начинается примерно от €300 000–400 000. Хорошая квартира возле моря — €400 000–700 000. Дом с видом на Адриатику — от €500 000 и может стоить несколько миллионов. Копер Копер — наиболее практичный рынок словенского побережья. Это не только туристический город, но и крупнейший порт страны, рабочие места, университет и круглогодичное население. Поэтому квартира здесь может использоваться как для долгосрочной, так и для сезонной аренды. Главное преимущество — более стабильный спрос по сравнению с чисто курортным Порторожем. Недостаток — цены уже почти достигли люблянского уровня. Валовая доходность хорошей квартиры обычно составляет около 3,5–5%. Изола Изола меньше Копера и ориентирована одновременно на местных жителей и туристов. Предложение ограничено. Хорошие квартиры возле исторического центра и моря продаются с премией. Это рынок для покупателя, который рассчитывает скорее на сохранение стоимости и личное использование, чем на максимальный арендный процент. Пиран Пиран — один из самых узнаваемых туристических городов страны. Историческая застройка, ограниченная территория и практически невозможное крупное новое строительство поддерживают стоимость недвижимости. Но у старого фонда есть недостатки: нет парковки; узкие улицы; сложная доставка; старые инженерные системы; ограничения реконструкции; высокая стоимость ремонта. Покупать историческую квартиру только ради туристического спроса без технической проверки рискованно. Порторож Порторож — наиболее премиальный морской рынок. Здесь отели высокого класса, казино, марина и пляжная инфраструктура. Цена квартиры может превышать €7 000 за м², а редкие новые или панорамные объекты стоят значительно дороже. Для инвестиционной аренды доходность часто ниже Копера, потому что стоимость покупки слишком высокая. Порторож рациональнее рассматривать как курортный актив и объект для собственного использования. Блед: красивая картинка, но уже очень дорогой рынок Блед — главный международный бренд словенских Альп. Спрос создают туристы, ограниченное предложение и невозможность бесконечного нового строительства вокруг озера. В 2025–2026 годах качественные дома возле Бледа продаются примерно от €450 000–500 000, а современные новые дома и премиальные проекты могут превышать €1 млн. По рынку предложений стоимость домов находится примерно около €3 500–4 000 за м², но возле озера фактический уровень может быть намного выше. Для небольшой квартиры разумно ориентироваться примерно на €200 000–350 000. Качественный туристический объект — €300 000–500 000. Дом — от €450 000 и выше. Основная инвестиционная проблема Бледа — цена покупки. Даже если туристическая квартира показывает 5% валовых, после уборки, управления, ремонта, налогов и сезонности чистый результат может снизиться примерно до 3%. Краньска-Гора Краньска-Гора работает зимой как горнолыжный курорт, а летом — как центр пешего и велосипедного туризма. Это уменьшает сезонность по сравнению с небольшими лыжными курортами. Предложение квартир и домов очень ограничено. Поэтому хороший объект возле склонов или центра может стоить сопоставимо с Любляной. Инвестору нужно ориентироваться не на максимально возможную зимнюю ставку, а на среднегодовую загрузку. Для собственного использования плюс аренда — это один из наиболее интересных альпийских рынков Словении. Для чистой доходности Марибор или другие города зачастую выгоднее. Марибор: совершенно другая инвестиционная математика Марибор — второй крупнейший город страны и наиболее очевидная альтернатива дорогой Любляне. Медианная стоимость вторичных квартир в 2025 году составляла около €2 670 за м² — почти вдвое меньше столицы. При этом рост за год превысил 14%. В 2026 году цены предложений находятся примерно около €2 800–3 000 за м². Небольшая квартира может стоить примерно €90 000–130 000. Квартира с одной спальней — €110 000–160 000. Качественный семейный объект — €160 000–250 000. Для инвестора главное преимущество — соотношение аренды и цены. Модельная квартира стоимостью около €105 000 при аренде €520 в месяц даёт примерно 5,9% валовой доходности. Это заметно выше центра Любляны. Марибор поддерживают университет, промышленность, медицина и близость к Австрии. Главный минус — перепродажа может занимать больше времени. Крань Крань расположен между Любляной, аэропортом и Альпами. Это сильный региональный рынок для постоянного проживания. Медианная стоимость вторичной квартиры в 2025 году была около €3 620 за м² — рост примерно на 12,4% за год. Крань интересен покупателям, которые работают в Любляне, но хотят платить меньше. Небольшая квартира — ориентировочно €120 000–180 000. Семейная — €200 000–320 000. Доходность обычно около 4–5%. Целе Целе значительно доступнее столицы и побережья. По рынку предложений квартиры стоят примерно €2 500–2 700 за м². Небольшой объект можно найти примерно от €90 000–120 000. Квартира с одной спальней — около €100 000–150 000. Валовая доходность может приближаться к 5–6%. Целе подходит для долгосрочной аренды, но практически не имеет международного туристического рынка. Ново-Место Ново-Место — промышленный региональный центр. Спрос поддерживают крупные работодатели и постоянное местное население. Это рынок не для туристической аренды, а для стабильного долгосрочного арендатора. Небольшая инвестиционная квартира может стоить примерно €110 000–150 000. Рыночная модель для объекта стоимостью около €120 000 и аренды примерно €550 в месяц даёт валовую доходность около 5,5%. Сколько стоит недвижимость в Словении в 2026 году Ориентиры по вторичному рынку и текущим предложениям выглядят следующим образом: Регион Ориентировочная цена квартиры Любляна €4 500–6 000+/м² центр Любляны €5 500–8 000+/м² Копер €4 500–5 200/м² Изола €4 700–5 500/м² Пиран €5 000–6 500+/м² Порторож €6 500–8 000+/м² Крань €3 300–4 200/м² Блед €3 500–6 000+/м² Марибор €2 500–3 200/м² Целе €2 300–2 900/м² региональные города €1 800–3 000/м² Официальные медианы завершённых сделок за 2025 год составляли около €5 050 за м² в Любляне, €4 810 на побережье, €3 620 в Кране и €2 670 в Мариборе. Реальная доходность: где деньги, а где только красивый адрес Средний валовый показатель по рынку сейчас составляет около 4,1%. Но он сильно зависит от региона. Ориентировочно: Любляна — 3,5–5%; Марибор — 5–6%; Целе — 4,5–6%; Крань — 4–5%; побережье — 3–5%; Блед и Краньска-Гора — 4–6% валовых при туристической модели. Чистая доходность будет ниже. Из выручки необходимо учитывать налог, ремонт, простой, страхование, управление и обслуживание дома. Для туристических объектов дополнительно возникают уборка, платформенные комиссии, бельё, коммунальные услуги и маркетинг. Лучший инвестиционный формат В Любляне я бы рассматривал небольшую квартиру площадью около 35–60 м² рядом с транспортом, университетом или рабочим кластером. В Мариборе — 40–65 м² под долгосрочную аренду. На побережье — небольшой готовый объект с парковкой и пешей доступностью моря. В Бледе — только объект с доказуемой туристической экономикой, а не просто красивым видом. Большой дом сложнее сдавать, дороже содержать и труднее перепродавать. Может ли украинец купить недвижимость в Словении Это один из важнейших юридических нюансов. После получения Украиной статуса кандидата на вступление в ЕС граждане и юридические лица Украины получили формальную возможность приобретать недвижимость в Словении на основании взаимности. Но покупка не происходит автоматически по той же схеме, что у гражданина ЕС. Для граждан Украины требуется положительное решение Министерства юстиции об установлении взаимности для соответствующей сделки и типа недвижимости. Министерство анализирует, может ли гражданин Словении приобрести аналогичный объект в Украине на сопоставимых условиях. Решение связано с конкретным правовым основанием и недвижимостью. Поэтому украинскому покупателю нельзя сначала внести невозвратный депозит, а уже потом выяснять возможность регистрации собственности. Сначала необходимо проверить правовой режим сделки. Сельскохозяйственная земля и отдельные типы земельных участков требуют ещё более тщательной проверки. Даёт ли покупка квартиры ВНЖ Нет. Покупка жилья сама по себе не является самостоятельным основанием для получения словенского вида на жительство. Для проживания используются основания, предусмотренные миграционным законодательством: работа, предпринимательская деятельность, учёба, семья и другие предусмотренные законом категории. Недвижимость может подтвердить место проживания, но не заменяет миграционное основание. Поэтому предложение «купить квартиру и получить европейский ВНЖ» нужно проверять особенно тщательно. Налоги при покупке недвижимости При обычной вторичной продаже применяется налог на переход недвижимости в размере 2% стоимости. По закону плательщиком является продавец. Однако договор может предусматривать, что фактически налог оплачивает покупатель. Поэтому этот вопрос необходимо согласовать до подписания сделки. Если продажа облагается НДС, например в определённых операциях с новой недвижимостью, стандартный 2-процентный налог на переход не применяется. К расходам покупателя дополнительно относятся: юридическая проверка; нотариальное удостоверение; перевод документов; регистрация; комиссия агентства, если она предусмотрена договором; банковские расходы. Для безопасного расчёта разумно иметь отдельный резерв сверх цены квартиры, особенно если покупатель является иностранцем и проходит процедуру взаимности. Налог на аренду С 2023 года доход физического лица от сдачи недвижимости облагается по ставке 25%. Налоговая база по умолчанию уменьшается на нормативные расходы в размере 10%. Вместо них можно заявить подтверждённые фактические расходы на обслуживание, сохраняющие полезную стоимость недвижимости. Простой пример. Аренда составляет €1 000 в месяц. Годовая выручка — €12 000. При стандартных расходах 10% налоговая база составит €10 800. Налог 25% — €2 700. То есть при использовании стандартного вычета эффективная нагрузка составляет 22,5% валовой аренды. Именно поэтому валовые 5% доходности в объявлении нельзя сравнивать с чистой доходностью инвестора. Налог при продаже При продаже инвестиционной недвижимости до истечения 15 лет владения может возникнуть налог на прирост капитала. Начальная ставка составляет 25%. После пяти лет — 20%. После десяти — 15%. После 15 лет налог на прирост капитала не начисляется. Есть освобождение для собственного жилья: если собственник имел там постоянное место жительства, владел объектом и фактически проживал в нём минимум три года до продажи, налог на прирост капитала может не применяться. Это делает Словению более подходящей для долгосрочного владения, чем для постоянного флиппинга. Ежегодные налоги и расходы В Словении нет одной простой ставки вида «0,5% от рыночной цены каждый год». Собственник или пользователь недвижимости может платить муниципальный сбор за использование земли под застройкой. Дополнительно в определённых случаях действует налог на имущество. Конкретная нагрузка зависит от типа недвижимости, муниципалитета и использования объекта. Для жилой недвижимости существуют льготы. Например, собственник жилья площадью до 160 м², в котором он или его ближайшие родственники имеют постоянное место жительства, может освобождаться от соответствующего налога на имущество. Инвестору нужно запросить у продавца последние налоговые и коммунальные платежи по конкретному объекту. Процедура покупки для украинца Проверка возможности приобретения До подписания обязательного договора юрист должен определить, может ли гражданин Украины зарегистрировать право собственности на выбранный объект через процедуру взаимности. Это особенно важно для домов и земли. Получение словенского налогового номера Иностранцу потребуется местный налоговый номер для оформления сделки и последующих налоговых обязательств. Проверка земельного реестра Проверяются: собственник; ипотека; аресты; сервитуты; право прохода; другие ограничения. Словенская система земельного реестра достаточно прозрачна, но сам факт наличия записи не заменяет юридическую проверку договора. Кадастр и фактическое состояние Необходимо проверить, совпадают ли площадь, планировка и назначение объекта с официальными данными. Особенно это важно для старых домов, мансард, пристроек и объектов на побережье. Резервационный договор Если покупатель вносит задаток до получения решения о взаимности, в договоре необходимо прямо указать условия его возврата. Нельзя оставлять ситуацию, при которой государство откажет в регистрации, а депозит останется у продавца. Основной договор В договоре фиксируются: цена; объект; срок оплаты; передача; обременения; ответственность продавца; налоги; условия государственной процедуры для иностранца. Налоговое оформление Продавец подаёт декларацию по налогу на переход недвижимости. После уплаты налога договор получает необходимое налоговое подтверждение. Без этого нельзя завершить нотариальное удостоверение и регистрацию собственности. Регистрация После выполнения условий право собственности вносится в земельный реестр. Именно регистрация, а не просто передача денег или ключей, закрепляет право покупателя. Ипотека для украинцев Местный ипотечный рынок сейчас значительно привлекательнее, чем два года назад. Фиксированные ставки новых жилищных кредитов в начале 2026 года находились примерно около 2,8–3%. Но эта статистика относится прежде всего к местным заёмщикам. Иностранцу без постоянного дохода и кредитной истории в Словении условия могут быть значительно жёстче. Банк оценивает: ВНЖ; место работы; валюту дохода; размер собственного капитала; стоимость недвижимости; источник первоначального взноса. Нерезиденту разумно рассчитывать на значительно больший собственный капитал, чем местному покупателю. Подписывать безусловный договор до получения решения банка рискованно. Основные риски рынка Цены уже сильно выросли Рост на 9,3% год к году выглядит привлекательно для продавца, но инвестору он повышает цену входа. Банк Словении уже говорит о переоценённости рынка. Слишком дорогая Любляна Квартира за €300 000 при аренде €1 000 в месяц даёт только 4% валовых. После налога и расходов результат будет значительно ниже. Побережье практически исчерпало дешёвое предложение Копер и Изола уже стоят почти как Любляна. Пиран и Порторож ещё дороже. Покупка имеет смысл только при хорошей локации или для собственного использования. Туристическая аренда не равна пассивному доходу Airbnb требует легального оформления и постоянного управления. За нелегальную сдачу предусмотрены штрафы. Старые дома Исторический объект может потребовать дорогостоящего ремонта крыши, фасада, отопления и инженерных систем. Особенно внимательно нужно относиться к побережью и старым центрам городов. Маленький вторичный рынок Словения — страна с небольшим населением. Ликвидный объект в Любляне продать сравнительно легко. Большой дом в небольшом городе или дорогая вилла в специфической локации может искать покупателя долго. Рекламная доходность Если объект продаётся с обещанием 8–10% годовых, нужно запросить историю реальных доходов. Средняя валовая доходность рынка находится примерно около 4%. Двузначный результат требует либо очень низкой цены покупки, либо туристического бизнеса с более высокими рисками. Где я бы смотрел недвижимость в 2026 году При бюджете до €150 000 я бы в первую очередь анализировал Марибор, Целе и другие региональные города. В Любляне выбор будет ограничен небольшими или требующими ремонта квартирами. При бюджете €150 000–250 000 уже появляется хороший выбор в Мариборе, Кране и части Любляны. Для долгосрочной аренды это наиболее интересный диапазон. При бюджете €250 000–400 000 можно выбирать качественную квартиру в Любляне, Копере или туристический объект в Альпах. Здесь особенно важно сравнивать не только потенциальную капитализацию, но и чистую доходность. При бюджете выше €400 000 можно рассматривать премиальную Любляну, Пиран, Порторож, Блед и дома в сильных туристических локациях. В таком сегменте цель обычно смещается от максимальной доходности к сохранению капитала и собственному использованию. Что выглядит наиболее перспективно Для максимально предсказуемого спроса — небольшая квартира в Любляне. Для более высокой текущей доходности — Марибор. Для сочетания жизни и инвестиции — Копер. Для сохранения капитала у моря — Пиран или Порторож. Для туристической модели — Блед или Краньска-Гора. Для объекта с хорошим балансом цены и близости к столице — Крань. Главное преимущество Словении одновременно является её главным недостатком: рынок очень маленький. Хорошего предложения мало, но и количество потенциальных покупателей на дорогой или нестандартный объект ограничено. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Словению для постоянного проживания, долгосрочной аренды, отдыха и инвестиций. Перед подбором объекта проверяется возможность приобретения недвижимости гражданином Украины и необходимость процедуры установления взаимности. После этого сравниваются Любляна, Марибор, Крань, словенское побережье, Блед, Краньска-Гора и другие направления. Для инвестиционной квартиры рассчитывается реальная доходность после налога, содержания, ремонта и возможного простоя. Для туристического объекта отдельно оцениваются сезонность, правила сдачи и затраты на управление. Перед внесением депозита проверяются собственник, земельный реестр, кадастровые данные, ипотека, сервитуты и фактическое состояние недвижимости. Для дома дополнительно анализируются земельный участок, разрешения, подъезд, коммуникации и соответствие построек официальной документации. При ипотечной покупке заранее проверяются требования словенских банков и необходимый объём собственных средств. Для международной оплаты готовятся документы о происхождении капитала и проверяется банковский маршрут. Если покупка связана с переездом, миграционная стратегия рассматривается отдельно, поскольку сама недвижимость не предоставляет автоматический ВНЖ. Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, порядок юридической проверки и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о недвижимости в Словении можно получить по ссылке: https://homium.ua/slovenia/

19 серпня 2026, 17:49

Рынок жилья Венгрии прошёл один из самых агрессивных циклов роста в Европе. В 2025 году цены на жильё увеличились в среднем на 23,5% в номинальном выражении, а к концу года Центральный банк уже оценивал рынок примерно на 22,5% выше уровня, который можно объяснить фундаментальными факторами. В начале 2026 года рост замедлился, количество сделок сократилось, а предложение новостроек в Будапеште резко увеличилось. Для покупателя это важный перелом: недвижимость всё ещё дорогая, но рынок уже не такой односторонний, как год назад. Сегодня недвижимость в Венгрии покупают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей и сохранения капитала в Центральной Европе. Наиболее ликвидным остаётся Будапешт, однако высокий рост цен заметно ухудшил доходность. Дебрецен, Дьёр, Сегед, Печ и район озера Балатон дают более низкий порог входа, но отличаются по спросу, скорости перепродажи и структуре арендаторов. Анализ рынка недвижимости Венгрии в 2026 году 2025 год стал исключительно сильным для венгерского рынка. По оценке Национального банка Венгрии, номинальные цены на жильё выросли за год примерно на 23,5%, а в реальном выражении — на 19%. Это был самый высокий реальный годовой рост примерно за 25 лет. Но уже в первом квартале 2026 года динамика заметно изменилась. По обновлённому индексу Центрального статистического управления Венгрии, совокупная стоимость жилья была примерно на 8,6% выше первого квартала 2025 года. Вторичное жильё подорожало примерно на 9,2%, новостройки — только на 3,9%. Одновременно рынок потерял часть активности. В первом квартале 2026 года количество сделок сократилось примерно на 18% относительно аналогичного периода прошлого года. Инвесторы стали осторожнее из-за высокой стоимости квартир и низкой доходности относительно цены покупки. Это важный момент для покупателя. Венгрия уже не находится в ситуации, когда любой объект автоматически дорожает на 20% в год. Цена входа стала критически важной. Особенно сильно рынок разогрела государственная программа доступного жилищного кредитования Home Start. Она была запущена в сентябре 2025 года и предусматривает льготную ставку до 3% для подходящих покупателей. К марту 2026 года банки заключили уже около 33 200 договоров на сумму примерно 1,16 трлн форинтов. Более 60% покупок жилья в первом квартале финансировались с использованием кредита против примерно 36% до запуска программы. Однако для иностранного инвестора нельзя ориентироваться на эти льготные 3%. Средняя годовая полная стоимость обычных жилищных кредитов в июне 2026 года находилась около 7,8%, а доступ иностранца к финансированию зависит от резидентского статуса, дохода, валюты заработка и размера первоначального взноса. Будапешт: цены выросли слишком быстро Будапешт остаётся главным рынком страны. По последним полным официальным данным сделок, в четвёртом квартале 2025 года средняя стоимость вторичного жилья достигла примерно 1,2 млн форинтов за м². При официальном курсе около 364 форинтов за евро на 18 августа 2026 года это примерно €3 300 за м². Но средняя цифра существенно занижает стоимость качественных квартир в центральных районах. В домах без панельной конструкции средняя цена уже составляла около 1,3 млн форинтов за м². Средняя проданная вторичная квартира в Будапеште стоила около 68 млн форинтов — примерно €187 000 по текущему курсу. Новостройки намного дороже. К концу марта 2026 года средняя стоимость нового жилья в проектах Будапешта достигла около 1,85 млн форинтов за м² — примерно €5 100 за м². При этом рынок новостроек резко расширяется. В первом квартале 2026 года в Будапеште одновременно находились в строительстве и продаже примерно 22 000 квартир — на 46% больше, чем годом ранее. Количество новых квартир, которые оставались доступными для покупки, выросло на 63% и достигло исторического максимума — около 9 490 объектов. Это означает, что инвестор уже не должен покупать новостройку только из-за дефицита. В 2026–2027 годах конкуренция между новыми проектами может заметно усилиться. Сколько стоит квартира в Будапеште Рынок очень неоднороден. Внешние районы столицы могут предлагать квартиры примерно от 800 000–1,1 млн форинтов за м². В более сильных жилых районах стоимость составляет ориентировочно 1,1–1,5 млн. В центральных районах — 1,4–2 млн форинтов за м². Новые и премиальные объекты могут превышать 2–3 млн форинтов за м². Ориентировочный бюджет небольшой квартиры: внешние районы — от €120 000–170 000; квартира с одной спальней в хорошем районе — €160 000–250 000; центральный объект — €220 000–350 000; качественная новостройка — от €250 000; премиальные квартиры в центре — от €400 000–500 000 и значительно выше. Для долгосрочной аренды интереснее не самые дорогие исторические районы, а локации возле метро, университетов, офисных центров и крупных транспортных узлов. Аренда продолжает дорожать В отличие от рынка продажи, рынок аренды пока сохраняет рост. В июне 2026 года ставки предложения по Венгрии были примерно на 5,2% выше, чем годом ранее. В Будапеште — на 4,7%. По сравнению с 2021 годом номинальная аренда выросла примерно на 73%. Наиболее быстро в июне дорожали районы Буды на холмах — примерно на 5,7% за год. Во внешних районах Пешта рост составлял около 2,9%. Но цены недвижимости выросли значительно быстрее аренды. Именно поэтому инвестиционная доходность в Будапеште снизилась. Квартира стоимостью €250 000, которая сдаётся эквивалентно €900–1 000 в месяц, обеспечивает только около 4,3–4,8% валовой доходности. После налога, содержания, ремонта и периодов простоя результат будет ниже. Для премиальных квартир в центре валовая доходность может составлять всего 3–4%. Почему стоит купить недвижимость в Венгрии Венгрия интересна сочетанием европейской юрисдикции, развитого рынка аренды, относительно понятной регистрации права собственности и значительно более низких цен по сравнению с Австрией или крупными городами Германии. Но после роста 2025 года страну уже нельзя считать дешёвым рынком Центральной Европы. Долгосрочная аренда Самая понятная стратегия — небольшая квартира в Будапеште, Дебрецене, Сегеде, Дьёре или Пече. Основная аудитория: студенты; сотрудники международных компаний; молодые специалисты; иностранные сотрудники; семьи; работники промышленного сектора. Валовая доходность хорошего объекта обычно находится примерно в диапазоне 4–6%. В более дешёвых региональных городах можно получить 5–7%, но ликвидность при перепродаже ниже. Образование Венгрия имеет крупный международный университетский рынок. Особенно сильны Будапешт, Дебрецен, Сегед и Печ. Иностранные студенты создают стабильный спрос на небольшие квартиры и объекты с несколькими отдельными спальнями. Для семьи, которая планирует обучение ребёнка в Венгрии несколько лет, покупка квартиры может частично заменить расходы на аренду и сохранить актив после окончания обучения. Сохранение капитала Венгерская недвижимость продемонстрировала огромный рост за последнее десятилетие. К концу 2025 года общий индекс цен достиг примерно 391% от уровня 2015 года — самого высокого показателя среди стран ЕС в соответствующей статистике. Но именно поэтому покупать объект исключительно в ожидании дальнейшего роста на 20% ежегодно опасно. Центральный банк уже оценивает рынок как существенно переоценённый относительно фундаментальных факторов. Покупка недвижимости и ВНЖ Покупка обычной квартиры не предоставляет иностранцу автоматический вид на жительство. Это важное отличие от рекламных предложений, где недвижимость иногда связывают с венгерской «золотой визой». В 2026 году программа гостевого инвестора действительно действует, но прямая покупка квартиры в неё не входит. Доступны два основных инвестиционных варианта: не менее €250 000 в паи квалифицированного фонда недвижимости, зарегистрированного Национальным банком Венгрии; не менее €1 млн в форме пожертвования определённому высшему учебному заведению. Разрешение для гостевого инвестора может выдаваться максимум на 10 лет и продлеваться ещё один раз до 10 лет. При этом обязательного минимального периода постоянного проживания для этой категории нет. То есть квартира за €250 000 в Будапеште сама по себе не даёт инвестору десятилетний ВНЖ. Собственная недвижимость может использоваться как место проживания, но миграционное основание оформляется отдельно. Может ли украинец купить недвижимость в Венгрии Да, но процедура отличается от покупки гражданином ЕС. Граждане Украины относятся к покупателям из стран вне Европейской экономической зоны. Для стандартной покупки квартиры или дома им обычно требуется административное разрешение на приобретение недвижимости от компетентного государственного органа. Для граждан ЕС и ЕЭЗ такое разрешение на обычную жилую недвижимость, как правило, не требуется. Разрешение оформляется под конкретного покупателя и конкретный объект. Поэтому перед внесением безвозвратного задатка договор желательно составлять с условием успешного получения разрешения. Сельскохозяйственная земля регулируется значительно строже и не должна рассматриваться по той же процедуре, что городская квартира. Лучшие города для покупки недвижимости Будапешт Главное преимущество Будапешта — ликвидность. Здесь самый большой выбор квартир, крупнейший рынок труда, международные компании, университеты и туризм. Для долгосрочной аренды интересны районы с хорошим доступом к метро и трамваю. Центральные 5-й, 6-й и 7-й районы дороже и сильнее связаны с туризмом. 8-й, 9-й, 11-й, 13-й и 14-й районы могут предложить более сбалансированное соотношение стоимости и аренды. Внешние районы дают более высокий процент доходности, но хуже подходят иностранному туристу или студенту. Валовая доходность: ориентировочно 3,5–5,5%. Ликвидность: высокая. Главный риск: высокая цена входа. Дебрецен Дебрецен — один из наиболее дорогих региональных городов Венгрии. В четвёртом квартале 2025 года средняя стоимость вторичного жилья составляла примерно 971 000 форинтов за м² — около €2 660 по текущему курсу. Город поддерживают университет, международные студенты, фармацевтика и крупные промышленные инвестиции. Особенно большое влияние на рынок оказывает развитие автомобильного производства и новых предприятий. Небольшая квартира может стоить ориентировочно €100 000–160 000. Хорошая квартира с одной спальней — €130 000–200 000. Новостройки — выше. Валовая доходность: около 4,5–6%. Главный плюс: сильный арендный спрос. Главный минус: цены уже близки к отдельным районам Будапешта. Дьёр Дьёр — один из сильнейших промышленных городов страны. Средняя стоимость вторичного жилья в конце 2025 года была около 907 000 форинтов за м² — примерно €2 490. Город расположен между Будапештом, Веной и Братиславой и имеет сильный автомобильный промышленный кластер. Это поддерживает корпоративную аренду и спрос со стороны специалистов. Небольшие квартиры можно рассматривать примерно от €90 000–140 000. Хорошие современные объекты — €140 000–220 000. Валовая доходность: 4–5,5%. Для инвестора Дьёр интереснее небольших туристических городов благодаря постоянному рынку труда. Сегед Сегед — крупный университетский город на юге страны. Средняя стоимость вторичной недвижимости в четвёртом квартале 2025 года составляла примерно 882 000 форинтов за м², или около €2 420. Основной инвестиционный спрос формируют студенты, медицинский университет и местные специалисты. Небольшая квартира может стоить от €85 000–130 000. Квартира с одной спальней — примерно €110 000–170 000. Валовая доходность: около 4,5–6%. Главный плюс: стабильная студенческая аренда. Главный минус: меньшая ликвидность по сравнению с Будапештом. Печ Печ остаётся более доступным университетским рынком. Средняя цена вторичного жилья составляла около 782 000 форинтов за м² — примерно €2 150. При этом за год город показал один из самых сильных приростов среди крупных региональных центров — более 30%. Это означает, что старые представления о Пече как о дешёвом городе быстро устаревают. Небольшая квартира может стоить примерно €70 000–110 000. Качественный объект с одной спальней — €100 000–150 000. Валовая доходность: около 5–6,5%. Покупать имеет смысл возле университета, центра и транспортных маршрутов. Веспрем Веспрем стал одним из самых дорогих региональных рынков. Средняя цена — около 905 000 форинтов за м². Город выигрывает от близости Балатона, промышленности и высокого качества городской среды. Но для чистой инвестиционной аренды стоимость уже довольно высокая. Доходность обычно ниже Печа или Сегеда. Озеро Балатон Балатон — крупнейший курортный рынок страны. Средняя стоимость вторичного жилья в агломерации в конце 2025 года составляла около 880 000 форинтов за м² — примерно €2 415. Но объекты непосредственно возле воды, новые апартаменты и дома с панорамным видом стоят значительно дороже. Наиболее известны Шиофок, Балатонфюред, Тихань, Кестхей и другие курортные города. Небольшая квартира может стоить примерно €100 000–180 000. Хороший объект возле воды — €180 000–350 000. Дом или вилла — от €250 000–500 000. Премиальный объект на первой линии может стоить €1 млн и выше. Главный риск Балатона — сезонность. В летние месяцы ставки аренды высокие, но зимой спрос значительно ниже. Для чисто инвестиционной покупки Будапешт зачастую предсказуемее. Цены на недвижимость в Венгрии в 2026 году Последние полные официальные региональные данные по вторичному рынку выглядят примерно так: Город / регион Цена за м², HUF Примерно в евро Будапешт 1 200 000 €3 300 Дебрецен 971 000 €2 660 Дьёр 907 000 €2 490 Веспрем 905 000 €2 480 Сегед 882 000 €2 420 Балатон 880 000 €2 415 Секешфехервар 862 000 €2 365 Печ 782 000 €2 145 Кечкемет 723 000 €1 985 Сомбатхей 701 000 €1 925 Эгер 685 000 €1 880 Мишкольц 521 000 €1 430 Пересчёт в евро ориентировочный, по курсу около 364,4 HUF за €1 на 18 августа 2026 года. Для инвестиции намного важнее конкретный район, состояние дома и аренда, чем средняя городская цена. Квартира возле университета может стоить на 20–30% дороже средней и при этом быть выгоднее дешёвого объекта на периферии. Туризм и краткосрочная аренда Венгрия установила туристический рекорд. В 2025 году в объектах размещения зарегистрировали около 47,2 млн ночёвок — на 5,1% больше, чем годом ранее. Международный туризм рос быстрее внутреннего. Для инвестора главным туристическим рынком остаётся Будапешт. Но в 2026 году Airbnb стал значительно сложнее. С 1 января 2025 года до 31 декабря 2026 года в Будапеште действует мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочного размещения. Это означает, что покупка обычной квартиры в 2026 году не позволяет просто получить новую лицензию и сразу запустить Airbnb. Дополнительно с 1 января 2026 года в 6-м районе Будапешта краткосрочная сдача частных квартир фактически запрещена — разрешённое количество дней установлено на уровне нуля. Для инвестора вывод простой: квартиру в центре Будапешта нельзя покупать под туристическую модель без проверки уже существующей лицензии и районных правил. Стратегия долгосрочной аренды в 2026 году намного предсказуемее. Инвестиции и реальная доходность Долгосрочная аренда Ориентировочная валовая доходность: Будапешт — 3,5–5,5%; Дебрецен — 4,5–6%; Дьёр — 4–5,5%; Сегед — 4,5–6%; Печ — 5–6,5%; Мишкольц — 6–8% потенциально, но с существенно большей проблемой ликвидности; Балатон — 3–6% в зависимости от формата. Наиболее рациональный формат — квартира площадью примерно 30–60 м². Большая дорогая квартира обычно имеет более низкую процентную доходность. Студенческая аренда Дебрецен, Сегед, Печ и Будапешт подходят для квартир возле университетов. Можно покупать двух- или трёхкомнатный объект и сдавать комнаты отдельно. Такой формат иногда даёт доходность выше обычной аренды на 1–2 процентных пункта. Но управление сложнее, а износ выше. Покупка под ремонт В старых домах Будапешта можно приобрести квартиру с устаревшим ремонтом и повысить её ликвидность. Но после роста стоимости материалов и труда простая формула «ремонт добавит 20–30% к цене» уже не работает автоматически. Перед сделкой необходимо рассчитать: электрику; сантехнику; отопление; окна; кухню; ванную; кондиционирование; общее состояние дома. Особенно важно состояние фасада, крыши и лифта. Новостройки Главный вопрос 2026 года — не дефицит, а цена. Средняя стоимость нового жилья в Будапеште уже достигла примерно 1,85 млн форинтов за м². Одновременно количество объектов в продаже достигло исторического максимума. Поэтому инвестор должен сравнивать новостройку с готовой квартирой. Если новый объект стоит 2 млн HUF за м², а готовая квартира в соседнем современном доме — 1,5 млн, покупатель фактически заранее оплачивает значительную часть будущего роста. Прогноз рынка до 2030 года После повышения цен более чем на 20% в 2025 году повторение такого результата несколько лет подряд выглядит малореалистично. Базовый сценарий разумнее строить значительно осторожнее: Год Возможная динамика цен 2026 +5–10% 2027 0–6% 2028 +2–6% 2029 +2–5% 2030 +2–5% Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз. В пользу рынка работают кредитование, рост доходов, университетский спрос и ограниченное предложение качественного жилья. Против дальнейшего быстрого роста — переоценённость, снижение количества сделок и значительное увеличение предложения новостроек. Лучше рынка могут выглядеть компактные квартиры возле метро и университетов. Слабее — переоценённые новые проекты и большие квартиры с низкой арендной доходностью. Налоги и расходы при покупке недвижимости В Венгрии покупатель должен учитывать достаточно высокий налог на приобретение. Стандартная ставка составляет 4% рыночной стоимости объекта. При покупке квартиры за €200 000 налог будет эквивалентен примерно €8 000. Для дорогой недвижимости стоимостью свыше 1 млрд форинтов действует отдельный механизм расчёта: 4% на часть стоимости до 1 млрд HUF и 2% на превышение с законодательным максимальным пределом налога. Существуют льготы для отдельных категорий покупателей и сделок, но иностранному инвестору разумнее изначально считать полные 4%. Юрист Венгерская сделка с недвижимостью оформляется с участием адвоката. Юрист проверяет документы, готовит договор и подаёт документы на регистрацию права. Стоимость обычно согласовывается индивидуально и зависит от цены и сложности сделки. Для бюджета разумно резервировать примерно 0,5–1,5% стоимости. Комиссия агентства На венгерском рынке агентскую комиссию часто оплачивает продавец. Типичный диапазон — около 2–5% плюс НДС. Однако структура комиссии должна проверяться в конкретной сделке. Ежегодный налог В Венгрии нет единого общенационального ежегодного налога на жилую недвижимость в виде фиксированного процента от рыночной стоимости. Муниципалитеты могут устанавливать местные налоги на здания и землю. Поэтому расходы различаются между Будапештом и региональными городами. Перед покупкой дома, коммерческого объекта или дорогой квартиры нужно проверить правила конкретного муниципалитета. Налог на доход от аренды Обычная долгосрочная аренда физическим лицом облагается подоходным налогом по ставке 15%. Налог начисляется не обязательно на всю валовую арендную плату. Собственник может использовать один из двух основных способов определения облагаемого дохода. Первый — стандартный норматив расходов 10%. В этом случае 90% полученной арендной платы признаётся доходом и облагается ставкой 15%. Второй — учёт фактически подтверждённых расходов, включая разрешённые расходы на содержание, ремонт и амортизацию. Социальный взнос на обычный доход от сдачи недвижимости не начисляется. Для иностранного владельца дополнительно необходимо учитывать соглашение об избежании двойного налогообложения и налоговое резидентство. Налог при продаже Прибыль физического лица от продажи недвижимости может облагаться подоходным налогом по ставке 15%. Но налоговая база уменьшается в зависимости от срока владения. в год покупки и следующий год учитывается 100% рассчитанной прибыли; на второй последующий год — 90%; на третий — 60%; на четвёртый — 30%; с пятого года облагаемая часть становится нулевой. То есть если недвижимость принадлежит физическому лицу не менее пяти лет по установленным правилам расчёта, налог на прибыль от стандартной продажи может отсутствовать. Это делает Венгрию значительно удобнее для долгосрочной инвестиции, чем для постоянного флиппинга. Процедура покупки недвижимости для украинцев Подбор объекта Сначала необходимо определить цель: собственное проживание; долгосрочная аренда; обучение ребёнка; перепродажа; туристическая аренда. Для каждого сценария подходят разные районы. Квартира в 5-м районе Будапешта может быть сильным активом сохранения капитала, но иметь значительно меньшую доходность, чем квартира возле университета в Дебрецене. Проверка земельного реестра Адвокат получает актуальную выписку и проверяет: собственника; ипотеку; арест; сервитуты; право пользования; долги; другие зарегистрированные ограничения. Нельзя передавать крупный задаток до проверки права продавца. Предварительный договор и задаток В Венгрии задаток часто составляет около 10%. Но для иностранного покупателя договор должен учитывать необходимость разрешения на приобретение недвижимости. Если разрешение не получено, порядок возврата денег должен быть прописан заранее. Получение разрешения иностранному покупателю Гражданину Украины для стандартного объекта обычно необходимо получить соответствующее административное разрешение как покупателю из страны вне ЕЭЗ. Пакет документов готовит адвокат. Проверяются данные покупателя, объект и юридические основания приобретения. Процесс увеличивает срок сделки, поэтому нельзя ориентироваться исключительно на стандартные сроки, которые агент называет гражданину ЕС. Договор купли-продажи Основной договор готовит венгерский адвокат. В нём указываются: цена; график оплаты; объект; условия передачи; существующие обременения; срок освобождения квартиры; мебель; ответственность сторон. Иностранному покупателю нужен точный перевод документа, если он недостаточно владеет венгерским языком. Оплата Банк или участники сделки могут запрашивать документы о происхождении средств. Покупателю необходимо иметь: банковские выписки; подтверждение дохода; договор продажи другого имущества; документы о наследстве; налоговые декларации; подтверждение накоплений. Украинскому покупателю следует заранее проверять действующие ограничения международных переводов до внесения невозвратного задатка. Регистрация После подписания договора адвокат направляет документы в земельный реестр. Право нового собственника регистрируется после выполнения договорных и административных условий. Передача объекта При передаче фиксируются: ключи; состояние квартиры; показания счётчиков; мебель; оборудование; документы. После этого переоформляются коммунальные договоры и обязательства перед управляющей организацией дома. Основные риски Перегретая цена Центральный банк оценивает рынок как существенно переоценённый. Это не означает обязательного обвала, но покупка квартиры на 20–30% дороже аналогов становится особенно опасной. Снижение доходности Цены выросли быстрее аренды. Объект, который три года назад давал 6%, сегодня может приносить только 4%. Большое предложение новостроек В Будапеште количество продаваемого нового жилья находится на максимуме за много лет. Часть проектов будет конкурировать за одного и того же покупателя. Airbnb В 2026 году новая туристическая аренда в Будапеште практически закрыта из-за общегородского моратория на новые регистрации. В 6-м районе действует полный запрет. Покупать квартиру «под Airbnb» без существующего законного статуса нельзя. Старые дома Исторические дома Будапешта могут иметь красивый фасад и очень дорогие будущие ремонтные работы. Нужно проверять финансовое положение дома и решения собственников. Низкая ликвидность дешёвых городов Квартира в Мишкольце может показывать 7–8% валовых, но продаваться значительно дольше Будапешта или Дебрецена. Доходность не должна быть единственным критерием. Валютный риск Венгрия использует форинт, а не евро. Для инвестора из Украины, который оценивает капитал в евро или долларах, изменение курса напрямую влияет на итоговый результат. На 18 августа 2026 года официальный курс составлял около 364,44 HUF за €1, но курс может заметно меняться. Что выглядит наиболее интересно в 2026 году При бюджете до €100 000 выбор в Будапеште ограничен. Рациональнее смотреть Печ, Сегед, Мишкольц и отдельные небольшие квартиры в региональных городах. При бюджете €100 000–180 000 наиболее интересны компактные квартиры в Дебрецене, Сегеде, Дьёре и внешних районах Будапешта. Для долгосрочной аренды это один из лучших диапазонов. При бюджете €180 000–300 000 уже можно выбирать качественную квартиру в Будапеште или хороший объект в одном из крупнейших региональных городов. Здесь я бы отдавал приоритет готовой недвижимости с понятной реальной арендой перед дорогим строящимся проектом. При бюджете от €300 000 стоит сравнивать центральный Будапешт с несколькими более доходными объектами в региональных городах. Для чистой инвестиции одна премиальная квартира не всегда будет лучшим вариантом. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Венгрию для собственного проживания, обучения детей, долгосрочной аренды и сохранения капитала. Перед подбором определяется юридическая возможность покупки и необходимость административного разрешения для конкретного покупателя. По инвестиционным объектам сравниваются Будапешт, Дебрецен, Дьёр, Сегед, Печ, Балатон и другие рынки. Перед внесением задатка проверяются собственник, земельный реестр, ипотека, обременения и состояние объекта. Для квартиры под аренду рассчитывается реальная доходность после налога, содержания, ремонта и простоя. В Будапеште отдельно проверяется возможность законной краткосрочной аренды с учётом моратория на новые регистрации и районных ограничений. При международной оплате заранее анализируются происхождение средств и банковский маршрут. Если покупка связана с переездом или инвестиционным ВНЖ, миграционная стратегия рассматривается отдельно, поскольку обычная покупка квартиры не предоставляет резидентский статус. Перед внесением резерва необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/hungary

19 серпня 2026, 17:25

Финский рынок недвижимости в 2026 году оказался совсем не таким, каким его представляли ещё год назад. Снижение ипотечных ставок не запустило быстрый рост цен: вторичные квартиры продолжают дешеветь почти во всех крупнейших городах, небольшие студии теряют стоимость быстрее семейного жилья, а рынок Лапландии движется в противоположную сторону благодаря международному туризму. Для покупателя это создаёт редкую ситуацию — в Хельсинки и других крупных городах стало проще торговаться, а в Рованиеми качественные объекты уже снова дорожают. Сегодня недвижимость в Финляндии рассматривают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей, туристического бизнеса в Лапландии и покупки загородного дома у озера. Но выбирать объект только по цене за квадратный метр нельзя: в Финляндии критически важны долги жилищной компании, предстоящий ремонт дома, стоимость содержания и форма собственности. Анализ рынка недвижимости Финляндии в 2026 году Финляндия пережила одну из наиболее глубоких жилищных коррекций среди стран Северной Европы. Рост ставок в 2022–2023 годах резко снизил покупательский спрос, после чего рынок несколько лет пытался найти новый баланс. Ожидаемого полноценного восстановления в 2026 году пока не произошло. Во втором квартале 2026 года цены старых квартир и таунхаусов в жилищных компаниях снизились по стране в среднем на 3,9% относительно предыдущего года. В столичном регионе снижение составило 4,2%. В Хельсинки цены упали примерно на 4,3%, в Вантаа — на 4,9%, в Тампере — на 3,3%. Среди крупнейших городов наиболее устойчиво выглядел Оулу, где снижение ограничилось примерно 0,9%. Ещё хуже чувствует себя сегмент небольших квартир. Студии по стране подешевели примерно на 6,9% за год, двухкомнатные квартиры — на 4,5%, семейные квартиры — примерно на 4,1%. Новостройки также не вышли в уверенный рост. Во втором квартале их стоимость снизилась примерно на 1,7% по стране и на 5% в столичном регионе. Количество сделок с новым жильём оказалось почти на 29% ниже, чем годом ранее. Это важное отличие от старой версии статьи. Финский рынок в августе 2026 года правильнее называть рынком продолжающейся коррекции, а не восстановления цен. При этом ситуация зависит от города. Главным исключением стал Рованиеми. Во втором квартале 2026 года стоимость старого жилья здесь увеличилась примерно на 6% год к году. В первом квартале рост вообще достигал 11,6%. Рованиеми фактически движется против общенационального тренда благодаря развитию арктического туризма и растущему спросу на краткосрочное проживание. Рынок аренды значительно стабильнее цен продажи. Во втором квартале 2026 года свободные рыночные арендные ставки по стране выросли всего на 0,1% год к году. В столичном регионе они снизились примерно на 0,3%, а за его пределами выросли на 0,4%. Наиболее заметный рост среди отслеживаемых городов опять показал Рованиеми — около 2% за год. Это значит, что для инвестора 2026 год выглядит необычно: стоимость покупки во многих городах снижается быстрее аренды. Теоретически это постепенно улучшает валовую доходность новых инвестиций. Ипотека стала дешевле, но рынок всё равно не развернулся Ставки действительно заметно снизились относительно пиковых уровней 2023–2024 годов. В июне 2026 года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам финских банков составляла около 3,19%. Для сравнения, ещё несколько лет назад резкое повышение Euribor сделало ипотеку главным фактором падения спроса. Большинство финских жилищных кредитов остаются привязанными к Euribor, поэтому изменения европейских процентных ставок быстро отражаются на ежемесячных платежах. Для иностранного нерезидента ставка, размер первоначального взноса и вообще возможность получения кредита будут отличаться от средней статистики финских домохозяйств. Украинскому покупателю без постоянного дохода в Финляндии разумно рассчитывать на значительно больший объём собственных средств. Банк может потребовать 30–50% цены или отказаться финансировать объект вовсе. Средняя ставка 3,19% — это показатель уже выданных новых жилищных кредитов финским домохозяйствам, а не гарантированное предложение нерезиденту. Почему стоит купить недвижимость в Финляндии Финский рынок интересен не высокой спекулятивной доходностью, а сочетанием прозрачной регистрации собственности, евро, сильных городских рынков и большого туристического потенциала Лапландии. Для покупателя с горизонтом 7–10 лет текущая коррекция может оказаться более интересной точкой входа, чем пик 2021–2022 годов. Постоянное проживание Хельсинки, Эспоо, Вантаа, Тампере, Турку и Оулу подходят семьям и специалистам, которые планируют жить в стране длительное время. Собственная недвижимость не предоставляет вид на жительство автоматически. Миграционный статус оформляется отдельно на основании работы, предпринимательства, учёбы, семьи, временной защиты или другого предусмотренного законодательством основания. Квартира только решает вопрос собственного жилья. Долгосрочная аренда Наиболее предсказуемые рынки — Хельсинки, Эспоо, Тампере, Турку и Оулу. Лучше всего сдаются небольшие квартиры возле железнодорожных станций, метро, университетов и крупных работодателей. После падения стоимости небольших квартир доходность для нового покупателя стала интереснее. Реалистичный ориентир валовой доходности составляет примерно 3,5–5% в столичном регионе и около 4–6% в Тампере, Турку, Оулу и некоторых других университетских городах. Покупать объект только по доходности нельзя. Квартира с 6% валовых может иметь крупный долг жилищной компании или предстоящий ремонт труб стоимостью десятки тысяч евро. Туристическая недвижимость в Лапландии Это наиболее динамичный сегмент рынка. В декабре 2025 года в Лапландии зарегистрировали около 550 000 ночёвок иностранных туристов — на 6% больше предыдущего года. Загрузка гостиничных номеров достигала примерно 79%. Сильнейшими направлениями остаются Рованиеми, Леви, Рука, Юлляс и Саариселькя. Главная аудитория — гости из Великобритании, Франции, Германии, Испании, США и Азии. Но Лапландия остаётся сезонным рынком. Декабрь, январь, февраль и март могут приносить очень высокий доход, тогда как весной и осенью загрузка значительно ниже. Загородные дома у озёр Финский коттедж у озера — отдельный тип недвижимости. Для собственного отдыха он может быть очень привлекательным, но инвестиционную модель необходимо считать осторожнее, чем городскую квартиру. Ликвидность зависит от расстояния до Хельсинки или крупного города, подъездной дороги, наличия электричества, водоснабжения, канализации, сауны, собственной береговой линии и возможности круглогодичного проживания. Дом за €60 000 в удалённом муниципалитете может продаваться годами. Качественный коттедж в двух часах езды от Хельсинки имеет совершенно другой рынок. Важное правило для украинцев: квартира и дом — это юридически разные сделки В исходной статье было указано, что граждане Украины могут покупать всю недвижимость в Финляндии без ограничений. Это неверно. Гражданин Украины относится к покупателям из государства вне ЕС и Европейской экономической зоны. Если покупается квартира в обычном многоквартирном доме через акции финской жилищной компании, отдельное разрешение Министерства обороны не требуется. Большинство городских квартир в Финляндии именно так и устроены: покупатель приобретает пакет акций жилищной компании, который даёт право пользоваться конкретной квартирой. Но если украинец приобретает непосредственно объект недвижимости — например отдельный дом вместе с земельным участком, коттедж, участок земли или другую зарегистрированную недвижимость — в общем случае необходимо получить разрешение Министерства обороны Финляндии. Причём наличие постоянного ВНЖ Финляндии само по себе это требование не отменяет: необходимость разрешения определяется гражданством. Разрешение относится к конкретному объекту. Подать заявление рекомендуется ещё до завершения сделки, хотя законодательство допускает обращение не позднее двух месяцев после приобретения. Стоимость электронной подачи разрешения в 2026 году составляет €210 за каждый отдельный идентификатор недвижимости. Для обычных акций жилищной компании разрешение не требуется. Лучшие регионы для покупки недвижимости Хельсинки Хельсинки остаётся самым ликвидным рынком страны, несмотря на продолжающееся падение цен. Во втором квартале 2026 года стоимость вторичного жилья снизилась примерно на 4,3% год к году. Средняя стоимость старой квартиры в многоквартирном доме находится примерно около €4 900–5 000 за м², но разрыв между районами огромный. В центре стоимость легко превышает €7 000–10 000 за м². Во внешних районах встречаются предложения примерно от €3 000–4 000 за м². Ориентировочный бюджет: студия во внешнем районе — €120 000–180 000; небольшая квартира с одной спальней — €180 000–280 000; хорошая квартира площадью 50–60 м² — €250 000–400 000; семейная квартира в центральном районе — €500 000–900 000; премиальный центр — от €1 млн. По данным предложений августа 2026 года, медианная цена квартиры с одной спальней по Хельсинки находилась примерно около €239 000, а в центральной части — около €435 000. Сейчас покупатель имеет больше возможностей для переговоров, чем несколько лет назад. Особенно это касается небольших инвестиционных квартир, поскольку именно студии потеряли в стоимости больше всего. Ориентировочная валовая доходность — 3,5–5%. Ликвидность — самая высокая в стране. Эспоо Эспоо объединяет жилые районы, технологические компании, университет Аалто и западную линию метро. Рынок сильно зависит от транспортной доступности. Наиболее востребованы Тапиола, Матинкюля, Леппяваара и районы возле метро. Квартира с одной спальней обычно стоит примерно €170 000–280 000. Семейная квартира — €300 000–500 000. Частный дом — от €400 000–700 000, в престижных районах значительно выше. Ориентировочная стоимость квартир — около €3 000–5 000 за м². Эспоо подходит прежде всего для собственного проживания и долгосрочной аренды семьям и специалистам. Доходность — примерно 3,5–5%. Вантаа Вантаа дешевле Хельсинки и Эспоо. Сильный спрос существует возле железнодорожной линии и аэропорта. Тиккурила, Авиаполис и Мююрмяки наиболее интересны для аренды. Ориентировочные цены — около €2 500–3 800 за м². Небольшая квартира может стоить €110 000–170 000. Квартира с одной спальней — примерно €140 000–220 000. Семейная квартира — от €200 000–350 000. Но именно Вантаа показала одно из самых сильных падений цен среди крупных городов — около 4,9% год к году во втором квартале 2026 года. Это делает рынок потенциально интересным для покупателей, которые готовы ждать восстановления. Тампере Тампере — один из лучших региональных рынков страны. Город сочетает университеты, промышленность, технологии и стабильный приток молодых жителей. Стоимость значительно ниже Хельсинки. Ориентировочный диапазон вторичного жилья составляет примерно €2 300–3 700 за м². Небольшая квартира — €100 000–170 000. Квартира с одной спальней — примерно €150 000–230 000. Семейная квартира — €220 000–400 000. По предложениям августа 2026 года медианная стоимость квартиры с одной спальней находилась примерно около €189 000. Во втором квартале цены снизились примерно на 3,3% год к году. Для инвестора это один из наиболее сбалансированных вариантов между ликвидностью и доходностью. Ориентировочная валовая доходность — около 4–5,5%. Турку Турку — университетский, портовый и промышленный центр. Рынок значительно меньше Хельсинки, но имеет устойчивую базу арендаторов. Ориентировочные цены — €2 100–3 300 за м². Небольшая квартира — от €90 000–140 000. Квартира с одной спальней — примерно €130 000–200 000. Семейная квартира — €180 000–320 000. Медианная цена предложения квартиры с одной спальней в августе 2026 года находилась примерно около €160 000. Однако рынок пока слабый. В июне 2026 года цены вторичного жилья в Турку были примерно на 7,8% ниже предыдущего года. Для покупателя это создаёт возможность искать объекты со скидкой. Для продавца — означает, что рассчитывать на быструю перепродажу по высокой цене рискованно. Оулу Оулу выглядит устойчивее большинства крупных городов. Технологический сектор, университет и сравнительно доступное жильё поддерживают спрос. Во втором квартале цены снизились лишь примерно на 0,9% год к году, а в июне показатель уже был примерно на 3,3% выше предыдущего года. Ориентировочные цены — €1 800–3 000 за м². Небольшая квартира — €80 000–130 000. Квартира с одной спальней — примерно €110 000–180 000. По рынку предложений медиана однокомнатного объекта находилась около €139 000. Для инвестора Оулу интересен сочетанием невысокой стоимости покупки и стабильного студенческого и технологического спроса. Доходность может составлять около 4,5–6%. Рованиеми Рованиеми — главный победитель рынка 2026 года. Во втором квартале вторичная недвижимость подорожала примерно на 6% год к году. В первом квартале показатель достигал 11,6%. Это резко контрастирует с Хельсинки, Тампере, Турку и Вантаа. Главная причина — туристический спрос. Город стал международным зимним направлением благодаря Деревне Санта-Клауса, северному сиянию, сафари, стеклянным домам и прямым авиарейсам. Ориентировочная стоимость обычных квартир составляет примерно €2 000–3 500 за м². Небольшая городская квартира — от €100 000–160 000. Качественная новая квартира — €150 000–250 000. Апартаменты, ориентированные на туристов, могут стоить значительно дороже. Коттедж или дом — примерно от €180 000–400 000. Премиальные туристические объекты стоят €500 000 и выше. Валовая доходность краткосрочной аренды удачного объекта может составлять около 5–8%, в отдельные годы выше. Но инвестицию необходимо считать на весь год, а не только на декабрь. Леви Леви — один из главных горнолыжных курортов Финляндии. Здесь сформирован профессиональный рынок туристических апартаментов и коттеджей. Небольшие апартаменты могут стоить примерно €100 000–180 000. Квартира или коттедж возле трассы — €180 000–350 000. Хороший современный дом — €300 000–600 000. Премиальный объект — от €600 000. В высокий зимний сезон аренда дорогая, но владельцу необходимо учитывать управление, уборку, отопление и периоды слабой загрузки. Валовая доходность — ориентировочно 5–8%. Рука и Куусамо Рука — ещё один сильный зимний рынок. Порог входа обычно ниже Леви. Небольшие апартаменты — примерно €80 000–150 000. Коттедж — €150 000–300 000. Качественный объект возле трассы — от €250 000. Главное преимущество — длинный снежный сезон. Главный недостаток — меньший рынок перепродажи. Доходность — ориентировочно 5–8% валовых. Юлляс Юлляс подходит покупателям, которые хотят менее коммерческий курорт по сравнению с Леви. Апартаменты можно найти примерно от €90 000–160 000. Коттеджи — €170 000–350 000. Хорошие современные объекты — от €300 000. Ликвидность ниже Леви и Рованиеми. Покупать здесь разумнее с горизонтом не менее 7–10 лет. Саариселькя Саариселькя ориентирована на международный арктический туризм. Здесь особенно востребованы коттеджи, стеклянные домики и небольшие туристические комплексы. Обычный объект может стоить €130 000–300 000. Премиальный коттедж — от €300 000–500 000. Для индивидуального инвестора рынок менее ликвиден, чем Рованиеми. Главный плюс — высокая международная привлекательность северного сияния и арктического опыта. Савонлинна Савонлинна — совершенно другой тип рынка. Здесь главную ценность представляет озёрная недвижимость. Городское жильё дешёвое. Квартиры можно найти примерно от €40 000–80 000. Хорошая семейная квартира — €80 000–150 000. Небольшой загородный дом или дача — от €70 000–150 000. Качественный дом с собственной береговой линией — €200 000–500 000. Самые дорогие объекты могут превышать €1 млн. Основной риск — ликвидность. Недорогую квартиру в маленьком городе иногда приходится продавать значительно дольше, чем объект в Хельсинки или Тампере. Цены на недвижимость в Финляндии в 2026 году Регион Ориентировочная цена квартир Типичный бюджет небольшого объекта Хельсинки €3 500–6 500+/м² €120 000–280 000 Эспоо €3 000–5 000/м² €150 000–280 000 Вантаа €2 500–3 800/м² €110 000–200 000 Тампере €2 300–3 700/м² €100 000–200 000 Турку €2 100–3 300/м² €90 000–180 000 Оулу €1 800–3 000/м² €80 000–160 000 Рованиеми €2 000–3 500/м² €100 000–200 000 Леви зависит от курортного проекта €100 000–250 000 Рука зависит от курортного проекта €80 000–200 000 Савонлинна €900–1 800/м² €40 000–100 000 Это ориентировочные диапазоны. Цена конкретного объекта зависит от возраста дома, района, земельного участка и особенно долгов жилищной компании. Самая важная цифра в объявлении — не всегда цена квартиры Финский рынок имеет особенность, которую иностранные покупатели часто недооценивают. В объявлении могут одновременно указываться две стоимости. Первая — цена самих акций квартиры. Вторая — полная цена без долга, которая включает долю кредита жилищной компании. Например, квартира может рекламироваться за €120 000, но иметь €80 000 долга жилищной компании. Фактически покупатель принимает обязательство, связанное с объектом стоимостью €200 000. Именно поэтому необходимо смотреть полную стоимость без долга, а не только привлекательную цену объявления. Налог на переход права также рассчитывается с учётом относящейся к квартире доли кредита жилищной компании. Инвестиции и реальная доходность Финляндия не является рынком двузначной доходности. Для качественной инвестиции нормой скорее являются 3,5–6% валовых. Долгосрочная аренда Хельсинки — примерно 3,5–5%. Эспоо — 3,5–5%. Тампере — 4–5,5%. Турку — 4–5,5%. Оулу — 4,5–6%. Рованиеми — примерно 4–6%. Главное преимущество — предсказуемый денежный поток. Краткосрочная аренда В Лапландии потенциальная валовая доходность выше. Рованиеми — около 5–8%. Леви — 5–8%. Рука — 5–8%. Юлляс — 4,5–7%. Но оператор туристического жилья может удерживать 20–30% выручки. Дополнительно оплачиваются уборка, бельё, отопление, электричество и ремонт. Озёрные коттеджи Хороший коттедж возле воды может приносить около 3–6% валовых. Основной спрос приходится на лето, Рождество и праздничные периоды. Для собственного использования это привлекательный актив. Как чисто финансовая инвестиция он чаще уступает городской квартире. Прогноз рынка недвижимости Финляндии После падения 2022–2026 годов рынок постепенно становится более привлекательным для покупателей. Но утверждать, что цены уже достигли абсолютного дна, преждевременно. Год Базовый сценарий 2026 от −4% до 0% 2027 0–4% 2028 +1–4% 2029 +1–4% 2030 +1–4% Это сценарная оценка, а не гарантия. Лучше общего рынка могут выглядеть Рованиеми, Оулу, отдельные районы Тампере и качественные объекты Лапландии. Хельсинки способен первым получить эффект от возвращения покупателей после окончательной стабилизации ставок. Слабее могут оставаться маленькие квартиры в районах с большим предложением аренды и недвижимость в сокращающихся населённых пунктах Восточной и Центральной Финляндии. Налоги и расходы при покупке недвижимости В исходной статье использовались старые налоговые ставки. В 2026 году покупатель квартиры через жилищную компанию платит налог на переход права по ставке 1,5%. При прямой покупке недвижимости — например дома с земельным участком — ставка составляет 3%. Квартира через жилищную компанию Налог — 1,5%. Причём он рассчитывается не только от суммы, которую покупатель передаёт продавцу. Если квартира имеет относящийся к ней долг жилищной компании, он также включается в налоговую базу. Пример: цена продавцу — €150 000; доля кредита жилищной компании — €50 000; полная цена — €200 000; налог 1,5% — €3 000. Дом и земельный участок При прямой покупке зарегистрированной недвижимости налог составляет 3%. Для дома за €300 000 — €9 000. Гражданину Украины дополнительно может потребоваться разрешение Министерства обороны. Регистрация Регистрация права собственности на недвижимость в Национальной земельной службе в 2026 году стоит €172. Регистрация собственности на квартиру в системе информации о жилой и коммерческой недвижимости — €92. Юридическая проверка Для простой квартиры отдельный адвокат не является обязательным. Но при покупке дорогого объекта, дома, земли или недвижимости иностранцем юридическая проверка оправдана. Ориентировочные расходы — €500–2 000, для сложных сделок выше. Ежегодный налог на недвижимость Налог на недвижимость применяется прежде всего к непосредственно зарегистрированным объектам и земле. Ставки устанавливает муниципалитет. Размер зависит от типа недвижимости, оценочной стоимости земли, здания и его использования. Поэтому универсальная ставка «0,93–2% от стоимости квартиры» некорректна. Обычный владелец квартиры в жилищной компании не получает отдельный налоговый счёт на принадлежащую компании землю и здание в той же форме, что собственник частного дома. Эти расходы учитываются через структуру жилищной компании. Налог на аренду Доход от аренды относится к капитальному доходу. Ставка в 2026 году составляет 30% — на капитальный доход до €30 000 в год; 34% — на часть свыше €30 000. Но налог платится не со всей полученной арендной платы без учёта расходов. Владелец может вычитать предусмотренные законодательством затраты, связанные с получением арендного дохода. К ним могут относиться обслуживание, ремонт, управление и определённые финансовые расходы. Украина и Финляндия имеют соглашение об избежании двойного налогообложения, однако конкретную декларацию украинского собственника необходимо рассматривать с учётом его налогового резидентства. Налог при продаже Прибыль от продажи инвестиционной недвижимости также относится к капитальному доходу и облагается по ставкам 30% и 34%. Но существует важное освобождение для собственного постоянного жилья. Если собственник владел объектом не менее двух лет и непрерывно проживал в нём как в своём основном доме не менее двух лет, прибыль от продажи может освобождаться от налога. Просто владеть квартирой два года недостаточно. Необходимо также выполнить условие собственного проживания. Расходы жилищной компании Это один из самых важных пунктов для инвестора. Владелец квартиры ежемесячно платит взнос жилищной компании. Он покрывает содержание здания и может включать управление, отопление, уборку, обслуживание территории, страхование, вывоз мусора, ремонт и финансирование корпоративного кредита. Ориентировочный эксплуатационный взнос может составлять примерно €3–7 за м² в месяц, но в старых зданиях с кредитами сумма бывает значительно выше. Необходимо различать обычный эксплуатационный взнос и финансовый взнос по кредитам. Процедура покупки для гражданина Украины Определение типа собственности Первым делом нужно понять, что именно продаётся. Если это акции жилищной компании, разрешение Министерства обороны не требуется. Если это непосредственно земельный участок с домом или коттедж — разрешение в общем случае необходимо. Проверка объекта При покупке квартиры изучаются: выписка о собственности; устав жилищной компании; финансовая отчётность; долги компании; доля долга конкретной квартиры; протоколы собраний; план ремонта на пять лет; энергетический сертификат; размер ежемесячных платежей. Особенно важно проверить план капитального ремонта. Проверка труб Замена труб — один из самых дорогих ремонтов старого финского дома. Стоимость для одной квартиры может составлять €20 000–60 000 и более. Если дом 1960–1980-х годов ещё не проходил комплексную замену труб, это необходимо учитывать в цене объекта. Фасад и окна Следующие крупные статьи — фасад, балконы, крыша и окна. Покупатель должен выяснить, какие работы уже выполнены и какие запланированы. Дешёвая квартира с ремонтом дома на €40 000 через два года может оказаться дороже готовой квартиры в более новом здании. Предложение о покупке Покупатель делает письменное предложение. Не следует относиться к нему как к простой заявке. После принятия оно может создавать юридические обязательства. При покупке с ипотекой необходимо прописать условие получения финансирования. Для дома иностранным покупателем — условие получения необходимого разрешения. Основной договор Для квартиры через жилищную компанию сделка обычно проводится через банк или брокера. Отдельный публичный свидетель сделки обычно не требуется. При покупке непосредственно недвижимости правила другие. Сделку можно оформить электронно через государственный сервис либо с соблюдением требований к письменной сделке и публичному свидетельствованию. Оплата Покупатель должен заранее подтвердить происхождение средств. Финский банк или участник сделки может запросить выписки, налоговые декларации, договор продажи другой недвижимости, документы о наследстве, подтверждение доходов и историю накоплений. Украинскому покупателю необходимо проверить действующие правила трансграничных переводов до подписания безусловного договора. Регистрация квартиры После приобретения квартиры новый собственник регистрирует владение в государственной системе информации о квартирах. Стандартный сбор в 2026 году составляет €92. В зависимости от формы существующего сертификата могут потребоваться дополнительные действия. Регистрация дома При покупке зарегистрированной недвижимости необходимо оформить право собственности в Национальной земельной службе. Заявление подаётся не позднее шести месяцев после подписания договора. Регистрационный сбор — €172. Разрешение Министерства обороны Гражданину Украины при покупке дома с земельным участком необходимо подать заявление на разрешение. Не следует ждать завершения сделки, если объект уже выбран. Разрешение лучше запрашивать заранее. Решение принимается по конкретному объекту. Срок рассмотрения может составлять от нескольких недель до нескольких месяцев. Ипотека для украинца Получить ипотеку легче резиденту Финляндии с местным трудовым доходом. Нерезиденту банки предъявляют более жёсткие требования. Чаще всего понадобятся 30–50% собственных средств, подтверждённый стабильный доход, документы о происхождении капитала, приемлемая банковская история и ликвидный объект. Самый плохой вариант — сначала подписать безусловное обязательство купить квартиру, а потом искать банк. Финансирование нужно проверять заранее. Основные риски Долг жилищной компании Квартира может рекламироваться значительно дешевле своей реальной полной стоимости. Всегда смотрите цену без долга. Замена труб Это один из главных финансовых рисков старого дома. Косметический ремонт квартиры не компенсирует будущий счёт на десятки тысяч евро. Падающий рынок В 2026 году цены продолжают снижаться. Покупать с расчётом «через год обязательно продам дороже» неразумно. Маленькие квартиры Студии сейчас падают быстрее других сегментов. Во втором квартале снижение составило почти 7% за год. Это результат большого предложения небольших инвестиционных квартир и более слабого инвесторского спроса. Малые города Очень дешёвая квартира за €20 000–40 000 может оказаться практически неликвидной. Низкая цена не является преимуществом, если население города сокращается и покупателей мало. Лапландская сезонность Декабрь может приносить выдающуюся выручку. Но год состоит из двенадцати месяцев. Доходность нужно считать по фактической годовой загрузке. Туристическое управление Комиссия управляющей компании, уборка и коммунальные расходы могут съесть значительную часть валовой выручки. Дом у озера Нужно проверять не только сам дом, но и береговую линию, право строительства, септик, скважину, дорогу, лес, границы участка и право причала. Разрешение иностранному покупателю Гражданин Украины не должен исходить из того, что любой частный дом можно купить по той же процедуре, что квартиру в Хельсинки. Дом с землёй требует отдельной проверки разрешительного режима. Что выглядит наиболее интересно в 2026 году При бюджете до €100 000 выбор существует прежде всего в небольших региональных городах, Оулу, Савонлинне и отдельных старых объектах Турку или Тампере. Но дешёвая недвижимость должна покупаться только при наличии понятного арендатора. При бюджете €100 000–200 000 становится доступен наиболее интересный инвестиционный диапазон. Можно рассматривать небольшие квартиры в Тампере, Турку, Оулу, Вантаа и Рованиеми. Для долгосрочной аренды это наиболее рациональный сегмент. При бюджете €200 000–400 000 появляется хороший выбор в столичном регионе и качественных объектах Лапландии. Здесь стоит сравнивать Хельсинки с Тампере и туристический объект Рованиеми с обычной городской квартирой. При бюджете выше €400 000 покупателю уже нужно выбирать между премиальной городской недвижимостью, домом и туристическим объектом. В этом диапазоне юридическая и техническая проверка значительно важнее экономии нескольких тысяч евро на цене. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Финляндию для собственного проживания, долгосрочной аренды, отдыха и инвестиций в туристическую недвижимость Лапландии. Подбор начинается с определения формы собственности, потому что покупка акций жилищной компании и покупка дома с земельным участком требуют разных юридических процедур. Для квартир анализируются полная стоимость без долга, кредиты жилищной компании, ежемесячные платежи и план капитального ремонта. Перед покупкой старой квартиры отдельно проверяются предстоящая замена труб, фасада, крыши и других крупных систем. Для инвестиционного объекта рассчитывается реальная доходность после налогов, расходов жилищной компании, управления и простоя. Для Лапландии учитывается сезонность, стоимость управления и фактическая туристическая загрузка. Для дома или коттеджа проверяются земельный реестр, разрешение на строительство, коммуникации, береговая линия и необходимость разрешения Министерства обороны для покупателя из Украины. При ипотечной покупке анализируются требования банков и размер собственных средств. Для международного расчёта заранее проверяются источник капитала и банковский маршрут. После покупки можно организовать регистрацию права, передачу объекта, подключение управляющей компании и последующую аренду. Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата денег. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/finland

18 серпня 2026, 16:13

Рынок недвижимости Индонезии в 2026 году выглядит гораздо сложнее, чем несколько лет назад. Бали установил новый туристический рекорд, но одновременно получил огромное количество новых вилл и апартаментов, пробки, высокую конкуренцию между арендодателями и заметное расслоение цен. Купить красивую виллу с бассейном всё ещё можно значительно дешевле, чем на многих европейских курортах, однако обещанные девелоперами 10–15% годовых уже нельзя считать нормой. Сегодня недвижимость в Индонезии покупают для зимовки, туристической аренды, постоянного проживания и диверсификации капитала в Азии. Наиболее известным рынком остаётся Бали, но всё больше инвесторов сравнивают его с Ломбоком, Джакартой и другими развивающимися направлениями. При этом иностранцу необходимо заранее понимать, что именно он приобретает: право аренды, право пользования, квартиру, здание или объект через компанию. Анализ рынка недвижимости Индонезии в 2026 году Главная ошибка старых обзоров — переносить динамику отдельных районов Бали на всю Индонезию. По официальным данным Банка Индонезии, во втором квартале 2026 года индекс цен на жилую недвижимость первичного рынка вырос только на 0,69% год к году. В первом квартале рост составлял 0,62%. Продажи нового жилья при этом снизились на 2,36% год к году. Это значительно лучше падения на 25,67% в первом квартале, но всё равно говорит о том, что общенациональный рынок нельзя описывать как быстро растущий. Рынок Бали живёт по собственной логике. Здесь цены определяются международным туристическим спросом, количеством иностранцев, стоимостью земли и объёмом новых вилл. Даже внутри острова ситуация неоднородная. Чангу, Берава, Улувату, Семиньяк, Убуд и Санур находятся на разных стадиях развития. По данным крупного индонезийского портала объявлений Rumah123, медианная цена домов на Бали за последние шесть месяцев снизилась примерно на 10,7%. В Чангу снижение составило около 3%, в Семиньяке — около 5,4%. Это данные предложений, а не зарегистрированных сделок, поэтому их нельзя трактовать как падение всего рынка Бали на 10%. Но они хорошо показывают изменение ситуации: продавец уже не всегда может назвать любую цену и рассчитывать, что иностранный инвестор её заплатит. Например, медианная цена дома среди объявлений в районе Чангу сейчас находится примерно около 6,8 млрд рупий. При текущем валютном курсе это уже не тот сверхдешёвый рынок, который многие представляли себе несколько лет назад. Курс рупии также существенно изменился. В июле 2026 года он находился примерно около 17 900 IDR за доллар. В мае из-за международной нестабильности курс доходил примерно до 17 700 за доллар. Для иностранного инвестора это означает, что результат необходимо считать одновременно в рупиях и долларах. Вилла может подорожать на 15% в IDR, но если рупия одновременно ослабнет относительно доллара, валютная доходность окажется намного ниже. Бали снова установил туристический рекорд Туристический рынок острова остаётся его главным преимуществом. В 2025 году Бали напрямую принял 6 948 754 иностранных туриста. Это на 9,72% больше, чем в 2024 году, и новый исторический максимум острова. Австралия обеспечила около 23,4% всех международных прибытий. Рост продолжился и в 2026 году. В январе Бали принял 502 205 иностранных гостей, в феврале — 492 289, в марте — 472 070, в апреле — 553 328, в мае — 578 251. Таким образом, только за первые пять месяцев остров получил около 2,6 млн иностранных туристических прибытий. При этом высокая посещаемость не гарантирует высокую загрузку каждой виллы. В апреле 2026 года средняя загрузка официальных звёздочных гостиниц составляла около 57,9%. Для независимых вилл разброс ещё выше. Один объект может иметь 75% загрузки, а соседний — 40%, если отличается качество управления, фотографии, рейтинг, доступ к дороге или расстояние до пляжа. Colliers также отмечал, что 2026 год начался для гостиничного рынка Бали умеренно, а быстрый рост предложения независимых вилл усиливает конкуренцию за гостя. Это принципиально меняет инвестиционный подход. Фраза «на Бали почти семь миллионов туристов, поэтому вилла всегда будет сдаваться» не является финансовым расчётом. Почему стоит купить недвижимость в Индонезии Индонезия остаётся интересным рынком, но покупать здесь нужно не ради красивой презентации, а под конкретную стратегию. Главные преимущества — мировой бренд Бали, относительно доступный вход, тёплый климат, международная аудитория и большой рынок краткосрочного проживания. Туристическая аренда Наиболее понятная модель — вилла или апартаменты в зоне с устойчивым туристическим спросом. В сильном объекте реалистичная валовая доходность обычно находится примерно в диапазоне 6–10%. Показатель выше 10% возможен, но требует удачной цены покупки, высокой загрузки и профессионального управления. Чистый результат ниже. Из выручки необходимо вычесть управление, комиссии Booking и Airbnb, уборку, персонал, бассейн, сад, электричество, интернет, ремонт, замену мебели и налоги. Зимовка и постоянное проживание Бали давно перестал быть исключительно туристическим островом. В Чангу, Сануре, Убуде, Денпасаре и на Буките существуют международные школы, больницы, супермаркеты, коворкинги, рестораны и полноценная инфраструктура для иностранцев. Виллу можно использовать несколько месяцев самостоятельно, а оставшееся время сдавать. Но нужно заранее проверить, допускает ли договор аренды земли коммерческое использование. Диверсификация Индонезийский актив позволяет вывести часть капитала за пределы европейского рынка. При этом рупия остаётся отдельным валютным риском. Поэтому обещание доходности должно оцениваться в той валюте, в которой инвестор считает свой капитал. Низкий порог входа В развивающихся районах Бали ещё можно найти компактные leasehold-виллы примерно от $100 000–150 000. Но в Чангу, Берава и лучших районах Улувату такой бюджет уже означает очень небольшой объект, короткий остаток leasehold или расположение далеко от главных точек спроса. Типичная качественная вилла сейчас находится скорее в диапазоне $200 000–600 000. По данным одного из рыночных исследований предложений, однокомнатные виллы начинаются примерно от $145 000 в развивающихся локациях и около $180 000 в сформированных районах, а двухкомнатный сегмент активно торгуется примерно в диапазоне $240 000–260 000. Иностранец не может свободно владеть землёй Это фундаментальное правило индонезийского рынка. Полное право собственности на землю — Hak Milik — предназначено прежде всего для граждан Индонезии. Иностранцу нельзя просто купить участок на своё имя по той же схеме, что индонезийскому гражданину. Но утверждение, что иностранцу доступны только сомнительные схемы, также неверно. Существуют легальные модели. Основные варианты: долгосрочная аренда — leasehold; право пользования — Hak Pakai; покупка определённых жилых объектов иностранцем при соблюдении требований законодательства; структура через индонезийскую компанию с иностранными инвестициями — PT PMA. Выбор зависит от цели покупки. Hak Pakai: реальное право иностранца Иностранцы, имеющие соответствующее разрешение на пребывание в Индонезии, могут владеть жилой недвижимостью на праве Hak Pakai. Право может применяться к отдельному дому или квартире при выполнении законодательных требований. Для определённых объектов первоначальный срок Hak Pakai составляет 30 лет. После этого право может быть продлено на 20 лет, а затем возобновлено ещё на 30 лет. Именно отсюда появляется формулировка «до 80 лет». Но важно понимать разницу. Это не означает, что любой иностранный покупатель любой виллы автоматически получает 80-летнее право. Нужно проверить тип исходного земельного титула, миграционный статус покупателя, цену объекта, региональные ограничения и возможность регистрации конкретной сделки. Для иностранной жилой недвижимости также действуют минимальные ценовые пороги, которые зависят от региона. На Бали порог для некоторых типов домов значительно выше массовой цены leasehold-виллы. Поэтому объект за $120 000 и объект, который можно оформить на Hak Pakai, — не обязательно один и тот же продукт. Leasehold: самая распространённая модель на Бали Большинство иностранных покупателей вилл используют долгосрочную аренду земли. Владелец земли остаётся индонезийцем, а иностранный инвестор получает право использовать участок и расположенный на нём объект в течение договорного срока. На практике наиболее распространены договоры примерно на 25–30 лет. Иногда продавец рекламирует 25+25, 30+20 или другие варианты продления. Главное — не считать будущие продления уже принадлежащими покупателю. Если договор заключён на 30 лет, стоимость объекта нужно анализировать как актив с 30-летним первоначальным сроком. Условия продления должны быть подробно прописаны. Особенно важно установить механизм определения будущей цены земли. Формулировка «по рыночной стоимости через 30 лет» создаёт для инвестора огромную неопределённость. PT PMA: не вечный freehold Иностранная инвестиционная компания PT PMA часто используется для коммерческой деятельности, строительства и управления несколькими объектами. Но утверждение, что PT PMA получает «землю навсегда», неверно. Компания является индонезийским юридическим лицом с иностранным капиталом и может владеть определёнными земельными правами, включая право застройки или пользования. Сами эти права имеют установленный законодательством срок и процедуру продления. PT PMA имеет смысл, если инвестор действительно ведёт бизнес: управляет виллами, строит проекты, оказывает услуги размещения или владеет несколькими объектами. Создавать полноценную иностранную компанию ради одной небольшой виллы часто экономически невыгодно. Появляются бухгалтерия, лицензирование, корпоративная отчётность и административные расходы. Номинальный владелец — главный юридический риск На рынке всё ещё встречается предложение оформить землю на местного гражданина, который формально выступает владельцем, а иностранцу выдаются доверенности и дополнительные соглашения. Это крайне рискованная структура. Юридически земля принадлежит тому, кто зарегистрирован собственником. Если номинальный владелец умирает, разводится, становится должником или просто отказывается выполнять договорённость, иностранный инвестор может столкнуться с серьёзным спором. Использовать номинального владельца как способ скрытого обхода запрета на иностранную собственность не следует. Second Home Visa: $130 000 уже не является универсальным условием Это ещё одна серьёзная ошибка старой статьи. Нельзя писать, что покупка недвижимости от $130 000 автоматически предоставляет Second Home Visa на 5–10 лет. Иммиграционные программы Индонезии неоднократно менялись. Официальный портал электронной визы сейчас содержит отдельные категории долгосрочного проживания с собственными требованиями. Для одной из действующих программ Second Home официальный портал указывает возможность подтверждения через покупку квартиры или жилого объекта стоимостью не менее $1 млн. Другие категории используют иные финансовые критерии. Поэтому объект стоимостью $130 000 нельзя продавать покупателю как автоматически соответствующий действующей программе долгосрочного проживания. Миграционная стратегия должна проверяться отдельно непосредственно перед покупкой. Лучшие районы Бали для покупки недвижимости Чангу Чангу за несколько лет превратился из серферской деревни в один из главных международных районов Бали. Здесь расположены рестораны, пляжные клубы, коворкинги, спортзалы, школы и сотни новых вилл. Главная аудитория — молодые иностранные специалисты, предприниматели, удалённые работники и туристы. Но именно здесь проблема нового предложения наиболее заметна. По данным Rumah123, медианная цена дома в районе Чангу находится примерно около 6,8 млрд рупий, а за последние шесть месяцев цены предложений снизились примерно на 3%. Это не означает конец роста Чангу. Скорее рынок переходит от ажиотажной стадии к более зрелой, где плохой объект уже не продаётся только благодаря слову Canggu. Берава Берава остаётся одной из самых дорогих зон. Причина — близость пляжа, международных школ, Atlas Beach Club, Finns и развитой инфраструктуры. Однокомнатная вилла leasehold может стоить примерно $150 000–250 000. Две спальни — около $250 000–400 000. Три спальни — от $350 000–600 000. Первая линия и крупные дизайнерские объекты стоят значительно дороже. Валовая доходность хорошего объекта может составлять примерно 7–10%. Бату-Болонг Это один из наиболее известных туристических центров Чангу. Пешая доступность пляжа резко повышает стоимость объекта. При этом транспортная ситуация ухудшилась. Вилла всего в двух километрах от пляжа может находиться в 30–40 минутах езды в часы пик. Поэтому расстояние на карте больше нельзя использовать как единственный показатель. Переренан Переренан долго считался спокойной альтернативой Чангу. Сейчас здесь также активно строят рестораны, виллы и жилые комплексы. Цены ниже Берава, но разрыв сокращается. Для долгосрочного инвестора это интереснее центрального Чангу, если объект находится в правильной зоне и имеет хороший подъезд. Семиньяк и Керобокан Семиньяк — зрелый туристический рынок. Здесь меньше эффекта «нового модного района», но сохраняется международный бренд, пляж, рестораны и состоятельная туристическая аудитория. По данным объявлений, цены домов в Семиньяке за последние шесть месяцев снизились примерно на 5,4%. Это хороший пример того, почему нельзя использовать исторический рост Бали как гарантию дальнейшего подорожания. Вилла с двумя спальнями в leasehold обычно стоит примерно $220 000–400 000. Три спальни — около $350 000–700 000. Объекты в пешей доступности от пляжа и крупных ресторанных улиц могут стоить значительно выше. Валовая доходность — ориентировочно 6–9%. Для инвестиции Семиньяк выглядит стабильнее многих экспериментальных районов, но потенциал резкого роста цены ниже. Убуд Убуд — отдельный рынок, ориентированный на wellness, йогу, ретриты, природу и долгосрочные поездки. Здесь нет пляжа, поэтому туристическая модель отличается от Чангу. Большое значение имеет вид. Вилла возле рисовых полей или джунглей может иметь значительно более высокий тариф, чем аналогичный дом в плотной городской застройке. Небольшая однокомнатная вилла leasehold может стоить примерно $80 000–150 000. Две спальни — $140 000–250 000. Три спальни — $220 000–400 000. Премиальные wellness-объекты могут стоить намного больше. Реалистичная валовая доходность — около 6–9%. Убуд интересен меньшей зависимостью от пляжных развлечений, но конкуренция также быстро растёт. Улувату и Букит Букит стал одним из главных центров нового строительства. Улувату, Паданг-Паданг, Бингин и соседние районы привлекают серферов и премиальных туристов. Главное преимущество — вид на океан и ограниченность хороших участков. Однокомнатная вилла может стоить примерно $120 000–220 000. Две спальни — от $200 000–400 000. Хорошая вилла с видом на океан — от $350 000–700 000. Клиффовые объекты — от $1 млн и выше. Доходность качественного объекта может составлять 7–10% валовых. Но Букит имеет инфраструктурный риск. Многие новые проекты появляются быстрее дорог и канализации. Джимбаран Джимбаран предлагает более спокойную среду. Здесь аэропорт, пляж, рестораны и крупные гостиницы. Цены обычно ниже наиболее популярных частей Чангу и Улувату. Вилла с двумя спальнями — примерно $170 000–300 000. Три спальни — $250 000–450 000. Премиальные объекты возле моря — значительно дороже. Для собственного проживания Джимбаран часто рациональнее Чангу. Нуса-Дуа Нуса-Дуа ориентирована на пятизвёздочный туристический сегмент. Здесь расположены международные гостиницы, конференционные центры и ухоженные пляжи. Обычная инвестиционная вилла стоит дороже среднего по острову. Недвижимость интересна покупателям, которые делают ставку на премиальную аудиторию, а не максимальную доходность. Валовая доходность обычно около 5–7%. Санур Санур переживает новый этап развития. Район традиционно выбирали семьи и пожилые иностранцы, но развитие медицинской и туристической инфраструктуры увеличивает инвестиционный интерес. Главное преимущество — круглогодичный спрос на длительное проживание. Вилла с двумя спальнями может стоить примерно $150 000–280 000. Три спальни — от $220 000–400 000. Доходность долгосрочной аренды обычно около 5–7%. Санур подходит покупателю, которому важнее стабильность, чем максимальная туристическая загрузка. Ломбок Ломбок часто называют «следующим Бали». Сравнение слишком упрощённое, но потенциал действительно существует. Остров имеет международный аэропорт, курорт Мандалика, серф-зоны и намного более низкую стоимость земли. Главные районы — Кута-Ломбок, Мандалика, Сенгиги и южное побережье. Виллу ещё можно найти примерно от $100 000–200 000. Более качественные объекты — $200 000–400 000. Земля значительно дешевле Бали. Но низкая цена означает более высокий риск. Вторичный рынок намного меньше, управляющих компаний меньше, а турпоток несопоставим с Бали. Это инвестиция на развитие региона, а не готовый высоколиквидный рынок. Лабуан-Баджо Лабуан-Баджо развивается как ворота в национальный парк Комодо. Туристическая инфраструктура растёт, строятся гостиницы и премиальные проекты. При этом рынок частной недвижимости для иностранца значительно менее зрелый. Основная стратегия здесь — гостиничные проекты, земля и коммерческая недвижимость. Для начинающего иностранного инвестора Бали юридически и операционно понятнее. Джакарта Джакарта — крупнейший городской рынок страны. Здесь инвестиция строится не на туристах, а на долгосрочной аренде местным жителям и экспатам. Премиальные районы — Центральная Джакарта, Южная Джакарта, Кунинган, Сенаян и SCBD. Апартаменты среднего класса могут стоить примерно от 1,5–3 млрд рупий. Качественные квартиры для международной аудитории — от 3–8 млрд рупий. Премиальные объекты — значительно выше. Валовая доходность обычно около 4–6%. Главный риск — большой объём предложения квартир. Цены на недвижимость на Бали в 2026 году Цены сильно зависят от срока leasehold. Вилла за $200 000 с остатком аренды 28 лет и аналогичный объект с остатком 14 лет не являются сопоставимыми инвестициями. Район 1 спальня 2 спальни 3 спальни Чангу / Берава $150 000–250 000 $250 000–400 000 $350 000–600 000 Переренан $130 000–220 000 $200 000–350 000 $300 000–500 000 Семиньяк $150 000–250 000 $220 000–400 000 $350 000–700 000 Убуд $80 000–150 000 $140 000–250 000 $220 000–400 000 Улувату / Букит $120 000–220 000 $200 000–400 000 $300 000–700 000 Джимбаран $110 000–180 000 $170 000–300 000 $250 000–450 000 Санур $100 000–170 000 $150 000–280 000 $220 000–400 000 Ломбок $70 000–130 000 $100 000–220 000 $160 000–350 000 Это ориентировочные рыночные предложения, преимущественно для leasehold. Цена конкретной недвижимости зависит от участка, остатка срока аренды, зонирования, вида, расстояния до моря, качества строительства и лицензии на коммерческое использование. Инвестиции и реальная доходность Рекламные презентации Бали регулярно обещают 12–15%. Использовать такую доходность как базовый сценарий нельзя. Для хорошего объекта разумнее считать: 6–8% валовых — консервативный сценарий; 8–10% — сильный объект; 10%+ — оптимистичный результат. Чистая доходность будет ниже. Краткосрочная аренда Это основная модель в Чангу, Улувату, Семиньяке и части Убуда. Управляющая компания обычно получает около 20–30% выручки. Дополнительно оплачиваются эксплуатационные расходы. Вилла может иметь: менеджера; уборщиц; садовника; обслуживание бассейна; электричество; воду; интернет; расходные материалы; ремонт. Для виллы с двумя-тремя спальнями операционные расходы могут составлять десятки тысяч долларов за несколько лет. Долгосрочная аренда Долгосрочная модель проще. Она подходит Сануру, Убуду, Денпасару и части Чангу. Валовая доходность обычно около 5–7%. Но собственник меньше зависит от туристической сезонности и рейтингов Booking. Гарантированная доходность Девелоперы часто предлагают 8–10% в течение нескольких лет. Нужно понимать, что гарантию предоставляет компания, а не государство. Перед покупкой проверяются: кто платит; в какой валюте; от какой базы считается процент; включён ли налог; включено ли управление; может ли собственник пользоваться виллой; что происходит после окончания гарантии. Если девелопер продаёт объект на 25% дороже рынка и обещает 10% первые три года, он фактически может возвращать инвестору часть переплаты. Off-plan Покупка на этапе строительства остаётся популярной. Потенциальное преимущество — цена ниже готового объекта. Но рынок 2026 года уже не гарантирует прибыль 20–40%. Сейчас на Бали огромное количество новых проектов. На момент завершения строительства собственник может конкурировать с самим девелопером, который продаёт следующие очереди с рассрочкой. Перед покупкой нужно сравнить минимум пять готовых аналогов. Если готовая вилла стоит $240 000, а проект на рендере продаётся за $280 000, аргумент «она вырастет после сдачи» выглядит слабым. Прогноз рынка Бали После быстрого роста 2022–2025 годов логично ожидать более спокойный рынок. Период Базовый сценарий цены 2026 от −5% до +5% 2027 0–7% 2028 +2–7% 2029 +2–6% 2030 +2–6% Это аналитический сценарий, а не гарантия. Сильнее могут выглядеть редкие объекты с хорошим подъездом и ограниченным предложением. Слабее — типовые виллы, которые строятся сотнями. Чангу уже показывает признаки зрелого рынка. Улувату сохраняет потенциал, но также быстро застраивается. Санур выглядит более стабильным. Ломбок предлагает высокий потенциал и одновременно высокий риск. Правовые структуры покупки Leasehold Для большинства частных покупателей — наиболее простой формат. Главное: проверить владельца земли; зарегистрировать договор корректно; зафиксировать срок; описать продление; установить цену продления или понятную формулу; прописать наследование и перепродажу. Hak Pakai Подходит иностранцам, соответствующим установленным требованиям. Это зарегистрированное право пользования, а не частная договорённость с владельцем. В определённых структурах срок может достигать 30 лет с последующим продлением на 20 и возобновлением ещё на 30. PT PMA Подходит инвестору, который действительно ведёт бизнес. Компания может быть логичной для: комплекса вилл; гостиницы; девелопмента; управляющей компании; нескольких инвестиционных объектов. Для одной дешёвой виллы стоимость обслуживания компании может съесть часть доходности. Налоги и расходы Старая статья слишком упрощала налогообложение. Налог при приобретении При приобретении определённых земельных прав применяется BPHTB. Базовая ставка составляет до 5% от налогооблагаемой стоимости после предусмотренного местным законодательством необлагаемого порога. Фактический расчёт зависит от формы сделки и муниципалитета. Для обычного leasehold расчёт может отличаться от прямой передачи зарегистрированного земельного права. Налог продавца При обычной передаче прав на землю или здание применяется финальный налог на доход продавца в размере 2,5% от валовой стоимости передачи. Кто экономически несёт этот расход, необходимо зафиксировать ещё во время переговоров. Нотариус и PPAT Стоимость юридического оформления часто составляет около 0,5–1% сделки, но не является единой государственной ставкой. Для сложной структуры расходы выше. Ежегодный налог В Индонезии действует местный налог на землю и здания. Его нельзя описывать единой ставкой 0,3% от рыночной стоимости для всей страны. Размер зависит от местной системы оценки и муниципальных правил. Для большинства небольших объектов он обычно значительно менее существенен, чем эксплуатационные расходы. Налог на аренду С налогом на аренду ситуация сложнее, чем «20% для всех иностранцев». Для аренды земли и зданий у индонезийских налогоплательщиков действует финальный налог 10% от валовой арендной платы. При выплатах налоговому нерезиденту могут применяться правила статьи 26, где стандартная ставка составляет 20% до применения соглашения об избежании двойного налогообложения. И здесь исходная статья содержит важную ошибку: между Украиной и Индонезией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Поэтому налог нельзя автоматически считать как 20% без анализа статуса владельца, структуры владения и применения соглашения. Для PT PMA применяется корпоративный налоговый режим. До покупки объекта под аренду налоговую структуру нужно рассчитывать отдельно. Процедура покупки на Бали для украинцев Проверка объекта Первым этапом должен быть юридический аудит, а не внесение резерва. Проверяются: владелец земли; земельный титул; обременения; границы участка; доступ к дороге; зонирование; разрешение на строительство; разрешённое использование объекта. Особенно важно зонирование. Вилла может физически существовать, но это ещё не означает, что её разрешено законно использовать под туристический бизнес. Проверка земельного титула Для leasehold необходимо убедиться, что человек или компания, подписывающие договор, действительно имеют право распоряжаться землёй. Самый сильный частный земельный титул — Hak Milik. Но и его необходимо проверять в официальном земельном реестре. Нельзя полагаться на фотографию сертификата, присланную продавцом. Зонирование На Бали существуют жилые, туристические, коммерческие, сельскохозяйственные и другие зоны. Если вилла построена в зоне, где коммерческое туристическое использование запрещено, заявленная Airbnb-доходность может оказаться юридически невозможной. Отдельно проверяются береговые отступы, зоны возле храмов и природоохранные ограничения. Резервация Задаток обычно составляет около 5–10%. До его внесения нужно письменно определить условия возврата. Например: если юридический аудит выявил проблему; если продавец не подтвердил титул; если проект не имеет разрешения; если невозможно использовать виллу по заявленному назначению. Договор Leasehold-договор должен описывать не только цену и срок. В нём нужно зафиксировать: границы участка; объект; срок аренды; передачу права; перепродажу; наследование; продление; ремонт; страхование; ответственность сторон. Чем дороже объект, тем менее разумно использовать типовой договор девелопера без независимой проверки. Оплата Индонезийский банк или участники сделки могут запросить документы о происхождении капитала. Сохраняются SWIFT-платежи, договоры и банковские выписки. Украинскому покупателю нужно отдельно проверять действующие валютные ограничения Украины до внесения невозвратного задатка. Не следует строить сделку на передаче наличных или переводах через третьих лиц, которые не отражены в договоре. Нотариус и PPAT Официальную земельную часть сделки оформляет уполномоченный нотариус/PPAT. При этом нотариус, которого предлагает продавец или девелопер, не всегда заменяет независимого адвоката покупателя. Для сделки от нескольких сотен тысяч долларов желательно разделять функции нотариуса и собственного юридического консультанта. Передача объекта Для новой виллы обязательно проводится техническая приёмка. Проверяются: электрика; кондиционеры; водоснабжение; канализация; гидроизоляция; крыша; бассейн; дренаж; окна; мебель. Тропический климат быстро выявляет ошибки строительства. То, что выглядит идеально в сухой сезон, может иметь серьёзные проблемы после первых сильных дождей. Основные риски Короткий остаток leasehold Вилла может выглядеть дешёвой только потому, что из первоначальных 30 лет осталось 14–16. Каждый следующий покупатель будет учитывать уменьшение срока. Инвестору важно понимать потенциальную цену продления ещё до покупки. Номинальная структура Нельзя покупать землю на имя местного гражданина только потому, что продавец называет его «вашим доверенным владельцем». Юридический контроль остаётся у зарегистрированного собственника. Неправильное зонирование Одна из самых опасных проблем. Если зонирование не допускает коммерческое размещение, высокая туристическая доходность может существовать только до первой серьёзной проверки. Переизбыток вилл Бали продолжает активно застраиваться. Colliers отдельно отмечает расширение независимого виллового сегмента и усиление конкуренции с гостиницами. В Чангу предложение уже огромное. Улувату движется в том же направлении. Поэтому обычная вилла без уникального преимущества может быть вынуждена конкурировать ценой. Пробки Транспорт стал реальным экономическим фактором недвижимости. «10 минут до пляжа» без указания времени суток мало что значит. Объект должен иметь хороший подъезд и доступ к инфраструктуре. Курс рупии При ослаблении IDR долларовый результат инвестиции уменьшается. Рынок может расти в местной валюте и одновременно почти не расти для иностранного инвестора. Природные риски Индонезия находится в сейсмически активной зоне. Необходимо учитывать землетрясения, вулканы, сильные осадки, наводнения и оползни. Особенно внимательно проверяются виллы на склонах. Гарантированные 15% Если девелопер обещает 15% ежегодно, нужно задать простой вопрос: почему сам продавец готов отдать инвестору такую доходность? Нужно запросить реальную историю бронирований аналогичных объектов, расходы, загрузку и средний тариф. Прогноз Excel не является историей дохода. Что покупать в Индонезии в 2026 году При бюджете до $150 000 наиболее реалистичны компактные leasehold-объекты в Убуде, Джимбаране, части Санура, удалённых районах Букита или на Ломбоке. Покупать дешевую виллу в Чангу только ради слова «Canggu» не стоит. При бюджете $150 000–300 000 открывается наиболее интересный инвестиционный сегмент: одна-две спальни в Убуде, Улувату, Переренане, Сануре и отдельных районах Чангу. Именно здесь легче всего совместить личное использование и аренду. При бюджете $300 000–600 000 можно выбирать качественные двух- и трёхкомнатные виллы в сильных туристических районах. В этом диапазоне юридическая структура и срок leasehold уже важнее экономии нескольких тысяч долларов. При бюджете от $600 000 нужно сравнивать leasehold-виллу с более структурированным Hak Pakai или корпоративной моделью. Для крупной инвестиции в гостиничный бизнес или несколько вилл PT PMA может быть логичнее покупки отдельных leasehold-договоров. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Индонезию для собственного проживания, зимовки и инвестиционной аренды. Подбор начинается не с красивой виллы, а с цели и подходящей юридической структуры. Для каждого объекта анализируются район, срок leasehold, фактическая цена квадратного метра, конкуренция и потенциальная загрузка. Перед внесением задатка организуется проверка земельного титула, собственника, зонирования, разрешений и возможных обременений. Для строящихся вилл дополнительно анализируются история девелопера, сроки реализации предыдущих проектов и качество строительства. Если объект продаётся с обещанной доходностью, рассчитывается реальная экономика после комиссии оператора, налогов, коммунальных расходов, ремонта и простоев. При необходимости сравниваются leasehold, Hak Pakai и структура PT PMA. Для международной оплаты заранее проверяется банковский маршрут и подтверждение происхождения средств. При покупке под долгосрочную визу миграционные требования анализируются отдельно от самой недвижимости, поскольку стоимость виллы не гарантирует автоматического получения статуса. После завершения строительства можно организовать техническую приёмку, меблировку, лицензирование и передачу объекта управляющей компании. Перед бронированием необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/indonesia

17 серпня 2026, 15:37

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году выглядит совсем не так, как несколько лет назад. Пхукет продолжает уходить в премиальный сегмент, в Бангкоке покупатель получил больше возможностей для торга, Паттайя остаётся одним из самых доступных крупных рынков, а вокруг вилл, краткосрочной аренды и «гарантированной доходности» появилось значительно больше юридических нюансов. Сегодня недвижимость в Таиланде покупают для зимовки, постоянного проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала в Азии. Но инвестору уже недостаточно выбрать красивый проект возле моря: необходимо проверить иностранную квоту, форму собственности, право на землю, разрешённый формат аренды и реальную стоимость объекта относительно готового вторичного рынка. Анализ рынка недвижимости Таиланда в 2026 году Главное, что нужно понимать о нынешнем рынке: Таиланд не переживает единый общенациональный бум недвижимости. В первом квартале 2026 года национальный индекс стоимости жилой недвижимости вырос примерно на 1,26% год к году. Это значительно меньше рекламных прогнозов о росте всего рынка на 8–12%. На юге страны динамика заметно сильнее благодаря Пхукету и курортному спросу. Бангкок, напротив, остаётся более сложным рынком: высокая задолженность домохозяйств, строгая ипотечная политика банков и накопившееся предложение кондоминиумов ограничивают рост массового сегмента. В первом квартале 2026 года в Бангкоке стартовало только 12 новых проектов кондоминиумов. Это показывает, что девелоперы стали значительно осторожнее с массовыми запусками. Наиболее устойчиво сейчас выглядит премиальный сегмент: центральные районы Бангкока, качественные проекты Пхукета и курортная недвижимость с ограниченным предложением земли. Пхукет стал одним из самых дорогих рынков страны. Средняя стоимость новых кондоминиумов находится примерно около 135 000–145 000 бат за м², а хорошие проекты западного побережья могут стоить 170 000–350 000 бат за м² и выше. Паттайя остаётся заметно доступнее. Медианная цена кондоминиума на рынке предложений находится примерно около 70 000 бат за м², а средняя валовая арендная доходность — около 7%. Чиангмай ещё дешевле: медианная цена кондоминиумов составляет около 60 000 бат за м². То есть в Таиланде фактически существуют несколько разных рынков. Квартира стоимостью 4 млн бат в Паттайе, Бангкоке и на Пхукете будет представлять три совершенно разных продукта по площади, расположению и потенциальной аренде. Туризм: в 2025 году произошёл неожиданный откат В исходной версии статьи указывалось более 35 млн иностранных туристов в 2025 году и продолжение рекордного роста. Фактический результат оказался другим. В 2025 году Таиланд принял 32 974 321 иностранного туриста и получил около 1,53 трлн бат дохода от международного туризма. Для сравнения: в 2024 году страну посетили более 35,5 млн иностранных туристов. То есть туристический поток не вырос, а сократился. В 2026 году рынок пока также не вернулся к прежним темпам. С 1 января по 1 августа Таиланд принял более 18,5 млн иностранных туристов — примерно на 3,2% меньше, чем за тот же период прошлого года. Особенно сильно рынок почувствовал снижение китайского потока. При этом остаются сильными Индия, Россия, Малайзия, Южная Корея и другие рынки. Для владельца недвижимости это важнее общего количества туристов. Меньший поток не означает, что хорошая квартира на Пхукете обязательно будет простаивать. Но высокая конкуренция заставляет сильнее различать объекты. Апартаменты в качественном комплексе возле Банг-Тао с профессиональным управлением и квартира в обычном доме в нескольких километрах от пляжа показывают совершенно разную загрузку. Поэтому обещание «Таиланд принимает 35 млн туристов, значит квартира будет загружена на 80%» использовать в инвестиционной модели нельзя. Главное ограничение для иностранцев Иностранный гражданин может оформить кондоминиум в Таиланде непосредственно в полную собственность. Но иностранная квота в конкретном зарегистрированном кондоминиуме не может превышать 49% общей площади всех квартир здания. Это именно доля площади, а не просто 49% количества квартир. До внесения денег необходимо получить подтверждение управляющей организации кондоминиума о наличии свободной иностранной квоты. Если квота уже полностью использована, зарегистрировать ещё одну квартиру на иностранца в полную собственность не получится. Это делает кондоминиум самым прозрачным типом собственности для иностранного покупателя. С виллами всё значительно сложнее. Может ли иностранец владеть землёй Общее правило — иностранный гражданин не может свободно покупать землю в Таиланде на своё имя. Существует редкое законодательное исключение: при квалифицируемой инвестиции от 40 млн бат и получении специального государственного разрешения иностранцу может быть разрешено приобрести до одного рая земли, то есть примерно 1 600 м², для проживания. Но это не обычная схема покупки виллы и не решение для массового инвестора. Департамент земель отдельно ведёт процедуры приобретения земли иностранцами и меры против номинального владения. Поэтому типичная вилла продаётся иностранцу по другой структуре. Само здание может принадлежать иностранцу, а земельный участок предоставляется в долгосрочную аренду. Почему «30+30+30 лет» больше нельзя писать как гарантию Это одна из главных ошибок старой версии статьи. Максимальный зарегистрированный срок аренды недвижимости по общему правилу составляет 30 лет. После его окончания стороны могут заключить новый договор ещё на срок до 30 лет. Но заранее обещать покупателю юридически гарантированные 30+30+30 лет нельзя. Обязательство будущего собственника земли продлить аренду через 30 или 60 лет не равно уже зарегистрированному 90-летнему праву. Поэтому в финансовой модели виллы нужно оценивать первую зарегистрированную аренду на 30 лет и отдельно анализировать механизм продления. Чем выше стоимость виллы, тем важнее этот вопрос. Платить $1 млн за виллу, предполагая, что земля гарантированно принадлежит инвестору следующие 90 лет, опасно. Максимальный срок конкретной зарегистрированной аренды по общему режиму — 30 лет. Покупка земли через тайскую компанию Старая практика часто описывала создание тайской компании как простой способ иностранцу «владеть землёй». Так писать не следует. Создание компании с номинальными тайскими акционерами только для обхода запрета на иностранное владение землёй создаёт серьёзный юридический риск. Компания должна иметь реальную структуру собственности, законную деятельность и соответствовать корпоративному законодательству. Департамент земель отдельно контролирует схемы номинального владения. Для обычного частного покупателя безопаснее рассматривать зарегистрированный иностранный кондоминиум или грамотно оформленный долгосрочный договор аренды земли, чем создавать формальную компанию исключительно ради земельного участка. Даёт ли недвижимость LTR-визу Здесь исходная статья также нуждается в существенной корректировке. Формулировка «купите недвижимость на $250 000 и получите LTR на 10 лет» неверна как универсальное правило. Для категории состоятельного глобального гражданина необходимо иметь активы не менее $1 млн и инвестировать в Таиланде минимум $500 000. В инвестицию может входить тайская недвижимость. Для состоятельных пенсионеров старше 50 лет применяется другая модель. При пассивном доходе не менее $80 000 в год отдельная инвестиция в недвижимость по этому критерию не требуется. Если пассивный доход составляет от $40 000 до $80 000 в год, требуется дополнительная инвестиция от $250 000, которая может включать недвижимость, государственные облигации или прямые инвестиции. То есть объект за $250 000 сам по себе не превращает любого покупателя в участника программы LTR. Покупка недвижимости и миграционный статус должны рассматриваться отдельно. Почему стоит купить недвижимость в Таиланде Несмотря на ограничения, Таиланд остаётся интересным рынком для международного покупателя. Его главное преимущество — сочетание сравнительно доступной цены, большой туристической экономики, развитой инфраструктуры и возможности иностранцу напрямую владеть кондоминиумом. Доступный порог входа Паттайя и Чиангмай позволяют начать с бюджета значительно ниже Пхукета. В Паттайе на вторичном рынке небольшие кондоминиумы можно найти примерно от 1,5–2,5 млн бат. Более качественный новый объект — примерно от 2,5–4 млн бат. В Чиангмае средняя стоимость кондоминиума сейчас находится примерно около 2,7–3 млн бат. На Пхукете такой бюджет уже очень ограничивает выбор. Круглогодичная жизнь Бангкок, Паттайя, Пхукет, Чиангмай и Хуахин — это не исключительно туристические зоны. Здесь существуют международные школы, больницы, торговые центры, сервисы доставки и развитая инфраструктура для иностранцев. Поэтому квартиру можно покупать не только для отдыха, но и для долгосрочного проживания. Арендный спрос Курортная недвижимость может давать интересный денежный поток. Однако реальная валовая доходность качественного объекта чаще находится около 5–8%. Показатель 9–10% возможен, но уже требует сильной локации и профессионального управления. Обещания 12–15% ежегодно нужно рассматривать как повышенный риск, а не как норму тайского рынка. Защита капитала Таиланд подходит покупателям с горизонтом владения от пяти лет. Особенно интересны объекты с ограниченным предложением: качественные проекты Банг-Тао, Лагуны, центральных районов Бангкока и отдельных туристических зон. Но рынок не гарантирует постоянного роста. Общенациональная динамика в начале 2026 года была около 1,3%, то есть покупатель должен зарабатывать не только на будущем повышении цены, но и на аренде. Лучшие регионы для покупки недвижимости Пхукет Пхукет — наиболее дорогой и международный курортный рынок страны. Здесь присутствуют крупные международные отели, брендированные резиденции, школы, медицинские учреждения, яхтенная инфраструктура и десятки крупных девелоперов. Средняя стоимость нового кондоминиума в 2026 году составляет примерно 135 000–145 000 бат за м². На западном побережье качественные проекты стоят примерно 170 000–350 000 бат за м². Это значит, что Пхукет уже нельзя рассматривать как дешёвый азиатский рынок. Новая квартира площадью 40 м² в сильном туристическом районе может стоить 5–8 млн бат, а в премиальном проекте — 10 млн бат и выше. Банг-Тао и Лагуна Это один из самых дорогих и ликвидных районов острова. Спрос поддерживают Laguna Phuket, Boat Avenue, Porto de Phuket, международные школы и большое количество качественных жилых проектов. Ориентировочные цены: студия или компактная квартира — от 4,5–6 млн бат; 1 спальня — от 6–10 млн бат; 2 спальни — от 10–18 млн бат; премиальный объект — от 15–25 млн бат и выше; вилла — от 15–25 млн бат, хороший премиальный объект — значительно дороже. Главный риск Банг-Тао — количество новых проектов. Красивый рендер больше не является конкурентным преимуществом. Нужно сравнивать строящийся объект с уже готовыми квартирами того же района. Ката и Карон Эти районы сильнее ориентированы на туристическую аренду. Качественные кондоминиумы могут стоить примерно 120 000–200 000 бат за м², премиальные объекты с видом на море — выше. Студия или компактная квартира — от 4–6 млн бат. Однокомнатная квартира — примерно от 5–8 млн бат. Главное преимущество — пляж и туристический спрос. Недостаток — выраженная зависимость от конкретного расположения. Квартира в 300 метрах от пляжа и объект на крутом холме в километре от моря имеют разную ликвидность, даже если в рекламе оба относятся к Кате. Равай и Най-Харн Южная часть острова востребована среди иностранцев, которые живут на Пхукете месяцами. Здесь меньше крупных гостиничных проектов и больше вилл. Кондо обычно стоят дешевле Банг-Тао. Ориентир — около 90 000–160 000 бат за м² для основного предложения. Виллы с бассейном могут начинаться примерно от 10–15 млн бат. Новые качественные проекты — от 15–30 млн бат. Но при покупке виллы ключевым вопросом становится не бассейн, а юридическое право на землю. Патонг Главный массовый туристический район. Потенциальная краткосрочная аренда высокая, но конкуренция также максимальная. Хороший объект может показывать сильную загрузку, однако покупатель должен проверить законность краткосрочной сдачи. Обычная квартира в зарегистрированном жилом кондоминиуме не автоматически является законным мини-отелем. Паттайя Паттайя остаётся одним из наиболее интересных рынков Таиланда для инвестора с бюджетом до 5 млн бат. Медианная стоимость кондоминиума сейчас составляет около 3,8 млн бат, или примерно 70 600 бат за м². Средняя валовая доходность кондоминиумов по данным рынка предложений составляет около 7,2%. Это значительно привлекательнее Бангкока по текущему денежному потоку. Джомтьен Самый понятный инвестиционный район. Большой выбор кондоминиумов, пляж, развитая инфраструктура и относительно доступные цены. Небольшая студия на вторичном рынке может стоить примерно от 1,5–2,5 млн бат. Новый объект — от 2,5–4 млн. Квартира с одной спальней — примерно 3–5,5 млн. Первая линия и новые премиальные проекты — дороже. Пратамнак Более спокойный район между Паттайей и Джомтьеном. Цены несколько выше бюджетного сегмента Джомтьена, но район востребован для долгосрочного проживания иностранцев. 1 спальня — примерно от 3–6 млн бат. Хорошие проекты с видом на море — от 5–8 млн. Северная Паттайя и Вонгамат Премиальный сегмент города. Кондоминиумы первой линии могут стоить 100 000–150 000 бат за м² и выше. Основной покупатель — человек с большим бюджетом, которому важнее качество объекта и вид, чем максимальная доходность. Бангкок Бангкок — самый глубокий и развитый городской рынок Таиланда. Но это не самый простой инвестиционный рынок 2026 года. Спрос на массовые кондоминиумы остаётся слабее премиального сегмента, ипотечное кредитование ограничено, а в некоторых районах сформировалось значительное предложение. В среднем кондоминиумы продаются примерно по 125 000–150 000 бат за м², но диапазон огромный. На окраинах можно найти 60 000–100 000 бат за м². Возле BTS и MRT в сильных районах — 120 000–200 000. Премиальные районы Сукхумвита, Силома и Сатхона могут превышать 200 000–300 000 бат за м². Сукхумвит Главный рынок иностранного покупателя. Тонглор, Эккамай, Асок, Пхром-Пхонг и соседние районы популярны среди японских, корейских и западных арендаторов. Небольшая квартира может стоить 5–8 млн бат. Хорошая квартира с одной спальней — 7–12 млн. Премиальный объект — 15–30 млн и выше. Валовая доходность обычно около 3,5–5%. Это меньше Паттайи и Пхукета, но аренда значительно стабильнее по сезонам. Сатхон и Силом Деловой центр. Подходит для долгосрочной аренды сотрудникам международных компаний. Основная стратегия — не туристы, а стабильный арендатор на 12 месяцев и более. В хорошем проекте возле транспорта объект с одной спальней может стоить примерно 6–12 млн бат. Ладпрао и Рама 9 Более доступный сегмент с хорошей транспортной инфраструктурой. Цены примерно 90 000–150 000 бат за м². Доходность может быть выше центрального Бангкока, но ликвидность сильно зависит от расстояния до метро. Самуи Самуи — прежде всего рынок вилл. Кондоминиумов здесь значительно меньше, чем на Пхукете или в Паттайе. Основное предложение — дома с бассейнами, виллы на склонах и небольшие курортные проекты. В 2026 году типичный диапазон для качественной виллы составляет примерно 10–20 млн бат. Премиальный новый объект в сильной локации — от 15–25 млн бат. Вилла с хорошим видом, большим участком и качественным управлением может стоить 30–60 млн бат и выше. Популярные районы — Бопхут, Фишерманс-Виллидж, Чавенг-Ной, Ламай и Мэнам. Валовая доходность хорошо управляемой виллы может составлять около 6–9%. Но операционные расходы намного выше квартиры. Нужно оплачивать бассейн, сад, персонал, ремонт, коммунальные услуги, управляющую компанию и маркетинг. Чиангмай Чиангмай остаётся наиболее доступным крупным рынком страны. Медианная цена кондоминиума составляет около 60 000 бат за м², а средняя стоимость объекта — примерно 2,7–3 млн бат. Средняя валовая доходность кондоминиумов находится около 6–7%. Лучшие районы для иностранцев — Нимман, район университета и части центра. Небольшая квартира может стоить от 1,5–2,5 млн бат. Качественная 1 спальня — 2,5–4 млн. Новый объект в Ниммане — выше. Главный недостаток — ликвидность вторичного рынка ниже Пхукета и Паттайи. Ещё один фактор — сезон загрязнения воздуха, который влияет на привлекательность города в феврале–апреле. Для среднесрочной и долгосрочной аренды Чиангмай интереснее, чем для классической туристической модели. Хуахин Хуахин популярен среди пенсионеров, семей и жителей Бангкока. Здесь меньше массового международного туризма, чем на Пхукете, но рынок более спокойный. Кондо в центральной части обычно стоят примерно 70 000–110 000 бат за м². Студия — от 2–3 млн бат. 1 спальня — от 3–5 млн. Хорошая квартира возле моря — 5–10 млн и выше. Виллы с бассейном можно найти примерно от 5–8 млн бат, более качественные проекты — 10–20 млн и выше. Хуахин подходит скорее для собственного проживания и долгосрочной аренды, чем для максимальной туристической доходности. Краби и Ко-Ланта Краби — намного меньший рынок, чем Пхукет. Выбор кондоминиумов ограничен, поэтому иностранному покупателю сложнее найти объект в полной собственности. Ко-Ланта ориентирована прежде всего на виллы, небольшие курорты и дома. В августе 2026 года на рынке встречаются виллы примерно от 8–10 млн бат и выше. Хороший дом с видом на море может стоить 15–30 млн бат. Премиальная первая линия — значительно дороже. Главный недостаток — ликвидность. Такой объект лучше покупать для комбинированного сценария: использовать самостоятельно и сдавать в высокий сезон. Цены на недвижимость в Таиланде в 2026 году Регион Кондо, ориентир за м² Бюджет небольшого объекта Валовая доходность Пхукет 135 000–145 000 THB в среднем от 4–5 млн THB 5–8% Пхукет, премиум 170 000–350 000+ THB от 7–10 млн THB 4–7% Паттайя около 70 000 THB от 1,5–3 млн THB 5–8% Бангкок 125 000–150 000 THB в среднем от 3–5 млн THB 3,5–5,5% Чиангмай около 60 000 THB от 1,5–2,5 млн THB 5–7% Хуахин 70 000–110 000 THB от 2–3 млн THB 4–6% Самуи рынок преимущественно вилл вилла от 10–15 млн THB 5–9% Ко-Ланта ограниченное предложение вилла от 8–10 млн THB 4–7% Это ориентиры рынка предложений, а не единый официальный индекс закрытых сделок. В одном районе разница между готовой квартирой и строящимся объектом может составлять 20–30%. Поэтому цену необходимо сравнивать по стоимости квадратного метра, форме собственности, состоянию здания и фактической аренде. Инвестиции и реальная доходность Таиланд может давать хорошую арендную доходность, но рекламные 10–15% не должны использоваться как базовый сценарий. Долгосрочная аренда Бангкок — около 3,5–5,5% валовых. Паттайя — 5–8%. Чиангмай — 5–7%. Хуахин — 4–6%. Пхукет для долгосрочного проживания — около 4–6%. Главное преимущество долгосрочной аренды — простота управления. Не нужно постоянно искать новых гостей, оплачивать уборку после каждого проживания и работать с туристическими платформами. Краткосрочная аренда: Airbnb не так прост, как кажется Это один из главных рисков статьи. Нельзя просто приобрести обычную квартиру и считать, что её автоматически разрешено сдавать туристам на несколько дней. Аренда на срок менее 30 дней в Таиланде может подпадать под гостиничное регулирование и требовать соответствующего разрешения. Дополнительно правила конкретного кондоминиума могут прямо запрещать посуточную аренду. Аренда на срок 30 дней и более обычно значительно проще юридически. Поэтому до покупки под Airbnb нужно проверить не только потенциальную загрузку, но и правовой режим конкретного здания. Это особенно важно в Бангкоке, Паттайе и на Пхукете. Если продавец обещает 10% доходности исключительно через посуточный Airbnb в обычном жилом кондоминиуме, нужно запросить документальное основание такого использования. Rental Guarantee Многие девелоперы предлагают фиксированный доход 5–7% на несколько лет. Такая схема может быть удобной, но её нужно рассматривать как обязательство конкретной компании, а не как свойство недвижимости. Необходимо проверить: кто именно гарантирует доход; есть ли отдельное юридическое лицо-оператор; в какой валюте платят; считаются проценты от полной цены или цены без мебели и налогов; кто оплачивает обслуживание; может ли собственник пользоваться квартирой; что происходит после окончания гарантии; предусмотрена ли ответственность за задержку выплат. Проект с гарантией 7% может оказаться хуже готовой квартиры с реальными 6%, если стоимость объекта изначально завышена на 20%. Rental Pool Более прозрачный вариант — арендный пул. Оператор объединяет доход нескольких номеров и распределяет его между владельцами по установленной формуле. Преимущество — инвестор не зависит от того, дали именно его номер конкретному туристу или нет. Недостаток — оператор удерживает значительную комиссию. В сильном проекте валовая доходность собственника после распределения может составлять около 5–8%. Вилла под аренду Вилла потенциально даёт более высокий доход, но требует намного больше управления. В сезон качественная вилла на Самуи или Пхукете может приносить высокую выручку. Но из неё необходимо вычесть: комиссию управляющей компании; электричество; воду; бассейн; сад; персонал; ремонт; замену мебели; маркетинговые расходы; страхование; простой. Поэтому 10% валовых и 10% чистых — совершенно разные показатели. Off-plan: покупка на этапе строительства В Таиланде активно продаются строящиеся проекты. Покупателю предлагают небольшую резервацию и постепенный график платежей до завершения строительства. Это может быть выгодно, если цена действительно ниже готового вторичного рынка. Но в Пхукете в 2026 году многие новые проекты уже стартуют по ценам выше готовых аналогов. Например, если новый объект продаётся по 180 000 бат за м², а готовая квартира в соседнем комплексе с доказанной арендой стоит 150 000 бат, инвестор фактически заранее оплачивает будущий рост цены. Перед покупкой нужно сравнить: цену за м²; готовые аналоги; условия иностранной квоты; историю застройщика; разрешение на строительство; срок сдачи; штрафы за задержку; качество отделки; будущие эксплуатационные расходы; условия переуступки. Прогноз рынка на 2026–2030 годы После сегодняшнего расслоения рынка нельзя давать один прогноз на весь Таиланд. Регион Базовый сценарий ежегодного роста Пхукет, сильные районы +3–7% Паттайя +1–5% Бангкок +1–4% Самуи +2–6% Чиангмай 0–4% Хуахин +1–4% Краби / Ко-Ланта 0–5% Это сценарная оценка, а не гарантия. На Пхукете главным риском становится большое количество нового предложения. В Бангкоке — слабый массовый покупатель и накопленные непроданные квартиры. На Самуи — ограниченная инфраструктура и большой объём новых вилл. В Паттайе — конкуренция среди массовых кондоминиумов. Лучше рынка могут выглядеть объекты с реальными конкурентными преимуществами: первая линия, пешая доступность пляжа, сильный оператор, редкий вид, свободная иностранная квота и разумная стоимость за квадратный метр. Налоги и расходы при покупке Транзакционные расходы в Таиланде действительно ниже многих европейских рынков, но формула «всё стоит 2–3%» слишком упрощённая. Сбор за переход права Стандартный сбор за регистрацию передачи собственности составляет 2% оценочной стоимости недвижимости. По договорённости его может оплачивать покупатель, продавец или стороны делят сумму между собой. Гербовый сбор Если операция не облагается специальным коммерческим налогом, может применяться гербовый сбор около 0,5%. Специальный коммерческий налог При определённых продажах применяется специальный коммерческий налог примерно 3,3%. Обычно это расход продавца, но при переговорах он влияет на конечную стоимость сделки. Налог у источника при продаже Продавец также может оплачивать налог у источника. Для физического лица расчёт зависит от оценочной стоимости и срока владения. Покупателю важно заранее получить полный расчёт от юриста или земельного департамента и зафиксировать в договоре, какая сторона оплачивает каждый сбор. Ежегодный налог на недвижимость В Таиланде действует налог на землю и здания. Размер зависит от типа использования и оценочной стоимости. Для обычного жилого объекта ставка сравнительно низкая, но инвестиционная квартира и основное жильё могут иметь разный режим. Поэтому неверно писать, что иностранный владелец вообще не имеет ежегодного налога. Для одной небольшой квартиры налог обычно не является главным расходом. Гораздо сильнее на доходность влияют эксплуатационный сбор комплекса и управление. Эксплуатационный сбор Управляющая организация кондоминиума взимает ежегодный или ежемесячный сбор за содержание общих территорий. В бюджетных комплексах — примерно 30–50 бат за м² в месяц. В хорошем проекте — 50–80 бат. В премиальном объекте — 80–150 бат за м² в месяц и выше. Квартира площадью 50 м² при тарифе 70 бат платит 42 000 бат в год. Это уже необходимо учитывать в доходности. Фонд капитального ремонта В новых комплексах часто взимается разовый взнос в резервный фонд. Ориентир — примерно 400–1 000 бат за м², в премиальных проектах выше. Для квартиры 50 м² это дополнительно 20 000–50 000 бат и более. Налог на аренду Доход от тайской недвижимости является доходом из источника в Таиланде. Нерезидент также обязан учитывать тайское налогообложение такого дохода. Для физических лиц применяется система подоходного налога с прогрессивными ставками до 35%, а допустимые вычеты и удержания зависят от типа дохода и статуса собственника. Поэтому формулировка «налог с аренды всегда 15%» некорректна. Налоговую модель необходимо рассчитать индивидуально с учётом страны налогового резидентства владельца. Процедура покупки кондоминиума для украинца Кондоминиум в иностранной квоте остаётся наиболее простой схемой. Проверка иностранной квоты Первый вопрос — доступна ли ещё иностранная квота в конкретном здании. Нужно получить официальное подтверждение от юридического лица кондоминиума. Не следует полагаться только на сообщение брокера. Проверка права собственности Юрист проверяет свидетельство собственности, продавца, зарегистрированные ограничения и задолженность. На вторичном рынке необходимо убедиться, что продавец действительно может свободно передать квартиру. Проверка застройщика При покупке строящегося объекта проверяются: право на земельный участок; разрешение на строительство; оценка воздействия на окружающую среду, если она требуется; регистрация проекта; график строительства; предыдущие объекты девелопера. Резервация Резервационный платёж может составлять примерно 50 000–200 000 бат в зависимости от проекта. До оплаты нужно получить письменные условия его возврата. Если выяснится, что иностранная квота отсутствует или юрист обнаружит серьёзную проблему, договор должен защищать покупателя. Основной договор В договоре фиксируются: цена; площадь; номер квартиры; комплектация; парковка; график платежей; дата передачи; штрафы; сборы; условия иностранной собственности. Английская версия должна соответствовать тайской. При расхождениях необходимо заранее определить, какая версия имеет юридическую силу. Перевод денег из-за границы Для регистрации иностранного права собственности крайне важно правильно оформить происхождение денежных средств. Средства на покупку кондоминиума обычно должны поступить в Таиланд из-за границы в иностранной валюте и быть документально подтверждены. Банк выдаёт Foreign Exchange Transaction Form либо другой установленный банковский документ, подтверждающий валютный перевод. Без правильного подтверждения перевод может создать проблему при регистрации квартиры на иностранного гражданина. Назначение платежа должно соответствовать покупке конкретной недвижимости. Не стоит сначала переводить деньги через несколько случайных счетов, а уже после пытаться восстановить банковскую цепочку. Украинскому покупателю необходимо отдельно проверить действующие правила международных переводов из Украины до внесения невозвратного депозита. Регистрация в земельном департаменте После оплаты и подготовки документов стороны регистрируют передачу права в местном земельном управлении. Покупатель получает зарегистрированное свидетельство права собственности на кондоминиум. С этого момента квартира оформлена на его имя. На вторичном рынке процедура при готовых документах может быть завершена непосредственно в день регистрации. Покупка виллы С виллой процесс должен начинаться с земельных документов. Необходимо проверить: кто собственник участка; какой тип титула зарегистрирован; можно ли законно строить на участке; есть ли доступ к публичной дороге; зарегистрированы ли сервитуты; есть ли разрешение на строительство; кому принадлежит здание; как оформлена аренда земли. Leasehold на 30 лет должен регистрироваться в земельном департаменте. Нельзя платить стоимость дорогой виллы только на основании частного незарегистрированного договора аренды. Основные риски Переплата за строящийся объект Самая распространённая ошибка 2026 года. Новый проект может стоить на 20–30% дороже готовой квартиры в том же районе. Застройщик продаёт красивую инфраструктуру будущего, а инвестор заранее оплачивает этот прогноз. Превышение иностранной квоты Если 49% иностранной площади уже использованы, покупатель не сможет зарегистрировать квартиру как иностранную собственность. Проверка должна проводиться до депозита. Земля под виллой Иностранец может владеть домом, но не обычным способом владеть земельным участком. Нужно понимать, что произойдёт через 30 лет и кому принадлежит земля. Номинальная компания Компания, созданная только для формального обхода ограничений иностранного владения, создаёт юридический риск. Такую структуру нельзя рекомендовать как стандартную. Airbnb Краткосрочная аренда менее 30 дней требует отдельной юридической проверки. Обещание брокера «здесь все так сдают» не является разрешением. Rental Guarantee Гарантия существует ровно настолько, насколько финансово устойчив гарант. Если небольшая управляющая компания прекратит работу через два года, цифра 7% в договоре сама по себе не создаст арендаторов. Слабый вторичный рынок Некоторые красивые курортные проекты хорошо продаются на этапе строительства, но имеют слабую перепродажу. Новый покупатель предпочитает следующую очередь от девелопера с рассрочкой вместо квартиры инвестора за полную оплату. Состояние здания В тропическом климате быстрее изнашиваются фасады, кондиционеры, гидроизоляция, бассейны и металлические элементы. Низкий эксплуатационный сбор может быть не преимуществом, а признаком недофинансированного обслуживания. Сезонность Пхукет, Самуи, Краби и Ко-Ланта имеют выраженные периоды высокого и низкого спроса. Нельзя считать годовую доходность только по январским тарифам. Валютный риск Недвижимость номинируется в тайских батах. Если инвестор считает капитал в долларах или евро, изменение валютного курса влияет на конечный результат. Что выглядит наиболее разумно в 2026 году При бюджете до 3 млн бат наиболее широкий выбор предлагает Паттайя и Чиангмай. Для туристической модели интереснее Паттайя. Для долгосрочной аренды и личного проживания — Чиангмай. При бюджете 3–6 млн бат можно рассматривать хороший объект в Паттайе, Хуахине, отдельные районы Бангкока или начальный сегмент Пхукета. В этом бюджете особенно важно не покупать Пхукет только ради названия острова, если объект расположен далеко от моря и конкурирует с десятками новых проектов. При бюджете 6–12 млн бат открывается качественный сегмент Пхукета и Бангкока. Для аренды на Пхукете приоритет — Банг-Тао, Ката, Карон и сильные южные районы. Для долгосрочного городского спроса — Сукхумвит и районы возле BTS/MRT в Бангкоке. При бюджете от 15 млн бат имеет смысл сравнивать качественную квартиру и виллу. Кондо предлагает более понятное право собственности. Вилла даёт приватность и потенциально более высокую аренду, но земельная структура существенно сложнее. Для инвестора, который не планирует самостоятельно заниматься управлением, хороший foreign freehold condo часто безопаснее виллы с агрессивно рекламируемым leasehold. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Таиланд для собственного проживания, зимовки, аренды и долгосрочной инвестиции. Подбор начинается с формы собственности. Для иностранца отдельно сравниваются кондоминиумы в свободной иностранной квоте, долгосрочная аренда и юридическая структура вилл. По каждому кондоминиуму проверяется наличие доступной 49-процентной иностранной квоты. Для строящихся объектов анализируются документы на землю, разрешения, репутация девелопера, стоимость квадратного метра и готовые альтернативы в том же районе. По инвестиционной недвижимости рассчитывается реальная доходность после эксплуатационных платежей, управления, налогов и сезонного простоя. Если проект предлагает Rental Guarantee или арендный пул, отдельно проверяется финансовая модель оператора и условия договора. Для виллы проводится проверка земельного титула, зарегистрированного срока аренды и права собственности на строение. При международной оплате заранее проверяется правильная структура валютного перевода и получение банковских документов, необходимых для регистрации иностранного права собственности. Если покупка связана с LTR-визой, требования программы проверяются отдельно, поскольку сама стоимость объекта не гарантирует получение статуса. После покупки можно организовать техническую приёмку, меблировку и управление объектом. Перед внесением резерва необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата денег. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/thailand

17 серпня 2026, 15:17

Рынок недвижимости США в 2026 году оказался намного сложнее, чем прогнозировали ещё год назад. Цены на национальном уровне продолжают медленно расти, но страна фактически разделилась на несколько разных рынков: Нью-Йорк, Чикаго и часть Среднего Запада дорожают, тогда как Остин, Тампа, Орландо, Атланта и ряд других городов Юга корректируются после бурного роста предыдущих лет. Сегодня недвижимость в США покупают для собственного проживания, долгосрочной аренды, диверсификации капитала в долларах и формирования инвестиционного портфеля. Для иностранца американский рынок остаётся одним из наиболее доступных с юридической точки зрения, однако утверждение, что в США вообще нет ограничений для зарубежных покупателей, уже слишком упрощённое: федерального запрета на обычную покупку жилья нет, но отдельные штаты вводят ограничения для некоторых категорий иностранных лиц, сельскохозяйственных земель и недвижимости возле стратегических объектов. Анализ рынка недвижимости США в 2026 году Главное изменение 2026 года — рынок не получил дешёвую ипотеку, на которую рассчитывали многие покупатели. На 6 августа средняя ставка по стандартной ипотеке на 30 лет составляла 6,69%. Годом ранее она была около 6,63%. Ставка по кредитам на 15 лет составляла около 6,01%. Федеральная резервная система на заседании 29 июля сохранила диапазон ключевой ставки на уровне 3,5–3,75%. Поэтому возвращения ипотечных ставок к 3–4%, характерным для периода дешёвых денег, сейчас не произошло. Высокая стоимость кредита ограничивает количество покупателей, но одновременно поддерживает аренду: миллионы американцев откладывают приобретение собственного жилья и продолжают снимать квартиры и дома. В июне 2026 года продажи существующего жилья проходили темпом около 4,09 млн объектов в годовом выражении. Это значительно ниже уровней, которые рынок показывал до резкого повышения ставок. Медианная цена проданного существующего дома достигла исторического максимума — $440 600. За год она увеличилась на 1,8%. При этом новые дома стоят в среднем дешевле. Медианная цена нового частного дома в июне составляла около $398 300, что на 2,7% ниже показателя июня 2025 года. Продажи новостроек находились на уровне 628 000 домов в годовом выражении. Такое соотношение объясняется не тем, что новый дом объективно всегда дешевле старого. Застройщики активно уменьшают площадь, предлагают скидки, субсидируют ипотечные ставки и выводят новые проекты в более доступных пригородах. Другой способ оценить рынок — индекс Zillow. По нему типичная стоимость американского жилья в июле 2026 года составляла около $371 757 и выросла всего на 1,1% за год. Эта цифра отличается от медианы Национальной ассоциации риелторов, потому что используются разные методики. $440 600 — медианная цена реально проданных существующих домов за конкретный месяц, а $371 757 — оценочная типичная стоимость всего жилого фонда. Предложение постепенно увеличивается. В июле на продажу было выставлено около 1,41 млн домов — на 1,5% больше, чем годом ранее. Примерно 27% объявлений получили снижение цены. Это уже не рынок 2021–2022 годов, когда качественные дома массово получали по десять предложений за несколько дней. Покупатель снова может торговаться, особенно в штатах с большим объёмом строительства. США разделились на растущие и падающие рынки Главная ошибка старых прогнозов — считать, что Флорида и Техас автоматически должны дорожать быстрее северных штатов. В 2026 году происходит почти противоположное. По данным на июль типичная стоимость жилья в Нью-Йоркской агломерации увеличилась на 4,6% за год, в Чикаго — на 4,8%, Милуоки — на 5,3%, Канзас-Сити — на 3,7%, Кливленде — на 3,5%. Одновременно Остин подешевел примерно на 4,5%, Лас-Вегас — на 2,8%, Даллас — на 2,2%, Хьюстон — на 1,9%, Орландо — на 1,7%, Атланта — на 1,5%, Тампа — на 1,2%. Майами в среднем находится около нулевой годовой динамики. Калифорния также неоднородна. Лос-Анджелес прибавил около 0,9%, Сан-Диего — 0,6%, агломерация Сан-Франциско — 2,1%, тогда как Сан-Хосе немного снизился. Поэтому в 2026 году нельзя покупать недвижимость только по принципу «штат быстро растёт по населению — значит дом обязательно подорожает». Количество нового предложения, налоги, страховка, рынок труда и доступность жилья оказывают не меньшее влияние. Иностранные покупатели в США США остаются одним из крупнейших рынков для международного капитала. С апреля 2025 по март 2026 года иностранные покупатели приобрели около 67 100 американских домов общей стоимостью $45,3 млрд. Это на 14% меньше объектов и на 19,1% меньше денег, чем годом ранее. Медианная стоимость покупки иностранца составила $465 000. Почти 48% международных покупателей приобрели жильё полностью за наличные, тогда как среди всех покупателей США доля таких сделок была около 28%. Главные направления иностранного спроса: Флорида — 20% международных покупателей. Калифорния — 19%. Техас — 12%. Нью-Джерси — 4%. Джорджия — 4%. Флорида сохраняет первое место, однако разрыв с Калифорнией практически исчез. Может ли украинец купить недвижимость в США В большинстве обычных сделок — да. Гражданину Украины не требуется американское гражданство, Green Card или туристическая виза только для того, чтобы стать собственником квартиры или дома. Можно купить объект, даже постоянно проживая за пределами США. Но утверждение «в США для иностранцев вообще нет ограничений» лучше не использовать. В последние годы отдельные штаты приняли ограничения на приобретение земли определёнными иностранными лицами и компаниями. Особенно это касается сельскохозяйственной земли, объектов возле военных баз и критической инфраструктуры, а также лиц, связанных с государствами, которые законодательство конкретного штата относит к странам повышенного риска. Иностранные владельцы сельскохозяйственных земель также имеют федеральные обязательства по раскрытию таких инвестиций Министерству сельского хозяйства США. Поэтому перед покупкой земли, крупного участка или объекта возле стратегической инфраструктуры нужно проверять правила конкретного штата. Для обычной городской квартиры или стандартного частного дома у гражданина Украины подобных проблем обычно значительно меньше. Дополнительные ограничения могут устанавливать ассоциации собственников, жилые комплексы и кооперативы. В Нью-Йорке, например, иностранному покупателю значительно проще приобрести кондоминиум, чем квартиру в кооперативном доме. Кооперативный совет может анализировать доход, кредитную историю, активы и американскую налоговую документацию покупателя. Покупка недвижимости и иммиграция в США Покупка дома стоимостью $300 000, $1 млн или даже $10 млн сама по себе не предоставляет визу, ВНЖ или Green Card. Недвижимость и миграционный статус — отдельные юридические вопросы. В исходной статье программа EB-5 была слишком сильно связана с покупкой недвижимости. EB-5 действительно существует, но это инвестиция в новое коммерческое предприятие, которое должно соответствовать миграционным требованиям и создать как минимум 10 полноценных рабочих мест. Минимальная сумма составляет $800 000 для соответствующего проекта в целевой зоне занятости или инфраструктурного проекта. Стандартный инвестиционный порог — $1,05 млн. Просто купить квартиру за $800 000 и получить Green Card нельзя. Почему стоит купить недвижимость в США Актив в долларах Главное преимущество для международного инвестора — актив и денежный поток номинированы в долларах США. Это позволяет диверсифицировать капитал и не зависеть от валюты страны проживания. Но долларовая номинация не означает отсутствие рыночного риска. Дом в Остине, купленный на пике 2022 года, мог потерять стоимость даже при стабильном долларе. Огромный рынок Покупатель может выбирать между десятками принципиально разных стратегий. Майами — международный премиальный рынок. Орландо — семейная и туристическая экономика. Хьюстон — доступная долгосрочная аренда. Нью-Йорк — сохранение капитала и премиальный спрос. Средний Запад — более высокая текущая доходность. Калифорния — дорогой технологический рынок. Аренда В июле 2026 года типичная аренда по стране составляла около $1 962 в месяц — на 2,3% больше, чем годом ранее. При этом рынок аренды также сильно различается. Нью-Йоркская агломерация — около $3 627. Сан-Франциско — около $3 372. Сан-Диего — $3 008. Лос-Анджелес — $2 944. Майами — $2 677. Тампа — $2 013. Орландо — $1 959. Атланта — $1 855. Нэшвилл — $1 820. Лас-Вегас — $1 747. Даллас — $1 667. Хьюстон — $1 654. Остин — $1 647. В дорогих городах арендная плата высокая в абсолютных цифрах, но цена покупки ещё выше. Поэтому процентная доходность Нью-Йорка или Сан-Франциско обычно ниже, чем Хьюстона или Атланты. Лучшие регионы для покупки недвижимости Флорида Флорида остаётся главным направлением иностранных покупателей, но 2026 год показал, что рынок больше нельзя считать гарантированно растущим. Типичная стоимость жилья по штату в июне составляла около $378 000 и была примерно на 2,8% ниже, чем годом ранее. Рынок получил больше предложения, а высокая стоимость страховки и кондоминиальных сборов заставляет покупателей внимательнее считать полный бюджет. Главные направления — Майами, Форт-Лодердейл, Орландо, Тампа, Нейплс и Джексонвилл. Майами Майами остаётся главным международным рынком Флориды. Типичная стоимость жилья в агломерации в июле составляла около $479 000. В самом городе средняя оценочная стоимость была ближе к $580 000. Но инвестиционный рынок состоит прежде всего из кондоминиумов, где цена может отличаться в несколько раз в зависимости от района и здания. Ориентиры: небольшой кондоминиум на материке — $280 000–450 000 одна спальня в хорошем районе — $350 000–600 000 две спальни — $450 000–900 000 Майами-Бич — от $500 000 Брикелл — примерно от $450 000–700 000 премиальная первая линия — от $1 млн до десятков миллионов. Валовая доходность долгосрочной аренды обычно около 4–6%. В более доступных объектах можно получить выше, но старые кондоминиумы требуют особенно тщательной проверки финансов ассоциации собственников, страхования и запланированных капитальных взносов. Главный риск Флориды — страховка. До покупки нужно получать реальную страховую котировку именно на выбранный дом. Использовать средний показатель по штату недостаточно. Орландо Типичная стоимость жилья в агломерации составляет около $386 000 и за год снизилась примерно на 1,7%. Дома с тремя спальнями в обычных районах можно найти примерно от $320 000–500 000. Кондоминиумы — от $180 000–350 000. Но старая формула «купить квартиру в Орландо рядом с Disney и сдавать Airbnb» слишком упрощает рынок. Краткосрочная аренда зависит от зонирования. Наиболее развитый рынок отпускных домов находится не в центральном Орландо, а в специально разрешённых зонах Киссимми и округа Оцеола рядом с Disney. Перед покупкой необходимо проверить, разрешена ли туристическая аренда по конкретному адресу и не запрещает ли её ассоциация собственников. Тампа Типичная стоимость жилья — примерно $362 000. За год рынок снизился примерно на 1,2%. Дом с тремя спальнями может стоить $350 000–550 000. Тампа интересна для долгосрочной аренды, но страховой риск и большое количество нового жилья ограничивают рост цен. Валовая доходность хорошего арендного дома — примерно 4,5–6,5%. Техас Техас остаётся сильным рынком по населению, бизнесу и строительству, но в 2026 году именно большой объём нового предложения удерживает цены. У штата нет индивидуального подоходного налога, но налог на недвижимость сравнительно высокий. Это ключевой момент: отсутствие налога штата на доход не означает низких расходов собственника. Остин Типичная стоимость жилья в агломерации — около $424 000. За год рынок снизился примерно на 4,5%. Это одна из наиболее заметных коррекций среди крупных американских городов. Дом с тремя спальнями может стоить примерно $400 000–650 000. В дорогих районах — значительно выше. Покупателю сейчас легче торговаться, чем в 2021–2022 годах. Для долгосрочного инвестора Остин может быть интересен именно после коррекции, но рассчитывать на немедленный возврат двузначного роста не следует. Даллас Типичная стоимость жилья — около $365 000. Годовая динамика — примерно минус 2,2%. Дом с тремя спальнями — ориентировочно $320 000–500 000. В северных пригородах с хорошими школами — $450 000–800 000 и выше. Даллас интересен корпоративным спросом и большим количеством рабочих мест, но новые кварталы постоянно увеличивают предложение. Хьюстон Типичная стоимость жилья — около $307 000. За год рынок снизился примерно на 1,9%. Это один из наиболее доступных крупных деловых центров США. Дом с тремя спальнями можно приобрести примерно за $250 000–400 000. В хороших пригородах — от $350 000–600 000. Валовая арендная доходность нередко составляет 5–7%. Но необходимо учитывать высокий property tax и риск наводнений. Объект нужно проверять по карте затоплений и страховым условиям. Нью-Йорк Нью-Йорк сейчас выглядит сильнее многих рынков Юга. Типичная стоимость жилья по широкой агломерации в июле 2026 года составляла около $740 000 и выросла примерно на 4,6% за год. В самом Нью-Йорке уровень выше — около $823 000. Бруклин в среднем приближается к $1 млн. Манхэттен — отдельный рынок. Ориентиры для кондоминиумов: студия — примерно $600 000–900 000 одна спальня — $800 000–1,5 млн две спальни — $1,3–3 млн премиальные новостройки — от $2–3 млн ультрапремиальный сегмент — десятки миллионов. Аренда одна из самых высоких в стране, но валовая доходность обычно около 2,5–4%. Нью-Йорк интереснее как актив для сохранения капитала, чем как рынок максимального денежного потока. Отдельно нужно учитывать налог штата, городской подоходный налог для резидентов, налог на недвижимость, платежи здания и специальные сборы при дорогих сделках. Краткосрочная аренда в Нью-Йорке жёстко регулируется, поэтому покупать обычную квартиру с расчётом на классический Airbnb нельзя без проверки действующих правил. Калифорния Калифорния остаётся одним из самых дорогих рынков страны, но восстановление происходит неравномерно. Лос-Анджелес Типичная стоимость жилья в агломерации — около $967 000. За год — примерно +0,9%. Кондоминиум можно найти примерно от $500 000–800 000. Хорошая квартира с двумя спальнями — $700 000–1,2 млн. Частный дом — часто от $900 000–1,5 млн. Премиальные районы — значительно дороже. Валовая доходность обычно около 3–4,5%. Основные риски — стоимость страхования, налоги, контроль аренды и высокая цена входа. Сан-Франциско Типичная стоимость жилья в агломерации — около $1,14 млн. В самом городе показатели могут быть выше. После нескольких слабых лет рынок в 2026 году показывает восстановление. Ориентировочная стоимость одной спальни — $700 000–1,2 млн. Две спальни — $1–2 млн. Частный дом — от $1,2–2,5 млн. Доходность обычно около 3–4%. Главная ставка инвестора здесь — технологическая экономика и ограниченное предложение, а не высокий текущий cash flow. Сан-Диего Типичная стоимость жилья — около $937 000. Кондоминиум с двумя спальнями — примерно $600 000–900 000. Дом — $900 000–1,5 млн. Рынок поддерживают оборонный сектор, технологии, университеты и климат. Атланта Типичная стоимость жилья в агломерации составляет около $382 000. За год стоимость снизилась примерно на 1,5%. Дом с тремя спальнями — примерно $300 000–450 000. В хороших северных пригородах — от $450 000. Атланта остаётся интересной для долгосрочной аренды благодаря деловой активности, логистике и большому населению. Валовая доходность — примерно 5–7% в правильно выбранном районе. Нэшвилл Типичная стоимость жилья — около $455 000. Годовая динамика близка к нулевой — примерно минус 0,5%. Дом с тремя спальнями — от $350 000–550 000. В сильных районах — $600 000 и выше. Штат Теннесси не взимает обычный индивидуальный подоходный налог. При этом Нэшвилл уже не является дешёвым рынком. Стоимость сильно выросла за предыдущие годы, поэтому выбор района определяет инвестиционный результат. Валовая долгосрочная доходность — около 4,5–6%. Лас-Вегас Типичная стоимость жилья составляет около $428 000. За год рынок снизился примерно на 2,8%. Дом с тремя спальнями — $350 000–500 000. Более качественные районы — $500 000–750 000. Невада не имеет индивидуального подоходного налога штата. Но старое представление о Лас-Вегасе как свободном рынке Airbnb устарело. Краткосрочная аренда лицензируется и регулируется. В неинкорпорированной части округа Кларк работать без действующей лицензии запрещено. Поэтому доходность туристической аренды нельзя рассчитывать до проверки адреса и лицензии. Средний Запад: рынок, который в 2026 году выглядит сильнее Sun Belt Один из главных трендов текущего года — усиление более доступных городов Среднего Запада. Чикаго прибавил около 4,8% за год. Милуоки — 5,3%. Кливленд — 3,5%. Канзас-Сити — 3,7%. Цинциннати — 2,2%. При этом стоимость жилья значительно ниже побережья. Типичная стоимость: Чикаго — около $361 000. Милуоки — $394 000. Канзас-Сити — $331 000. Цинциннати — $311 000. Кливленд — $255 000. Инвестиционная привлекательность объясняется относительно высоким соотношением аренды к стоимости покупки. Валовая доходность качественного объекта может составлять около 5–8%. Главный риск — огромная разница между районами. Дом за $120 000 в слабом районе Кливленда и объект за $250 000 в районе со стабильным спросом — две совершенно разные инвестиции. Цены на недвижимость в США в 2026 году Ниже приведена типичная стоимость жилья по крупным агломерациям на июль 2026 года. Рынок Типичная стоимость жилья Изменение за год Типичная аренда США $371 757 +1,1% $1 962 Нью-Йорк $739 990 +4,6% $3 627 Лос-Анджелес $966 820 +0,9% $2 944 Сан-Франциско $1 143 620 +2,1% $3 372 Сан-Диего $936 560 +0,6% $3 008 Майами $478 760 −0,2% $2 677 Орландо $386 386 −1,7% $1 959 Тампа $361 516 −1,2% $2 013 Остин $424 478 −4,5% $1 647 Даллас $364 682 −2,2% $1 667 Хьюстон $307 199 −1,9% $1 654 Атланта $381 578 −1,5% $1 855 Нэшвилл $455 148 −0,5% $1 820 Лас-Вегас $428 201 −2,8% $1 747 Чикаго $361 494 +4,8% $2 253 Кливленд $254 758 +3,5% $1 476 Канзас-Сити $331 205 +3,7% $1 546 Эти показатели относятся к агломерациям и всему жилому фонду. Цена конкретного кондоминиума, дома или инвестиционного объекта может сильно отличаться. Инвестиции и реальная доходность Старая формула «США дают 5–8%, Airbnb 8–15%» слишком общая. Реальный результат зависит от стоимости покупки и всех местных расходов. Долгосрочная аренда Ориентиры по валовой доходности: Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес — 2,5–4,5%. Майами — 4–6%. Орландо и Тампа — 4,5–6,5%. Даллас и Остин — 4–6%. Хьюстон — 5–7%. Атланта — 5–7%. Нэшвилл — 4,5–6%. Кливленд, Индианаполис и часть Среднего Запада — 5,5–8%. Чистая доходность может быть на 2–4 процентных пункта ниже после налогов, страховки, ремонта и управления. Управление Управляющая компания по долгосрочной аренде обычно получает около 8–12% ежемесячной арендной платы. Дополнительно могут взиматься: поиск нового арендатора продление договора координация ремонта инспекция выселение судебные расходы. Для иностранного владельца профессиональное управление практически обязательно. Краткосрочная аренда Потенциальная валовая доходность хорошего объекта может составлять 5–9%, иногда выше. Но сравнивать её с долгосрочной арендой напрямую нельзя. Владелец оплачивает: управление 15–30% уборку коммунальные услуги интернет мебель ремонт постельное бельё местные туристические налоги лицензию. Главный риск — регулирование. Решение города или ассоциации собственников может изменить экономику объекта за один день. Поэтому покупать дом исключительно под Airbnb можно только после юридической проверки конкретного адреса. Флиппинг Покупка дома, ремонт и перепродажа остаются популярной стратегией, но обещать прибыль 15–30% за несколько месяцев неправильно. Инвестор оплачивает: покупку ремонт проценты по финансированию страхование property tax комиссии при продаже closing costs. В рынке с ростом цен около 1% по стране основная прибыль должна создаваться не рынком, а покупкой объекта ниже его потенциальной стоимости. Коммерческая недвижимость Малые торговые объекты, медицинские помещения, склады и отдельные коммерческие здания могут обеспечивать примерно 5–8% капитализации. Но офисный рынок остаётся неоднородным после распространения удалённой работы. Для начинающего иностранного инвестора частный дом или небольшой многоквартирный объект обычно проще, чем офис. Прогноз рынка на 2026–2030 годы После нескольких лет очень дорогой ипотеки рынок США постепенно нормализуется. Но возвращение к росту 10–20% в год не является базовым сценарием. Год Базовый сценарий цен 2026 0–3% 2027 +1–4% 2028 +2–5% 2029 +2–5% 2030 +2–5% Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз. Сильнее среднего могут выглядеть рынки с ограниченным строительством, стабильными рабочими местами и доступными ценами. Слабее — города, где в предыдущие годы построили слишком много нового жилья. Флорида и Техас способны вернуться к росту после текущей коррекции, но покупателю сейчас выгоднее считать доходность по сегодняшней аренде, а не надеяться на будущий рост цены. Налоги и расходы для иностранного покупателя Налоговая система США — самая сложная часть инвестиции для нерезидента. Здесь старую версию статьи необходимо исправить особенно сильно. Расходы при покупке Отдельного единого федерального налога на покупку дома нет. Расходы определяются штатом, округом и способом финансирования. Обычно покупателю нужно заложить около 2–5% стоимости сверх цены недвижимости без учёта первоначального взноса. В расходы могут входить: проверка права собственности страхование титула регистрационные сборы юрист эскроу оценка банковские сборы инспекция местные налоги на передачу. В отдельных городах расходы значительно выше. Налог на недвижимость Собственник ежегодно платит местный налог на недвижимость. Единой ставки по США нет. Реальная эффективная нагрузка может составлять примерно от 0,3–0,5% до 2% и более в год. Техас известен сравнительно высоким налогом на недвижимость. Во Флориде ставка умереннее, но страхование может оказаться намного дороже. Поэтому сравнивать два штата только по отсутствию подоходного налога нельзя. HOA Квартира в кондоминиуме обычно имеет ежемесячный сбор ассоциации собственников. Простой комплекс — примерно $250–500 в месяц. Современная башня — $500–1 000. Премиальный дом в Майами или Нью-Йорке — $1 000–2 500 и выше. Высокий HOA может полностью уничтожить привлекательную арендную доходность. Налог на доход от аренды Для иностранного собственника, который является налоговым нерезидентом США, базовый режим может предусматривать 30% налога с валового дохода от недвижимости без вычета расходов. Но собственник может сделать предусмотренный налоговым законодательством выбор и рассматривать доход от американской недвижимости как доход, связанный с деятельностью в США. В таком случае налог рассчитывается с чистой прибыли после разрешённых расходов, а владелец подаёт американскую декларацию. К расходам могут относиться: налог на недвижимость управление страхование ремонт проценты амортизация. Именно поэтому иностранному инвестору практически всегда нужен американский налоговый специалист. FIRPTA при продаже Один из главных рисков иностранного собственника — FIRPTA. При продаже американской недвижимости иностранным лицом покупатель или закрывающая сделку сторона в стандартной ситуации удерживает 15% от общей суммы реализации. Не от прибыли. Если объект продаётся за $500 000, потенциальное удержание составляет $75 000. Это не означает, что окончательный налог равен $75 000. FIRPTA — предварительное удержание. После расчёта реальной налоговой обязанности часть денег может быть возвращена. В определённых случаях возможно заранее получить разрешение на уменьшение удержания. Налог на прирост капитала Окончательный налог при продаже зависит от срока владения, налогового статуса, амортизации и других факторов. Для инвестиционной недвижимости также необходимо учитывать возврат ранее списанной амортизации. Поэтому нельзя считать, что у иностранца всегда применяется фиксированная ставка 20%. Расчёт проводится индивидуально. 1031 Exchange Для инвестиционной недвижимости существует механизм обмена по статье 1031 налогового кодекса. Он позволяет при выполнении требований перенести признание прибыли при продаже инвестиционного объекта, если вместо него приобретается другая подходящая американская инвестиционная недвижимость. Это отсрочка налога, а не его автоматическая отмена. Личное жильё под эту схему не подходит. Американская и зарубежная недвижимость для стандартного 1031 Exchange не считаются равноценными объектами обмена. Налог на наследство: главный риск нерезидента Для иностранца, который не является гражданином США и не считается домицилированным в стране для целей налога на наследство, американская недвижимость относится к активам, расположенным в США. Если стоимость американских активов умершего превышает $60 000, может возникнуть обязанность подать американскую декларацию по налогу на наследство. Максимальная федеральная ставка налога на наследство достигает 40%. Это действительно один из самых важных вопросов для иностранного покупателя дорогостоящей недвижимости. Но старая рекомендация «просто купите через LLC и проблема решена» неправильна. Обычная американская LLC может быть полезна для ограничения ответственности, управления и разделения инвестиционных объектов, но сама по себе не гарантирует устранение FIRPTA или налога на наследство. Структура владения должна подбираться американским налоговым адвокатом с учётом гражданства, налогового резидентства, стоимости портфеля, наследников и планов продажи. Для одного инвестора рациональна покупка на физическое лицо. Для другого — LLC. Для крупного международного капитала могут использоваться более сложные структуры. Универсального варианта нет. Процедура покупки недвижимости в США для украинцев Выбор штата и структуры Сначала нужно определить не объект, а инвестиционную модель. Собственное проживание и долгосрочная аренда требуют разного подхода. До покупки инвестиционной недвижимости желательно согласовать с американским налоговым специалистом форму владения. Подтверждение средств Покупатель без американской ипотеки предоставляет подтверждение наличия средств. Банк, компания по закрытию сделки или юрист могут запросить: банковские выписки документы о доходах договор продажи другого имущества налоговые декларации наследственные документы описание источника капитала. Это стандартная процедура финансового мониторинга. Предложение о покупке Покупатель подаёт письменное предложение. В договоре указываются: цена депозит срок инспекции финансирование дата закрытия условия отказа имущество, остающееся в доме. Задаток часто составляет примерно 1–3%, но сумма зависит от рынка. На конкурентных рынках он может быть выше. Инспекция После принятия предложения проводится техническая проверка. Инспектор оценивает: крышу фундамент электрику водопровод кондиционирование отопление влажность термитов состояние бассейна другие системы. Обычная инспекция может стоить примерно $300–800, крупный дом — дороже. Во Флориде дополнительно важна проверка крыши и страховой истории. В Техасе — фундамента и риска затопления. В Калифорнии — сейсмических рисков и пожаров. Проверка права собственности Компания по титульному оформлению или адвокат проверяет историю объекта. Изучаются: владелец ипотеки залоговые требования судебные решения неоплаченные налоги сервитуты ограничения. Обычно оформляется страхование права собственности. Ипотека для иностранца Нерезидент может получить американскую ипотеку, но условия хуже, чем для гражданина или резидента с американской кредитной историей. Первоначальный взнос часто составляет 30–40%, иногда 50%. Ставка выше стандартной. Банк может учитывать иностранный доход и активы, но требует большое количество документов. При этом почти половина иностранных покупателей в последнем отчётном периоде приобрела жильё полностью за наличные. ITIN Американский индивидуальный налоговый номер не обязательно нужен только для подписания договора покупки. Но он понадобится для налоговых деклараций, получения части банковских услуг и нормального управления инвестиционной недвижимостью. Получение ITIN лучше планировать заранее, если объект будет сдаваться. Закрытие сделки Система зависит от штата. В одних штатах основную роль играет компания по титульному оформлению и эскроу. В других обязательно или традиционно участвует адвокат. После выполнения условий покупатель переводит остаток денег, подписываются документы, а новый документ о собственности регистрируется в округе. Дистанционная сделка Во многих штатах значительную часть процедуры можно провести дистанционно. Но правила электронной подписи и онлайн-нотариального удостоверения отличаются. Покупатель не должен исходить из того, что абсолютно любую американскую сделку можно полностью закрыть из-за рубежа без физического присутствия или доверенности. Международная оплата Со стороны США нет общего запрета на получение законных средств от иностранного покупателя. Но американский банк и участники сделки проводят проверку происхождения капитала. Украинскому покупателю необходимо отдельно учитывать действующие валютные ограничения Украины. Нельзя строить сделку на предположении, что любую сумму можно свободно отправить непосредственно с украинского счёта. Маршрут платежа необходимо проверить до подписания безусловного договора и внесения крупного невозвратного депозита. Неофициальные переводы через третьих лиц значительно увеличивают риск блокировки средств. Основные риски Высокая ипотечная ставка 6,69% полностью меняет финансовую модель. Дом за $500 000 при ипотеке сегодня имеет совершенно другой ежемесячный платёж, чем при ставке 3%. Именно поэтому инвестор должен считать объект по текущему финансированию, а не надеяться на будущую рефинансировку. Коррекция Sun Belt Техас и Флорида больше не являются рынками, где можно покупать практически любой объект и рассчитывать на рост. Большое строительство усилило конкуренцию. В Остине цены уже снизились примерно на 4,5% за год. Страхование Флорида, Калифорния, Техас и Луизиана имеют повышенные климатические риски. Стоимость страхования необходимо получать до завершения инспекционного периода. Красивая доходность в Excel может исчезнуть после страхового счёта. Налог на недвижимость Особенно критичен Техас. Дом может иметь хорошую цену покупки и высокую аренду, но ежегодный налог существенно уменьшает чистый денежный поток. HOA и специальные взносы Кондоминиум может потребовать крупный разовый взнос на крышу, фасад, лифты или страхование. Перед покупкой необходимо изучить бюджет ассоциации, резервы, страховой полис и протоколы собраний. Rent control В Нью-Йорке, Калифорнии и отдельных городах действуют различные формы регулирования аренды и защиты жильцов. Нельзя рассчитывать, что после покупки сданной квартиры арендную плату можно немедленно увеличить до рыночной. Краткосрочная аренда Правила различаются не только между штатами, но даже между соседними городами. Разрешённый Airbnb в одном пригороде может быть запрещён через несколько улиц. До покупки необходимо проверить город, округ, зонирование и правила HOA. Управление из-за границы Американская инвестиционная недвижимость — не полностью пассивный актив. Понадобятся управляющая компания, налоговый консультант, страховка и подрядчики. Самостоятельно управлять домом из Европы обычно сложно. Estate tax Для иностранца без американского домициля это один из главных рисков крупного портфеля. Структуру наследования нужно продумать до покупки, а не после возникновения проблемы. FIRPTA 15% удержания с цены продажи способно временно заморозить значительную сумму. Это необходимо учитывать при планировании выхода из инвестиции. Какой рынок выглядит наиболее интересно в 2026 году Для бюджета до $300 000 стоит смотреть прежде всего Хьюстон, Кливленд, Индианаполис, часть Атланты, Сан-Антонио и другие доступные рынки. Здесь выше потенциальная доходность, но критически важен микрорайон. При бюджете $300 000–500 000 появляется выбор между Орландо, Тампой, Далласом, Хьюстоном, Атлантой, Нэшвиллом, Лас-Вегасом и частью Флориды. Это наиболее широкий инвестиционный диапазон. При бюджете $500 000–1 млн можно рассматривать Майами, Калифорнию, Нью-Йорк, более дорогие районы Флориды и сильные пригороды крупнейших агломераций. Здесь всё большее значение имеет сохранение капитала, а не максимальная арендная доходность. При бюджете от $1 млн нельзя ограничиваться сравнением цен квартир. Налог на наследство, структура собственности, штат, страхование и будущая продажа становятся не менее важными, чем выбранный район. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают США для собственного проживания, долгосрочной аренды, диверсификации капитала и формирования инвестиционного портфеля. На первом этапе сравниваются не отдельные объявления, а рынки: Флорида, Техас, Нью-Йорк, Калифорния, Джорджия, Теннесси, Невада и более доходные города Среднего Запада. Для инвестиционного объекта рассчитывается реальная валовая и чистая доходность с учётом налога на недвижимость, страхования, управления, HOA и ремонта. Отдельно проверяются правила долгосрочной и краткосрочной аренды конкретного города, округа и жилого комплекса. Перед покупкой координируются техническая инспекция, проверка права собственности и анализ документов ассоциации собственников. Для иностранного владельца при необходимости организуется консультация американского налогового специалиста по форме владения, FIRPTA, налогу на наследство и будущей продаже. При ипотечной покупке анализируются условия банков, размер первоначального взноса и реальная стоимость кредита. Для международной оплаты заранее проверяются происхождение капитала, банковский маршрут и требования финансового мониторинга. После сделки можно организовать передачу объекта управляющей компании, сдачу в аренду, страхование и последующее обслуживание. Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/united-states